Le dispositif Jeanbrun devait relancer l’investissement locatif dans le neuf.
Il ne le fera pas. C’est tellement un échec annoncé qu’ils l’ont débaptisé de son véritable « statut de bailleur privé » au profit de dispositif Jeanbrun.
Tout un programme.
Une réponse politique plus qu’un levier économique
Depuis la disparition du Pinel, les promoteurs alertent sur l’effondrement de la demande des investisseurs particuliers. Leur raisonnement est simple : sans avantage fiscal significatif, un immobilier neuf affiché à des niveaux de prix élevés devient difficile à vendre.
Le gouvernement devait répondre.
Le dispositif Jeanbrun permet à l’investisseur d’amortir le bien et de réduire l’impôt pendant la phase d’exploitation. Sur le papier, la défiscalisation existe.
Mais un mécanisme fiscal n’est pas une rentabilité.
Un avantage fiscal qui n’est pas un gain définitif
Le point déterminant se situe dans la fiscalité de sortie.
Les amortissements pratiqués pendant la détention sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la cession. L’économie d’impôt obtenue pendant l’exploitation n’est donc pas définitivement acquise.
Ce n’est pas une économie.
C’est un décalage.
L’investisseur paie moins pendant quelques années et davantage au moment de la revente. Une fois l’ensemble du cycle intégré — prix d’achat, loyers nets, fiscalité d’exploitation, fiscalité de sortie — l’avantage devient limité.
Un dispositif qui transforme une réduction en simple différé ne peut pas compenser un prix d’acquisition structurellement élevé.
Une logique budgétaire cohérente
Ce choix est cohérent avec la contrainte des finances publiques.
L’État ne peut plus financer des niches fiscales massives comme par le passé. Recréer un dispositif puissant aurait impliqué une dépense budgétaire immédiate.
Le Jean Brun permet d’afficher une action sans engager un coût significatif.
Il apaise le secteur sans subventionner massivement la demande.
Du point de vue budgétaire, le mécanisme est rationnel.
Du point de vue économique, il est faible.
Le véritable problème : le prix du neuf
Le débat fiscal occulte la question centrale.
Le prix d’un logement neuf est la somme d’un coût de construction et d’un prix de terrain.
Le coût de construction est contraint : main-d’œuvre, matériaux, normes environnementales, exigences techniques, assurances, financement. Ces éléments ne peuvent pas être réduits fortement à court terme sans dégrader la qualité ou transférer le risque.
La variable d’ajustement se situe donc principalement dans le foncier.
Le goodwill immobilier se concentre dans le terrain
Lorsque les marchés montent, la valeur supplémentaire créée par l’anticipation, la rareté ou la solvabilisation artificielle de la demande ne se loge pas dans le béton ou dans la main-d’œuvre. Elle se loge dans le terrain.
Le terrain capte ce que l’on peut appeler le goodwill immobilier : la valeur résiduelle issue des excès de marché.
Lorsque l’on subventionne la demande, on ne réduit pas le coût de construction.
On permet simplement de payer plus cher.
Et lorsque le prix final augmente, la valeur résiduelle se concentre dans le foncier.
À la hausse, le terrain absorbe l’excès.
À la baisse, c’est également lui qui doit absorber l’ajustement.
Tant que le foncier ne baisse pas, le marché reste bloqué
Dans de nombreuses zones, les prix du neuf sont devenus incompatibles avec la solvabilité réelle des ménages et des investisseurs. Le rendement locatif ne compense plus le capital investi. Le financement est plus exigeant. Le risque de liquidité est plus élevé.
Inventer un nouveau dispositif fiscal ne corrige pas cet écart.
Solvabiliser artificiellement la demande ne fait que retarder l’ajustement.
La crise actuelle n’est pas une crise de fiscalité.
C’est une crise de prix.
Si l’on veut que le marché du neuf retrouve un équilibre durable, il faut accepter ce que cela implique : dans les zones où le foncier a absorbé les excès, le prix des terrains doit s’ajuster.
La question n’est plus fiscale
La solution n’est pas d’inventer une nouvelle niche pour maintenir des prix élevés.
La solution est d’accepter un rééquilibrage.
Un marché immobilier sain est un marché où les prix reflètent la solvabilité réelle et la capacité locative, non un marché soutenu en permanence par la fiscalité.
Le dispositif Jeanbrun ne relancera pas le neuf.
La question n’est plus de savoir quel avantage fiscal créer.
La question est de savoir si l’on accepte la baisse du foncier là où il est devenu excessif.
