Nous vivons une période exceptionnelle pour le marché de l’immobilier. Le marché de l’immobilier, notamment en province et dans les métropoles, est particulièrement dynamique car presque tout le monde peut devenir propriétaire de sa résidence principale.

Le marché immobilier est un marché comme les autres. Le prix est le fruit de la confrontation entre l’offre et la demande. Ainsi lorsque la demande augmente alors que l’offre est relativement stable, voire baisse, les prix augmentent.

Nous sommes au cœur de la dynamique du marché immobilier. Aujourd’hui, tous les signaux sont favorables et semblent indiquer qu’une hausse des prix de l’immobilier doit sérieusement être envisagée dans les mois et années qui viennent.

 

L’offre de biens immobilier augmente lentement, voire baisse à cause de l’obsolescence immobilière. 

L’offre évolue lentement compte tenu du temps nécessaire à la construction de nouveaux logements, mais aussi du fait de l’obsolescence immobilière qui rend obsolète de nombreux logements.

L’obsolescence immobilière est une notion relativement simple à comprendre : Il s’agit de toutes ces maisons ou appartements construits dans les années 60 /70 qui sont aujourd’hui occupés par des personnes âgées. Ces maisons, mal isolées, d’une décoration et d’un aménagement d’un autre temps, sont progressivement remise sur le marché au gré du départ de leurs occupants, qui décèdent ou partent en maison de retraite.

A priori, on pourrait considérer que le vieillissement de la population et donc l’augmentation du nombre de personnes âgées contraintes de vendre, pourrait avoir pour conséquence d’augmenter l’offre de logements disponibles sur le marché immobilier. Nous devrions connaître un accélération de ce mouvement dans les prochaines années avec le vieillissement des personnes nés pendant le baby-boom d’après guerre.

Malheureusement, ces maisons ou appartements ne correspondent plus aux besoins du marché immobilier. Il s’agit donc bien d’une offre nouvelle, mais comme elle est inadaptée, elle est décotée, sous-valorisée car elle n’intéresse pas les acheteurs. Ces logements ont été, le plus souvent, construits dans les années 60 à 70 sur des standards de construction dépassés.

Celui qui achète ces logements devra s’engager dans des travaux de rénovation de grande ampleur. Il s’agit de biens dégradés, non recherchés par l’acheteur qui doit appréhender ces logements comme il appréhenderait la construction d’une maison neuve.

Bref, l’offre de logement évolue lentement et la quantité de logements disponibles sur le marché se dégrade au gré de l’obsolescence immobilière.



L’explosion du nombre de logements vacants depuis 2006 est peut être la preuve de cette destruction de l’offre de logement à cause de l’obsolescence immobilière (cf »L’incroyable explosion du nombre des logements vacants depuis 2006…. »). Les logements vacants sont typiquement ces biens immobiliers dégradés qui sont exclus du marché car il n’intéresse plus la demande.

 

 

 

La demande de logement est très forte et elle devrait rester très importante grâce à l’extrême faiblesse des taux de crédit immobilier.

Face à cette offre atone, la demande de logement explose. La demande de logement, c’est le nombre de personne qui cherche à devenir propriétaire de leur résidence principale. Cette demande de logements est structurellement très importante car tout le monde à le désir profond de devenir propriétaire de sa résidence principale, mais surtout elle est financièrement solvable grâce à la baisse tendancielle du chômage et l’extrême faiblesse des taux de crédit immobilier (cf »Barème personnalisé des meilleurs taux de crédit immobilier actuellement« ).

De surcroît, la perspective de taux durablement faibles est la garantie d’une demande solvable pour une longue période. Les taux sont historiquement faibles, il devrait le rester, et devrait être à l’origine d’une demande de logement forte et pour très longtemps. Comme nous vous l’expliquions déjà dans cet article « Êtes vous prêt pour la hausse des prix de l’immobilier et des terrains constructibles ? », les capacités d’emprunt sont aujourd’hui très importantes.

La faiblesse des taux de crédit immobilier, durable, c’est une demande de logements forte et durable qui pourrait avoir pour conséquence une augmentation forte des prix de l’immobilier.

Pour vous en rendre compte, voici un tableau de synthèse de la capacité d’achat d’un couple qui voudrait s’endetter sur 25 ans (25 ans, c’est la nouvelle norme pour le crédit immobilier à l’accession – Les prêts à 25 ans représentent 41% du total des crédits – Crédit immobilier : Est il raisonnable d’emprunter sur 25 ans ou plus ?).

 

Tableau de synthèse de la capacité d’investissement immobilier selon les revenus.

Ce tableau est construit avec les données de notre comparateur de crédit immobilier, notre outil gratuit qui vous permet de connaître la banque qui vous proposera le meilleur taux pour votre crédit immobilier : comparateur de crédit immobilier

Revenu du couple Mensualité de crédit (=30% du revenu)

Capacité d’emprunt (taux 1.5% / 25 ans)

 

2 000 € 600 € 150 023,88 €
2 500 € 750 € 187 529,85 €
3 000 € 900 € 225 035,82 €
3 500 € 1 050 € 262 541,79 €
4 000 € 1 200 € 300 047,76 €
4 500 € 1 350 € 337 553,73 €
5 000 € 1 500 € 375 059,70 €
6 000 € 1 800 € 450 071,64 €
7 000 € 2 100 € 525 083,59 €
8 000 € 2 400 € 600 095,53 €

 

Ainsi, dans une grande partie de la France, une part importante des ménages a les moyens de devenir propriétaire de sa résidence principale, même avec des revenus faibles. Imaginez, un couple de la clause moyenne qui aurait 3500€ / mois de revenus (soit 1750€ / mois chacun, ce qui est le salaire médian des Français en 2016) pourrait s’endetter à hauteur de 260 000€ ;

Il s’agit là d’un pouvoir d’achat considérable qui explique pourquoi les prix de l’immobilier vont augmenter dans les prochaines mois, années : La classe moyenne (médiane) peut aujourd’hui devenir propriétaire d’un bien immobilier qui était réservé aux hauts revenus il y a 10 ans. En effet, il y a 10 ans, en 2008, cette capacité d’emprunt était réservée au coupe gagnant au moins 4500€ à 5000€ / mois.

De surcroît, la mensualité du crédit immobilier sera à peine supérieure au loyer qui devrait être payé si le ménage préférait rester locataire.

Rembourser 1050€ / mois pour l’achat d’un bien immobilier valorisé 260 000€, c’est l’équivalent d’un taux de rendement locatif de 4.61%, c’est un dire un rendement locatif proche du rendement du marché. Bref, les locataires qui envisagent de s’installer durablement dans leur logement doivent sérieusement envisager l’achat de leur résidence principale (cf »Est il rentable d’acheter sa résidence principale ? Combien de temps pour amortir les frais ? »).

 

Figure 3 – Distribution des salaires mensuels nets en équivalent temps plein (EQTP) en 2016 et évolution entre 2015 et 2016 en euros constants

Figure 3 – Distribution des salaires mensuels nets en équivalent temps plein (EQTP) en 2016 et évolution entre 2015 et 2016 en euros constants – Lecture : en 2016, 10 % des salariés en EQTP du privé et des entreprises publiques, y compris les bénéficiaires de contrats aidés et de contrats de professionnalisation, perçoivent un salaire mensuel net inférieur à 1 189 euros.
Ensemble Hommes Femmes
2016 Évolution (en %) 2016 Évolution (en %) 2016 Évolution (en %)
1er décile 1 189 0,1 1 245 – 0,2 1 145 0,3
2e décile 1 346 0,1 1 420 – 0,1 1 270 0,4
3e décile 1 479 0,2 1 566 0,1 1 383 0,4
4e décile 1 621 0,3 1 721 0,2 1 499 0,5
Médiane 1 789€ / mois
0,4 1 899€ / mois
0,3 1 639€ / mois
0,6
6e décile 1 995 0,5 2 121 0,3 1 821 0,6
7e décile 2 273 0,4 2 431 0,3 2 064 0,7
8e décile 2 709 0,4 2 931 0,2 2 417 0,8
9e décile 3 576 0,5 3 926 0,3 3 091 0,9
95e centile 4 668 0,6 5 189 0,5 3 893 1,2
99e centile 8 629 1,0 9 925 1,0 6 583 1,6
Moyenne 2 238 0,5 2 431 0,4 1 969 0,8

 

  • Lecture : en 2016, 10 % des salariés en EQTP du privé et des entreprises publiques, y compris les bénéficiaires de contrats aidés et de contrats de professionnalisation, perçoivent un salaire mensuel net inférieur à 1 189 euros.
  • Champ : France, salariés en EQTP du privé et des entreprises publiques, y compris bénéficiaires de contrats aidés et de contrats de professionnalisation ; hors apprentis, stagiaires, salariés agricoles et salariés des particuliers employeurs.
  • Source : Insee, déclarations annuelles de données sociales (DADS).

 

 

Bien évidemment, si les taux de crédit immobilier devaient augmenter, cette capacité d’investissement serait remise en question et face à une demande qui serait alors en baisse, les prix pourraient logiquement s’ajuster à la baisse.

Néanmoins, si cette hausse des taux d’intérêt se justifiait par une retour durable de l’inflation (et donc d’une augmentation des salaires), l’ajustement à la baisse pourrait être limité (cf »Les conséquences de la hausse des taux de crédit immobilier sur les prix de l’immobilier ? Et l’inflation ? »).

 

Bref, celui qui croit que les taux de crédit immobilier ne pourront pas fortement augmenter avant de nombreuses années doit considérer que 2019 est le bon moment pour investir dans l’achat de sa résidence principale.

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26 Comments

  1. Je suis d’accord par contre la conséquence c’est plus dur de trouver des locataires solvables puisqu’ils achètent rapidement…

    • Oui, je suis d’accord. C’est d’ailleurs l’un des prochains articles en préparation 😉

      • Jonathan Kaminski says:

        Et oui on a rien sans rien. Par contre si les prix continuent d’augmenter, il vont finir par annuler l’effet des taux bas (si les revenus, inflation deduite, n’augmentent pas ou peu) au niveau de la demande.

      • Il y aura bien des choses à en dire, notamment que l’aasèchement du vivier des loc. solvables en certaines régions ne laisse que des locataires à profil « débutant, » voire durablement médiocre.

        Cela couplé avec la démographie déclinante et la précarisation/destruction d’emplois et salaires stagnants détruira purement et simplement certains endroits au plan « urbain »

        …… Ces zones pourront alors retourner à l’état de nature, ce qui n’est pas dramatique en soi

  2. Michel 2 says:

    J’aurais plutôt titré:

    « Immobilier : Est ce le moment d’investir avant une BAISSE des prix de l’immobilier ? »

    Car de toute évidence le marché est sur le point de se retourner. Certaines grandes villes, comme PARIS , Lyon, Rennes, … sont des cas à part pour des raisons que tout le monde connaît (emploi, Airbnb, écoles, …).
    https://edito.seloger.com/actualites/barometre-lpi-seloger/prix-immobilier-des-disparites-toujours-plus-grandes-entre-grandes-villes-et-zones-rurales-article-30797.html

    N’empêche que les prix sont désormais totalement déconnectés du pouvoir d’achat immobilier des Français, et ça, c’est un fondamental qui devrait inviter chaque investisseur, à réfléchir avant de se lancer, au moins pour ceux qui comptent faire de la plus-value sur les 5 à 10 prochaines années.

    Par ailleurs dire que: « l’explosion du nombre de logements vacants depuis 2006 est peut-être la preuve de cette destruction de l’offre de logement à cause de l’obsolescence immobilière (cf . Les logements vacants sont typiquement ces biens immobiliers dégradés qui sont exclus du marché car il n’intéresse plus la demande. » est à mon sens partiellement erroné.
    La principale raison des logements vacants est, comme souvent évoqué dans les commentaires de ce blog, le manque de rendement voire des pertes, sur le marché locatif dû à la « spoliation » fiscale notamment

    • A Paris justement l’encadrement des loyers est sur le point de faire son grand retour le dispositif a été musclé juridiquement pour qu’il n’y est plus les mêmes passe droit qu’autrefois . Il devient donc cette fois inaliénable !
      En gros vous avez des bailleurs sans vergogne qui louent des studios de 15 M2 à 1200 euros voire plus , avec ce dispositif le prix légal sera aux environs de 450 euros .
      Des cabinets spécialisés vont s’engouffrer dans la brèche pour informer et soutenir les étudiants et personnels internationaux , locaux .
      Aussi trop d’agences intermédiaires sont justement spécialisé sur le créneaux des locations de meubléshors de prix et je ne donne pas cher de leur peau !!
      Donc que reste t’il. Risquer AIRBNB , je ne crois pas les habitants n’en peuvent plus et la délation devient monnaie courante tellement il y a eu d’abus .
      Un afflux de biens va donc arriver à la vente car la rentabilité sera négative , bref l’exploitation de la pénurie parisienne a trop duré et maintenant le pouvoir d’achat revient en force pour les locaux et c’est plutôt une très bonne nouvelle .

      • Bonjour,

        L’encadrement des loyers intra-muros a déjà pour effet d’augmenter les prix des petites surfaces de la petite et grande couronne.
        C’est le syndrome des quatres pieds de la chaise…
        L’encadrement des loyers n’est en fait qu’un effet de manche non appliqué parce que non applicable.
        Nous sommes le pays des mesures qui finissent aux oubliettes au gré de ceux qui les pondent.
        Le clapotis législatif ne doit pas être un facteur de décision.

      • Un afflux de biens…..si vous le dites …… on aura des lendemains locatifs qui chantent et je ne donne pas cher des malheureux candidats à la location….

        Ce qui n’est donc pas une bonne nouvelle pour ceux désirant se loger contrairement à vos assertions décorrélées des réalités économiques

        • En effet mauvaise nouvelle pour les candidats à la location compte tenu de la raréfaction de l’offre c’est une évidence .
          Bonne nouvelle pour les acheteurs par contre c’est une évidence .

  3. SCHOLLER says:

    Bonjour,
    Si je prends l’indice IPI de meilleursAgents et publié tous les 15 jours dans les ECHOS, nous avons sur 10 ans une hausse pour :
    – Paris de +55%,
    – 10 grandes villes +23%,
    – 50 Grandes villes +9%
    – et pour la zone rurale -4%

    A part Paris….. Dans les viles moyennes cette hausse compense à peine l’inflation…
    Cette hausse compense-t-elle la baisse des rendements fonciers NETS DE FISCALITE (IR, PS, ISF ou IFI ?)

    Donc acquérir sa résidence principale oui… pour le reste….

  4. Il est faux d’écrire que le marché de l’immobilier est un marché comme les autres qui répond à la loi de l’offre et de la demande .
    Entre :
    – les 40 milliards d’euros d’aide(s) gouvernementale annuelle sous de multiples formes pour soutenir le marché ,
    – le lobby et la pression des promoteurs , constructeurs , notaires , agents immobiliers qui menacent du pire en matière de destruction d’emplois si les aides viennent à diminuer ,
    – les investisseurs convaincus de faire une bonne action et de bonnes affaires et qui se gavent de défiscalisation en « surpayant » un produit de moyenne qualité (le Pinel et ses prédécesseurs par exemple et entre autres) ,
    – les banques qui ne savent quoi faire des liquidités largement distribuées par la BCE et qui ne souhaitent prendre aucun risque en investissant sur de jeunes entreprises et qui voient leurs bilans de plus en plus fragilisés ,
    – le gouvernement (quel qu’il soit !) et les collectivités locales (le fameux « mille feuilles » !) qu’il faut bien nourrir via les divers taxes et impôts sans fin (méfiez-vous de la suppression de la taxe d’habitation) .
    – le piège qui se referme sur les propriétaires et investisseurs qui deviennent alors d’excellentes vaches à lait (comme nos chères bagnoles…!) ,
    – les conseillers de tous horizons qui recommandent l’achat , contre toute logique économique .
    J’en passe et des meilleures…..
    Désolé de vous le dire mais ce marché est complètement biaisé et il contient en son sein ses propres explosifs pour sa prochaine….implosion !
    Si vous en avez le temps , passez un moment à étudier le marché allemand et d’autres encore en Europe ; sans doute pas parfait (ça défile à Berlin contre l’augmentation rapide des loyers !) , mais tout de mème plus sain car régulé sans excès d’interventionnisme .
    Tout cela vous semble outrancier ?……A voir !!

  5. À part une baisse des prix de l’immobilier entre le début et la fin des années 90 (qui dans la foulée, à triple en MOins de 20 ans), y a t’il eu une crise majeure de l’immobilier en France ?

    Alors, certain ont beau Faire les cassandres, l’immobilier va poursuivre son ascension (au pire se stabiliser) dans les zones qui répondent à des critères immuables : l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement.
    S’il y a du travail Ou si une qualité de vie répondant à des standards partages (Zone touristique / conditions climatiques), l’immobilier à de beaux jours devant lui.

    • Michel 2 says:

      Ouais ! et les fondamentaux économiques dont Jopic vient d’en faire une liste non exhaustive, vous en faites quoi ? de la pâté pour Cassandre !

      • Les fondamentaux économiques sont mauvais depuis plus de 30 ans, à part les 3 glorieuses 1998-2001. L’immobilier ne bouge pas

        • Michel 2 says:

          Mais va bouger, j’en suis convaincu en tous cas.
          La question qui revient sans cesse, c’est QUAND ?

          • Quand les populations sans cesse croissantes n’auront plus besoin de se loger, quand les taux d’intérêts seront aussi haut que la croissance économique, quand le foncier se libérera, quand le coût de la construction sera faible, quand les acteurs de ce marché qu’ils soient particuliers ou professionnels décideront un matin de perdre de l’argent.

            Pour ma part j’attends que l’or et le diamant, des cailloux comme les autres finalement, reviennent à leurs statuts de cailloux pour les acheter pas cher.

            Excusez mon ironie, je grossis certes le trait, cependant je suis toujours assez surpris de constater qu’une proportion de mes contemporains ne considère pas l’immobilier comme un actif au même titre que les autres, qui est appelé à connaître des variations à la hausse ou à la baisse que vous semblez appeler de vos vœux.
            Ce jour là viendra, soyez en sur, vous verrez alors de nouveaux acteurs ( ou des anciens plus solides ), acheter à très bas prix et s’enrichir à terme.
             » S’enrichir « …ce vilain gros mot…

            • Michel 2 says:

              Dans un monde paisible et linéaire, tout se passe comme vous dites même si exagéré.
              Mais comme ce monde est tout sauf paisible et linéaire mais plutôt chaotique (Cf. crise des subprimes où le marché immo notamment américain s’est effondré de + de 50% dans certaines régions), la grande question est bien QUAND ?

    • avec le recul il semble que ce début d’années 90 a été une parenthèse de normalité monétaire , avec des taux non négatifs et même positifs, il fallait en effet rentrer dans les critères de maastricht pour l’adhesion a l’euro, dis plus cruement il fallait faire la mariée belle pour séduire les allemands et les convaincre de renoncer au mark.
      En temps « normal »  La France aurait dévalué le franc et fait de la bonne vieille relance mais là elle s’est abstenue.
      Ca a donné une récession et un krach immobilier parisien.
      Depuis l’euro La France emprunte aux taux allemands ce qui explique le début de bulle des années 2000, amplifié ensuite par la crise de 2008 etc etc

  6. Michel 2 says:

    Message à Guillaume,

    Régulièrement quand je clicke sur un lien pour lire un commentaire, j’ai ce MESSAGE D’ERREUR:

    Error 503 Backend fetch failed

    Backend fetch failed
    Guru Meditation:

    XID: 399752

  7. Que penser de l’achat de SCPI, pourquoi pas allemandes ou du moins étrangères pour diversifier et minorer très grandement le risque de vacance locative et impayés ?

  8. Pour suivre

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