C’est la phrase magique : Un bon emplacement, un bon emplacement, un bon emplacement serait la clé pour réussir un investissement immobilier.
Si le bâti se dégrade avec le temps et l’usage, l’emplacement, lui, est immuable. On ne peut pas réparer le défaut d’un mauvais emplacement, alors qu’il est facile de rénover, améliorer ou même détruire pour reconstruire un bâtiment.
Construire un bâtiment, une maison, coûte plus ou moins le même prix partout en France. Pour un logement neuf, il faut compter environ 2 000 € / m² ; pour des travaux, il faut compter entre 500 et 1 000 / 1 200 € / m² selon la nature des travaux.
Peu importe le coût précis, retenons qu’il est à peu près identique partout en France, et ce n’est donc pas dans le coût de construction ou dans le coût des travaux qu’il faut justifier l’écart des prix de l’immobilier entre deux régions, deux villes ou même deux rues dans une même ville.
La différence entre deux prix de l’immobilier, c’est l’emplacement et donc le prix du terrain à bâtir.
L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement.
Et si je vous expliquais qu’il est facile d’identifier un bon emplacement avec une phrase toute simple ?
Investir dans un bon emplacement, c’est investir là où les gens qui ont de l’argent ont envie d’habiter.
Là où les gens qui ont de l’argent ont envie d’habiter !
Pourquoi cette phrase simple permet-elle rapidement d’identifier un bon emplacement ?
« Les gens qui ont de l’argent » : si l’objectif est d’essayer d’anticiper une hausse des prix à venir, il faut envisager de revendre ledit bien immobilier à un futur acquéreur qui aura encore plus d’argent que vous en avez aujourd’hui. Il faut donc cibler l’immobilier avec des critères de sélection qui sont ceux des CSP+.
Investir là où les gens qui ont de l’argent ne veulent pas habiter, c’est limiter son potentiel de plus-value, car les futurs acquéreurs, qui auront des moyens limités, ne pourront pas augmenter éternellement leur budget d’acquisition.
Si vous vous posez la question de « où les gens qui ont de l’argent ont envie d’investir », posez-vous la question pour vous : où auriez-vous envie d’habiter ? Vous faites partie de ces CSP+, de ceux qui ont de l’argent. Vos critères personnels vous classent dans cette catégorie. Naturellement, vous allez investir avec des critères qui plaisent aux CSP+ : calme, sécurité, vue, proximité des commerces…
Attention, il ne s’agit pas d’investir là où les ultra-riches habitent. Non, juste les CSP+, les cadres supérieurs, les médecins, les chefs d’entreprise…
Investir dans les zones populaires est rarement un bon calcul. Oui, les prix peuvent augmenter, mais ces zones restent éternellement à potentiel… car les gens qui ont de l’argent n’ont jamais envie d’y habiter.
Attention, un bon emplacement peut être à l’échelle d’une ville, mais aussi d’une rue. Pourquoi les gens qui ont de l’argent dans une ville ont-ils tous envie d’habiter dans le même quartier ?
Le changement du regard sur certains quartiers, zones, villes est trop long pour justifier d’y investir, et lorsque le quartier change vraiment, c’est trop tard : les prix sont trop élevés par anticipation (cf. les logements construits pour les JO en Seine-Saint-Denis ou encore les prix de l’immobilier à Bordeaux avant l’arrivée de la LGV).
« Envie d’habiter ». L’envie permet de développer le potentiel de plus-value. L’envie, c’est le plaisir, c’est le bonheur… c’est la facilité à dépasser les budgets raisonnables pour acheter cette qualité qui donne envie. L’envie des « gens qui ont de l’argent », c’est la capacité à décupler le potentiel de plus-value.
« Habiter« . Il ne s’agit pas d’investir, mais d’habiter. On habite, on construit son foyer, on est capable de choisir (et non subir) son lieu d’habitation, son cadre de vie privilégié.
