Immobilier : Le piège du blocage des loyers.

Investir dans l’immobilier est presque toujours une bonne idée d’investissement à long terme pour ceux qui sauront investir en respectant le critère numéro 1 : l’emplacement comme vous vous le détaillons dans cet article : « Immobilier : Comment trouver la perle rare ?« .

Pourtant, il existe de nombreuses situations délicates qui vous font parfois regretter votre investissement. La question des travaux et de l’interdiction de louer des logements dont le DPE est E, F & G est aujourd’hui LA grande difficulté du moment.

Si vous n’êtes pas vigilant, le risque est de vous retrouver avec des locataires qui restent des décennies avec un loyer extrêmement faible et un logement qui se dégrade.

La loi de 48, c’est une loi votée le 01 septembre 1948 pour encadrer les baux de location et enrayer la flambée des prix de l’immobilier après-guerre. Principales caractéristiques : des loyers très faibles et des locataires qui bénéficient d’un droit au maintien dans les lieux.

Résultat, des locataires qui restent des décennies dans leur logement, des logements qui ne sont plus entretenus faute de rentabilité locative et surtout des biens invendables sauf à tout petit prix ;-(

Deux mécanismes se cumulent :

• Le blocage des loyers. Un loyer encadré qui interdit toute revalorisation ;
• Et surtout un droit au maintien dans les lieux. Impossible de récupérer votre logement à l’échéance du bail d’habitation.

Aujourd’hui, en 2025, nous sommes en train de créer de nouveaux ces logements dont le prix sera détruit par la législation si vous n’agissez pas rapidement. Nous retrouvons presque ces deux phénomènes cumulatifs :

• Dans toutes les zones tendues, il est interdit de revaloriser le loyer des logements dont le DPE est F ou G pour tous les baux signés depuis le 24/08/2022. Votre loyer est bloqué, vous ne pouvez plus y appliquer l’index annuel IRL. Il est bien évidemment interdit de signer un nouveau contrat de bail pour tous les logements dont le DPE est G depuis le 01/01/2025. Les locataires qui sont dans les lieux n’ont pas l’obligation de partir. La seule solution est alors de mettre fin au bail pour récupérer votre logement, faire les travaux et louer votre logement avec un loyer indexé sur l’IRL.
  • L’encadrement des loyers à Paris, par exemple, n’est pas un loyer bloqué. Le loyer encadré reste indexé sur l’IRL (Indice de Revalorisation des Loyers).
  • Pour l’instant, les logements dont le DPE est E ne sont pas concernés par le blocage des loyers, mais vous ne pourrez plus les proposer à la location à partir du 01/01/2034. Il faut dès aujourd’hui anticiper l’interdiction de revaloriser ces logements à cet horizon. Il semblerait étonnant qu’un logement interdit à la location puisse faire l’objet d’un loyer indexé sur l’IRL.

Bref, vous n’allez pas avoir le choix. Il va falloir faire des travaux… Certains pourront attendre le départ du locataire… d’autres devront l’anticiper en imposant les travaux aux locataires. Comme vous allez le constater, tout cela ne va pas être facile à organiser tant les droits du locataires sont nombreux.

Certains auront beau faire des travaux… le DPE ne s’améliorera jamais de manière suffisante. C’est notamment le cas de toute petite surface située sous les toits. Vous êtes condamnés au blocage des loyers ou presque.

Les logements situés à proximité des sites classés et autres biens qui doivent subir l’agrément impossible des architectes de bâtiments de France.

Imposer des travaux au locataire ?

C’est le plus simple, mais attention la loi protège le locataire. Le locataire à des droits qui rendront les travaux difficiles, parfois impossibles : (source : « Quels droits pour les locataires en cas de travaux imposés ?« )

• Le droit à l’information : le bailleur doit informer le locataire de la nature des travaux, de leur durée prévisible et de leurs modalités d’exécution. Cette information doit être claire, précise et fournie dans des délais raisonnables avant le début des travaux.
• Le droit au maintien dans les lieux : sauf cas exceptionnels, le locataire ne peut être contraint de quitter son logement pour la réalisation de travaux. Si un relogement temporaire est nécessaire, il doit être pris en charge par le propriétaire.
• Le droit à la jouissance paisible : les travaux ne doivent pas rendre le logement inhabitable ou entraver de manière excessive l’usage normal des lieux. Le locataire peut exiger que les travaux soient réalisés dans des conditions respectueuses de son confort et de sa tranquillité.
• Le droit à la sécurité : les travaux doivent être exécutés dans le respect des normes de sécurité en vigueur. Le locataire peut refuser l’accès au logement si les conditions de sécurité ne sont pas garanties.

Bref, pas simple. Vous vous en sortirez probablement avec 1 ou 2 mois de loyer offert au locataire pour le dédommager du désagrément ;-(

Récupérer votre logement pour faire les travaux ?

Probablement une fausse bonne idée tant la loi est encore une fois très protectrice des locataires. Vous ne pouvez pas librement récupérer votre logement pour faire ces travaux indispensables.

On ne peut pas mettre fin à un bail sans raison, même à l’échéance des 3 ans.

Le bailleur peut demander à son locataire de quitter le logement dans 3 situations :

• Pour vendre votre logement ; Le propriétaire peut donner congé au locataire pour vendre le logement sans locataire. Le congé pour vendre vaut offre de vente au locataire. Le locataire peut se porter acheteur du logement et bénéficie d’un droit de préemption, sous certaines conditions. L’offre de vente est valable pendant les 2 premiers mois du préavis.
• Pour l’occuper ; Le propriétaire peut donner congé au locataire pour faire du logement sa résidence principale, ou pour que l’un de ses proches en fasse sa résidence principale.
  • Le proche peut être l’une des personnes suivantes :
  • Son époux
  • Son concubin depuis au moins 1 an à la date du congé
  • Son partenaire de Pacs (Pacs enregistré à la date du congé)
  • Ses ascendants
  • Ses descendants ou ceux de son époux, concubin ou partenaire de Pacs
• Pour motif légitime et sérieux ; Bonne nouvelle. La réalisation gros travaux de réhabilitation du logement est un motif valable. Attention, « gros travaux de réhabilitation » ce n’est pas une petite rénovation ou le changement des tapisseries ou des fenêtres (sic!)

Et, le tout, sans oublier la question délicate des locataires protégés.

Ce serait presque trop simple sans la situation des locataires protégés. Certains locataires bénéficient d’une protection supplémentaire.

Deux conditions pour savoir si votre locataire est protégé :

• Votre locataire est âgé de plus de 65 ans à l’échéance du bail ;
• Il dispose de revenu modeste.

Si votre locataire est protégé, vous ne pourrez pas lui donner congé librement, même si vous invoquez l’une des trois situations précédemment exposées (congé pour vendre, congé pour reprise, congé pour motif légitime et sérieux).

Pour donner congé à un locataire protégé, vous devrez lui proposer, pendant la durée du préavis, une solution de relogement située à proximité du logement du locataire et correspondant à ses besoins et possibilités.

2 exceptions vous permettent cependant de ne pas respecter ces conditions de protection du locataire de plus de 65 ans :

• Vous, propriétaire bailleur, êtes âgé de plus de 65 ans à la date d’échéance du bail
• Vos revenus (à la date où le locataire prend possession de la lettre de congé) inférieurs à ces mêmes montants.

En deux mots, engager des travaux d’ampleur dans un logement occupé par un locataire de plus de 65 ans est mission impossible !