Depuis le début du quinquennat, l’objectif affiché du gouvernement est limpide : Il faut faire baisser les loyers ! et lutter contre les méchants propriétaires d’immobilier locatif qui spéculent sur le dos des pauvres et malheureux locataires.

Cette politique manifestement orientée contre l’investissement immobilier locatif s’inscrit de surcroît dans un contexte économique marqué par la déflation fortement pénalisante pour l’immobilier locatif.

 

Faut il croire que tous les indicateurs resteront définitivement négatifs ? ou au contraire croire à la théorie des cycles qui autorise toujours la renaissance après de mauvaises années ?

 

augmentation des loyers faible depuis 2001

 

Une baisse des loyers, un objectif du gouvernement depuis 5 ans.

La baisse des loyers ou du moins la moindre augmentation (et donc la baisse des rendements locatifs de vos investissements immobiliers) est orchestrée au niveau national grâce à deux mécanismes :

L’encadrement du niveau des loyers applicable à Paris.

Il est déterminé un loyer médian, un loyer de référence fixé en fonction du type de location (meublée ou non), du nombre de pièces et de l’année de construction. Le loyer de marché ne pourra être supérieur de plus de 20% par rapport à ce loyer de référence et le loyer pourrait, le cas échéant, être contesté judiciairement par le locataire.

Dès lors, le propriétaire d’un immeuble locatif à Paris ne peut plus librement fixer le montant de son loyer et pourra se voir imposer le loyer déterminé par décret. Les loyers de référence peuvent être consultés sur le site https://www.referidf.com/

– L’encadrement de l’augmentation des loyers entre deux locataires ou au renouvellement du bail dans 28 agglomération en France (et non seulement à Paris).

Ce second dispositif visant à encadrer l’évolution des loyers de marché est moins connu mais est terriblement efficace. Il est mis en oeuvre depuis Juillet 2012.

Comme nous vous l’expliquions dans cet article « Encadrement des loyers : Détail de l’application de la loi. » ou encore « Encadrement des loyers : Liste des villes concernées par la loi« , la loi réglemente l’augmentation de loyers entre deux locataires ou à l’occasion du renouvellement du bail. Finies les augmentation de loyer lors du changement de locataire ; Dorénavant, le propriétaire n’est plus libre d’augmenter son loyer en fonction de l’offre et de la demande.

L’augmentation du loyer entre deux locataires ou à l’occasion du renouvellement du bail est plafonnée à l’indice de revalorisation des loyers (IRL) fixé par l’INSEE comme étant « la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers« . (+0.06% au premier trimestre 2016 après +0.15% au premier trimestre 2015). 

Quelques dérogations existent, notamment la première location, une relocation après 18 mois d’inoccupation, des travaux représentant plus de 6 mois de loyers, … permettent une augmentation de loyer supérieure. Vous trouverez le détail dans cet article « Encadrement des loyers : Détail de l’application de la loi.« 

 

 

Des loyers qui baissent dans l’ancien… Une réalité depuis 2014

L’institut CLAMEUR publiait en février dernier les statistiques sur le marché de l’immobilier locatif. Voici quelques éléments de synthèse

Des prix de loyer au m² en 2016 proches de ceux pratiqués en 2012.

loyer de marché clameur Février 2016
Indice des loyers de marché dans l’ancien – Source Clameur – France entière

 

Des loyers dans l’immobilier neuf qui continuent de progresser.

Mais qui seront vite plafonnés par le même encadrement dès le second locataire.

 

Loyer de marché logement neuf - Source Clameur - France entière.
Loyer de marché logement neuf – Source Clameur – France entière.

 

 

Et des loyers à la relocation qui n’augmentent plus beaucoup.

loyer relocation

 

Pourtant, des loyers qui n’ont pas « exagérément » augmentés depuis le début des années 2000.

friggit mai 2016

 

 

 

Et demain, quelle augmentation des loyers ?

Plusieurs scénarios :

– Dans un contexte de croissance médiocre et de poursuite d’une déflation rampante ou d’une quasi-stabilité des prix, on devrait faire le constat d’une dégradation de la capacité des ménages à payer leur loyer (chômage de masse, tension sociale, …). L’encadrement des loyers à la hausse sera inutile car c’est l’offre et la demande qui sera à la base de la baisse des loyers.

Dans un contexte de reprise économique modérée sans inflation, le pouvoir d’achat des locataires devrait s’améliorer avec modération avec l’amélioration de la conjoncture économique, mais l’absence d’inflation et l’encadrement de l’augmentation des loyers selon l’IRL empêchera l’augmentation naturelle des loyers. (scénario principal)

Dans un contexte de reprise économique accompagnée d’inflation, les locataires bénéficieraient pleinement du retour de la croissance et verraient leur pouvoir d’achat augmenter, mais l’encadrement des loyers à la relocation ou au renouvellement du bail empêcherait l’augmentation naturelle des loyers.

Bref, l’augmentation des loyers n’est pas pour demain ! A court terme, le sentiment d’un poursuite de la baisse des loyers sur fond de croissance médiocre (meilleure mais médiocre) et de déflation semble dominer.

Besoin d’un conseil pour gérer votre patrimoine ?

Leblogpatrimoine.com, au delà d’un site d’informations sur la gestion de votre patrimoine, est la vitrine de la société de conseil en gestion de patrimoine Guillaume FONTENEAU Conseil.
 
 
Ce sont trois livres de conseils pour vous permettre d’optimiser la gestion de votre patrimoine : « Investir dans l’immobilier » ; « Succession » et « Assurance vie et gestion de patrimoine« . Déjà des milliers d’exemplaires vendus à ceux qui veulent comprendre comment investir, valoriser leur patrimoine ou le transmettre !
 
 
Le cœur de notre métier est le conseil en gestion de patrimoine indépendant. En accord avec nos convictions d’indépendance du conseil, nous ne sommes pas intermédiaire financier ou immobilier. Nous sommes rémunérés exclusivement par honoraires de conseil :
 

Nouveau ! L’assistance patrimoniale – Une solution rapide et efficace pour répondre à vos questions, lever un doute ou simplement solliciter notre avis sur votre situation patrimoniale. L’assistance patrimoniale, c’est un rendez vous téléphonique d’une durée moyenne de 45 minutes pendant laquelle nous travaillons ensemble sur votre situation patrimoniale – Un service au tarif unique de 69€ TTC –

 

Découvrir en détail notre offre d’assistance patrimoniale

 

Le bilan patrimonial – L’analyse exhaustive et approfondie de votre situation patrimoniale. – Tarif variable selon la complexité de votre situation / En moyenne, ce service est facturé 590€ TTC.

 

Découvrir notre offre de bilan patrimonial


24 Comments

  1. Rien de pire en immobilier que la vacance… encore pire qu’une legère baisse de loyer ou un encadrement du loyer

  2. Fredy Gosse says:

    je vais faire court, à la question, je réponds : OUI

  3. Patrick D says:

    Il aurait été intéressant de mettre l’inflation annuelle dans le tableau de l’augmentation des loyers depuis 98, puis de faire la courbe de l’augmentation après prise en compte de l’inflation. Car si nous avons une augmentation des loyers de 53 % sur 18 ans, l’inflation est passée de 1984 à ~ 2565, soit + 29 % .
    L’augmentation réelle des loyers est donc de 24 % sur 18 ans, soit 1,33 % par an … avant impôts, CSG et ISF.

  4. GAUTHIER says:

    Ces décisions s’apparentes de plus en plus à un régime « stalinien ». Les dirigeants de gauche veulent TOUT réglementer. (à noter que, eux, n’ont pas de problème de logement en général )et ceux de droite, revenus au pouvoir, se garderont bien de revenir sur ces décisions qui les rendraient impopulaires aux yeux des locataires.
    S’il est vrai que les abus devraient être contrôlés, il me semble anormal de remettre en cause le principe de l’offre et la demande. C’est justement la pénurie qu’ils sont incapables de combler qui amène les augmentations de loyer.
    Dans le cas contraire, le marché s’auto-régulerait. Personnellement, je maintiens les loyers sans augmentation lorsque j’ai des locataires sérieux et fait des travaux importants de rénovation.
    Par contre, rien n’est fait de manière simple et efficace pour protéger les « affreux propriétaires » de la malhonnêteté qui prolifère depuis quelques années.C’est la première fois depuis plus de 30 ans que je viens de souscrire une assurance « loyers impayés et dégradations »

  5. @Gauthier
    « C’est la première fois depuis plus de 30 ans que je viens de souscrire une assurance « loyers impayés et dégradations »

    Eh bien, on va dire que vous avez été très chanceux et de bon choix.

    Je vous conseille d’en souscrire pour toute nouvelle location, les assurances ont augmenté leurs primes à deux reprises pour cause de progression rapide des impayés….

    Quant à la question de Guillaume, oui les loyers vont au mieux stagner.

    Le locatif d’habitation semble durablement compromis à mes yeux, tous les indicateurs sont au rouge, et les taux bas n’y changeront rien

  6. jean-claude says:

    après on s’étonne dans la bobosphère que certains proprios se tournent vers la solution airbnb

    • Qui peut encore se permettre le luxe de vivre à Paris ?

      • Patrick D says:

        Tous ceux qui sont invités dans les HLM 4 étoiles. Pour être clair : les sociétés HLM trouvent des terrains, des aides de l’état et des financements, tout cela avec nos impôts, qui lui permettent de faire des HLM neufs, répondant aux normes et avec chauffe-eau solaire intégré en plein Paris. Puis de mettre en location à des loyers inférieurs aux prix du marché et de garder une bonne rentabilité puisqu’ils ont apporté très peu d’argent personnel dans le montage.
        Bien sûr, ils ne vont pas mettre n’importe qui dans ces logements car ils tiennent à les garder neufs le plus longtemps possible, ce faisant ils ne vont pas remplir leur mission.
        Le rapport « nombre de familles logées » / « coût des logements » est catastrophique et ils auraient pu loger 3 fois plus de familles pour le même coût en s’éloignant de seulement 30 mn de RER, ce faisant ils dilapident les ressources que nous leur mettons à disposition.

        Donc pour répondre à Guillaume « Qui peut encore se permettre le luxe de vivre à Paris ? » et je rajoutterai  » pour pas cher », la réponse c’est : bien connaître un directeur de société d’HLM, un personnage politique, un parti politique ou un syndicat ( en fait il s’agit des mêmes personnes ).
        Pour vérifier ce que j’avance, il faudrait que Guillaume arrive à avoir la carte de Paris des logements HLM avec le coût de construction et les loyers pratiqués.

        Désolé pour le ton acerbe, mais dans ma région, les HLM proposent des logements magnifiques, pour des loyers 20 % au dessous du marché, en mettant des annonces sur Leboncoin, à des personnes qui ont largement les moyens de se loger dans le privé et en refusant des personnes qui nont pas assez de garanties pour y être logées.
        Tout ceci au détriment du logement privé qui est remplacé au fur et à mesure par le logement public. Et tout ceci avec nos impôts : c’est intolérable.

        • @ Patrick D

          Je plussoie, c’est exactement cela, je l’ai aussi constaté, c’est le soc….. de connivence

          ……..A voir le reportage sur DSK manager de fonds d’investissements hier soir….

          On donne des leçons que l’on ne s’applique pas….

          Mais la France va mieux….. :=))

  7. J’ai envie d’y croire et de dire Oui. Les offres d’emploi à Paris font rêver.. et malheureusement le loyer est trop inaccessible.

  8. JM DOULE says:

    Bonjour,

    Je viens investir dans une promotion immobilière sur la Côte D’Azur.
    Le programme s’appel xxxxxxxxxxxxxx), il s’agit d’acheter un BOX (similaire à un garage), les superficies vont de 10m² à 1 000m², il y en a vraiment pour tout le monde, que l’on veuille investir pour 25 000€ ou 2 500 000€. Personnellement, j’ai acheté pour 340 000€, et je vais avoir jusqu’à 15% de rentabilité par an. C’est de loin le meilleur investissement que j’ai pu voir.
    L’avantage des BOX, c’est que ce n’est pas un l’HABITATION, donc pas de risque de loyer impayé par un locataire et AUCUN entretient (pas de peinture, salle de bain à refaire …). Uniquement de loyer qui rentre sans aucun frais !
    Il est vrai que ce marché de location est juste ÉNORME sur la Côte D’Azur, les prix sont tellement chère et les propriétaires/locataires/entreprises manquent terriblement de rangements pour les comptabilités, les affaires personnels, le stockage pour les bateaux…. Enfin, j’ai vécu sur le Côte D’Azur et je me rappel que le problème était le même.

    Pour 340 000€ (avec seulement 30 000€ d’apport) j’ai investi dans 140m² (soit 2 500€/m²) INTROUVABLE pour la Côte D’Azur, les prix moyen des appartements dans XXXXXXXXX sont de 10 000€ ! Aujourd’hui pour 2017 (date de la livraison des BOX), je vais avoir 47 000€ de Loyer pour l’année soit 14% de rentabilité !

    Voila, je voulais faire part de cette achat que je recommande si vous voulez avoir de rentabilité importante, tout en investissement dans un marché plus que SUR, car seul les villes LIMITROPHES à MONACO et PARIS n’ont pas connu de baisse de prix depuis toujours.

    Si vous connaissez d’autre investissement aussi intéressant, je suis preneur !
    Bien à vous tous !

    • Monsieur Jean Michel Double, en tant que directeur du programme, votre objectivité est assurée 😉 . Je censure donc votre commentaire

      • JM DOULE says:

        Monsieur Guillaume FONTENEAU, effectivement je suis directeur du programme, « directeur de programme » veut dire que je suis la personne qui s’occupe de l’aspect technique de la construction (garantie d’achèvement, bureau d’étude …), je ne suis en pas le promoteur, ni le commercialisateur du programme. Autrement dit, je n’ai aucun intérêt financier à vendre ou non ces biens immobiliers. Si c’était le cas, je n’aurais pas mit mon vrai nom 😉
        Je suis très objectif sur ce programme, où ce que je dis n’est que la vérité.
        J’étais sympathisant de votre site dont je lis beaucoup d’article intéressant.
        Je pense qu’il aurait été préférable de me poser ces questions au lieu de « censurer » une simple vérité.
        Si tel est votre politique de site, je comprends, mais je trouvais intéressant de donner mon avis sur quelques choses de « réelle » & « actuel » et non de simple avis personnel sans preuve.
        Avec tout mon respect,
        J.M Doule (et non Double)

    • bonjour
      je suis intéressé par votre programme; pouvez vous m’en transmettre les coordonnées
      cordialement

  9. @JM DOULE

    Pas d’impayé ? et pourquoi ?

    un impayé est toujours possible

  10. JM DOULE says:

    @ Sven

    Un impayé est possible, mais dans de l’investissement d’habitation, nous sommes dans le cadre de la « loi Allur » autrement dit, si un locataire ne paye plus son loyer, l’on ne peut pas le mettre dehors sans une décision de justice.
    Cela prend entre 1 et 2 an.

    Il ne s’agit pas habitation dans la location de BOX (ou garage), le contrat de location n’est pas encadré pas un « loi », si un locataire de paye pas le 1er du mois, le propriétaire à la possibilité de le mettre dehors en quelques jours uniquement par constat d’huissier.

    Il n’y a aucune trêve hivernale (période durant laquelle l’on ne peut pas sortir un locataire)…

    Autrement dit, un impayé dans ce type d’investissement ne peut duré plus que quelques jours contrairement à un appartement.

  11. Fredy Gosse says:

    ah bon …les lois ont du changer …vous pouvez me citer les dispositions légales qui permettent de faire ce que vous dites ,ça me permettra de mettre à jour mes neurones

  12. JM DOULE says:

    @ Gosse

    La location de BOX, GARAGE, CAVE ne sont pas soumis à une loi « précise », il s’agit uniquement d’un bail de droit commun, autrement dit, vous n’avez aucune contrainte liée à un durée comme peut être un bail d’habitation pour une résidence principale (3 ans pour un bail vide, 1an pour bail meublée …)

    Baux d’habitation sont soumis aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

    Ce qui n’est pas le cas pour des baux de BOX, GARAGE, CAVE. Ce sont des baux libres à durée libre, et les conditions de rupture de bail sont également libre (ce qui n’est pas le cas des baux d’habitation).

  13. Fredy Gosse says:

    vous ne m’apprenez rien..votre affirmation sur l’intervention d’un seul huissier est fausse;si votre locataire défaillant reste en place ;vous devrez aller voir un juge pour l’expulser.si vous arrivez à démontrer l’urgence alors vous irez en référé sinon direction du juge du fonds ça peut prendre un certain temps pour avoir la grosse d’exécution

  14. En fait, certains serruriers mettent en avant la désactivation du badge contre les mauvais payeurs , même en habitation :
    en pratique, imparable
    en juridique le bailleur aura tort

    donc s’il y a impayé, on n’échappe pas à la procédure, si ce n’est qu’un box est plus difficile à saccager….. qu’un appartement, ce qui est déjà ça de pris pour le propriétaire.

    Le vrai problème est encore et toujours le déséquilibre en faveur des locataires.

    Si rien n’est fait, il ne faudra pas cinq ans pour que le parc locatif privé diminue drastiquement.

Répondre à Guillaume FONTENEAU Cancel

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

*

 

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

NewsletterInscrivez vous gratuitement pour recevoir nos articles par mail.