Le risque ! Voilà un mot important que nombre d’entre nous avons minoré depuis quelques années. Le risque est une notion foule dont on comprend l’importance lorsque l’on doit y faire face. Pour le marché immobilier, et notamment l’immobilier locatif, nombre d’investisseurs pourraient bien être surpris par l’émergence d’un risque qu’il croyait inexistant.

Malheureusement, il n’y a pas de secret : Rendement et risque sont deux notions qui sont liées. Nous allons probablement redécouvrir pourquoi l’immobilier patrimonial et immobilier de rendement affichent des rendements nominaux différents.

Le risque dans l’immobilier locatif, c’est principalement le risque d’un grave crise économique qui affecte la capacité des locataires à payer leur loyer ;

L’investisseur prudent qui aura limité son endettement et le niveau de ses remboursement de crédit immobilier devra faire le dos rond et utiliser sa trésorerie personnelle pour compenser ce manque à gagner ; En revanche l’investisseur offensif, c’est à dire celui qui n’aura pas été raisonnable et qui aurait, par exemple, des mensualités de crédit immobilier très élevées, pourrait découvrir ce que cela signifie que de ne pas pouvoir rembourser ses crédits immobilier, ou payer ses impôts.

En temps normal, le risque de l’immobilier locatif est limité car les banques ne prêtent pas aux candidats investisseurs qui n’auraient pas les moyens de leurs ambitions. C’est l’exigence classique d’une mensualité de crédit immobilier qui ne doit pas dépasser les 33% des revenus de l’emprunteur. Cette mesure de bon sens doit limiter le risque d’endettement excessif et doit permettre au propriétaire bailleur de faire face à la matérialisation du risque.

Malheureusement, devant ce risque invisible depuis de nombreuses années, ces ratios n’ont pas toujours été respectés. Emprunteurs et banquiers s’entendaient pour maquiller les chiffres et obtenir un crédit immobilier malgré un endettement excessif. 

Il ne faut pas sous-estimer le risque d’un mini subprimes sur l’investissement immobilier locatif (cf »La bulle de l’investissement immobilier locatif se confirme ! »). Attention aux conséquences du dégonflement.

Si la crise du coronavirus devait se prolonger (et c’est ce que semble affirmer le président Macron lorsqu’il explique que nous sommes qu’au tout début de cette épidémie), je crois qu’il faut craindre des lendemains difficiles pour ces investisseurs en immobilier locatifs qui avaient oubliés qu’il n’y a pas de rendement sans risque.

Il ne faut pas sous-estimer le risque. En Italie par exemple, le gouvernement chercherait une solution pour suspendre les remboursements de crédit immobilier pendant plusieurs mois. Preuve supplémentaire que nous entrons dans une grave crise qui pourrait durer.

Il ne faut pas sous-estimer le risque d’autant plus que les investisseurs ont été imaginatifs depuis quelques années pour générer du rendement locatif là ou il n’y en avait plus.

 

Combien parient sur la location saisonnière sur AirBnb et compagnie pour générer le cashflow positif dont ils ont besoin pour rembourser leur crédit immobilier. La crise de coronavirus et l’arrêt du tourisme mondial pourrait remettre en cause cette stratégie. La manque à gagner pourrait bien être très élevé surtout si la situation devait se prolonger au printemps ou à l’été pendant les périodes les plus rentables ;

Ces logements actuellement réservés à la location saisonnière ne pourraient ils pas retrouver le chemin de la location meublée traditionnelle et faire de la concurrence aux investisseurs qui y étaient déjà présent (soit en location meublée classique ou en colocation).

 

Face à une conjoncture qui se dégrade, les locataires pourraient chercher à réduire le montant de leur loyer. Ce risque est d’autant plus important que cette crise du coronarivus intervient au même moment que la réforme des APL et que la réforme du chômage qui devraient mécaniquement réduire le montant de la solidarité nationale au bénéfice de ces populations fragiles.

Considérant les locataires comme le plus précaires professionnellement, cette dégradation accélérée de la conjoncture pourraient les fragiliser encore davantage et c’est leur capacité à payer leur loyer qui doit être questionnée.

 

Et tout cela sans évoquer la question des SCPI et de l’immobilier d’entreprise. Qui va payer le loyer si les entreprises ne peuvent plus exercer leur activité ? Le gouvernement met en place des mesures de délais de paiement pour les cotisations sociales… comment peut on encore croire que les entreprises auront les moyens de payer leur loyer ? Nous entrons à coup sur dans une période compliquée pour l’immobilier d’entreprise.

 

Attention, il ne s’agit pas d’affirmer que ces risques vont se matérialiser avec certitude, il s’agit simplement de rappeler le bon sens : Le rendement sans risque n’existe pas et c’est dans le moment comme celui qui nous vivons actuellement que le risque se matérialise.

L’investisseur prudent anticipe le risque et saura garder les marges de manoeuvre indispensables à la gestion de ce risque. En revanche l’investisseur offensif pourrait regretter ses certitudes passées lorsqu’il comprendra enfin que l’immobilier n’est pas un investissement sans risque .. Et que le rendement est parfois tellement faible que le risque n’est pas rémunéré (c’est le cas notamment pour les SCPI).

Cela est d’autant plus vrai que la liquidité du marché risque de disparaître si cette crise devait se prolonger. On en revient alors à la différence fondamentale entre l’immobilier patrimonial et l’immobilier de rendement ! (cf »La différence entre l’investissement immobilier de rendement et l’immobilier patrimonial ! »)

Lorsque le risque se matérialise, c’est l’immobilier de rendement, par définition plus rentable car plus risqué, qui subit les pertes les plus importantes.

Il n’y a pas de secret, le rendement sans risque n’existe pas, même dans l’immobilier. Dans un premier temps, le risque c’est l’illiquidité, c’est à dire l’incapacité de revendre son bien immobilier acheté alors que le marché était très dynamique. (cf »Réussir son investissement c’est comprendre que la différence entre le prix et la valeur, c’est la liquidité »).

 

A suivre … Le pire n’est jamais certain ; Le meilleur non plus. Si le rendement sans risque n’existe pas, l’investisseur doit juste veiller à avoir les moyens de l’assumer lorsqu’il se manifeste.

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81 Comments

  1. Mishima says:

    Très bon article du NYT sur le sujet hier…les malins qui se sont endetté a mort pour acheter des appart pour les transformer en airbnb vont avoir des semaines difficiles….pour un futur investisseur il risque d’y avoir des pieds a terre à acheter dans les prochains mois si la crise s’éternise…

    https://www.nytimes.com/2020/03/10/technology/airbnb-hosts-coronavirus.html?searchResultPosition=1

    • Eh oui, il faut voir le bon côté des choses, comme toutes les crises, celle-ci va permettre de « nettoyer » le marché et de dégager des marges de nouvelles marges de manœuvre pour les personnes investisseur un minimum sérieux.

    • Soyons sérieux la gestion du risque existe.
      Si un investisseur calcule sa renta sur des rentrées AIRB il fait une erreur.
      Le calcul se fait sur la partie basse .
      De plus, les loyers intègrent maintenant du service, dont il serait difficile de se passer.
      Il y a encore, dans vos propos, des relents de vieille école, qui devraient vous éloigner de l’investissement immobilier.

  2. J’ai des étudiants et retraités en LMNP, ça devrait donc aller

    • Le Mecreant says:

      Je ne vois pas pourquoi… si les parents n’ont plus le rond, et l’étudiant plus de job chez mc do c’est mort pour vous.
      Quand aux retraites… elle ne risque pas d’augmenter quand il faudra payer la facture du corona. En tout cas, je ne prend pas le pari.

  3. Bonjour,
    Merci pour ces rappels qui sont les bienvenus en cette période d’incertitude.
    La gestion du risque est au cœur de toute stratégie d’investissement. Dans une optique de rendement, la priorité n’est pas celle qu’on croit. Il ne s’agit pas uniquement de chercher à faire le plus gros cashflow. Il s’agit également de réduire les risques d’impayés au minimum. Pas de secret, on choisi des locataires solvables, des « bons profils », CDI dans une boite stable avec au minimum 3 fois les revenus et des garants solides eux-aussi. Pour se permettre ce luxe, il faut avoir investi dans une zone où la demande est dynamique, proposer des biens de qualité et… savoir choisir ses locataires (on évite svp la délégation à une agence 😀 )

    Pour la LCD, idem pas de secret : on ne passe pas un bien en LCD si celui-ci n’est pas au minimum autofinancé en location classique. Bref c’est du bon sens.

    En échos à votre article sur Schumpeter, les « investisseurs » qui n’ont pas pris le temps d’évaluer et de palier aux risques (qui sont connus de tous…) feront le bonheur de ceux qui ont une stratégie réfléchie.

    Qui vivra verra 🙂

  4. adnstep says:

    « Pour la LCD, idem pas de secret : on ne passe pas un bien en LCD si celui-ci n’est pas au minimum autofinancé en location classique. »

    Pouvez-vous expliquer, je n’ai pas compris ?

    • Bien autofinancé = la rentrée locative annuelle couvre les charges (crédit, intérêts, assurances, frais d’entretien, frais de gestion, taxe foncière et impôts).
      Je ne passe pas un bien en location courte durée si celui-ci n’est pas autofinancé en location pérenne.
      Ainsi je limite mon risque : si un événement remet en cause ma rentabilité en LCD (crise impactant le tourisme, changement de réglementation), je peux repasser mon bien en location pérenne, ou bien le revendre sans avoir à brader l’affaire.

      Grosso modo : un bien qui n’est rentable qu’en location courte durée n’est pas un bon investissement, n’en déplaise aux agents immobiliers et autres « professionnels » du secteur.

      • adnstep says:

        Ok, je comprends votre raisonnement.
        Mais je n’y souscris pas entièrement. Le long des côtes, un bien peut-être rentable (sans parler d’autofinancement) ou tout au moins rapporter un revenu acceptable à son propriétaire, en location saisonnière, sans qu’il le soit en location à l’année pour la bonne raison qu’il n’y a pas de clientèle à l’année.

        • Rentable peut-être, mais exposé à un risque conjoncturel important (dans votre exemple, risque sanitaire type coronavirus et risque réglementaire si changement pour les LCD).

          Autre exemple d’investissement rentable sur la papier mais dont la rentabilité fond comme neige au soleil : les locations saisonnières en montagne. Réchauffement climatique oblige, la demande diminue inexorablement d’hivers en hivers, sans que les étés puissent compenser le manque à gagner.

          En immobilier, un bien doit avant tout être rentable intrinsèquement, c’est-à-dire dans sa fonction première : un logement pérenne.
          La LCD, la colocation et toutes les autres formes de location sont des bonus, qui permettent d’augmenter une rentabilité déjà existante. Cette approche permet d’appréhender et de maîtriser son risque.

          • adnstep says:

            Oui, je suis d’accord. C’est pourquoi il faut être prudent, et être capable de rembourser les échéances de prêt et autre frais en cas de vacance locative.

            La rentabilité de l’investissement se calculera à la fin, quand on aura revendu.

            • La rentabilité d’un investissement immobilier se calcule dès le premier mois. Personne ne sait de quoi sera fait 2021, 2025 et encore moins 2040. C’est très bien d’être optimiste tous les matins, c’est mieux d’être plus riche à chaque fin de mois 😉

              Le concept de rentabilité en investissement immobilier est biaisé. On peut perdre de l’argent pendant 20 ans avec une rentabilité à 10%.

              Cash-flow > rentabilité 🙂

              • adnstep says:

                Je crois qu’on dit la même chose, sauf que ce que vous appelez rentabilité, je l’appelle rendement : x loyers annuels / (coût d’achat+autres frais), en brut.

                Je n’ai pas une notion très exacte de ces termes.

          • Le Mecreant says:

            Vous en connaissez des investissements sans risques conjoncturels ? N’oubliez pas, avec vos belles théories, que vous êtes dans la main du prince, qui peut décider du jour au lendemain d’une nouvelle loi de 1948, ou de surtaxer les loyers ou le foncier, ou les transactions (ou même les 3), ou de faire passer une route, ou une déchetterie a 300 mètres. Une modification du PLU etc… Voire même de vous exproprier, et je ne parle pas de révolution soviétique.
            Et comme on ne part pas avec son immeuble sous le bras…

            • adnstep says:

              Ou de changer les règles de la TF pour l’adapter aux nouveaux modes locatifs.

            • S’il n’y avait aucun risque, nous serons tous riches, ou tous pauvres.
              Il faut lire jusqu’au bout, je parle de risques conjoncturels « importants ». Si vous mettez sur le même plan une épidémie et une loi votée au parlement, c’est votre affaire 😉

              • adnstep says:

                Ici, la seule différence, c’est l’impact de l’une ou l’autre sur votre investissement. A long terme, la loi peut être plus couteuse qu’une épidémie.

                • On en revient au même point : on ne sait pas de quoi demain sera fait.
                  La meilleur façon de ne pas risquer de perdre de l’argent c’est de ne pas en avoir 😉

              • Le Mecreant says:

                On reconnais un arbre a ses fruits, c’est le résultat qui compte.

            • C est ce que je me tues a écrire ✍️

  5. « Et que le rendement est parfois tellement faible que le risque n’est pas rémunéré (c’est le cas notamment pour les SCPI). »

    Pouvez vous clarifier votre pensée ? Je ne suis pas sur de vous suivre…

    Merci!

    • Obtenir un rendement brut de 4.50% pour faire un investissement risqué n’est pas à la hauteur. Rendement et risque doivent être liés. L’investisseur doit rechercher les actifs dont le ratio lui est favorable, c’est à dire les actifs dont le rendement est très élevés au regard d’un risque faible.

      Pour les SCPI, je crains que le ratio ne soit pas favorable. Le risque est parfois elevé (du moins, il n’est pas faible) alors que le rendement est faible.

      Historiquement, le rendement de l’immobilier d’entreprise est situé entre 8 et 12 années de loyer. 8 années de loyers en période de crise lorsque le risque est chèrement valorisé ; 12 années de loyers en période favorable lorsque le risque est faible valorisé.

      Aujourd’hui, nous sommes entre 15 et 16 années de loyers. C’est très cher, pas assez rentable au regard du risque.

      • La SCPI est une « solution de facilité » pour faire de l’immobilier : Pas de visites d’appartements, pas de rendez-vous chez le notaire, pas de présentation de son projet chez le banquier pour obtenir un crédit (le plus souvent la banque vend ses solutions de SCPI et nantit le placement en garantie s’il y a crédit), pas de travaux, pas de recherches de locataires, pas de gestions des loyers, pas de taxe fonciere…
        Cette « facilité » pour obtenir du revenu foncier se paye forcément par une rémunération relativement faible (mais soyons honnetes : Faible ne veut pas dire inexistante…). Les SCPI ont une clientele identifiée et offre une liberté : celle de ne pas se prendre la tete.
        Idem en temps de crise comme maintenant : Un détenteur de parts de SCPI ne peut rien faire. Certes, il subit… Mais il n’a pas à se torturer l’esprit…
        Il est dans l’avion et ne peut que faire confiance au Pilote…

      • La prime de risque n’a jamais été aussi élevée sur les SCPI.
        Le risque semble donc correctement pricé
        4.50% ce n’est pas un rendement faible mais un TRES bon rendement, il va falloir s’y faire… on a changé d’époque

        • Comment calculez vous la prime de risque ? Par rapport au taux sans risque fixé par la BCE de manière arbitraire et inférieur au taux d’intérêt neutre ?

          Cet indicateur me semble n’avoir aucun intérêt sauf celui de trouver une justification à la forte valorisation des actifs.

          • La BCE, et les banques centrales en général, ont toujours fait, font, et ferons demain encore la politique de taux directeurs.
            C’est de système monétaire qu’il faut changer à ce moment là…
            En attendant 4.50% c’est bien payé, et c’est même encore trop bien payé….

          • J-P GILBERT says:

            Bonjour Guillaume,

            La prime de risque n’a aucun intérêt pour la thèse que vous défendez inlassablement selon laquelle les SCPI sont un placement sans intérêt car : peu rentable , à risques et sans avenir.

            Comme l’indique Cedric, la prime de risque des SCPI de rendement n’a jamais été aussi élevée, et elle l’est depuis bon nombre d’années, apportant année après année un démenti à votre thèse .

            Les études sérieuses de l’ASPIM et de l’IEIF le confirment.
            Voir à ce sujet les Billets de Guy MARTY en particulier, sur le site Pierrepapier.fr

            On peut dire que les SCPI sont peu rentables et présentent des risques importants, on peut le répéter, cela ne fait pas une VERITE. C’est FAUX.

            En ce qui concerne les risques des SCPI, ils sont clairement précisés dans les BULLETINS DE SOUSCRIPTION, ce sont principalement :
            – le risque de perte en capital qui se mesure de façon rigoureuse par la VOLATILITE ; or, la volatilité des SCPI est très faible comparée aux actions ( voir les études de l’ASPIM ou de l’EIEF )
            – le risque de baisse du rendement
            – le manque de liquidité en cas de « crise » .

            Il convient de rappeler qu’avant d’investir dans des SCPI, il faut, sinon faire « un BILAN PATRIMONIAL » avec son CGP, mais au moins définir ses objectifs et en particulier l’HORIZON DE PLACEMENT.
            Les sociétés de gestion préconisent toutes au minimum 8 ou 10 ans. A titre personnel, je suggère des stratégies de 15 voire 20 ans telles que préparation de la retraite ou transmission.

            Les SCPI , et a fortiori un portefeuille multi-SCPI est très diversifié par nature et présente donc une grande mutualisation des risques contrairement à l’immobilier en direct.

            Donc, grande DIVERSIFICATION des ACTIFS et des locataires ( de plus placement « en propriété indirecte » et non sous forme de créance !!) et détention sur LONG, et mieux sur TRES LONG TERME réduisent considérablement les risques. On ne fait guère mieux !! Voilà pour les risques .

            En ce qui concerne la rentabilité, il s’agit d’une notion relative qui est corrélée au niveau de risque .
            Les placements sans risques sont peu rentables et inversement ; risque et rentabilité sont un couple indissociable, qu’on le veuille ou non !

            La rentabilité d’un placement s’apprécie par rapport à celle d’un autre placement considéré sans risque, et non dans l’absolu comme vous le savez .
            Elle se mesure par la notion de PRIME DE RISQUE : les analystes prennent comme base de comparaison : le Taux de Distribution sur Valeur de Marche (TDVM) de la SCPI et par convention l’Obligation Assimilable du Trésor (OAT) 10 ans considéré comme la référence du taux sans risque en France .

            Exprimé en pourcentage, l’écart de rendement (le spread) entre ces 2 produits correspond à la rémunération supplémentaire , « la prime de risque » offerte par la SCPI, par rapport à l’OAT, est aujourd’hui de plus de 4%, ce qui de l’avis unanime des analystes est inédit.

            En effet, en 2019, le TDVM a été de 4.40% et à cela s’ajoute la revalorisation des parts de 1.2% en moyenne, soit une performance globale moyenne de 5.60% .

            Aucun autre placement collectif proposé aux investisseurs particuliers ne présente un ratio rendement-risque (sur du long terme) aussi favorable .
            Cela vous dérange ….

            Quand on analyse la crise de l’immobilier des années 1990 (apparue d’abord sur le résidentiel parisien) , à partir des courbes de l’indice EDHEC IEIF de l’Immobilier d’entreprise France que vous présentez dans l’article où vous parler des SCPI comme  » martingale de l’immobilier « (?) , on constate sur la courbe bleue (prix des parts) qu’en ayant conservé ses parts pendant 15 ans, quel que soit le point d’entrée, aucune perte (en francs constants) n’était subie et que les loyers qui avaient peu baissé durant cette crise constituaient une rémunération correcte.
            Si on considère la courbe rouge avec revenus réinvestis, une conservation sur 10 ans suffisait pour ne pas perdre.

            Compte tenu des fondamentaux jugés très bons à fin 2019 début 2020, on peut penser que les SCPI enjamberont la crise du coronavirus sans dommages irréversibles et reprendront ensuite un cours normal . Même avec les SCPI, la vie d’investisseur n’est pas un long fleuve tranquille …alors, avec les actions, parlons en ….quand entrer, quand sortir !!

            Quant à l’avenir des placements collectifs tels que les SCPI, les urbanistes, les architectes etc….qui pensent la cité de demain, son adaptation aux évolutions des techniques, des usages, des modes de vie etc…y voient, contrairement à vous, de formidables opportunités et perspectives de développement pour les sociétés immobilières faisant appel à l’épargne publique .

            On peut penser en particulier à un changement du mode de propriété : on en parle pour le résidentiel à Paris avec l’idée d’une dissociation du foncier (terrain) détenu par des organismes para-publics, et l’immobilier proprement dit.

            On peut également penser que la transformation du bâti ancien pour assurer la transition énergétique aura un coût considérable difficile à supporter par les propriétaires privés et que des SCPI faisant appel à l’épargne publique seront mieux à même de réaliser à grande échelle cette transformation …
            On peut aussi imaginer qu’au lieu de considérer l’immobilier comme non productif , on lui assigne cette mission dans la transition énergétique source d’économies, de mieux-être etc… c’est la thèse défendue par Guy MARTY , le père spirituel de la « pierre-papier », un fin connaisseur !

            L’histoire des SCPI qui depuis 50 ans ont traversé les crises est donc loin d’être finie !

            L’histoire des civilisations, c’est l’histoire des grandes cités , les cités c’est l’immobilier qui nous abrite, qui nous protège des agressions extérieures, que ce soit dans notre vie privée, dans nos activités , pour notre vie culturelle, pour notre santé, pour nos achats, pour nos loisirs etc !
            Pourquoi un tel pessimisme concernant les SCPI ?

            Quant à l’attrait des SCPI pour les investisseurs, il faut souligner que depuis 30 ans , les SCPI n’ont jamais vu leur rendement passer sous la barre des 4% .

      • Clément says:

        Je ne comprends pas comment 4.5% de rendement peut être considéré comme un rendement faible en 2020. Pour obtenir plus, il faut prendre des risques BEAUCOUP plus important (car sans dire que les SCPI ne sont pas risquées, le niveau de risque reste plus faible que beaucoup d’autres).
        Qu’il y a t’il comme contre-exemple de véhicules qui apportent un rendement bien supérieur aux SCPI sur un niveau de risque équivalent ? J’en vois peu.

        Je trouve au contraire que le risque en SCPI est très bien rémunéré.

        • adnstep says:

          Personnellement, je recherche justement des informations permettant de comparer les risques de tel ou tel investissement.

          Par exemple, pour rester dans l’immobilier, pouvez vous me dire ce qui est le plus risqué entre SCPI et crowdfunding immobilier ? L’un étant deux fois plus rémunérateur que l’autre, je dirais qu’il est deux fois plus risqué. Qu’en pensez-vous ?

  6. julien bonnetouche says:

    bonjour,

    L’immobilier a beaucoup plus de résilience que les marchés boursiers. le virus ne devrait donc pas avoir vraiment le temps de l’affecter en profondeur. Il y a un peu moins de gens dans les agences comme partout ailleurs, mais c’est momentané.

    Par ailleurs, nous sommes surement proches d’ un point d’inflexion. Pour deux raisons partout dans le monde :

    – les marchés et dans une moindre mesure les populations, ont compris ce qu’on ne leur avait pas expliqué : l’épidémie va continuer à se développer, et malheureusement les capacités de réanimation seront insuffisantes. (comme c’est déjà largement le cas en Italie).

    Il y aura donc des morts par insuffisance de moyens.

    Toute amélioration par rapport à ce scénario ne peut être qu’une bonne nouvelle.

    – les autorités ( banques centrales et États) qui semblent maintenant se concerter, vont enfin commencer à soutenir l’économie par tous moyens possibles.

    Aides pour soutenir les entreprises jusqu’à la fin de l’épidémie, et relance budgétaire ensuite.

  7. julien bonnetouche says:

    Pour compléter mon propos ci dessus,

    Tout dépend en réalité des marchés américains, qui jusqu’ici ont beaucoup moins baissé que les européens. (comme toujours d’ailleurs)

    Le Nasdaq à perdu 20% mais il avait gagné 38% en 2019.

    Les USA sont mois touchés par le virus, où en tous cas moins visiblement, car il est pas ou peu détecté.

    si les choses restent en l’état, compte tenu des mesures de relance budgétaires annoncées par Trump (plusieurs centaines de milliards) wall street rebondira. Et les marchés européens dans la foulée.
    Et pour le moment on n’est pas encore rentré en « bear market » aux US.

    Si la situation virale se dégradait en Amérique, alors là, nous aurions une autre phase de baisse partout, et surement jusqu’à 4000 sur la CAC.
    Nous allons déjà regarder si le gros support actuel des 4650 tient ou pas.

    On est donc dans une période décisive d’ici à la fin mars.

  8. Constans says:

    Bonjour, l’immobilier est exposé à la crise actuelle bien entendu mais ce n’est pas le seul secteur ; toute l’économie va souffrir et taux de faillites va nécessairement augmenter. Certains secteurs sont beaucoup plus exposés que d’autres (on le voit : le transport aérien, le tourisme, les événements culturels…). Pour l’immobilier résidentiel je ne nie pas le risque mais il peut être contenu: pour les populations fragiles la Caf assume une partie du loyer et la garantie Visale prend en charge les impayés. Sinon il y a aussi l’intermédiation locative. Enfin les prêts sont généralement assortis de clauses permettant de faire une pause temporaire sur les amortissements, pouvant aller au delà d’un an en cas de coup dur. En anticipant et en gardant une bonne relation avec son banquier, qui a tout intérêt à éviter à l investisseur la faillite et si le contexte exceptionnel le justifie, il existe des stratégies pour éviter le défaut de paiement. Bien entendu il faut toujours garder de la trésorerie en réserve, de quoi pouvoir tenir un an sans loyers au moins à mon sens à minima, mais cette trésorerie ne doit être mobilisée qu’en dernier ressort.
    Bien à vous tous

    Matthieu Constans

    • Le Mecreant says:

      La caf, la garantie visale… si tout s’effondre ca va être comme la garantie des comptes bancaire: peanuts.
      On peut parier qu’au vu de la crise qui s’annonce l’état qui n’avait déjà pas un rond, n’aura pas les moyens de soutenir le « petit porteur » Il fera de son mieux pour les « grosses mains » too big to fail qui seront stratégiques, La ruine des épargnants n’étant pas son soucis premier, surtout en immobilier, et surtout que les « riches qui exploitent les masses laborieuses » n’ont pas bonne presse.
      Je crains que ceux qui comme Perette et son pot au lait ont tirés des plans sur la comete se retrouvent grosjean comme devant.

      • CONSTANS says:

        Hello,
        Si tout s’effondre… tout s’effondre 🙂
        Le financement de la CAF n’a pas grand chose à voir avec le Fond de garantie des dépôts bancaires, et le montant des encours n’est pas le même, à fortiori en ce qui concerne l’encours des loyers garantis par Visale.
        La CAF constitue aussi un élément essentiel de maintien du lien social. Le remettre en cause totalement n’est à mon sens pas possible, sauf à créer les conditions d’un véritable chaos.
        Oui, tout peut s’effondrer, mais en période d’incertitude, la réaction normale est précisément de chercher à protéger en priorité les plus faibles et de renforcer le lien social. Cela va coûter de l’argent certes, mais n’oublions pas que la crise actuelle est mondiale, donc cela va coûter à tous les pays, pas de véritable redistribution des cartes d’un pays à l’autre à ce stade. Or l’argent n’est jamais que la contrepartie d’une dette. Si tous les pays sont touchés, et que tous doivent faire face à la crise, alors tous les pays s’endetteront, mais vis à vis de qui ? Les pays devront tous faire tourner la planche à billets, via la politique monétaire, alors il y aura de l’inflation, qui s’orientera en priorité sur les actifs, notamment immobiliers. Les plus riches, qui détiennent la majorité des actifs, tireront leur épingle du jeu comme souvent, et la société sera de plus en plus duale, jusqu’à ce que les gouvernements réagissent (via l’aide sociale notamment), ou la prochaine révolution.
        Bonne soirée,
        Matthieu CONSTANS

        • Le Mecreant says:

          « Or l’argent n’est jamais que la contrepartie d’une dette. »

          Si justement c’est TOUJOURS la contrepartie d’une dette. Que ce soit un emprunt a rembourser ou quelque chose a payer a l’instant « T »
          Et soit on ne rembourse pas la dette, soit c’est la monnaie qui ne vaut plus rien.
          Le résultat est le même a un moment il y en a un qui se fait pigeonner.

          • Je parie que la monnaie ne vaudra plus rien… Les nations européennes vont mettre PLIEN PLIEN d’argent sur la table, encore plus qu’avant…
            Les crédits d’aujourd’hui ne représenteront plus rien (en pourcentage de salaire).

            Les riches s’en sortiront encore plus riches… Comme d’habitude!

            La boucle sera bouclée…
            Et ce bordelle sera oublié.
            La seul question  » dans combien de temps »
            3, 5 ou 10 ans

  9. Sur le fond, on peut aussi parier exactement sur le contraire, c’est-à-dire que les propriétaires endettés qui ne peuvent rembourser la maison qu’ils viennent d’acheter abusivement à cause des taux bas redeviendront locataires et le marché va flamber.

    • adnstep says:

      Ils devront vendre à perte. Les loyers ne devront pas être trop élevés pour les loger.

      • Tout à fait et on pourra enfin acheter des biens pour les louer. Où est le problème ?Loyers bas pas forcément, les gens prendront plus petit ou les bailleurs baisseront un peu, parce qu’il vaut mieux louer que laisser vide.

        • L’Italie hier à décrété que les crédits seront décalé jusqu’à la fin de cette crise.

          La France fera sûrement pareil.

          Donc personne sera ruiné ?
          Sauf les banques et le monde financier.

  10. Je suis ce blog depuis pas mal de temps.
    Je suis interessé par les investissements en SCPI, et je sais que ce n’est pas ce que Guillaume apprécie particuliemerent ;).

    Mon interrogation est simple:
    je souhaite investir 75kE à credit en SCPI (diversifiées bien sur), sur une duree de 15 ans mini. Leur volatilité depuis 30 ans est tres faible. Du coup, je n’arrive pas à identifier les risques liés à ce type d’investissement, on lit tout et son contraire… Y a-t-il moyen d’avoir le top 3 des risques inhérents à ce type d’invest?

    merci de votre éclairage avisé 😉

    • Vous cherchez un conseil ou des arguments qui vous conforteront dans la décision que vous avez déjà prise ?

      • je n’ai encore rien décidé, mais j’aime bien comprendre les tenants et aboutiavant d’agir!

          • Pour Enzo :
            Les 3 principaux risques liees aux SCPI sont (selon moi) :
            – Si le marche de l’immobilier baisse –> La valeur des parts de SCPI baisseront. (Comme si vous deteniez un bien immbilier de 75K et qu’il n’en vaudra plus que 60K si le marche baisse.
            – Si une crise se profile (pour les entreprises qui louent des locaux comme pour les particuliers qui ont des revenus lies a des entreprises – quasiment toute la population active), la demande locative sera moins importante (faillite – reduction des couts donc reduction des surfaces, teletravail…). Demande moins forte = baisse des prix des loyers = baisse du rendement des investissements.
            – Si « une crise » se met en place, beaucoup de personnes voudront vendre leur parts de SCPI (pour stopper leur endettement ou pour avoir des liquidites par exemple) et il y aura peu d’acheteurs en face (personnes pretes a perdre leur liquidite dans l’incertitude ou personnes capables de s’endetter si les banques sont craintives). –> Ce qui entrainera une baisse de la valeur des parts.
            Chaque notion ne peut pas vraiment se prendre independamment. Il y a des cercles vertueux quand tout va bien et des cercles vicieux en cas de crise.
            Je vous invite a suivre le cours de l’action : Unibail-Rodamco-Westfield est le premier groupe coté de l’immobilier commercial au monde, présent dans 13 pays et doté d’un portefeuille d’actifs d’une valeur de 64 milliards d’euros au 31 décembre 2018. Ces actions sont assez proches du fonctionnement des SCPI : achat ou construction d’immobilier commercial destiné a de la location.

            • adnstep says:

              Tant qu’à faire, je préfère Unibail et son dividende qu’une SCPI.

              Mais Enzo emprunté pour son investissement. Il pourra le faire en SCPI, pas en actions.

            • Beaucoup ont fait cette erreur ces derniers mois : confondre les foncière cotées et les SCPI…
              Si le sous jacent est le même le véhicule n’a rien a voir.
              Expérience Unibail
              Achat de 1 action le 19/06/2019 à 136,35€
              rendement espéré sur la base du dernier dividende : 10.80/136.35 = 7,92%
              aujourd’hui : cours de l’action = 59.72€ (-56.60% de moins value… latente)
              annonce hier du dividende en baisse en 50% soit 5.40€
              résultat des courses à date : -56% sur le capital et un rendement espéré de 3.96%
              Circulez il n’y a rien à voir…

    • adnstep says:

      Je ne suis pas très éclairé, mais à part les risques habituels de l’investissement immobilier, qui paraissent moindre qu’en achat direct, puisque censé être réalisé par des professionnels, ce qui me gène, avec les SCPI, outre les frais de gestion, c’est le quasi blocage sur une longue durée, et la lente érosion des rendements.

    • il y aura une grosse décote , si l’inflation décolle (sûrement avant 15ans)sur les scpi qui rapportent un petit 4.5% .

  11. Beaucoup choisissent de louer en Arbnb pour passer sous les radars fiscaux même si il faut faire le dos rond quelques mois ce n’est pas pour repasser en location déclarative classique!

  12. Demain….c’est pas encore fait pas plus que pour les durées maximum de location,pour l’instant cela n’effraie pas grand monde.

    • Le Mecreant says:

      Demain? Il faudra soutenir l’industrie hôtelière… donc réorienter la clientèle vers les hôtels, vous voyez ou je veux en venir ?

  13. Votre analyse est juste concernant cette vague d’investisseur qui ont cru à la lcd pour financer leurs biens.
    Il va y avoir bcp de pot cassé.
    En revanche sur l’autre partie de l’analyse je suis pas d’accord, le meilleur moment d’investir est passé en 2020 c’est peut être la dernière année, après cette difficile épreuve du Coronavirus, la facture va être salée.

    Les taux d’emprunt remonteront, car les banques centrales feront perdre les l’avantage de la France des taux d’emprunt réduit du marché et de son triple À.

    Un durcissement drastique est à craindre.

    • Et si les taux augmentent … alors les prix chutent ! Et donc, ce sera une opportunité pour celui qui a l’argent…

      • adnstep says:

        Dans les zones où il y a pénurie de logements, pourraient-ils chuter ?

        Peut-être. Où peut-être va-t-on observer la disparition des constructions neuves ?

        N’y a t il pas suffisamment de personnes pouvant se permettre d’augmenter leur apport et de diminuer leur emprunt pour rester dans le raisonnable ?

        On aurait une diminution du nombre de transactions, puisque moins de capacité d’achat, mais pas forcément de baisse de prix dans les coins recherchés par une clientèle aisée.

        Par contre, sur des biens moins qualitatifs ou moins bien placés, les propriétaires pourraient se lancer dans la location, puisque plein de gens n’auraient plus les moyens de devenir propriétaires.

        Bref, en moyenne, on aurait une baisse des prix, mais pas forcément égale pour tous les biens.

      • Qui a de l’argent ? Entre ceux qui n’en n’ont deja pas avant ou après Covid et ceux qui en avait avant Covid et dont vous nous expliquez qu’ils seront spoliés pour renflouer la catastrophe économique qui s’annonce ,qu’elle que soit les taux ce sera compliqué pour tout le monde .

  14. Bonjour, je découvre votre site et vos échanges, que je trouve passionnants. M’adressant visiblement à des commentateurs avisés, j’aimerais vous soumettre mes interrogations actuelles sur un projet immobilier : je viens de signer un contrat de réservation pour un appartement en loi Pinel, dans une zone où je voudrais le louer pendant six à neuf ans, le loyer compensant l’impôt.
    Ma stratégie est la suivante : le bien doit être livré au début de l’année 2022, à un moment où je finirai en même temps de rembourser des crédits qui vont à peu près compenser le surcoût de cet investissement. Avant la crise du Coronavirus, je pensais donc que c’était une opération correcte pour acquérir un second bien, en plus du mien puisque je suis propriétaire, avec peu de risque. L’objectif final, c’est d’habiter dans ce logement que je voudrais acheter, d’ici cette année, à la retraite.
    Mais je m’interroge aujourd’hui, alors que je n’ai pas encore investi le moindre euro et que ma demande de prêt, qui dépasse un peu les 33 %, est en cours d’étude (avec un avis plutôt positif de mon banquier actuel).
    Faut-il craindre de s’engager aujourd’hui dans une construction immobilière qui sera livrée dans un peu moins de deux ans, sur un budget un peu serré, avec le risque de récession et d’inflation qui guette ? J’avoue que je ne sais plus trop bien quoi penser. Pourriez-vous me donner vos avis sur la question ?
    Je vous en remercie par avance.

    • adnstep says:

      Chacun ici a des idées souvent bien arrêtées sur ce qu’il faut faire ou pas en investissements immobiliers, mais bien peu vous conseilleront d’investir dans du Pinel.

  15. Fredy Gosse says:

    il ya deja eu plein de débats sur le Pinel ;Si je résume l’opinion majoritaire FUYEZ

  16. Merci Adnstep et Fredy pour ces deux avis négatifs, mais justement, pourriez-vous m’expliquer pourquoi vous êtes si critiques envers la loi Pinel, dans mon cas de figure ? L’idée était de compenser pendant 6 ou 9 ans le surcoût d’imposition lié au bénéfice des loyers encaissés grâce à la réduction d’impôt de la loi Pinel, pour ensuite récupérer le bien et le louer quelques années, ou directement l’habiter en vendant ma maison actuelle. Mon calcul n’est pas bon ? Quelle alternative conseilleriez-vous, dès lors ?

    • adnstep says:

      Les critiques habituelles relatives au Pinel :
      Êtes-vous sur d’avoir un locataire ?

      Si loué, quel sera le loyer ? Les loyers envisagés par le commercial sont-ils réalistes par rapport aux conditions dans le locatif privé dans ce secteur et pour ce type de bien.

      Quel sera le rendement ? N’y a-t-il pas mieux ailleurs ? (SCPI, SIIC, LMNP, coloc …)

      Le prix d’achat de votre bien est-il dans la norme de ce qui se fait localement ? Parfois (souvent ?) les promoteurs ont la main lourde. Combien coute l’ancien aux alentours ? N’est-ce pas plus rentable d’acheter de l’ancien, retaper et louer en LMNP ?

      Vous comptez l’habiter à la retraite, mais entre la fin de la défiscalisation et la retraite, vous serez imposé sur les loyers…

      Bref, il y a de bien meilleurs spécialistes sur le sujet, prenez le temps de lire quelques billets de GF et les réponses.

      Quelques autres façons d’investir dans l’immo :
      – achat d’un logement ancien et location vide classique,
      – faire du déficit foncier en rénovant un logement ancien,
      – LMNP,
      – LMP,
      – louer un box, une place de parking, un garage, une cave
      – investir en viager,
      – investir en EHPAD, résidence étudiante, résidence de service, résidence de tourisme
      – achat d’un immeuble ou de grands apparts pour faire de la coloc
      – acheter une parcelle de forêt, de vignoble, de terre agricole
      – louer une chambre de sa résidence principale
      – location saisonnière, location saisonnière de sa résidence principale,
      – SCPI
      – SIIC
      – acheter des bureaux, murs de commerce ou d’entreprise
      – crowdfunding immobilier,
      – faire de l’achat-vente rapide, style opérations de marchands de biens

      Il en existe sûrement d’autres.

      A vous de voir ce qui correspond le mieux à votre profil et les risques que vous souhaitez prendre. Et le temps que vous souhaitez consacrer à la gestion de votre investissement.
      Il n’y a pas de secret : plus c’est risqué, plus c’est rentable.
      Mais parfois, la prise de risque est mal récompensée (les profits pour les intermédiaires, le risque pour vous).

    • Coucou Marco
      En zone Abis, limite à 5500€/m2
      Pour le louer à 20,02/m2 (avec la majoration de 20% ).
      Deja, c’est un mauvais rapport.
      ya pas de bien à moins de 5500m2.
      Sur Colombes 92700 dans le moins bon secteur, c’est 6700 €/m2 sur un studio de 29m2.
      Mais acheter du neuf pour le louer en meublé avec bail annuel LMNP… La renta est meilleur.
      Surtout, surtout ! Acheter à côté de chez toi, pour être efficace et réactif. Allez au Assemblée Générale de immeuble.
      Pourvoir faire les visites soir et week-end.
      Et il faut être bricoleur et comptable.
      Et lire… LES COMMENTAIRES !!!

      J’achète QUE lorsque je peux obtenir +7% en meublé bail d1 an renouvelable.
      Je sécurise en mettant un apport de 20 à 30%. Comme ça j’ai un cash-flow largement positif.
      Je choisis TOUT LE TEMPS un immeuble avec un chauffage collectif.
      Les jeunes se ruinent avec un chauffage électrique. Ils veulent 23 degrés même quand ils ne sont pas là 🙃
      Chauffage collectif = sécurité financière du locataire et donc du propriétaire !! Non ?

      Avant tout ! Attendre un an après le coronavirus…
      On ne connais pas ce futur…
      Est-ce-qu’après ces morts dont nous ne connaissons pas encore le nombre, beaucoup de biens se retrouveront sur le marché.
      Je ne ferai rien en 2020.
      J’attends, j’attends, c’est pas le moment !

      Si vous voulez y habiter et ne pas vendre l’autre bien… Renseignez-vous sur la loi COSME… DEFISCALISATION+ PAS DE Gestion, PAS DE BRICOLAGE … C’est un bail à une association pour 9 ans minimum.
      Cest l’état qui paye les associations.
      Cest du loyer GARANTi, pas de bricolage, pas de gestion.
      Le hic ! Les autres propriétaires peuvent vous en vouloir, si le locataire choisi par l’association est mauvais ! (bruit..,! ..! , …., ..)

      MAFF

  17. Merci à tous les deux pour vos réponses.
    À vous lire, je me rends compte que je n’ai pas bien expliqué l’objectif de mon projet : nous sommes un couple de cinquantenaires qui seront à la retraite dans une quinzaine d’années. Nous vivons actuellement sur la région toulousaine et voudrions partir, au moment de la retraite, vivre sur la côte basque. Nous avions imaginé pour cela revendre notre maison actuelle, à la retraite, pour acheter un bien sur la côte basque et y finir nos jours.
    Lorsque cette opportunité d’appartement sur la côte basque s’est présentée un peu par hasard, nous avons imaginé que l’on pourrait faire un investissement immédiatement, en compensant presque (écart 300€) le prix mensuel du crédit généré par l’achat de cet appartement grâce à la fin d’un crédit qui s’achèvera lors de la livraison du bien neuf, en 2022. Puis compenser le surcoût des impôts générés par les loyers perçus en loi Pinel grâce à la déduction d’impôt qu’elle accorde.
    En faisant cela, nous imaginions nous retrouver à la retraite avec un appartement EN PLUS de notre maison actuelle (pour la revendre et avoir un capital à la retraite, en plus de notre appartement à l’océan). La loi Pinel nous semblait donc le moyen d’y parvenir, mais à vous lire, nous nous trompons dans notre analyse.
    L’autre point qui m’interpelle dans vos réponses, c’est que Maff, vous dites qu’il faut absolument attendre avant de se lancer dans un projet immobilier en 2020 en raison des incertitudes que génère le Coronavirus.
    Au final, est-ce que je prends un risque démesuré dans la stratégie que je viens de vous expliquer ? Faut-il mieux, dès lors, abandonner toute idée d’achat pour les quelques années à venir histoire de sécuriser ses positions face à l’incertitude économique qui générer le Coronavirus ? Ou est-ce que vous estimez que la stratégie pour parvenir à notre objectif est la bonne mais qu’il ne faut pas passer par la loi Pinel, mais par une location classique (ou estivale, ou AirBnB) ? Un grand merci en tout cas pour prendre autant de temps à me répondre.

    • adnstep says:

      Puisque c’est de toute façon pour y habiter à la retraite, …
      Je viens de faire la même chose.
      Au début, je cherchais un bien neuf ou ancien, facilement louable, et qui pourrait me convenir à la retraite.

      Finalement, je fais le contraire : un bien a un emplacement « premium », qui correspond en tout points à ce que je cherche pour y passer mes vieux jours, et je m’adapte pour le reste : un tiers de location saisonnière (sur la côte méditerranéenne, c’est de juin à septembre, voire plus), un tiers de séminaires (un établissement de séminaires d’entreprises juste à côté), un tiers de jachère (remise au propre, quelques jours de repos…)…

      • adnstep says:

        Je précise : l’objectif n’est pas la rentabilité maximale, le cash flow positif, …donc, j’ai bien l’intention de tout déléguer.

        Dans une optique d’enrichissement et de rente, c’est tout simplement une hérésie !

  18. Non Marco
    Pas de location estivale ou RBnB. De la location meublée avec un bail 12 mois, c’est un bail long et l’appart est meublée.(vaisselles, canapé-lit, table basse, TV , et même lave-linge qui n’est pas obligatoire)
    Donc statu lmnp.
    ATTENTION SUR LA COMPTABILITÉ, sinon cela coûte ! Des pourcentage dans la rentabilité.
    Mes locataires reste entre 1 et 2 ans.
    J’ai commencé en 2012.
    J’ai fait les travaux en 2012…
    Une fuite sur le chauffage collectif.
    L’assurance à payé le parquet.
    Oui, je vente quand-même le chauffage collectif ! (sécurisation des charges pour le locataire)
    Un locataire a prit ses douches sans jamais déboucher… Ça débordait… Il s’en foutait.
    Tous les autres locataires étaient parfait !
    À chaque publication d’annonce énormément d’appels (mais c’est le 92)
    Voilà mon expérience.

    Avec le coronavirus, la chute peut être très forte… L’  » oat 10ans » à été chahuté toute la semaine (indice des crédits immo).
    Tout se joue sur L’oat 10ans…
    S’ il remonte à +1…. L’immo pourrai commencer à bloquer.
    Les crédits sont gratuits jusqu’à aujourd’hui.
    Si cela change… Tout peut bloquer au niveau crédit.

    Il faut se demander si aujourd’hui avec un crédit à 1,2%sur 25 ans, vous pouvez acheter 200000€……… Et demain avec un taux à 4%ou +++%. Le même bien sera à 150000€.
    Dans le premier cas, vous enrichissez le vendeur.
    Dans le deuxième cas, cest la banque qui gagnera….

    Mais en 10ans de temps toutes les crises immobilier ont été gommé !
    MAFF

    • adnstep says:

      « Il faut se demander si aujourd’hui avec un crédit à 1,2%sur 25 ans, vous pouvez acheter 200000€……… Et demain avec un taux à 4%ou +++%. Le même bien sera à 150000€.
      Dans le premier cas, vous enrichissez le vendeur.
      Dans le deuxième cas, cest la banque qui gagnera…. »

      Pas mal.

  19. adnstep says:

    « Les crédits sont gratuits jusqu’à aujourd’hui. »
    Heu, tout de même pas 😁.
    Et passé 50 ans, l’assurance coûte autant, voire plus cher que le crédit.

    • L’assurance crédit coûte chèr !
      Pour moi et ma chérie qui ont 45 ans.
      C’est 100€/mois pour nous 2 pour 160000€ de credit
      Oui, mais cela sécurise vos proches.
      L’éducation des enfants, le futur de votre compagne.
      Ce n’est pas rien !
      J’ai 2 enfants qui travaillent bien à l’école.
      Mes biens en locations et l’assurance credit garantissent l’éducation des petits dans les grandes écoles (de la finance j’espère !) 😁

      Le crédit ne coûtant plus rien ! Proportionnellement l’assurance coûte !
      Mais c’est le prix de la sécurité… Quoi qu’il arrive.
      MAFF

  20. Fredy Gosse says:

    analyse correcte et chaque scpi sera plus ou moins impactée selon ses caractéristiques ….

  21. adnstep says:

    Dernières nouvelles du front du crowdfunding :

    Reprise des collectes chez ***

    A Paris, le 1er avril 2020,

    Depuis 15 jours et l’annonce du confinement par le Président de la République, nos équipes organisées en télétravail sont quotidiennement en relation avec nos clients opérateurs immobiliers. Nous suivons de très près les acquisitions foncières, mais surtout les délais de redémarrage des travaux déjà engagés et, bien sûr, les discussions entre le gouvernement et les fédérations professionnelles.

    Après une première semaine à observer le marché se reconfigurer et face à la faible visibilité qui a suivi l’annonce du confinement, nous avons pris la décision le 20 mars dernier de suspendre nos collectes, le temps de permettre aux acteurs de la chaîne (investisseurs / promoteurs) de s’organiser et « d’encaisser le choc ».

    Pour l’heure, si une reprise s’est amorcée, 80% des chantiers restent encore à l’arrêt, et une ordonnance du 25 mars neutralise pour quelques semaines les instructions de permis de construire par les mairies. La majorité des acteurs du négoce qui fournissent les professionnels du bâtiment ont réouvert leurs points de vente la semaine dernière. Le gouvernement fait son possible pour une reprise plus significative de l’activité à travers la mise en œuvre de mesures sanitaires renforcées et les discussions avec la Fédération Française du Bâtiment se poursuivent autour d’un guide des bonnes pratiques de prévention des risques. Il s’agit maintenant de tenir compte de la réalité de la vie d’un chantier et apporter des réponses concrètes pour garantir une sécurité maximale à tous les salariés. En tant que professionnels de l’immobilier, nous souhaitons assurer les promoteurs et aménageurs de notre soutien face aux problématiques actuelles.

    Néanmoins, certains de nos clients ont maintenu le planning d’opérations dont la phase de conception a été lancée bien avant la crise actuelle et dont le démarrage effectif est prévu sur les mois de mai et de juin. Le temps de retrait que nous nous sommes accordé depuis le 20 mars nous a permis d’analyser de nouveau ces opérations, à la lumière du contexte actuel. Nous avons ainsi décidé de reprendre nos levées de fonds à compter de jeudi 2 avril.

    Nous avons l’intime conviction que l’analyse des fondamentaux de notre marché demeure très positive à moyen et à long terme. La reprise devrait être soutenue et le recours au crowdfunding immobilier plus que jamais un levier de croissance important. Aussi bien pour soulager la trésorerie des promoteurs que pour obtenir rapidement les fonds propres nécessaires au refinancement ou au lancement des opérations. Intégrant l’ensemble de ces paramètres, nous avons ainsi mis en place un dispositif spécifique pour l’ensemble des financements qui interviendront à la reprise. Nous invitons les promoteurs à se rapprocher des équipes commerciales de Fundimmo pour en savoir plus.

    Nous avons eu l’occasion de le dire aux investisseurs, nous souhaitons le dire aujourd’hui aux professionnels de l’immobilier : nous sommes pleinement mobilisés à vos côtés pour vous accompagner dans ce contexte particulier. Nous vous tiendrons très régulièrement informés, notamment via vos interlocuteurs régionaux habituels, dont la proximité est plus que jamais un atout.

    Jérémie B., Président du Directoire.

    • Michel 2 says:

      Pas sûre malgré tout que cet homme soit sincère, je le sens plutôt en train de prêcher pour sa paroisse!

      • adnstep says:

        Ben oui !
        Néanmoins, il est honnête : 80% des chantiers sont arrêtés. Donc prendront du retard. Sauf si les entrepreneurs ont les coudées franches pour overshooter les règles (temps de travail et autres).

        Du point de vue de l’investisseur, le retard est un risque déjà pris en compte. Des intérêts supplémentaires sont dus par le promoteur pendant une durée de 3 à 6 mois, en fonction de la durée du projet. Par exemple, si les intérêts normaux sont de 10% annuels, ils passent à 15%. En temps normal, j’ai rarement vu des projets dépasser ces périodes de retard. Dans le cas particulier du coronavirus, il est entendu que ces intérêts supplémentaires ne seront pas appliqués.

        Le risque, c’est la faillite des promoteurs.

  22. Michel 2 says:

    SCPI Corum, message du ¨Président et projections.

    https://www.corum.fr/coronavirus

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