L’INSEE vient de publier un étude remarquable sur le logement en France. Je vous propose d’en faire une synthèse qui devrait vous permettre de comprendre les enjeux de l’investissement immobilier. Il n’est pas possible d’espérer réaliser un bon investissement immobilier si on ne connaît pas le marché, son évolution passée et les grands équilibres. Ainsi, après vous avoir présenté le logement idéal « Quel est le logement idéal ? Nombre de chambres, superficie du salon, exposition, bureau, …« , intéressons nous au marché du logement.
Le parc de logement en France en 2017.
Au premier Janvier 2016, la France compte 34.5 millions de logements (dont 27.8 millions de résidences principales en 2013 et 28.4 millions en 2016, 3.2 millions de résidences secondaires et 1.8 millions de logements vacants) pour 63.7 millions de Français en 2013.
Les logements vacants explosent depuis 2006 (cf « L’incroyable explosion du nombre des logements vacants depuis 2006….« ) et les raisons ne sont pas rassurantes. Si -+ 35% des logements vacants sont temporaires et la vacance trouve une justification classique (travaux, inoccupation entre deux locataires), -+65% sont liés à des raisons plus préoccupantes telles que l’incapacité à vendre le bien, à le louer … ou une autre (35%). Le principal facteur de vacance n’est pas expliqué… C’est étonnant. Peut on imaginer qu’il s’agit là de la part des propriétaires qui ne souhaitent plus mettre leur bien en location ou le vendre… et simplement le conserver vacant face à une fiscalité confiscatoire ?
Le nombre des résidences principales augmente plus rapidement que la population.
Du fait d’une démographie dynamique, la population compte 28,1 % d’habitants en plus par rapport à 1968. Le nombre de résidences principales a augmenté encore plus vite, avec une hausse de 75,6 % entre 1968 et 2013, et atteint, en 2016, 28.4 millions.
Cette évolution est très intéressante. Comment peut on expliquer que le nombre de résidences principales augmente plus vite que la population ? Et surtout pourquoi malgré cette évolution favorable parle t’on toujours d’un manque de logements en France ?
La réponse, selon l’INSEE est simple : C’est le résultat de la dé-cohabitation conséquence de l’explosion du nombre de divorces notamment. Le nombre de personne par ménage ne cesse de baisser 2.2 personnes par ménages en 2012 contre 3.1 personnes par ménage en 1968.
Les maisons individuelles représentent 56.60% du total des résidences principales. Seuls 5% des résidences principales sont des appartements dans des grands collectifs (>8 étages).
Répartition des résidences principales en France selon leur statuts d’occupation.
57.9% des ménages sont propriétaires de leur résidence principale
Dans le détail de ce taux moyen :
74.1% des plus de 65 ans sont propriétaires de leur résidence principale ; 64.2% des 50 – 64 ans sont propriétaires de leur résidence principale ; et assez logiquement, 13.6% des moins de 30 ans sont propriétaires de leur résidence principale.
73.8% des couples sans enfants sont propriétaires de leur résidence principale (66.9% pour les couples avec enfants) alors que les familles monoparentales ne sont que 33.9%, les personnes seules 44.8% et les ménages complexes 45.3% (Les ménages complexes, au sens statistique du terme, sont ceux qui comptent plus d’une famille ou plusieurs personne isolées tels que la colocation et les ménages dans lesquels cohabitent plusieurs générations).
Cela signifie t’il que l’investissement locatif doit se concentrer sur les personnes seules et les ménages complexes ?
Zoom sur les caractéristiques de l’immobilier locatif. Qui sont les locataires ? Ou sont les immeubles locatifs ?
40 % des ménages de France (hors Mayotte) sont locataires, et cette proportion est stable depuis 1984. 58% des locataire sont dans le secteur libre (contre 63% en 1985), 42% sont donc locataire dans le secteur social.
27.7% des locataires du secteur social sont dans l’aire urbaine de Paris contre seulement 18.1% des locataires du secteur libre.
Cette carte représentant la proportion du secteur social dans le nombre de résidences principales est très intéressant pour l’investisseur locatif. l’impact sur le dynamisme du marché, le niveau des loyers du fait du niveau de concurrence des loyers faibles, …
Qui sont les locataires ? Quel âge ? Pendant combien de temps sont ils locataires ?
La très grande majorité des locataires le sont dans un logement vide avec 93.9% alors que la location meublée ne représente que 5.4%. Mais attention, puis intéressant, 16.9% des locataires de moins de 30 ans sont logés dans une location meublée. Il semble bien que la fiscalité forte sur les revenus foncier soit à l’origine d’une mutation forte au profit de la location meublée… mais attention, ce type de location attire principalement les plus jeunes.
Les personnes seuls et les familles monoparentale sont majoritairement locataire jusqu’à -+ 50 ans. C’est une population très importante qui mérite probablement que l’on si attarde. N’est il pas préférable de construire des immeubles adaptés à ces populations ? Et notamment des petites maisons individuelles avec 1 / 2 chambres pour satisfaire l’idée du logement idéal ? (cf » Quel est le logement idéal ? Nombre de chambres, superficie du salon, exposition, bureau, …« ).
76.9% des locataires sont des ménages sans enfant. La préférence pour les petites et moyennes surfaces est il l’assurance de s’adresser à la population la plus importante ?
7.60% des ménages possèdent un immeuble locatif et 4.90% détiennent une résidence secondaire.
De manière conforme à nos précédentes analyses, le taux de détention d’une résidence secondaire ou locatif baisse avec l’âge notamment au delà de 70 ans.
Si le nombre de logements vacants a explosé depuis 2006, et nous parlons bien de logements vacants et pas de résidences secondaires, c’est que les bailleurs privés ne les mettent pas en location.
Il s’agit bien des bailleurs privés et pas des bailleurs publics (sociétés d’HLM) car actuellement il faut attendre 4 ans pour avoir un logement social d’après la cour des comptes. Personnellement, cela dépend de l’endroit où se trouvent ces logements sociaux : à Niort, ils sont obligés de mettre des annonces sur Leboncoin pour trouver des locataires … mais ils vont refuser un couple d’handicapés qui ont toujours été de bons locataires !
Pourquoi un bailleur privé préfèrera garder son logement vide plutôt que de le louer ? Mais parce qu’il a peur : il a déjà eu des problèmes avec la justice, pendant 1 à 3 ans, à cause d’un mauvais payeur ou/et d’un destructeur d’appartement. Hors ce bailleur a toujours suivi scrupuleusement la loi et n’aurait jamais pensé être puni par la justice pour avoir louer un logement.
Pourquoi ce bailleur ne le dit pas clairement dans les sondages ? Parce qu’il a honte d’avoir été un mauvais bailleur. La justice lui a bien fait comprendre pendant une procédure longue et couteuse.
Aujourd’hui, il est au mieux effrayé, au pire dégouté, et il ne sait pas comment s’en sortir : il ne peut pas vendre son logement dégradé, il n’a pas les moyens de faire des travaux, l’ANAH lui propose une aide mais seulement s’il reprend le même type de locataire qui casse tout, il ne comprend plus rien aux nouvelles lois et obligations qui lui sont imposées.
Lui, il pensait simplement louer un logement pour faire un complément de retraite et avoir une vieillesse tranquille.
Et bien c’est loupé !
Pour ceux qui auraient du mal à me croire (et c’est vrai que c’est dur à croire), voici un article qui date d’avant hier :
http://www.charentelibre.fr/2017/02/20/blanzac-les-locataires-quittent-la-maison-sans-leurs-chiens,3086429.php
Graphiques intéressants qui confirment ce que je pensais : alors que jusqu’ici, on estimait l’âge où l’on passait de plutôt acheteur moyen à plutôt vendeur moyen à 58 ans, en fonction d’une étude datant de 2006, cette nouvelle étude montre qu’il est désormais plus élevé.
En effet, ceux qui était nés de 1949 à 1953 en 2013 (année de l’étude apparemment ; cf dernier tableau) étaient encore plutôt acheteur d’un autre logement alors que ceux nés de 1944 à 1948 étaient déjà vendeurs.
L’étude a 4 ans, et on peut imaginer que depuis, ceux nés de 1949 à 1953 sont devenus plutôt vendeurs également. On devient donc apparemment vendeur net vers 65 ans désormais environ (disons ds une fourchette de 64 à 66 ans), probablement à cause de l’allongement du départ à la retraite, comme on pouvait s’en douter.
Par ailleurs, dans un graphique bcp plus haut, on voit alors que les propriétaires occupants sont de plus en plus nombreux en proportion jusque 70 ans, puis le taux est globalement stable.
On peut en conclure qu’en moyenne :
– ils commencent à vendre (plutôt que les acheter) des biens immobiliers autres que RP vers 65 ans (qqfois simplement leur ancienne RP, quand ils déménagent vers leur maison secondaire quand ils partent en retraite)
– comme déjà dit et répété sur ce site, les papy boomers, assez fortement propriétaires, sont de plus ne plus nombreux à vendre des biens immobiliers, en fct de leur âge, l’âge de passage d’acheteur net vers vendeur net n’étant cependant plus 58 mais 65 ans environ.
Question : la fin progressive du « couteau suisse » qu’est le fond en euros au sein de l’assurance vie va-t-il remettre en cause ce changement ? Les gens qui vendaient un bien immobilier pour avoir des « liquidités » sur leur contrat d’AV et prévoir une succession moins imposée vont-ils être toujours aussi nombreux ?
ps : @ Patrick, en effet, être propriétaire bailleur en France expose à des risques que les propriétaires bailleurs à l’étranger n’imaginent même pas
@ Antoine
C’est vrai que c’est très différent ailleurs en Europe. Quand j’en parle à l’occasion avec un bailleur étranger, il ne me croit pas.
Quelques « autres raisons » entendues autour de moi de ne pas mettent en location un bien ?
– peur de coûteux problèmes avec des locataires indélicats
– besoin à moyen terme du bien pour sa retraite, une prochaine mutation professionnelle ou un membre de sa famille (actuellement, il est impossible de louer un bien nu pour moins de trois ans et même en respectant les règles pour mettre un terme au bail, rien ne dit que le locataire acceptera de partir au moment voulu… cf l’article récent sur la retraité qui se retrouve à vivre dans son garage, car cela fait deux ans que sa locataire refuse de quitter les lieux…)
– Refus d’accepter que l’on ne pourra plus retourner vivre chez soi (cas fréquent de personnes en maison de retraite)
– Problème d’héritage
– Appartement qui rendrait difficile la vie dans les autres appartements ou serait désagréable à vivre en raison de problèmes de très mauvaise insonorisation, de parties communes, etc. (cas d’immeubles anciens avec un simple plancher entre les étages, de maison dans lesquelles à côté du garage a été aménagé un logement pour des parents âgés désormais décédés…)
Quelques solutions pour remettre une bonne partie de ces logements sur le marché :
– une justice plus rapide et efficace, avec un fond d’indemnisation des propriétaires victimes (à charge pour l’Etat de récupérer l’argent auprès des coupables…) et une mention de la condamnation des coupables dans un document consultable par leur futur bailleur jusqu’à ce que les coupables aient entièrement payé leur dette.
– la possibilité, quand le propriétaire prévoit de récupérer son logement pour lui ou ses proches à une date donnée et pour une raison donnée, d’avoir des baux pour des logements non meublés d’une durée inférieure à 3 ans, avec obligation pour le locataire de quitter les lieux à la fin du bail et où en cas de refus du locataire de s’en aller, il suffirait de saisir un huissier pour faire exécuter la clause avec le concours des forces de l’ordre et d’un serrurier. A noter : il y a toute une clientèle pour ce type de bail (personne en CDD, personne en attente d’un logement social dans les villes où il est facile d’en obtenir un, personne qui veut acheter un bien immobilier ou en faire construire un…)
Cela fait 40 ans que je fais de la gestion locative et je commence a être saturée par des locataires qui ne connaissent que leurs droits et jamais leurs devoirs, par une législation qui leur est toujours favorable, même la caf va dans leur sens par une soit disant « faille dans le système » lorsqu’ils déménagent: 1 allocataire = 2 dossiers en cours = allocations payées sans vérification que les loyers soient bien payés pour le logement sortant.
J’ai investi pour m’assurer une retraite convenable, mais je finis par me demander si je ne vais pas vendre à des promoteurs et investir à l’étranger avec des règles plus souple.
Donc je comprends très bien ceux qui ne veulent plus louer parce que la plus part du temps entre 2 locataires: il faut faire le ménage, refaire les peintures, des réparations et ce en un temps record sinon on perd encore plus d’argent et pour engager une procédure il faut faire un constat d’huissier et encore perdre de l’argent et je ne parle même pas de procédure. Le dépôt de garantie ne couvre jamais les dépenses engagées et lorsque l’on fait tout soi même, ce qui est mon cas: pas de factures = pas de dédommagement
La france est devenue un pays ou l’on encourage la « délinquance immobilière »
Attention, n’investissez pas au Royaume-Uni ! D’après une de mes connaissances qui gagne sa vie en louant des logements, le système n’est pas mieux qu’en France. Quand elle me raconte ses mésaventures avec des locataires indélicats, j’ai l’impression d’entendre les propriétaires bailleurs français que je connais…
Je vous remercie pour le conseil, mon mari pensait à l’Irlande, mais pour l’instant nous nous sommes contentés de visiter le pays à noël: nous avons trouvé un solistor (notaire).
Pour l’instant nous n’avons pas suffisamment de renseignements sur la législation ou les habitudes concernant la location, mais cela devrait aller vite puisque j’ai une cousine irlandaise
Tout ceci me rappelle les commentaires d’un certain Arnaud M il y a qq années, quand il était au gouvernement. Il a dit rien de moins que l’investissement immobilier revenait à gagner de l’argent facilement sans rien faire, contrairement à l’investissement dans l’économie réelle comme les entreprises. Encore un politique qui parle sans savoir. Malheureusement il fait aussi partie de ceux qui décident pour nous sans savoir.
Vivement que les boomers claquent !