Investir dans l’immobilier, acheter un logement, qu’il s’agisse de sa résidence principale ou de la résidence principale d’un locataire pour l’immobilier locatif, c’est acheter investir sur un marché dont le dynamisme dépend directement de la démographie. Les marchés immobilier dynamiques sont naturellement les marchés immobiliers dans lesquels la population augmente. Le marché immobilier n’est rien d’autre que la confrontation de l’offre de logement (quantité de logement disponible) et la demande de logement (Nombre de personne en recherche d’un logement). Lorsque la demande de logement augmente du fait d’une démographie dynamique, les prix doivent suivre

L’investisseur immobilier devra donc être particulièrement attentif aux dynamiques démographiques futures pour espérer réussir son investissement immobilier.

Dans une récente étude, l’INSEE confirme les grandes tendances que nous vous proposions dans cet article « Dans quelles villes investir en immobilier locatif ? Quelles sont les villes à potentiel ? », en insistant sur la question du lien fort entre « emploi » et « démographie ».

En résumé, l’INSEE explique que « les variations locales de la population et de l’emploi sont en partie liées. Une croissance démographique vigoureuse peut stimuler l’emploi de la sphère présentielle, le volume de population résidente constituant un déterminant essentiel pour ce type d’activité. En retour, un marché du travail dynamique est susceptible d’attirer de nouveaux habitants. Ainsi, sur la période récente, population et emploi évoluent souvent de concert. En revanche, entre 2010 et 2015, aucun territoire n’est caractérisé par un recul démographique et un accroissement significatif de l’emploi. »

Il s’agit là de la confirmation d’une intuition de bon sens, d’une sorte de cercle vertueux de l’emploi, de la démographie … et du marché de l’immobilier. La corrélation (et à priori une partie de la causalité) est frappante :

 

 

L’ouest, la côté méditerranéenne et la vallée du Rhône profitent d’une démographie et marché de l’emploi favorables.

L’INSEE a réalisé un profil types des zones d’emplois à partir des variations de population et de l’emploi :

Profil A – Dynamisme ; En rouge sur la carte : Des zones d’emploi alliant dynamisme démographique et croissance de l’emploi. Extrait de l’analyse INSEE : « Le premier espace longe la façade atlantique de la métropole de Rennes, en passant par celles de Nantes et de Bordeaux, jusqu’à la frontière espagnole. Le second espace couvre l’essentiel du littoral méditerranéen et de la Corse, ainsi qu’une large partie de la région Auvergne-Rhône-Alpes, de part et d’autre de la vallée du Rhône. La zone d’emploi de Toulouse, de même que certaines localisées à proximité (Montauban, Albi, Figeac ou Villefranche-de-Rouergue), sont dans une position similaire. Outre l’influence des grandes métropoles, le climat et la présence de littoraux et zones côtières attirent les actifs comme les retraités. Quelques zones d’emploi comme celles de Clermont-Ferrand, Lille ainsi que quelques zones localisées au Sud de Paris présentent un profil proche alors qu’elles sont plus isolées au sein d’espaces moins dynamiques.  » Dans cette zone de profil A, la hausse de l’emploi présentiel est très nette sur la période récente. En effet, la hausse de la population stimule l’emploi présentiel, de même que le développement des activités touristiques le long des façades atlantique et méditerranéenne. Le dynamisme de l’emploi ne va pas forcément de pair avec un faible taux de chômage : celui-ci peut être assez élevé localement et atteint même plus de 15 % en 2015 sur des zones comme celles de Narbonne, Perpignan ou Agde-Pézenas.

– Profil B – Dynamisme démographique ; En saumon sur la carte : L’emploi est relativement stable alors que la hausse de la population est souvent aussi marquée que pour les territoires du profil A. Une large majorité de ces territoires en profil B est localisée à proximité des deux grands espaces identifiés dans le profil A, en particulier le Sud de la Bretagne et l’arrière-pays nantais. La zone d’emploi de Paris et quelques territoires situés au Nord et à l’Ouest de la capitale relèvent également de ce profil.

Profil C – Résidentialisation ; En vert clair sur la carte : Ces zones caractérisées par une hausse de la population semblable à celle des deux profils précédents, mais avec une baisse de l’emploi. Un large espace, formant une couronne autour de l’Île-de-France, concentre de nombreux territoires relevant de cette catégorie, notamment les zones d’emploi de Rouen, Évreux, Beauvais, Compiègne, Reims, Châlons-en-Champagne, Chartres ou encore Orléans. Un second espace s’étend sur un large corridor de l’arrière-pays atlantique, derrière le cordon littoral de zones dynamiques, de la zone d’emploi de Caen à celle de Pau dans les Pyrénées. Cet espace se prolonge également vers une partie de la Bretagne avec les zones de Quimper, Brest et Saint-Brieuc. Malgré la hausse de la population résidente dans ces territoires, l’emploi y baisse de façon importante sur la période récente ;

Profil D – Recul de l’emploi ; En gris sur la carte : La baisse de l’emploi est parfois très prononcée comme dans les zones de Laon, Belfort-Montbéliard-Héricourt, Vierzon ou Metz. Cette diminution de l’emploi concerne aussi bien la sphère présentielle que productive et s’accompagne localement d’un développement particulièrement important du chômage : celui-ci concerne plus de 15 % de la population active sur les zones de Lens-Hénin et de Maubeuge. Ces zones d’emploi sont disséminées sur l’ensemble du territoire national, souvent localisées à proximité des territoires en décrochage. Par ailleurs, la population est relativement stable. L’augmentation du nombre de personnes de 65 ans ou plus y est compensée par une baisse du nombre de personnes de moins de 65 ans. La population de ces territoires est plutôt plus âgée qu’en moyenne métropolitaine.

Profil E – Déprise ; En Bleu sur la carte : La population et l’emploi sont tous deux en recul sur la période récente. Cet espace s’insère dans la diagonale de faibles densités et s’étend d’une partie de la région Grand Est à l’Ouest de la Bourgogne-Franche-Comté et au Sud du Centre-Val de Loire. Ce corridor se prolonge vers le Nord, des Ardennes au Cotentin, en passant par la Baie de Somme et une partie de l’Aisne. À l’Ouest, un second corridor plus étroit couvre une partie de la Normandie, des zones d’emploi en périphérie de Caen (de Honfleur à Vire) à celles de Vendôme au Sud-Est de Paris. La population de ces territoires en déprise est généralement plus âgée : l’indice de vieillissement est de 112 seniors pour 100 jeunes contre 86 en moyenne métropolitaine et peut atteindre des niveaux bien plus élevés localement. Le vieillissement s’accentue puisque le nombre de personnes de 65 ans ou plus augmente, tandis que la population diminue en dessous de cet âge. Le recul démographique est très net : les zones en déprise ont perdu 1,7 % de leur population en cinq ans contre une hausse de 2,4 % en France métropolitaine. Le solde naturel est souvent déficitaire et même si l’attractivité résidentielle limite la baisse démographique sur certains territoires, elle ne parvient pas à compenser l’excès des décès sur les naissances. Cette déprise démographique pèse sur les possibilités de développement de l’emploi présentiel et se conjugue aux difficultés économiques locales. La baisse de l’emploi est importante (– 4,4 % pour l’ensemble des territoires en déprise) et concerne aussi bien la sphère productive que la sphère présentielle.

 

 

 

 

Des opportunités d’investissement immobilier calquées sur cette carte du dynamisme démographique et de l’emploi ?

Le candidat à l’investissement immobilier doit avoir conscience de l’importance du facteur démographique sur le dynamisme du marché immobilier. Un marché immobilier dynamique va de pair avec une démographie dynamique : L’offre et la demande de logement ne peut pas être dynamique dans une régions dont la population baisse ;

Il convient tout naturellement d’investir dans les régions ou villes / métropoles qui se situent dans les profils A ou B, c’est à dire en rouge ou saumon sur la carte.

Dans ces régions, le dynamisme démographique et de l’emploi doivent être de nature à autoriser un marché immobilier dynamique, c’est à dire un marché immobilier dans lequel la vacance locative et la qualité des locataires devraient être favorables à l’investisseur locatif ; mais aussi un marché immobilier dans lequel les prix devraient évoluer plus favorablement que dans les zones classées C, D ou E.

Néanmoins, si le flux est important, il est essentiel de s’interroger sur le stock ! Par exemple, dans des villes comme Narbonne, Perpignan ou Agde-Pézenas, le dynamisme de l’emploi et de la démographie semble favorable … mais le taux de chômage reste très élevé ; L’investisseur immobilier devra donc y investir avec prudence.

A ce titre, il est important de noter que le dynamisme est plus marqué dans les territoires les plus peuplés : la majorité des zones d’emploi de 600 000 habitants ou plus relèvent des deux profils A et B. C’est notamment le cas de la plupart des grandes métropoles, qui occupent des positions stratégiques en tant que pôles d’emploi et de services de premier plan.

A suivre …

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16 Comments

  1. Laurent says:

    IDF, Rhône Alpes, Côté azur, façade atlantique. En dehors de ces zones, l’immobilier vaut le prix des matériaux. Et encore …

  2. Un article bidon qui s’oppose à la réalité.
    Il est evident que les flux évoluent après 2015 de manière différentes.
    Il faut se plonger dans le contexte economique de ces années perturbés, comment en 2019 peut on s’appuyer sur une tendance après crise ?
    Il faut avoir la mémoire bien courtes et faire des observations sur du bien plus long terme, s’appuyer sur les spécificités locales et les projets d’envergures.

    • Guillaume says:

      De quelle réalité parlez vous ? Ces tendances se confirment : ouest, sud, grandes métropoles, cote atlantique, qualité de vie … Tout cela me semble incontestable.

    • « Après crise ?? »

      On n’habite sans doute pas le même pays ……

  3. Michel 2 says:

    Vous dites:
     » En retour, un marché du travail dynamique est susceptible d’attirer de nouveaux habitants. »

    La réciproque est aussi vraie dans certaines régions, notamment pour les investisseurs étrangers qui visent en priorité la technicité et la formation des habitants (donc là où il y a des centres de formation ou centres universitaires de premier plan).

  4. Thibaut says:

    En étant tout à fait d’accord avec le fond de l’article il me semble qu’il y a des parties de la carte fausse. Il y a un réel dynamisme de l’immobilier au nord de Metz du à l’attrait du Luxembourg ou les prix de l’immobilier sont plutôt calqué sur les prix de la région parisienne. Et au contraire dans certains articles du blog on parle de Mulhouse comme une ville avec de la vacance locative importante alors que la nous la voyons en rouge.
    Donc ok avec le fond mais la carte me semble approximative sur une analyse fine

    • Oui, évidemment. Il s’agit avant tout d’une carte du dynamisme démographique et de l’emploi. Le marché immobilier n’est pas toujours directement lié à ce dynamisme, même s’il s’agit d’un signal faible important.

      Cette carte essaie de dessiner les grandes tendances du dynamisme du pays. Chacun doit ensuite analyser avec précision son marché local pour confirmer ou non cette tendance.

    • Franck says:

      sur la carte c’est le sud du Haut rhin, des villes comme St Louis ont une enorme dynamique d’emploi et de migration et ceci à moins de 30 kms de Mulhouse. La carte n’est pas exacte mais relativement représentative de la tendance.

  5. Miss Tip says:

    Pensez à regarder le taux de logements vacants dans les zones où vous souhaitez investir, même si elles sont classées A ou B ainsi que les prix du marché immobilier… Quand un couple dont tous les deux sont au SMIC ou guère plus peut s’acheter une maison avec jardin et qu’un célibataire au SMIC peut s’acheter un T3, sans apport, il risque d’être compliqué de trouver des locataires solvables…surtout s’il faut moins d’un mois pour obtenir un bon logement HLM.

  6. oui Miss Tip

    c’est en effet le vrai juge de paix

  7. Philippe says:

    Bonjour Guillaume, Pourriez vous mettre un lien vers l’étude Insee à laquelle vous faites référence. Sur le site insee, je suis tombé sur les stat mais par le l’étude en format pdf. Merci d’avance. Philippe

  8. philippe says:

    merci Guillaume

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