Gérer son patrimoine, c’est anticiper ; Anticiper les opportunités d’investissement, mais également anticiper les bouleversements structurels qui vont profondément modifier les moteurs de performance de l’investissement.
L’investissement immobilier ne fait pas exception.
L’investissement immobilier locatif va devoir affronter une crise structurelle majeure à partir des années 2030/2035. Il ne s’agira pas d’une petite crise conjoncturelle liée à une croissance faible ou une hausse des taux d’intérêt, mais une crise structurelle qui nous oblige à revoir totalement notre approche de l’investissement immobilier locatif.
Je crois que vous devez sérieusement y réfléchir et peut-être même déjà engager un mouvement de vente d’une partie de votre patrimoine immobilier locatif concerné.
Une crise qui semble s’inscrire dans le temps long.
Cette crise structurelle trouvera son origine dans les conséquences de la baisse de la natalité depuis le début des années 2010.
Aujourd’hui, déjà, cette chute de la natalité se traduit par des fermetures de classes dans les écoles primaires et les collèges.
Demain, elle aura pour conséquence une baisse drastique du nombre d’étudiants.
Oui, le nombre d’étudiants va chuter dans les prochaines années, et cela commencera autour de 2030 pour s’aggraver années après années.
Le sujet est largement documenté. Je vous l’explique d’ailleurs depuis de nombreuses années dans mes articles.
Dans un premier temps, ce sont donc les logements destinés aux étudiants qui vont voir leur demande baisser. Les locataires vont se faire plus rares.
Certains pourraient être tentés d’expliquer que le problème du logement chez les étudiants est tel que ce n’est pas bien grave. Je crois qu’il s’agit là d’une erreur d’appréciation.
Aujourd’hui, cette demande excessive se répercute sur toute la chaîne de la demande locative car les étudiants trouvent des solutions : Colocation, appartement plus grand, … Ils ont du mal à trouver un logement, mais ils en trouvent un.
La tension locative extrême sur toute la chaîne s’explique pour beaucoup par cette demande de logement étudiant qu’il est difficile de satisfaire.
Demain, le nombre d’étudiants va chuter. La demande excessive va disparaître et l’on va rentrer dans la réalité de la chute de la natalité !
La baisse du nombre d’étudiants sera la première étape de cette crise structurelle qui va toucher l’immobilier.
Les conséquences de la chute de la natalité vont se répercuter sur l’ensemble du marché immobilier, y compris l’immobilier résidentiel.
Dans un premier temps, la baisse de la natalité va affecter l’immobilier locatif, à commencer par les petites surfaces destinées aux étudiants. Ensuite, dans les années suivantes, c’est toute la chaîne du marché immobilier qui va être impactée.
À terme, la baisse de la natalité d’aujourd’hui va conduire à une baisse de la population partout en France.
Nous vous l’expliquions déjà dans cet article « Les prix de l’immobilier menacés par la démographie ? La population baisse déjà dans certaines régions« . Ce phénomène devrait commencer à se matérialiser vers 2040/2050 pour une généralisation sur tout le territoire à partir de 2070
Si on considère que les prix de l’immobilier sont le fruit de la confrontation de l’offre et de la demande, la baisse de la demande via la baisse de la population devrait entraîner une baisse des prix de l’immobilier.
C’est là, une logique difficilement contestable. C’est alors que les prix de l’immobilier retrouveront leur moteur principal de valorisation que sont les prix de construction, et pourrait même passer sous ce prix de construction dans certaines régions particulièrement sinistrées.
Le prix des terrains à bâtir sera particulièrement affecté par cette chute de la demande consécutive à la baisse de la population.
