Le marché immobilier est en train de se gripper. La hausse des taux réduit le pouvoir d’achat des acquéreurs, mais les prix ne baissent pas encore suffisamment pour compenser cette perte de capacité d’emprunt.
C’est tout le paradoxe : les acheteurs ne peuvent plus payer les prix demandés, mais les vendeurs ne peuvent pas, ou ne veulent pas encore, suffisamment les baisser.
Le résultat n’est donc pas immédiatement une chute des prix. C’est d’abord un blocage du marché.
La hausse des taux reste encore absorbable
Prenons un emprunt de 250 000 euros sur 20 ans. Passer d’un taux de 3,50 % à 4 % représente environ 65 euros de mensualité supplémentaire.
Ce n’est pas neutre, mais cela ne suffit pas à faire disparaître un projet jusque-là finançable. L’emprunteur peut supporter 65 euros supplémentaires, augmenter légèrement son apport ou allonger son crédit d’environ 1.5 an
La hausse des taux fait donc mal au marché, mais elle reste absorbable pour les projets financés principalement à crédit avec un apport raisonnable.
Le véritable problème apparaît lorsque l’acheteur doit vendre un bien pour en acheter un autre.
Quand il faut vendre pour acheter
Prenons un ménage propriétaire qui souhaite acheter une maison plus importante.
Son budget dépend du capital récupéré lors de la vente de son logement et du montant que la banque acceptera de lui prêter.
Or les deux diminuent simultanément.
La hausse des taux réduit sa capacité d’emprunt. Et s’il doit vendre son logement 50 000 euros moins cher qu’espéré, il perd également 50 000 euros d’apport.
Il perd donc du pouvoir d’achat des deux côtés.
Voilà pourquoi accepter une baisse de prix est si difficile pour celui qui souhaite racheter derrière.
Baisser son prix de vente de 50 000 euros, ce n’est pas seulement accepter une moins-value par rapport à ses espérances. C’est disposer immédiatement de 50 000 euros de moins pour son prochain projet, alors même que sa capacité d’emprunt vient également de diminuer.
Et plus les biens sont importants, plus cette mécanique devient puissante.
Le bouchon immobilier
Sur un bien à 200 000 ou 250 000 euros finançable principalement à crédit, quelques dizaines d’euros supplémentaires de mensualité peuvent encore être absorbées.
Sur une maison à 500 000, 700 000 ou 800 000 euros, l’acquéreur est beaucoup plus souvent déjà propriétaire. Il doit vendre avant d’acheter.
Une chaîne se crée alors : A veut acheter la maison de B, mais doit d’abord vendre la sienne à C, qui doit peut-être lui-même vendre son appartement à D.
C’est exactement comme un bouchon sur l’autoroute pendant les départs en vacances.
Il suffit parfois qu’un automobiliste freine pour obliger celui qui le suit à freiner, puis le suivant. Quelques kilomètres derrière, des automobilistes restent arrêtés pendant une demi-heure sans même savoir pourquoi. Lorsqu’ils arrivent à l’endroit où ils imaginaient trouver un accident, il n’y a plus rien.
Le ralentissement s’est simplement propagé.
Sur le marché immobilier, c’est pareil. Il suffit qu’un acheteur ne puisse plus vendre au prix espéré pour qu’il renonce au bien suivant. Son vendeur ne peut alors plus acheter ailleurs, et ainsi de suite.
Il n’est donc pas nécessaire que tous les acheteurs deviennent insolvables pour bloquer le marché. Il suffit que quelques maillons de la chaîne cassent pour créer un immense bouchon immobilier.
Mais pourquoi les prix ne baissent-ils pas ?
Parce que les vendeurs qui n’ont pas besoin de l’argent pour financer un nouveau projet sont, eux aussi, coincés.
Celui qui doit racheter ne veut pas baisser son prix puisque cela réduit son propre pouvoir d’achat. Nous venons de le voir. Celui qui n’a pas besoin de vendre immédiatement peut, lui, attendre.
Et beaucoup conservent surtout une conviction : les taux finiront par redescendre.
Pourquoi accepter aujourd’hui une baisse de 10% à 15% si, dans un 1 ou 2 ans, la baisse des taux permet aux acheteurs de retrouver leur capacité d’emprunt ?
Tout le marché repose donc désormais sur cette question.
Si la hausse des taux est temporaire, nous traversons essentiellement une crise de liquidité. Les acheteurs sont toujours là mais momentanément empêchés d’acheter. Une baisse des taux peut alors débloquer la situation.
Mais si les taux restent durablement élevés, le diagnostic change.
Ce n’est plus un problème de liquidité. C’est un problème de solvabilité.
Les acheteurs ne peuvent structurellement plus payer les prix auxquels les vendeurs souhaitent vendre. Et dans ce cas, attendre ne résout rien.
Ce sont les prix qui doivent s’ajuster.
C’est probablement ainsi qu’il faut lire la période actuelle. Avant que les prix baissent, les transactions disparaissent. Les vendeurs attendent, les acheteurs renoncent et le marché se fige.
Puis arrivent progressivement ceux qui doivent réellement vendre : succession, divorce, mutation, difficultés financières ou simplement nécessité d’avancer dans un nouveau projet. Ils acceptent les nouveaux prix, leurs transactions deviennent les nouvelles références et les autres vendeurs doivent progressivement s’adapter.
Si les taux ne baissent pas rapidement, le blocage actuel du marché immobilier pourrait donc n’être que la période de transition avant la baisse des prix.
