Le risque ! Voilà un mot important que nombre d’entre nous avons minoré depuis quelques années. Le risque est une notion foule dont on comprend l’importance lorsque l’on doit y faire face. Pour le marché immobilier, et notamment l’immobilier locatif, nombre d’investisseurs pourraient bien être surpris par l’émergence d’un risque qu’il croyait inexistant.
Malheureusement, il n’y a pas de secret : Rendement et risque sont deux notions qui sont liées. Nous allons probablement redécouvrir pourquoi l’immobilier patrimonial et immobilier de rendement affichent des rendements nominaux différents.
Le risque dans l’immobilier locatif, c’est principalement le risque d’un grave crise économique qui affecte la capacité des locataires à payer leur loyer ;
L’investisseur prudent qui aura limité son endettement et le niveau de ses remboursement de crédit immobilier devra faire le dos rond et utiliser sa trésorerie personnelle pour compenser ce manque à gagner ; En revanche l’investisseur offensif, c’est à dire celui qui n’aura pas été raisonnable et qui aurait, par exemple, des mensualités de crédit immobilier très élevées, pourrait découvrir ce que cela signifie que de ne pas pouvoir rembourser ses crédits immobilier, ou payer ses impôts.
En temps normal, le risque de l’immobilier locatif est limité car les banques ne prêtent pas aux candidats investisseurs qui n’auraient pas les moyens de leurs ambitions. C’est l’exigence classique d’une mensualité de crédit immobilier qui ne doit pas dépasser les 33% des revenus de l’emprunteur. Cette mesure de bon sens doit limiter le risque d’endettement excessif et doit permettre au propriétaire bailleur de faire face à la matérialisation du risque.
Malheureusement, devant ce risque invisible depuis de nombreuses années, ces ratios n’ont pas toujours été respectés. Emprunteurs et banquiers s’entendaient pour maquiller les chiffres et obtenir un crédit immobilier malgré un endettement excessif. 
Il ne faut pas sous-estimer le risque d’un mini subprimes sur l’investissement immobilier locatif (cf »La bulle de l’investissement immobilier locatif se confirme ! »). Attention aux conséquences du dégonflement.
Si la crise du coronavirus devait se prolonger (et c’est ce que semble affirmer le président Macron lorsqu’il explique que nous sommes qu’au tout début de cette épidémie), je crois qu’il faut craindre des lendemains difficiles pour ces investisseurs en immobilier locatifs qui avaient oubliés qu’il n’y a pas de rendement sans risque.
Il ne faut pas sous-estimer le risque. En Italie par exemple, le gouvernement chercherait une solution pour suspendre les remboursements de crédit immobilier pendant plusieurs mois. Preuve supplémentaire que nous entrons dans une grave crise qui pourrait durer.
Il ne faut pas sous-estimer le risque d’autant plus que les investisseurs ont été imaginatifs depuis quelques années pour générer du rendement locatif là ou il n’y en avait plus.

 
Combien parient sur la location saisonnière sur AirBnb et compagnie pour générer le cashflow positif dont ils ont besoin pour rembourser leur crédit immobilier. La crise de coronavirus et l’arrêt du tourisme mondial pourrait remettre en cause cette stratégie. La manque à gagner pourrait bien être très élevé surtout si la situation devait se prolonger au printemps ou à l’été pendant les périodes les plus rentables ;
Ces logements actuellement réservés à la location saisonnière ne pourraient ils pas retrouver le chemin de la location meublée traditionnelle et faire de la concurrence aux investisseurs qui y étaient déjà présent (soit en location meublée classique ou en colocation).
 
Face à une conjoncture qui se dégrade, les locataires pourraient chercher à réduire le montant de leur loyer. Ce risque est d’autant plus important que cette crise du coronarivus intervient au même moment que la réforme des APL et que la réforme du chômage qui devraient mécaniquement réduire le montant de la solidarité nationale au bénéfice de ces populations fragiles.
Considérant les locataires comme le plus précaires professionnellement, cette dégradation accélérée de la conjoncture pourraient les fragiliser encore davantage et c’est leur capacité à payer leur loyer qui doit être questionnée.
 
Et tout cela sans évoquer la question des SCPI et de l’immobilier d’entreprise. Qui va payer le loyer si les entreprises ne peuvent plus exercer leur activité ? Le gouvernement met en place des mesures de délais de paiement pour les cotisations sociales… comment peut on encore croire que les entreprises auront les moyens de payer leur loyer ? Nous entrons à coup sur dans une période compliquée pour l’immobilier d’entreprise.
 
Attention, il ne s’agit pas d’affirmer que ces risques vont se matérialiser avec certitude, il s’agit simplement de rappeler le bon sens : Le rendement sans risque n’existe pas et c’est dans le moment comme celui qui nous vivons actuellement que le risque se matérialise.
L’investisseur prudent anticipe le risque et saura garder les marges de manoeuvre indispensables à la gestion de ce risque. En revanche l’investisseur offensif pourrait regretter ses certitudes passées lorsqu’il comprendra enfin que l’immobilier n’est pas un investissement sans risque .. Et que le rendement est parfois tellement faible que le risque n’est pas rémunéré (c’est le cas notamment pour les SCPI).
Cela est d’autant plus vrai que la liquidité du marché risque de disparaître si cette crise devait se prolonger. On en revient alors à la différence fondamentale entre l’immobilier patrimonial et l’immobilier de rendement ! (cf »La différence entre l’investissement immobilier de rendement et l’immobilier patrimonial ! »)
Lorsque le risque se matérialise, c’est l’immobilier de rendement, par définition plus rentable car plus risqué, qui subit les pertes les plus importantes.
Il n’y a pas de secret, le rendement sans risque n’existe pas, même dans l’immobilier. Dans un premier temps, le risque c’est l’illiquidité, c’est à dire l’incapacité de revendre son bien immobilier acheté alors que le marché était très dynamique. (cf »Réussir son investissement c’est comprendre que la différence entre le prix et la valeur, c’est la liquidité »).
 
A suivre … Le pire n’est jamais certain ; Le meilleur non plus. Si le rendement sans risque n’existe pas, l’investisseur doit juste veiller à avoir les moyens de l’assumer lorsqu’il se manifeste.

Pour aller plus loin :
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