L’INSEE vient de publier les statistiques des prix de l’immobilier pour le troisième trimestre 2021. La hausse des prix est puissante partout en France, même si ce sont les maisons en province qui tirent le marché.
En revanche, la situation est délicate à Paris avec une stabilisation des prix.
Comme nous vous l’expliquions déjà dans notre livre « Investir dans l’immobilier« , Nous pouvons clairement parler d’un marché à deux vitesses qui n’est autre qu’un puissant rattrapage. En effet, depuis 2008, nous connaissions également un marché à deux vitesses, mais dans l’autre sens : Les prix de l’immobilier à Paris on explosé… alors même qu’ils étaient stable en province.
Pour vous en convaincre, j’ai retravaillé les statistiques INSEE pour mettre en avant l’évolution des prix de l’immobilier depuis 2008. Le mouvement à deux vitesses est frappant :
- Hausse des prix de l’immobilier à Paris depuis 2008 : +67% ;
- Hausse des prix de l’immobilier des appartements en Ile de France depuis 2008 : +46%
- Hausse des prix de l’immobilier des appartements en province depuis 2008 : +17%
- Hausse des prix de l’immobilier des maisons en province depuis 2008 : +13%
- Hausse des prix de l’immobilier des maisons en Ile de France depuis 2008 : +13%.
Au fait, qui a dit que les prix de l’immobilier étaient élevés en France ? Oui, ils sont très élevés à Paris et peut être en petite couronne ; Oui, ils sont très élevés dans quelques très grandes métropoles comme Lyon et Bordeaux, Mais, non, ils ne sont pas très élevés dans le reste du pays et sont même relativement faibles au regard de la faiblesse extrême des taux d’intérêt qui a pourtant sensiblement amélioré la capacité d’investissement des candidats emprunteurs.
Jusqu’où ira cette folle hausse des prix de l’immobilier en Province ? Les prix vont ils baisser à Paris ?
Dans cet article publié en septembre 2020 sous le titre « Vers une baisse des prix de l’immobilier à Paris, Lyon, Bordeaux, et une hausse ailleurs ?« , nous revenions sur le spectre de la crise de 1991 à l’origine d’une baisse des prix de l’immobilier de -+40% à Paris.
Extrait :
« Connaissez-vous la crise de l’immobilier qui a frappé l’immobilier d’entreprise et l’immobilier d’habitation à Paris, en 1991 ?
Entre 1991 et 1998, les prix de l’immobilier d’habitation à Paris, mais aussi la valeur des SCPI ont chuté de 40%, alors que le reste du pays est resté relativement par cette crise.
Et si nous étions à la veille d’un mouvement comparable en 2021 ? La bulle manifeste des prix de l’immobilier Parisien et du prix de l’immobilier d’entreprise (SCPI) à la fin de l’année 2019 nous oblige au questionnement. »
A suivre.
64 commentaires
Vous êtes les meilleurs ambassadeurs !
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Un client vient de déposer un nouvel avis. C'est grâce à ce genre de commentaires que j'adore mon métier ! #MERCI :
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Il me semble qu’il serait assez logique de mettre en perspective pendant la crise immobilière de 1991 le nombre de biens vendus pendant cette période. On constaterait ainsi, que le nombre de transactions était particulièrement bas, laissant apparaître ce que chacun sait : le marché est régi selon la loi de l’offre et de la demande… Une demande peu nourrie alimente une hausse des prix car seuls ceux qui sont contraints de vendre leur bien (succession, déménagement,…) le font.
Les autres patientent jusqu’à ce que l’orage soit passé.
La crise de 1991 à été amplifiée aussi par des marchands de bien qui ont du mettre precipatement leurs biens en vente dans un marché atone.
Aujourd’hui il y a une meilleure régulation offre/demande.
Et si les marchands de biens de 1991 étaient remplacés par les loueurs en meublé saisonnier qui ne peuvent plus exercer depuis Juillet 2021 ?
Bonne remarque ! Après il faudrait pouvoir comparer les volumes et la localisation. Puis les loueurs meublés saisonniers peuvent se rabattre sur la LLD.
Avec des revenus locatifs divisés par 3, auront ils les moyens de rembourser leur crédit ?
Après il faudrait un volume élevé de bailleurs multipropriétaires de biens viables qu’avec une location saisonnières pour s’approcher des marchands de bien.
Il me semble que la majorité des bailleurs ont plutôt 1 bien mais des stats permettraient d’étayer tout ça.
En tout cas 18 mois après le début de la pandémie tjs pas de crack sur Paris et les acheteurs étrangers ne devraient pas tarder à revenir. Bientôt la bulle immo chinoise à Paris?
Bonjour,
Je n’ai pas compris: pourquoi ne peuvent-ils plus exercer?
« La location meublée saisonnière interdite sur AirBnb sans enregistrement à la mairie. »
ok… à Paris… et quelques grandes villes. Mais il faut quand même avoir une sacré dose d’inconscience pour juger de la rentabilité d’un produit en basant ses calculs sur du saisonnier… Il faut d’abord que cela passe en location à l’année et ensuite on peut envisager le reste
En effet vous avez parfaitement raison, à l’époque les marchands de bien vendaient avant d’être titrés :il suffisait que le promettant accepte de remettre les clés au bénéficiaire de la promesse de vente, marchand de biens, pour que ce dernier puisse faire quelques travaux d’embellissement et de rafraîchissement , et que, muni des clés, il fasse visiter le bien sous promesse, puis cède sa promesse à un tiers acquéreur avant d’être titré. Il s’est ainsi créé une hausse malsaine et artificielle des biens parisiens et le château de cartes s’est écroulé brutalement en 1991. Cette pratique à depuis lors été interdite. Les acquéreurs étaient frénétiques jusqu’à ce que les prix atteints soient devenus déraisonnables.
La baisse de prix des SCPI arrivera si les investisseurs s’en vont.
J’ai vendu quelques parts le mois dernier par inquiétude et suite à une plus value intéressante, elle sont parties de suite et des échos que j’ai, les souscriptions de nouvelles parts trouvent preneur sans soucis. Tous ces nouveaux arrivant ne vont pas vendre rapidement.
J’ai débuté mon activité professionnelle dans l’immobilier en 1989 et j’ai bien connu cette période entre 1991 et 1998 sur le marché immobilier niçois. L’offre de biens était plutôt abondante et la demande s’était effondrée. Les propriétaires qui étaient obligés de vendre se retrouvaient souvent en moins-values. Quant aux acheteurs, ils négociaient sérieusement ou attendaient que les prix continuent de baisser.
Cette période à fait suite à une bulle immobilière, notamment à Paris, et de nombreux marchands de biens et promoteurs se sont retrouvés en difficulté, voire ont coulé. Après le rattrapage de prix post 1998, les prix n’ont quasiment pas fait de pause et on voit même au cours des dernières années des augmentations violentes. Sommes-nous dans une nouvelle bulle ?
Même si les DPE F et G ne vont pas être aussi nombreux qu’avec la formule du 1er juillet 2021, on va se rendre compte qu’ils restent encore très nombreux. Les pouvoirs donnés aux locataires dans ce cas obligeront les bailleurs à faire les travaux ou, étant ruinés, à vendre à très bas prix. Les sociétés HLM vont surement faire leur marché.
Puis ils seront en partie reloués à des loyers supérieurs, mettant ainsi à la rue toute une population à bas revenus.
Ne croyez surtout pas que les HLM vont faire des efforts et leur proposer de les loger.
Tous ces logements vont augmenter l’offre et les prix vont globalement baisser. Pour un temps. Pour être encore plus cher après en moyenne puisqu’il n’y aura plus de logements dégradés.
C’est en 2035, avec le même processus subit par les DPE E, que cela va tourner au drame.
On ne peut comparer ce qui s’est passé en 1991 avec la situation actuelle.
Cette crise était due à la grande place des institutionnels dans l’immobilier. Les investisseurs individuels étaient beaucoup moins nombreux qu’aujourd’hui.
Les dispositifs fiscaux successifs depuis Robien, Borloo, Pinel, etc… les ont amené sur le marché et le marché immobilier est plus sain.
Pas de bulle en vue, ni de vente massive en agglo. Au pire dans ces zones, le marché sera stabilisé.
De plus, abondance indécente de liquidités à investir + épargne des ménages au plus haut + soutien à l’économie massif (pénurie de MO, baisse chômage…) = la hausse va se poursuivre
« …les ont amené sur le marché et le marché immobilier est plus sain.
Pas de bulle en vue, ni de vente massive en agglo. Au pire dans ces zones, le marché sera stabilisé. »
Tiens donc, je n’y avais pas pensé !!!
Le leurre de la création monétaire avec l’abondance de liquidités !
le leurre du plein emploi, lorsque l’économie ne fait, naturellement, que compenser en ce moment, l’inertie de 2020 et 2021 !
Quoi de plus naturel que les acteurs économique, qui n’ont pas pu dépenser pendant deux années, le fassent aujourd’hui ?
Un rattrapage simplement !
Que va t-il se passer lorsque les Banques Centrales cesseront leur magique et suicidaire création monétaire (la corde pour se pendre en réalité) ?
Combien de temps vont durer les trésoreries artificiellement excédentaires actuelles ?
Le taux de défaillance d’entreprises n’a jamais été aussi bas qu’en 2021 !
Qu’en sera t-il ensuite en 2022 et 2023, lorsque la distribution de liquidités aura cessée ???
Et que se passera t-il également, lorsque la bourse opérera sa correction, inéluctable comme imprévisible, laissant tous les petits porteurs, épargnants naïfs sur le carreau ?
Que se passera t-il, lorsque les agents économiques, n’auront plus les moyens de rembourser leur mensualités, lorsque l’épargne aura été totalement grignotée par l’inflation galopante qui frappe à la porte du monde, lorsque les Banques seront confrontées à un contentieux tel, qu’elles seront acculées et « tireront » à vue ?
Toute certitude de stabilité des marchés, dans la continuité, la sérénité et la sécurité apparaît donc trompeuse et dangereuse.
» c’est lorsque les marchés percent les plafonds, qu’il est alors temps de se mettre à l’abri »
Il y a tellement de facteurs de hausse ou de baisse…
Lesquels l’emporteront ?
Les populations du monde entier, et de France en particulier, ont toujours eu besoin de se loger, de se protéger des intempéries, d’élever leur famille à l’abri !
L’immobilier restera immuablement la valeur de référence qui ne s’appréhende pas sous l’aspect spéculatif, comme beaucoup semble vouloir l’aborder aujourd’hui.
A défaut d’industrie sur le territoire, pour générer l’activité intérieure, les pouvoirs publics créent et imposent des normes sur l’habitat, sous prétexte de la transition énergétique, générant ainsi des flux intérieurs et un pseudo dynamisme.
Certes « ces travaux imposés » auront un impact sur » la valeur spéculative » du bien, mais pas sur la valeur patrimoniale de celui-ci.
Un bien immobilier, disposant d’une situation privilégiée en ville, ou en province, conserve sa valeur intrinsèque, normes imposées par « les intégristes écologistes » ou pas !
Arrêtons de voir l’immobilier sous son aspect spéculatif « à court terme », et laissons vivre ce marché au gré des besoins de la populations.
Si on considère, que la grande majorité des transactions immobilière, depuis plus de dix ans, sont des transactions de « confort », avec revente d’un bien pour un autre bien, on s’aperçoit que ce marché n’est pas aussi dynamique que ça, en terme de constructions nouvelles, afin de loger une population, auparavant locataires.
Ne nous laissons pas abuser par ces chiffres, qui font ressortir un nombre de transactions annuelles élevées, sur ce marché de « l’occasion », artificiellement dynamisé par des taux d’intérêt, volontairement maintenu très bas, pour soutenir l’économie, paraît-il, et qui sont le reflet de ces mutations immobilières de confort (comme on change de voiture).
Vendre un bien pour en acheter un autre, apporte quoi à la société ? Une perception énorme de taxes avant toute chose, par l’Etat ! Un endettement historique des acteurs qui conduit à un immobilisme futur des acteurs économiques, verrouillés par les verrous financiers de cet endettement !
L’emballement de la population à vendre, pour acheter un autre bien immobilier est un leurre et surtout un piège, qui en créant un endettement monstrueux des foyers, les enferment pour 25 à 30 ans, dans une spirale de dépendance et de servilité/docilité jamais vue.
Avec l’endettement des Etats à un niveau jamais vu également, l’immobilier, reste une valeur sûre SANS ENDETTEMENT, mais risque l’explosion d’une bulle savamment construite, avec cet endettement colossal des foyers !
Danger !
« Vendre un bien pour en acheter un autre, apporte quoi à la société ? Une perception énorme de taxes avant toute chose, par l’ Etat. Un endettement historique des acteurs qui conduit à un immobilisme futur des acteurs économiques, verrouillés par les verrous financiers de cet endettement ! L’emballement de la population à vendre, pour acheter un autre bien immobilier est un leurre et surtout un piège, qui en créant un endettement monstrueux des foyers, les enferment pour 25 à 30 ans, dans une spirale de dépendance et de servilité/docilité jamais vue. »
Parfaite analyse empreinte de vérité +1
Hé ben moi qui croyait que vendre un bien, souvent que l’on a acheté en dessous du marché et que l’on a rénové ensuite, c’était pour « élever » son standing et son confort et aussi, le cas échéant, faire progresser sa valeur de patrimoine, je m’aperçois que je n’ai rien compris à ce que font des centaines de milliers de familles, le plus souvent jeunes !
Hé les amis, revenez sur terre.
Qu’est-ce que ça apporte de revendre pour acheter ?
Du confort, de la place, ça accompagne les changements de postes, les mutations, les changements de vie, la recherche d’un meilleur cadre de vie…
C’est exactement ce que je voulais dire !
Mais en plus une augmentation de la valeur de son patrimoine tant que…. les prix montent.
Mai si les prix dégringolent il risque d’y avoir des malheurs, notamment pour ceux qui n’ont pas été suffisamment méfiants et anticipateurs!
Un article qui semble corroborer l’évolution décrite du marché Parisien:
https://www.bfmtv.com/immobilier/le-marche-de-l-immobilier-parisien-redemarre-avec-des-prix-au-plafond_AN-202111230368.html
Bonjour et merci pour cet article.
Est-ce que le principe d’un tunnel (en bas du graphique) ce n’est pas que l’on va retourner dedans ? Je sais que cela peut faire peur, mais l’argent que l’on met dans l’immobilier on ne le met pas ailleurs. La chute de 1990 à 1997 est clairement une chute de demande (plus d’acheteur) et non une chute d’offre (plus de vendeur), sinon les prix auraient augmentés et pas baissés. Ceux qui sont partis du marché à l’époque étaient sans doute les investisseur, même si je n’ai pas vus d’étude précise là dessus. Les acheteurs pour « habiter » ont du continuer à avoir ce besoin. Les raisons du départ des investisseurs, c’est qu’il y avait sans doute mieux à faire ailleurs. Je me rappelle que ses sicavs monétaires permettaient de gagner pas mal de façon assez sûre et en 92 l’état à créé le PEA pour favoriser les placements en actions et les gouvernements ont lancé dès 1988 une large vague de privatisation. De 90 à 97, ce doit être une trentaine de millards d’Euros qui sont allés vers les privatisations et donc pas vers l’immobilier.
Actuellement l’immobilier tient, comme la bourse tient, les marchés de l’art et de l’or tiennent, parce qu’il n’y a pas de grande alternative nouvelle. Mais je trouve l’équilibre fragile, si les taux remontent où si les investisseurs trouvent un nouveau « jouet » un peu plus rentable, l’arbitrage sera vite fait. A Paris en particulier, la rentabilité est absente depuis longtemps, seul subsiste l’espoir de plus values et celui-ci s’amenuise. On peut tenter de se rassurer en se disant qu’il y aura toujours des acheteurs, mais seront-ils aussi nombreux que les vendeurs ?
Intéressant cette mise en parallèle des invests immo vs financiers.
Mais Paris reste une ville magique et il y aura tjs des acheteurs, RP, invest, pied à terre.
L’inconnu est la répartition entre les 3!
Excellente chronologie de l’évolution des supports de placements => Très juste !
Tout tient aujourd’hui, parce que les marchés sont inondés de liquidités par les Banques Centrales en soutien (?) à l’économie !
La planche à billets …….et le désastre à venir.
Jusqu’à quelle limite.
Il y aura une fin ….les arbres ne montent jamais jusqu’au ciel disait-on !
Oui… et y aura t-il assez d’acheteurs, lorsque tout le monde voudra sortir de l’immobilier ? Certes NON !
Le taux vont rester bas car c’est une occasion en or pour les pays développés de se désendetter et pour leurs dirigeants de se maintenir au pouvoir en faisant des chèques (inflation, jeunes, etc…).
Personne n’osera siffler la fin de partie avant plusieurs longues années.
Ce n’est pas faux du tout ! Sauf…
Sauf si le problème vient d’en bas, c’est à dire du peuple, de nous tous qui ne pourraient plus rien acheter avec nos revenus et salaires, notre épargne, car l’inflation aura tout dévalorisé, tout grignoté, effacé tout valeur à la monnaie et rendu la vie quotidienne impossible !
Lorsqu’il faudra faire ses courses, le salaire mensuel ne suffisant plus, les grands équilibres artificiels nés de la création monétaire « no limit », ne suffiront plus à stabiliser les marchés et ceux-ci exploseront !
Quid de l’immobilier alors ? Chacun voudra vendre pour retrouver de l’oxygène ?
Wait and see !
Aucun risque de révolte. Dès que ça bouge les gouvernements UE font tourner la planche à billets pour calmer. En plus, la révolte est une vaste blague. Nous vivons dans une société sans c—-lles et individualiste.
Depuis 18 mois nous sommes soumis à des règles strictes et personne ne bronche.
Et ceux qui ont voulu la ramener – gilets jaunes – lnt été vite calmes.
Normal, chacun a trop à perdre
Il y a taux bas et taux bas. Aux USA, ils remontent déjà. En Europe, ils commencent à bouger. Mais c’est encore très bas par rapport à il y a quelques années.
C’est un pari, mais je pense qu’il est neutre… Le problème des taux bas, c’est la confiance dans la monnaie qui disparaît et l’inflation qui monte. Vous pouvez vous retrouver avec un actif immobilier où autre qui continue à monter mais moins vite que l’inflation, le résultat est une perte de valeur (psychologiquement plus acceptable qu’une baisse des prix), mais c’est le même résultat. Lorsque Guillaume nous donne un chiffre comme :
« Hausse des prix de l’immobilier des maisons en Ile de France depuis 2008 : +13% »
J’imagine qu’il s’agit de chiffre en euros courant et pas en euros constants (je n’ai pas ces sources). Mais l’inflation depuis 2008 est d’environ 12% (de 2008 à 2020). En gros, la maison coûte le même prix en « tablette de beurre », ces vos billets qui ont moins de valeur.
Au pire, effectivement, ils flinguent la monnaie mais ce n’est pas de leur faute. C’est le peuple qui n’a pas confiance
Bonjour
Une évolution des prix de l’immobilier à Paris en 7 phases (1979-2014)
L’immobilier à Paris est un marché ultra-spécifique avec de nombreuses particularités. Voici une étude complète de l’évolution des prix de l’immobilier à Paris de 1979 à 2014 dressée par les notaires de Paris/Ile-de-France.
Elle permet d’établir 7 périodes différentes d’évolution sur ces 30 dernières années. Nous verrons également comment le nombre de vente impacte les variations de prix et quels sont les arrondissements où les prix ont le plus augmenté.
Les spécificités du marché immobilier parisien
À Paris le marché immobilier ne ressemble à aucun autre. Il est tellement spécifique que son évolution est parfois très différente de ce qu’il se passe en Province voire même dans le reste de l’Ile-de-France. Cela s’explique par différentes caractéristiques :
– Un territoire très restreint d’à peine plus de 100 km² qui est vieux de plus de 150 ans.
– Une construction très dense qui laisse peu de place pour construire de nouveaux logements.
– Des logements en majorité très anciens : 62 % d’entre eux datent d’avant 1949, 20 % ont été construits entre 1949 et 1974. Ainsi 82 % du parc de logements à Paris a plus de 40 ans !
– Ce sont principalement de très petits logements : les studios et les 2 pièces représentent plus des deux tiers des 1.3 million d’appartements.
– La taille moyenne des ménages habitants à Paris est de 1.9 habitants, c’est beaucoup plus faible que la moyenne en Ile-de-France (2.33) ou que la moyenne nationale (2.28).
– Des loyers qui ont beaucoup moins augmenté que les prix d’achat. Dans cette étude, les notaires précisent qu’« il semble qu’il y ait un plafond de loyer (entre 25 et 30 € au m² selon l’expérience des notaires) qui ne puisse être dépassé, hors biens exceptionnels. » Ce qui sera d’autant plus vrai avec l’application de l’encadrement des loyers de la loi ALUR.
Les notaires font également remarquer qu’il est très difficile de faire des comparaisons entre Paris et les autres grandes villes mondiales. En effet, la taille très restreinte de Paris rend la comparaison délicate avec des villes comme Londres. En effet, Londres a une superficie de 2.4 fois celle de « Paris et sa Petite Couronne » (ou 15.4 fois Paris) et possède 3.8 fois plus d’habitants que Paris (1.9 fois plus que la Petite Couronne).
Comment ont évolué les prix du mètre carré à Paris et le nombre de vente entre 1979 et 2013 ?
7 grandes phases d’évolution
Les notaires ont découpé cette période de 34 ans en 7 parties distinctes :
De 1979 à 1984 : en période de forte inflation et de taux d’intérêt élevé, le prix du mètre carré à Paris n’augmente que très légèrement. Cela signifie que les prix baissent en euros constants. Sur ces 5 ans, la baisse en euros constants est de 11 % (baisse annuelle de 2.4 %).
De 1984 à 1990 : les notaires identifient cette période comme « forte hausse spéculative ». En 6 ans, les prix ont été multipliés par plus de deux (+123 % en 6 ans en euros constants, soit +14.3 % par an).
Ce sont surtout les marchands de biens qui se livrent à cette spéculation très spécifique à l’Ile-de-France. On voit bien sur les courbes de Friggit que les prix n’ont pas du tout flambé en Province pendant cette période.
De 1990 à 1997 : une longue phase de baisse. En 7 ans, les prix en euros constants ont baissé de 42 %, soit -7.4 % en rythme annuel. Le marché est déprimé avec un nombre de vente qui est bien inférieur à celui des périodes précédentes.
De 1998 à 2008 : une longue hausse nationale (plus de 10 ans). Les volumes de vente sont très importants durant toute cette période. Les prix en euros constants augmentent de 141 %, soit +9.2 % en rythme annuel. Les notaires précisent que cette période a été boostée par un « contexte économique bien orienté » et surtout par un « crédit bancaire facile et bon marché ».
De 2008 à 2009 : la crise de liquidités et la paralysie bancaire. Les prix diminuent mais pendant une courte période (-4 % en euros constants).
De 2009 à 2011 : très forte envolée à Paris. En plus du fait que certains particuliers considèrent l’immobilier à Paris comme une valeur refuge, les banques centrales ont fait chuter les taux d’intérêt et le gouvernement a injecté des milliards d’euros pour relancer le marché immobilier.
Le résultat donne une véritable explosion des prix à Paris sur cette période : +35 % en euros constants en deux ans seulement. Une hausse a un rythme similaire à l’emballement de 1984-1990. Seulement celle-ci n’aura été que de deux ans, contre six pour la précédente flambée similaire.
De 2011 à 2013 : les notaires parlent de stagnation pour cette dernière phase. Les prix ne baissent que légèrement (-4 % en deux en euros constants, -2.3 % en rythme annuel). Ce sont surtout les volumes de vente qui s’ajustent.
Ils ne tiennent pas compte du fait que les taux d’intérêt ont fortement baissé sur cette période. Ils sont passés de plus de 4 % en moyenne à moins de 3 %. Ce qui a également limité la vitesse de la baisse des prix. Selon les sources, une variation de 100 points de base des taux conduit à une variation dans le même sens des prix de 8 à 10 %.
À conditions équivalentes d’emprunt, sur ces deux dernières années, la baisse des prix en euros constants est donc plutôt de l’ordre de 12 à 14 %…
Influence du nombre de vente sur les variations de prix
Il existe une certaine corrélation entre l’évolution du volume des transactions et celle des prix comme le montre ce graphique [désolé, je n’ai pas pu importer les graphiques]:
Des prix immobiliers qui fluctuent en fonction du nombre de vente à Paris entre 1979 et 2012
Les prix baissent lorsque le marché immobilier se contracte et que les ventes se font moins nombreuses. Les prix ont généralement tendance à repartir à la hausse lorsqu’il y a plus de transactions immobilières.
À partir de cette représentation, les notaires ont pu noter l’apparition d’une droite de régression avec un coefficient de corrélation de 0.68 (à 0 il n’y a pas de corrélation du tout, à 1 elle est complète). Celui-ci est donc élevé.
Dans un marché immobilier où il y a peu de nouvelles constructions, on a donc une forte liaison entre volume de vente et variation des prix. Selon ces observations, à 31 000 ventes de logements à Paris par an on aurait en théorie une stabilité des prix.
Cela coïncide bien avec ce que l’on observe dans le passé. Néanmoins sur ces deux dernières années, la résistance des prix apparaît comme importante. En effet, avec des volumes de vente aussi faible, on aurait pu s’attendre à des baisses de prix plus importantes.
Les notaires attribuent cela à la résistance ponctuelle des vendeurs qui campent sur leur position et préfèrent ne pas vendre plutôt que de vendre à un prix plus bas. La sélectivité est différente en fonction du nombre d’acquéreurs sur le marché.
Quand cela dépasse les 30 000, les notaires notent que l’on est dans une période où la « vente à des prix élevés de biens de moins bonne qualité qui trouvent alors facilement des acheteurs, moins exigeants et moins sélectifs ».
Au contraire, lorsque la demande est faible, les acquéreurs peuvent se montrer plus sélectifs et les prix ne s’adaptent parfois qu’avec un décalage car seuls les vendeurs contraints se montrent près à diminuer leur prix de vente. Les notaires estiment à 25 000 en moyenne le nombre de ventes contraintes annuelles (naissances, mutations, décès, etc.) à Paris.
—
Et de 2014 à maintenant ?
Et bien je crois qu’on a une hausse jusqu’en 2020 et stabilisation depuis.
L’avenir nous dira si nous sommes entrés dans un nouveau cycle.
La promesse des taux bas maintenus au niveau actuel, et d’une inflation contenue, est une illusion de l’esprit !
A qui veut on faire croire, que l’endettement astronomique actuel, ne va pas être réduit d’une manière ou d’une autre ?
Et l’inflation, donc la hausse des taux qui l’accompagnera, sera un des moyens pour réduire la dette !
L’histoire du monde a fait sienne cette théorie !
Et l’immobilier n’échappera pas au désastre par ricochet, lorsque le revenu, en terme de pouvoir d’achat, fondra comme neige au soleil !
Comment payer son prêt, avec un taux d’endettement > à 40 % (en charges réelles) et un pouvoir d’achat qui dégringole sous l’effet de l’hyper inflation ?
Ce qui était, dans la réalité, la norme en France, …. jusqu’à ce que le HCSF dise enfin STOP, anticipant les grandes difficultés futures, se transformera en guillotine fatale pour beaucoup !
Comment feront ces centaines de milliers de pseudo investisseurs en « immobiliers locatifs », lorsque les loyers reviendront impayés, ou avec beaucoup de retard ?
Comment résoudre alors ce problème, car nous ne sommes pas aux USA, où le droit de propriété est sacré et où les mauvais payeurs sont expulsés en 8 jours et fichés ensuite comme « mauvais payeurs » pendant dix ans !
En France comptez trois ans de procédure avec un coût énorme !
Ils vendront tous au même moment, sans doute !
Les prix seront bradés et les drames humains nombreux !
La solidarité nationale et la planche à billet ne suffiront plus !
Cette bulle immobilière, que certains font mine d’ignorer, explosera et les prix s’écrouleront !
Et là, oui nous revendrons tous sur terre !
« Comment feront ces centaines de milliers de pseudo investisseurs en « immobiliers locatifs », lorsque les loyers reviendront impayés, ou avec beaucoup de retard ? »
Je ne pense pas qu’il soient des centaines de milliers de pseudo-investisseurs. Quelques milliers tout au plus. La plupart des propriétaires n’ont qu’un ou deux biens (30% ne possèdent qu’un seul bien, et 25% en ont deux). Et quand aux multi-propriétaires (plus de 3 biens), ils font majoritairement partie des catégories socioprofessionnelles les plus favorisées. Parmi les bailleurs, 32,7% sont des cadres du privé, 12,06% des cadres du public, 9,01% exercent une profession libérale, et 5,94% sont des chefs d’entreprise.
Et globalement le bailleur type a entre 40 et 70 ans dans 70% des cas.
Chiffres issus d’une étude PAP de 2014.
Bonnes informations de PAP qui datent cependant de 2014….et qui analysaient des chiffes antérieurs à 2014, c’est dire !
=> depuis 2014, l’emballement frénétique, et aveugle, vers l’immobilier locatif des « petits investisseurs », a bien modifier la physionomie de « l’investisseur immobilier ».
Et malheureusement, en bourse, comme en immobilier, ceux qui laisseront des plumes seront les « petits porteurs », ceux qui arrivent, quand la courbe haussière est déjà dans sa phase terminale !
Ceux qui ont acheté durant ces cinq dernières années……
Comme toujours…trop tard et qui paieront les pots cassés.
Ce sont eux qui sont devenus majoritaires dans la catégorie des investisseurs immobiliers locatifs depuis 2014 !
Le « vrai investisseur » lui, n’achète pas, quand la courbe est haussière et lorsque le marché s’emballe !
Il y a bien longtemps qu’il a fait ses affaires et attend la période des vraies autres belles affaires: celles qui arrivent lorsque tout le monde vend à perte, pour sauver ce qui peut l’être encore !
Ce sont des ressentis. Quelle réalité recouvrent-ils ?
Ce sont les constats du fonctionnement des marchés, avec leurs hausses vertigineuses, leurs chutes brutales et soudaines, à chaque fois dans l’histoire du monde !
=> et là intervient ce qui n’est pas « des ressentis », mais « des stratégies », appliquées et vérifiées à chaque épisode, au profit de ces « stratèges » et aux détriment des « novices ».
Ces derniers, souvent et majoritairement « les nouveaux et récents investisseurs », immobiliers, boursiers ou autres marchés, emportés par la règle du « mouton de Panurge », à qui ont a « fait prendre des vessies pour des lanternes », sortent toujours perdants, souvent ruinés de ces aventures non structurées !
Relire l’histoire, est source incontestable de consolidation des ces faits.
Pas « de ressentis », mais juste, la dure réalité et simple vérité du marché, associé au pragmatisme glacial, de ceux qui savent agir avec discernement et précaution !
l’INSEE vient de sortir une étude, confirmant les évolutions passées : une grande partie du locatif appartient à une minorité aisée. C’est en tout cas ce qu’en retiennent les media.
[+1] et encore [+1]
Vu les coûts de construction en France, cela m' »étonnerai de voir les prix de l’immobilier neuf s’écrouler.
peut-être dans l’ancien.
Dans les zones denses, il faut acheter l’ancien pour le détruire. Le coût de construction est de l’ordre de 1800 à 2000 € /m2 pour des prestations standards sur de l’individuel, moins en collectif (mais il faut ajouter des parties communes). Cela peut être un peu plus cher dans certaines configurations surtout en fonction des fondations. Donc une grande partie du prix en zone dense est surtout liée à l’achat de l’ancien (ou du terrain). Donc oui, cela peut beaucoup baisser également.
« Dans les zones denses, il faut acheter l’ancien pour le détruire. »
Ou le rénover.
Ou le densifier.
Tout à fait d’accord… Mais je répondais à une remarque sur les coûts de construction neuve. De toute façon il faut acheter l’ancien, et si son prix diminue, le neuf ou le renové vont reculer.
Les études de l’INSEE sont toujours intéressantes, l’utilisation politique qui en est faite aussi.
https://www.20minutes.fr/economie/3181867-20211125-quart-menages-multiproprietaires-detient-deux-tiers-logements-france-pourquoi-pose-probleme
La pression politique sur les proprios va s’intensifier avec les élections. Et il n’y aura pas grand monde pour les défendre.
Oui les « Médias » en font déjà leurs gorges chaudes. Méchants propriétaires! Par contre ils oublient la partie sur les locataires dont presque 50% des logements sont ces fameux propriétaires. Et de dire que ces habitations sont concentrées principalement dans les mains du dernier décile le plus riche c’est ce qu’ont appelle une La Pallissade.
Je veux bien être nationalisé comme début des années 80 et qu’ils me donnent beaucoup d’argent de façon à pouvoir investir tout en bourse et m’expatrier.(peut être à Maurice-après le tableau idyllique de l’article de Julien😉😉).
Ah, ben je pensais la même chose.
Je veux bien me sacrifier au prix du marché :-).
[…]
Et quant au berger, l’on peut dire
Qu’il était digne de tous maux,
Étant de ces gens-là qui sur les animaux
Se font un chimérique empire.
[…]
Lorsque les « méchants propriétaires » vont vendre parce qu’ils ne voudront, ou ne pourront pas engager de gros travaux d’isolation et de mise aux normes sur les copropriétés et sur les logements faute de pouvoir augmenter les loyers: ils passeront pour encore plus méchants!
Nous souffrons déjà d’une pénurie de locations dans bon nombre de régions, qu’est-ce que ça va être demain?
Sans compter que l’accès à la propriété est sérieusement freinée avec l’apport obligatoire et le taux d’endettement plafonné à maxi 35%! Pour un premier achat cela me semble raisonnable, mais l’appliquer pour toutes formes d’investissements locatifs! C’est une aberration, il me semble, de ne plus prendre en compte « le reste à vivre »!
On peut toujours se gargariser avec des chiffres, si intéressant soient-ils, ce n’est pas ça qui va mettre un toit sur la tête de tous nos jeunes et il me semble que toutes les politiques actuelles réduisent chaque jour un peu plus le parc locatif!
+1 et …. à ce stade rien de concret à attendre en 2022.
https://www.medicis-patrimoine.com/actualites-immobilier-neuf/marche-de-l-immobilier/2021/10/29/3655-presidentielle-2022-que-faut-il-attendre-pour-le-logement.html
Apparemment il n’y en a aucun qui comprend la situation et surtout il semble qu’ils n’aient même pas étudié le sujet. Ce qui nous montre le niveau de ces gens là qui veulent nous gouverner= tous aux abris 😫😫
Hé oui mon cher ami tous des faux culs…. ce ne serait pas porteur de défendre les riches propriétaires face aux gentils locataires toujours mal payés !!!!
Peut-être tout simplement, que l’objectif des Pouvoirs Publics par le HCSF, est ailleurs !
Préserver les Banques d’un trou d’air, lié à l’endettement immobilier » des particuliers « , en anticipation des futurs et quasi certains maintenant, problèmes économiques à venir, et une « dépression » brutale ?
Permettre à ces mêmes Banques, de conserver une capacité suffisante, d’intervention et de soutien à « l’Entreprise », qui porte l’emploi et donc l’activité, sans avoir à affronter l’endettement immobilier des particuliers ?
=> Stopper la cavalcade effrénée vers la naissance d’une « bulle immobilière », ralentir l’explosion des prix, faire revenir à la fonction basique l’immobilier, qui est « le logement », et mettre fin à cette ruée insensée vers l’immobilier locatif de rendement, spéculatif ?
=> Stopper l’illusion du « no limit « , instauré par « la planche à billets », et le « quoi qu’il en coûte », parce que nos dirigeants ne savent plus comment sortir de cette impasse monétaire ?
Les grandes périodes de l’immobilier étaient liées au besoin de reconstruction d’après guerre et « aux trente glorieuses »,
Puis il y a eu la période d’emballement des années 90, spéculative et irraisonnée.
Aujourd’hui, l’immobilier semble vouloir répondre, chez la majorité des personnes, à un besoin de « sécurité », face aux incertitudes économiques et financières, pour devenir un instrument de placement et de rendement !
Gageure ou réalité ?
Confronté à cette illusion des taux bas, l’acquéreur en a perdu tout discernement, attitude de prudence et réflexion !
Que vaudra demain, un bien acheté hors de prix (mais néanmoins acheté !), lorsque les Banques Centrales mettront fin, au mirage de « la liquidité » , au miracle de l’argent magique (qui ne devrait pas être remboursé ?….hérésie !) ?
Ce « miracle » (ou duperie), a généré l’Inflation galopante, qui dévale déjà sur l’Europe, et asséchera, in fine, les trésoreries, conduisant aux dépôts de bilan en série, forçant, tout un chacun, à revenir à la table des réalités.
Tout rêve a une fin ! le réveil risque d’être frais !
Mais, il est plus facile de tromper les investisseurs que de les convaincre qu’ils ont été trompés !
En fait, les programmes de chacun en matière de logement sont un peu plus fournis que ça.
Il suffit de faire une recherche sur internet pour voir que certains veulent remettre en cause la loi SRU, par exemple, ou contraindre les bailleurs sociaux à accueillir certaines populations.
Le lien vers l’étude : https://www.insee.fr/fr/statistiques/5893223
Omicron va décupler la tendance actuelle , un article sur les tendances méditerannéénnes serait bienvenu !!
La baisse des prix de l’immobilier s’installe à Paris
https://www.lemonde.fr/argent/article/2021/12/02/la-baisse-des-prix-de-l-immobilier-s-installe-a-paris_6104457_1657007.html
La capitale semble avoir perdu son attractivité, même si les logements de qualité trouvent toujours preneurs. Paris attire moins et les prix des logements s’en ressentent : ils n’augmentent plus et même baissent. Dans son baromètre de début décembre 2021, le site d’annonces Meilleursagents indique que les prix parisiens ont perdu 1 % ce dernier mois. « Paris ne fait plus recette pour des acheteurs en quête d’espace, de verdure et de pouvoir d’achat, entraînant un ralentissement des prix de l’ordre de 3,4 % en à peine quatorze mois », indique Barbara Castillo Rico, responsable des études scientifiques de Meilleursagents. Aucune catégorie de biens n’est épargnée par ce recul : les petites surfaces chutant de 1 % et les grandes de 0,9 %.
Je le dis … à Julien depuis des années que ça allait virer.
Le jour du grand retournement serait-il arrivé ?
Et si ,EN PLUS, les taux montent ……………..????
Attention tout de même. J’ai connu la baisse de 2011-2014. Et ensuite c’est reparti de plus belle.
Qu’il y ait des différences de prix entre le centre et le 18-19-20 me paraît sain. C’est quand le 20e et à 10000€ que ce n’est pas normal. Que le 6eme ou le 7eme soient à 14 000€ peut paraître cher au commun des mortels, mais la demande est telle que même une grosse baisse n’entraînerait pas les prix en dessous de 10 000€.
Mais je peux me tromper.
2011-2014 dans une dynamique de baisse des taux et de quantitatif easing versus 2021 -2025 dans une dynamique de hausse des taux et de tappering !!!
Il suffit d’attendre, que les autorités chinoises, en position intenable, lâchent EVERGRANDE et ses 360 milliards de dettes, pour que la messe mondiale soit dite !
La Chine détient environ $ 1 120 milliards de bons du Trésor américain, et quasiment la totalité de la dette des pays émergents d’Afrique, faisant d’elle le créancier numéro un des États-Unis….et des pays qui détiennent les matières premières dans leur sous-sol.
Imaginons simplement l’impact mondial, dans l’hypothèse très certaine maintenant, d’une défaillance d’EVERGRANDE entrainant également les autres gros promoteurs immobiliers Chinois, tout aussi endettés, dans sa chute !
Il est donc insignifiant et parfaitement inutile, de tricoter sur nos micromarchés français…parisiens et provinciaux, car les évolutions ne s’inscrivent pas à ce niveau lilliputien, mais bien au niveau mondial !
Il suffit d’être patient !
Le retournement et les corrections des marchés, arrivent toujours, lorsque l’on s’en doutent le moins.
Les statistiques de l’INSEE, à l’intention de ce micromarché marché intérieur, ne changeront donc pas les choses !
Quant aux politiques monétaires, avec le « quantitative easing (QE) » des Banques Centrales, leur orientation est déjà dessinée et écrite, avec la fin programmée de ce dernier instrument (QE).
Et là, il faudra alors penser, à rembourser la dette !
Pour ceux qui le pourront encore…..
Cette nouvelle donne, entrainera la chute des prix de l’immobilier, et une spoliation de ceux que le marché a trompé, et continue encore à tromper !
Scénario effectivement très probable avec toujours la même question, QUIAND ?
« Il est donc insignifiant et parfaitement inutile, de tricoter sur nos micromarchés français…parisiens et provinciaux, »
Au contraire, je pense que l’immobilier n’est fait que de micromarchés, avec parfois des valeurs différentes d’un bout à l’autre d’une rue, ou du côté ensoleillé, et que les agrégats, les moyennes… n’indiquent que les grandes tendances.
Un bien de qualité reste un bien de qualité, et la population pouvant se l’offrir restera toujours restreinte.