Je me souviens encore, c’était le 31 Juillet 2015, je vous proposais, timidement, une analyse rénovée dans laquelle j’évoquais, pour la première fois, l’opportunité de l’investissement immobilier.
Avant cet article et plus généralement cette période du premier semestre 2015, j’étais négatif sur le marché immobilier et vous expliquais qu’il n’était pas opportun d’investir dans l’immobilier locatif. Les taux de crédit immobilier était trop élevés et surtout, les prix étaient encore trop élevés, les vendeurs imposaient encore des prix trop élevés. Néanmoins, nous entrions progressivement dans une période de baisse des prix.
Au cours du premier semestre 2015, la situation est progressivement devenue plus attrayante pour l’investisseur immobilier locatif : Les baisses de prix devenaient importantes depuis 2011 et les vendeurs commençaient sérieusement à perdre patience et cédaient plus facilement face à des acheteurs, rares, donc tout puissants.
Je me souviens de ma fébrilité lors de la rédaction de cette analyse qui allait à l’encontre de la grande majorité de mes analyses antérieures !
Pourtant, les indicateurs étaient limpides et ne pouvait laisser de doute sur leur interprétation : Les prix de l’immobilier avaient bien baissés depuis les excès de 2011 et la baisse continue des taux de crédit immobilier étaient à l’origine de l’assainissement du marché immobilier, créant de nouvelles opportunités pour les investisseurs habiles.
Trois années plus tard, plus de doute, l’analyse était parfaite ! (en toute humilité 😉
Voici le graphique de l’évolution des prix de l’immobilier qui met en avant la situation délicate du marché au début de l’année 2015.
Le dynamisme du marché immobilier depuis 2015 explique une hausse des prix de l’immobilier qui réduit mécaniquement l’opportunité de l’investissement locatif… mais heureusement, les taux de crédit immobilier restent toujours excessivement faibles !
Depuis 2015, le marché immobilier est sorti de sa torpeur ! Le nombre de logements vendus a considérablement augmenté, atteignant des records historiques.
Malheureusement, ce dynamisme du marché immobilier s’accompagne d’une hausse rapide des prix de l’immobilier dans quelques grandes villes (Paris, Lyon, Bordeaux, Nice, ..) qui se propage progressivement à toutes la France.
Plus les prix de l’immobilier augmentent, plus l’opportunité d’investir se réduit !
La hausse des prix est tellement forte dans quelques villes, que nous n’hésitons plus à parler de bulle à Paris, Lyon ou Bordeaux par exemple (cf »La bulle immobilière à Paris en 2018 peut t’elle éclater comme la bulle de 1991 ? »).
Dans les autres grandes métropoles Française, 2017 marque le début d’une hausse forte des prix. Une sorte de rattrapage accéléré ! Pour autant, la hausse des prix étant variable selon les villes, les opportunités d’investissement ne sont partout identiques (cf »Dans quelles villes est il encore intéressant d’investir dans l’immobilier ?).
Une hausse des prix de l’immobilier n’est pas une bonne nouvelle pour l’investisseur locatif qui cherche avant tout à maîtriser son prix d’achat pour trouver de la rentabilité. La violente hausse des prix détruit cette fenêtre d’investissement que nous avons identifiée en 2015 !
L’extrême faiblesse des taux de crédit immobilier permet encore à l’investisseur locatif de faire un investissement rentable.
Pour le moment, la hausse des prix de l’immobilier est forte… mais pas encore suffisamment pour détruire l’opportunité d’investissement. C’est l’extrême faiblesse des taux de crédit immobilier qui autorise ces augmentations acceptables des prix (cf »barème des meilleurs taux de crédit immobilier actuellement« ).
Ainsi, tant que les taux de crédit immobilier restent bas, et notamment inférieurs à l’inflation, les prix de l’immobilier peuvent continuer à augmenter. Dans un tel scénario d’une faiblesse prolongée des taux de crédit immobilier, nous pourrions même être à l’aube d’une nouvelle bulle immobilière (cf »Une prochaine forte hausse des prix de l’immobilier grâce aux taux de crédit immobilier inférieurs à l’inflation ?« ).
L’avenir du marché immobilier repose sur la faiblesse des taux de crédit immobilier !
Pour le moment, entre faiblesse extrême des taux de crédit immobilier et prix de l’immobilier encore raisonnable malgré la hausse des prix récente (hors Paris, Bordeaux, Lyon et compagnie dans villes, dans lesquelles vous aurez compris les prix deviennent trop élevés pour l’investisseur souhaitant faire un bon investissement), il est encore rentable d’investir dans l’immobilier.
Mais attention, la hausse des prix (qui devraient se poursuivre si les taux restent excessivement bas, c’est à dire -+ proche de l’inflation) et/ou une remontée progressive des taux de crédit immobilier réduisent cette opportunité d’investissement.
J’ai l’intuition qu’il n’y a pas de temps à perdre pour ceux d’entre vous qui ambitionnent de réaliser un bon investissement !
Attention, il ne s’agit pas de prédire une baisse des prix de l’immobilier (car je crois au contraire que les prix peuvent continuer à augmenter tant que les taux de crédit restent inférieurs à l’inflation) … juste une non-opportunité d’investissement !
En effet, à partir d’un certain niveau de prix ou niveau de taux de crédit immobilier, l’investisseur ne pourrait plus espérer une rentabilité suffisante pour justifier son investissement ! Il ne serait donc plus opportun d’investir !
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J’ai l’impression que les prix de l’immobilier ont commencé à baisser en 2018 et que le marché est attentiste. Par ailleurs les quartiers se dégradent, notamment en grande banlieue et la politique néfaste de Macron s’y ajoute, tout ceci pèse également sur les prix, mais pas pour la bonne cause.
Merci Guillaume pour cet article. Mais je crois que vous auriez pu aller beaucoup plus loin dans votre analyse :
Vous étudiez l’opportunité d’investir dans l’immobilier qu’en fonction de la faiblesse des taux. Mais vous oubliez l’évolution des lois. De nombreuses nouvelles obligations chargent les bailleurs. Le nombre des droits et devoirs de ces derniers ont aussi explosé. Comme la fiscalité et les taxes.
Si beaucoup de bailleurs revendaient en début 2018, c’était à cause des droits disproportionnés donnés aux locataires, et des lois incompréhensibles. Mais actuellement, ils revendent parce que louer ne rapporte plus assez par rapport au risque encouru.
C’est vérifiable par un simple prévisionnel des taxes, travaux, etc.
Bonjour,
Voici une analyse du marché de l’ancien de Michel Mouillart :
https://www.journaldelagence.com/categorie/actu/conjoncture
Analyse corroborée par Meilleursagents.com qui parlent d’un marché attentiste de l’ancien malgré les taux d’intérêts très bas.
Est-ce le retournement?
J’ai un exemple personnel, j’ai en ce moment un bien en vente (qui était précédemment loué) et malgré un prix positionné dans la fourchette basse du marché local je n’ai depuis plus d’un mois aucun appel pour ce bien ((sauf bien sur les agents immobiliers!).
A ce prix de vente et au prix de la location qu’il était loué la rentabilité se situe à environ 5,5% hors charges. Avec une négociation du prix cette rentabilité pourrait être encore meilleure.
Ce qui prouve déjà que les investisseurs ne sont plus sur le marché.
On pourrait aussi en déduire que les acheteurs potentiels sont en attentes car en faisant un calcul simple d’emprunter sur 20 ans l’ensemble du prix demandé les mensualités de remboursements seraient équivalentes au loyer mensuel de ce bien.
Il me semble qu’il y a quelque chose qui bloque le marché. L’incertitude de l’avenir? ou autres éléments? Qu,en pensez vous?
Il est impossible d’investir sereinement avec un taux de rentabilité aussi faible, aussi correct semble t’il sur le papier (pas le mien en tout cas !). Personnellement, je ne prends pas le départ à mois de 9.5-10% brut. Seul un cashflow net positif (après imposition) permet de maintenir l’attractivité de son bien en étant capable de faire face aux charges d’entretien et en gardant sa capacité d’investissement.
5.5%, je ne me déplace même pas car même avec une grosse négociation, nous sommes très loin du pré-requis ! Il ne s’agit pas d’investissement immobilier mais d’un placement
Si vous êtes un marchand de biens je comprends, par contre aujourd’hui trouver du 9/10% hors charges avec assurance d’avoir des locataires solvables je veux bien que vous me donniez les lieux en France où on peut trouver ça !
En location nue bien entendu
Je ne suis pas marchand de biens, juste un particulier salarié qui est passé en mode investisseur depuis 3 ans. Je ne fais pas de location nue car ça ne correspond pas à mes objectifs. Pour faire court, je n’investis que dans des projets avec travaux et loue en meublé pour neutraliser la fiscalité grâce à l’amortissement au régime réel. C’est pour moi le seul moyen de faire jouer à plein l’effet de levier du crédit immobilier.
Toutefois, en sortant des grandes villes dans lesquelles vous croyez trouver faussement de la sécurité, vous pouvez trouver ce type de rentabilité en province dans des marchés spécifiques. Découpage de grandes surfaces, achat de biens décotés (divorce, successions,…), un peu d’imagination pour transformer un bien dont personne ne veut. Voici les pistes qui s’offrent à vous pour trouver des renta de 9-10% en nu. Je suis en pleine négociation sur un plateau que je souhaite découper (division officielle avec compteur individuel). Avec 800€/m² en rénovation, ce qui laisse une très belle marge, j’obtiens une rentabilité brute (assurance PNO comprise) de 9.6% en location nue dans un emplacement n°1 (centre-ville, secteur prisé, transport au pied de l’immeuble). Mais moi je vais faire du meublé…
Peut-être que vous n’investiriez pas là où je compte acheter mais je suis loin d’être à la campagne (agglo de 60 000 habitants)
Aprés, c’est sûr que j’y passe bcp de temps et je me rends compte au fil du temps que tout le monde n’est pas capable de se projeter et trouver le potentiel d’un bien…
« c’est sûr que j’y passe bcp de temps et je me rends compte au fil du temps que tout le monde n’est pas capable de se projeter et trouver le potentiel d’un bien… » C’est la clef du succès et effectivement très peu partagé !
C’est ce que j’ai fais il y a 16 ans maintenant époque où le meublé n’attirait pas les potentiels locataires et où le prix de l’immobilier me permettait d’avoir une rentabilité de 10%. Le monde bouge et l’endroit où j’ai fait cette réhabilitation complète (610m2 habitables) en province a pris de la valeur et a vu grossir le nombre de constructions nouvelles de façon exponentielle. C’est pour ça que j’essaye de vendre, sinon je relouerai en essayant de le faire en meublé bien sûr.
Pour ce qui est du temps je compte ça comme un travail bien rémunéré qui occupe une partie de ma retraite. Mais quand je dit travail c’est travail!
On trouve ça dans certaines SCPI, avec un TRI visé de 10% annuel composé d’une distribution de 5% (actuellement 6,5%) et d’une valorisation annuelle d’autant (lissé sur longue période). Et en plus pas de prélèvements sociaux car les biens sont à l’étranger. Autofinancement sur 15 ans, avec 33% d’apport. 0 souci, 0 charge. Diversification sur plusieurs immeubles, dans plusieurs pays, dans plusieurs devises.
Solvinz,
Votre investissement n’est pas assez rentable pour un investisseur qui vit de ses loyers. C’est la raison pour laquelle vous ne rececez pas d’offres.
Pour qu’un bien s’autofinance( au minimum ), il faut une renta brute de 8% en empruntant sur 25 ans.
J’investis à partir de 9% de rentabilité brute en location à l’année LMNP. Emplacement numéro 1 dans une ville étudiante. En 4 ans, aucuns impayés sur 11 logements qui sont rendus comme neuf aprés chaque départ.
Si vous gérer sérieusement et rigoureusement vos investissements, le risque est très faible.
Je continue à investir en toute s’éteindre tant que les banques me financent sur des projets rentables.
( j’ai commencé en 2014, et depuis j’ai quitté mon travail)
Je pense que vous vous adresses plutôt à Badtimes car je partage votre stratégie. A la seule différence que que je cherche une renta brute plus élevée et privilégie l’emprunt sur 20 ans.
A oui, j’oubliais une autre différence significative: je n’ai pas encore réussi à quitter mon job grâce à mes revenus immobiliers 🙂
Un jour qui sait ? Pour ce faire, il faudrait que j’arrive à obtenir un cashflow net de 1.5 fois mon revenu mensuel pour arrêter mon job de salarié et continuer à investir, ce dont je suis encore loin aujourd’hui.
D’accord avec ce qui a été dit.
Vous n’avez pas d’offre car la rentabilité est trop faible.
Un bon investissement locatif réalisé sur 25 ans permet de générer un cash flow positif (le loyer encaissé couvre la mensualité de prêt, l’impôt foncier et l’impact fiscal des revenus fonciers).
À 5,5%, on n’y est pas.
Si vous pensez que c’est impossible, détrompez vous.
Il s’agit souvent de ventes urgentes suite à une séparation à un prix au rabais.
Il s’agit souvent de biens en mauvais état avec d’importants travaux (permettant de générer un déficit foncier et de proposer un bien au goût du jour qui se louera plus cher).
Autre possibilité: chercher de la rentabilité là où sur le papier il n’y en a pas, par un réaménagement complet de l’intérieur (créer un 4 pièces pour une collocation alors que vous avez achèté un 3 pièces)
Perso, je revends ou plutôt essaye de revendre, mes biens locatifs situés en banlieue avec une plus-value fiscale quasi nulle en 15/20 ans. À l’époque les biens situés à côté des gares en banlieue étaient très prisés, maintenant les quartiers se sont tellement dégradés que les acheteurs fuient.
Vous connaissez la régle des trois critères de base pour l’achat d’un bien immobilier : l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement. Aujourd’hui il est quasiment impossible de prévoir comment va évoluer un quartier paisible et bien situé du fait de l’incurie des politiques menées localement du fait de l’empilement des organismes locaux et de la déresponsabilisation qui va avec. Même Paris est concerné alors qu’Hidalgo, pour des raisons purement idéologiques veut transformer une mairie de centre de Paris en centre d’accueil !
J’ai l’habitude de dire que, très souvent, l’investissement immobilier est en fait devenu un bon gros anxiolytique. En effet, acheter de l’immobilier locatif à 5-5.5% brut ne peut structurellement PAS être rentable, même avec des taux aussi bas qu’actuellement: avec la TF qui va exploser, la CSG, l’IRPP, les travaux, les charges non refacturables, les diagnostics obligatoires, les droits de mutations et frais de notaire, la vacance, sans parler de la réglementation en perpétuelle inflation qui devient hors de portée d’un non professionnel de l’immobilier et clairement déséquilibrée au profit des locataires, la baisse des APL, le contrôle administratif croissant des loyers et la paupérisation d’une proportion croissante des locataires… no way. Heureusement que la grande majorité des investisseurs ne savent pas (ou refusent de) faire un calcul de TRI (et ne fréquentent pas ce site !!!), il sera souvent symbolique voire négatif. Pourtant, il y a encore des impétrants : la plupart se contentent de loyers qui paient à peu près les impôts et les travaux; ce qu’ils veulent, c’est un placement financier concret, qu’ils peuvent toucher, pas trop abstrait, pas trop couplé à l’économie (en apparence ! ), dont la volatilité est nulle tant que l’on ne cherche pas à estimer sérieusement son bien (donc rassurant, pas de volatilité a gérer nerveusement). Bref un truc qui ronronne (quand tout va bien) et qu’on peut oublier, dont on puisse se montrer fier devant ses amis (et c’est vrai qu’il est largement mieux vu en France de dire que l’on a investi dans l’immobilier qu’acheté des actions d’une entreprise). Bref, un gros anxiolytique. Il va de soit que je parle là des 80 ou 90% d’investisseurs immobilier français, pas des 10 ou 20% d’experts aguerris que l’on trouve notamment sur ce site, dont la plupart sont en fait selon moi des semi-profesionnels.
Comme beaucoup d’intervenants ici, vous confondez « cash flow positif » et rentabilité.
Tant que l’operation se finance avec l’argent du banquier, se rembourse en partie avec l’argent du locataire, et que la partie que vous financez avec vos propres deniers ( à l’achat ou dans le temps ) est inférieure à la valeur de l’actif, l’opération est rentable.
Si au long de ce cycle vous n’injectez aucun de vos deniers l’opération devient très rentable.
Le reste n’est que complication intellectuelle.
Évidement, cette approche ne protège personne de la baisse de la valeur de l’actif.
Bonne remarque
Je pense que le TRI est utilisable et à un intérêt pour comparer des investissements entre eux, d’ailleurs je crois que c’est sa fonction première, mais n’est pas le seul indicateur qui doit guider l’investisseur. Comme vous le mentionnez le cash flow est aussi à définir pour un go / no go pour un investissement. C’est personnellement ce que je calcule avec le TRI pour déterminer si je vais aller sur un investissement ou non
Anxiolytique ou Anxiogène ?
@Polaris
Lol , bien vu, le temestat de l’immobilier…
Et comme les Frenchies sont les plus gros consommateurs de tranquillisants…
Ce que j’apprécie sur ce blog ce sont les articles et encore plus les commentaires comme Guillaume le dit souvent: ce partage d’expérience et d’avis est dans 99% très enrichissant.
Pour ma part je suis encore jeune, et je n’ai que 2 logements en LMNP dans une ville moyenne des pays de la Loire, qui semble peu attractive sur le papier, sauf qu’en réalité, les prix de l’immobilier sont bas et qu’avec une bonne connaissance de la ville et des alentours, un bon emplacement, des travaux et un peu d’huile de coude j’ai réussi à avoir un TRI à 9.2%, rien d’exceptionnel pour bon nombre d’experts de ce site mais autour de moi personne me croyait….quand ils connaissaient le TRI…. alors qu’ils étaient bailleurs. Mon expert comptable me disait que dans 95% des cas le TRI est effectivement à 5% environ… ce que j’ai du mal à comprendre, probablement la plupart d’entre nous compare un TRI à 5% avec le % de rémunération du livret A ou d’un PEL…
En 2019 j’investirai probablement à nouveau, ayant un T2 et un studio je me pose maintenant la question de savoir si je dois continuer à acheter ce type de biens ou alors viser la co-location étudiante avec un T4 par exemple ou alors acheter une maison dans les villages alentours que je connais bien également. Qu’en pensez-vous basé sur votre expérience
Ce TRI est obtenu sur de la location meublée longue durée ?
Oui, ce sont es étudiants en alternance ou non. Par chance pour le moment en 5 ans aucune vacances locatives. Je suis effectivement en LMNP et les appartements sont refaits pour être plus proche des attentes des locataires: nouvelle SDB, une vraie cuisine équipée même dans un studio, du parquet plutôt que de lino etc…cela m’a permis de louer environ 15% plus cher que « mes concurrents »
Bonjour,
Je connais pas mal les pays de la loire, quelle est cette ville mystérieuse ?
Le Mans, quartier gare nord et jardin des plantes. Maintenant reste à savoir si je continue à investir dans le centre ville du Mans: mêmes quartiers ou vieux Mans sur le même type de surface ou alors une mancelle ou alors si j’investi dans une juste à côté (Changé, Yvré ou autres) mais cette fois sur une maison. Bref je dois étudier plus en détails le sujet et voir un peu les sons de cloches des agences immos.
Louer une maison est très différent des appartements : les locataires restent plus longtemps ; plus de risques de dégradations si mauvais locataires ; rentabilité moins élevée.
Faites déjà et d’abord dans les zones que vous connaissez bien, vous en êtes donc le meilleur expert, pour le connu et .. le disruptif dont vous nous relatez les effets avec un TRI sympa.
La maison avec petit jardin ou pas du tout est un bon pla, si la demande solvable est là
Ayez assez de cash pour les éventuels impayés/travaux, on n’est jamais trop prudent.
L’expérience nécessite du temps, et aujourd’hui on est pressé…..
Plus tard, vous irez voir sous des cieux plus exotiques… ou pas
Bonjour,
Je ne suis pas trop féru d’immobilier mais je pense y investir:
Ayant du cash en banque et compte tenu de l’équilibre précaire de l’économie et des risques éventuels de bail in qui se profilent en raison des ratios de fonds propres ahurissants des banques européennes (voir JP Chevallier) je pense à l’achat cash de biens immobiliers qui garantiraient une protection contre la chypriotisation des comptes bancaires en cas de problème.
La garantie bancaire semble être une vaste blague…
Qu’en pensez-vous ?
Qu’acheter cash à l’heure où l’argent est presque gratuit est une hérésie… même avec un compte bien plein !
Minimisez votre apport (frais de dossier et frais de notaire éventuellement) et multipliez les investissements. Si vous n’êtes pas féru d’immobilier, faites tout déléguer (maîtrise d’oeuvre et gestion) quitte à perdre un peu en rentabilité. Cela vous permettra de rester focus sur la recherche de nouvelles opportunités.
Très simplement, et sans vous porter de mauvais augure.
En cas de décès survenant dans la période d’ammortissement, la banque fait le chèque du restant dû, et votre cash est toujours sur vos comptes.
L’immo, en tout cas à mon sens, ça s’achète avec l’argent du banquier, ça se rembourse avec celui du locataire et vous accompagnez financièrement l’ensemble.
Ou pas.. si CF positif.
P
En temps normal, ce que vous dites est très sensé, mais nous basculons peu à peu dans un monde totalement différend.
Si votre cash en banque disparaît en partie, que le marché de l’emploi se dégrade en raison d’un incident (hausse des taux d’intérêt, crise pétrolière etc…), que la solvabilité des locataires s’évapore mais que malgré une ou plusieurs faillite de banques vos crédits ne disparaissent pas vous risquez de vous retrouver dans une situation assez compliquée avec l’effet de levier, des dettes…
Nous entrons dans une période très particulière où l’objectif est uniquement de ne pas trop perdre.
C’est dans cet objectif que je me posais la question.
Merci d’y avoir répondu
Crise ou pas, nous aurons toujours besoin de nous loger. Il faut donc bien connaître le marché auquel on souhaite s’attaquer et sélectionner des biens et niches « anti-crise »
Vous avez bien raison et c’est un des problèmes actuel :
Quel que soit le placement proposé, aucun aujourd’hui est « sans risques ». Que ce soit l’immobilier, la bourse ou les assurances vie. Il ne reste que le petit livret rouge et encore.
C’est très perturbant et affecte par ricochet toute la population, même la moitié qui n’a rien à investir.
Oui, les investissements financiers sont risqués et le reste n’est pas sûr, alors…
N’est ce pas le lot de tout investissement ?
La rentabilité est souvent proportionnel au risque et à l’investissement (personnel). A chacun de placer son curseur…
« proportionnelle »
bonsoir les amis
sur le bon coin je vois un deux piece a la garenne colombes occupé (prix interessant ça a l’air nickel, le locataire etc…) il est presenté a 220kE; avant de me lancer puisque je cherche du locatif et ai ce budget, comment évaluer la rentabilité, merci de votre retour et bonjour a Guillaume de la part d’Adrien