Depuis le début du quinquennat, l’objectif affiché du gouvernement est limpide : Il faut faire baisser les loyers ! et lutter contre les méchants propriétaires d’immobilier locatif qui spéculent sur le dos des pauvres et malheureux locataires.
Cette politique manifestement orientée contre l’investissement immobilier locatif s’inscrit de surcroît dans un contexte économique marqué par la déflation fortement pénalisante pour l’immobilier locatif.
 

Faut il croire que tous les indicateurs resteront définitivement négatifs ? ou au contraire croire à la théorie des cycles qui autorise toujours la renaissance après de mauvaises années ?

 
augmentation des loyers faible depuis 2001
 

Une baisse des loyers, un objectif du gouvernement depuis 5 ans.

La baisse des loyers ou du moins la moindre augmentation (et donc la baisse des rendements locatifs de vos investissements immobiliers) est orchestrée au niveau national grâce à deux mécanismes :

L’encadrement du niveau des loyers applicable à Paris.

Il est déterminé un loyer médian, un loyer de référence fixé en fonction du type de location (meublée ou non), du nombre de pièces et de l’année de construction. Le loyer de marché ne pourra être supérieur de plus de 20% par rapport à ce loyer de référence et le loyer pourrait, le cas échéant, être contesté judiciairement par le locataire.

Dès lors, le propriétaire d’un immeuble locatif à Paris ne peut plus librement fixer le montant de son loyer et pourra se voir imposer le loyer déterminé par décret. Les loyers de référence peuvent être consultés sur le site https://www.referidf.com/

– L’encadrement de l’augmentation des loyers entre deux locataires ou au renouvellement du bail dans 28 agglomération en France (et non seulement à Paris).

Ce second dispositif visant à encadrer l’évolution des loyers de marché est moins connu mais est terriblement efficace. Il est mis en oeuvre depuis Juillet 2012.

Comme nous vous l’expliquions dans cet article « Encadrement des loyers : Détail de l’application de la loi. » ou encore « Encadrement des loyers : Liste des villes concernées par la loi« , la loi réglemente l’augmentation de loyers entre deux locataires ou à l’occasion du renouvellement du bail. Finies les augmentation de loyer lors du changement de locataire ; Dorénavant, le propriétaire n’est plus libre d’augmenter son loyer en fonction de l’offre et de la demande.

L’augmentation du loyer entre deux locataires ou à l’occasion du renouvellement du bail est plafonnée à l’indice de revalorisation des loyers (IRL) fixé par l’INSEE comme étant « la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers« . (+0.06% au premier trimestre 2016 après +0.15% au premier trimestre 2015). 

Quelques dérogations existent, notamment la première location, une relocation après 18 mois d’inoccupation, des travaux représentant plus de 6 mois de loyers, … permettent une augmentation de loyer supérieure. Vous trouverez le détail dans cet article « Encadrement des loyers : Détail de l’application de la loi.« 

 
 

Des loyers qui baissent dans l’ancien… Une réalité depuis 2014

L’institut CLAMEUR publiait en février dernier les statistiques sur le marché de l’immobilier locatif. Voici quelques éléments de synthèse

Des prix de loyer au m² en 2016 proches de ceux pratiqués en 2012.

loyer de marché clameur Février 2016

Indice des loyers de marché dans l’ancien – Source Clameur – France entière

 

Des loyers dans l’immobilier neuf qui continuent de progresser.

Mais qui seront vite plafonnés par le même encadrement dès le second locataire.
 

Loyer de marché logement neuf - Source Clameur - France entière.

Loyer de marché logement neuf – Source Clameur – France entière.

 
 

Et des loyers à la relocation qui n’augmentent plus beaucoup.

loyer relocation
 

Pourtant, des loyers qui n’ont pas « exagérément » augmentés depuis le début des années 2000.

friggit mai 2016
 
 
 

Et demain, quelle augmentation des loyers ?

Plusieurs scénarios :

– Dans un contexte de croissance médiocre et de poursuite d’une déflation rampante ou d’une quasi-stabilité des prix, on devrait faire le constat d’une dégradation de la capacité des ménages à payer leur loyer (chômage de masse, tension sociale, …). L’encadrement des loyers à la hausse sera inutile car c’est l’offre et la demande qui sera à la base de la baisse des loyers.

Dans un contexte de reprise économique modérée sans inflation, le pouvoir d’achat des locataires devrait s’améliorer avec modération avec l’amélioration de la conjoncture économique, mais l’absence d’inflation et l’encadrement de l’augmentation des loyers selon l’IRL empêchera l’augmentation naturelle des loyers. (scénario principal)

Dans un contexte de reprise économique accompagnée d’inflation, les locataires bénéficieraient pleinement du retour de la croissance et verraient leur pouvoir d’achat augmenter, mais l’encadrement des loyers à la relocation ou au renouvellement du bail empêcherait l’augmentation naturelle des loyers.

Bref, l’augmentation des loyers n’est pas pour demain ! A court terme, le sentiment d’un poursuite de la baisse des loyers sur fond de croissance médiocre (meilleure mais médiocre) et de déflation semble dominer.

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