C’est la fin d’une époque. Entre DPE, interdiction de location des très nombreux logements F, G & E, hausse des taux d’intérêt et durcissement des conditions d’emprunt le marché immobilier locatif est à l’arrêt.
Les candidats investisseurs se font plus rares et surtout plus exigeants sur le prix qu’ils sont disposés à proposer.
C’est le retour des négociations. Les vendeurs n’ont plus la main sur le marché. Ce sont à nouveau les acquéreurs qui imposent leurs conditions.
C’est là une très bonne nouvelle pour ceux d’entre nous qui ne parvenaient pas à trouver leur bonheur dans un marché euphorique dans lequel tout se vendait très rapidement, à n’importe quel prix.
Nous allons enfin pouvoir revenir sur le marché à la recherche de ces actifs immobiliers dans lesquels l’investisseur actif pourra apporter de la valeur patrimoniale à long terme.
L’investisseur immobilier aime négocier, chercher le bien immobilier à haut potentiel dans lequel il va pouvoir apporter de la valeur patrimoniale. Il pourra s’agir d’engager de lourds travaux de rénovation qui permettront d’attirer des locataires exigeants tout en valorisant la valeur de l’immeuble ou encore procéder à une division parcellaire, … Les stratégies sont nombreuses pour créer de la valeur.
Ces stratégies d’investissement à forte valeur ajoutée supposent d’investir au bon prix ! Il faut être capable de négocier le prix d’achat qui permettra, à coup sûr, de réaliser un investissement immobilier à fort levier.
Depuis deux ou trois années, l’euphorie avait gagné le marché immobilier locatif. Tout se vendait à n’importe quel prix.
Face à l’affluence folle de candidats investisseurs, la liquidité du marché était forte ; Les vendeurs avaient la main et pouvaient se permettre d’imposer leurs conditions, et notamment des prix de vente totalement déraisonnables. Des prix tellement élevés que les perspectives de rendement devenaient médiocres.
Cette période est terminée. Il n’y a plus de candidats investisseurs (ou du moins, il y a en beaucoup moins).
- Les premiers sont effrayés par la perspective de ne plus pouvoir louer leur logement en 2025 à cause d’un DPE défavorable ;
- Les seconds n’auront pas les moyens de réaliser les travaux qui permettront de maintenir la qualité patrimonial de leur investissement ; L’inflation dingue constatée sur le coût de ces derniers est de nature à refroidir nombre de candidats investisseurs.
- Et les derniers n’auront tout simplement plus accès au crédit immobilier ; En cause, une hausse des taux de crédit immobilier et surtout des banques devenues plus raisonnables dans leur condition d’octroi des crédits immobiliers en imposant un niveau d’apport personnel et une plus grande sélectivité.
Bref, l’affluence n’est plus. Les candidats à l’investissement immobilier locatif se font plus rares.
Le marché est à l’arrêt.
Il devient plus difficile de vendre des immeubles de rendement. Les candidats à l’investissement sont plus exigeants ; Ils négocient, chiffrent le coût des travaux qui deviendront rapidement obligatoire pour continuer à louer les logements et surtout prennent conscience que le marché est à l’arrêt… et qu’ils ont le temps de faire patienter le vendeur.
Nous retrouvons un marché sain dans lequel l’offre et la demande s’affrontent de manière équilibrée afin de fixer le juste prix du logement.
A mon sens, le chiffrage du coût des travaux de rénovation est central dans la négociation du prix d’achat. Avant inflation du début 2022, Il fallait compter entre 800€ et plus de 1000€ selon l’ampleur des travaux à réaliser. Aujourd’hui, on doit approcher 1000€ à 1200€ dans certains cas.
Résultat : Le prix d’achat du logement + coût des travaux = prix de revient du logement proche du prix du marché ancien qualitatif.
Ces derniers temps, le coût des travaux explose. Certains professionnels évoquent des hausses de prix supérieures à 15% ou 20%. Goulets d’étranglement après 2 années de confinement ou presque ; Confinement en Chine ; Guerre en Ukraine ; Opportunité des industriels pour reconstruire les marges ; …
Les raisons sont nombreuses et le constat est sans appel : Le coût des travaux de rénovations augmentent et il n’y a pas de raison que les prix baissent à l’avenir. La nécessité d’une relocalisation industrielle afin de mieux protéger l’environnement sera source importante de hausse des prix.
Cela ne fait aujourd’hui plus de doute (jusqu’à la prochaine certitude). Lorsque tout le monde est convaincue que les prix seront plus élevés demain ou après demain, le consommateur accélère sa décision d’investissement pour faire des économies. C’est le cercle vertueux du retour des anticipations d’inflation.
Au final, cette situation est favorable pour le candidat investisseur.
L’euphorie est une période propice à l’investissement rentable.
A suivre.
38 commentaires
Vous êtes les meilleurs ambassadeurs !
Depuis quelques mois, j'ai mis en place un système d'avis client (indépendant et certifié).
Un client vient de déposer un nouvel avis. C'est grâce à ce genre de commentaires que j'adore mon métier ! #MERCI :
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Ah bon ? Vous constatez réellement cela sur le marché immobilier en France ? Ma région doit être hors norme alors ( PACA, golfe de Saint tropez plus exactement). En tant qu employé de banque je ne constate aucun ralentissement sur l’activité crédit ni de baisse des prix de l’immobilier locatif pour le moment
Sur le pur locatif, et notamment l’immobilier de rendement : OUI
Sur l’immobilier résidence principale : Non.
Le golfe de Saint-Tropez n’est sans doute pas tout à fait représentatif de l’ensemble du marché 😁.
C’est certain en effet
Un oubli de taille au tableau ? Le blocage des loyers dans les grandes villes ???…Quant aux taux d’emprunts ? Les banques prêtent encore à moins de 1,5% sur 25 ans alors que l’INSEE a publié un taux d’inflation à 4,8 % ???. Au%trement dit c’est la banque « qui paye » l’emrunteur pour le moment?
L’inflation aux USA est près de 8% à ce jours…cherchez l’erreur qui va finir pour nous être fatale à la course aux prix ?
Et bien dans ma région non plus on ne constate pas de ralentissement. Il est toujours quasi impossible de trouver un petit logement à acheter.
Paris peut-être
Je comprends le sens de l’article mais je crois que vous faites un amalgame :
Les locataires ont beaucoup de mal à trouver un logement parce que les bailleurs sont effectivement écrasés par la réglementation, les obligations et la fiscalité. Le permis de louer est la cerise sur le gâteau qui va en décourager plus d’un.
Alors ils revendent et pas toujours à des investisseurs. Ce qui provoque une baisse du marché locatif.
Ce n’est pas pour autant qu’il y a pléthore de biens à vendre…
Par contre tous les logements en DPE F et G de France vont bientôt être mis en vente, surtout ceux qui ne pourront jamais passer en DPE D même en faisant de coûteux travaux.
Et je je ne parle pas de ceux qui arriveront à un DPE en E après avoir fait ces travaux et vont être quand même déclarés passoires thermiques louées par des méchants vendeurs de sommeil au 1er janvier 2034 !
Je crois que donner des conseils maintenant sur des achats immobiliers alors que tout va commencer à basculer au 1er janvier 2023 n’est pas une bonne idée.
Bonjour
Ah cette baisse du marché immobilier et plus particulièrement celui du locatif que je vous prédis depuis plusieurs années (n’est ce pas Julien !) va arriver. On peut inventer toutes sortes de raisons techniques plus ou moins justifiées mais la vérité c’est que tout est « CYCLE », l’immobilier qui a monté de façon quasi exponentielle depuis plusieurs décennies ne pouvait que baisser, c’était inéluctable, le plus dur étant de prédire quand ??
Bref, inutile de gesticuler, on est sur le début dorénavant d’un cycle baissier, probablement pour plusieurs années.
L’article anticipe/dénonce plusieurs causes à cette future débâcle mais ce ne sont que les arbres qui cachent la forêt.
La forêt, elle, c’est l’annonciation de la décroissance sur fond de distancions, de conflits géopolitiques, d’épuisement de nos modèles, … et surtout le pire de tout, la PERTE de CONFIANCE.
J’ai du mal à croire qu’en France (mais pas que), que la perte de pouvoir d’achat, les tensions sur fond d’immigration, la guerre aux frontières de l’Europe, la Covid (qui n’est pas terminée…), les manques en céréales et autres produits qui s’annoncent dès le deuxième semestre de cette année, les endettements massifs, les politiques paniques des banques centrales, etc. soient de nature à inverser la tendance.
Je crois que vous avez lu mon article trop rapidement. Je ne crois pas à une grande baisse des prix de l’immobilier.
Juste la fin d’une euphorie qui conduisait dans le mur de la bulle immobilière.
Essayez juste de faire un peu moins d’euphémisme et un peu plus de réalisme !!!
La forêt, elle, c’est l’annonciation de la décroissance
L’annonciation? On est dans le religieux…
Oui effectivement c’est un terme religieux mais ici il est utilisé, vous l’avez compris, au sens propre du terme = action d’annoncer, de manifester ce qui existe réellement mais était resté latent.
Quant à religion ou idéologie ce sont des termes que j’exècre.
En 20 ans, entre 1999 et 2019, le pouvoir d’achat immobilier a diminué de 13 %. Il a connu deux phases :
1) Une longue phase de baisse du pouvoir d’achat immobilier, passant d’environ 100 m² en 1999 à 60 m² en 2008 (-42 %), où il chute à son niveau le plus bas. Cette période se caractérise par une hausse continue des prix de l’immobilier (+89 % entre 1999 et 2008) et des taux de crédit qui oscillent entre 3,7 et 5,9 % ;
2) Une longue phase de hausse du pouvoir d’achat immobilier, à l’exception de 2011, atteignant en 2019 un peu moins de 90 m² (+49 % depuis 2008). Cette période se caractérise par des prix de l’immobilier qui alternent hausses et baisses jusqu’en 2015 puis qui se stabilisent (-9 % entre 2008 et 2019). Dans le même temps, les taux de crédit affichent une baisse quasi continue passant de 5 % en 2008 à 1,4 % en 2019.
(Source : notaires)
Bonjour,
Qu’est ce que cela pourrait signifier pour les actuels bailleurs ?
DIfficulté à trouver des locataires ?
Baisse du rendement ?
Baisse de la valeur du/des biens ?
Pas grand chose 😉
Peut être une petite baisse du prix ou du moins une moindre rentabilité à cause d’un prix d’achat trop élevé qui ne tient pas compte des travaux devenus indispensables.
Il est important de provisionner ces travaux qui vont s’imposer.
L’immobilier c’est du très long terme. Le temps permettra d’effacer un prix trop élevé…
JE pense qu’il urge d’attendre le nouveaux gouvernement avant de se lancer dans des travaux qui pourraient ne servir à rien ou même de les provisionner. Si la premier ministre est chargée urgence écologique, c’est que bcp de choses vont changer.
Perso je pense que l’immobilier c’est, dans une certaine mesure, la même chose que la bourse, si les prix baissent les investisseurs/acheteurs sont frileux donc moins nombreux, donc les prix baissent, etc… -la boucle de décroissance-, les rendements s’écroulent, bien entendu avec des rebonds de chat mort et ainsi de suite jusqu’au jour où l’alignement des planètes se fait plus vertueux et le cycle change de sens.
Donc bien sûr que pour les bailleurs, les rendements vont baisser, d’autant plus que les contraintes fiscales et environnementales ne vont pas aller en diminuant, les locataires vont se replier sur eux mêmes et « fermer » la dynamique du marché, d’où plus difficile à trouver des locataires … solvables à des prix rentables pour le bailleur.
Avec des gouvernants idéologues qui font tout de surcroît pour casser la dynamique des marchés (Cf. Mairie de Paris par ex.), il ne faut guère espérer, de façon globale, une quelconque amélioration pour les bailleurs.
Si les prix baissent vraiment seuls ceux qui sont obligés de vendre restent sur le marché. Grosso modo, c’est 400 000 biens par an.
En arrivera-t-on là ?
(C’est pareil en bourse. Dans les périodes de forte baisse, il n’y a plus personne sur le marché).
Il n’y a pas que ceux qui sont obligés de vendre qui vendent, il y a aussi les « stressés », les peureux qui voient le marché descendre dangereusement et qui s’empressent de vendre, avec décote le plus souvent mais encore raisonnable, tant qu’il est encore temps.
Comme en bourse donc !
Ca se passe toujours comme cela en cycle baissier.
Le gouvernement envisagerait de bloquer les loyers, dixit le JT de TF1!!!
Hé ben avec les taxes foncières qui vont augmenter de façon sensible, les futurs investisseurs ne vont plus se bousculer au portillon, le marché du locatif va souffrir, je vous le dis. 😢
la bourse est plombée en dessous de 6500 depuis des semaines, l’EUR/USD est à parité alors que le delta était de 1,45 $ pour 1€. La hausse des prix, l’inflation qui va dépasser les 2 chiffres dans le monde, la pénurie de matières premières industrielles, bâtiment, récoltes vivriéres, biens de consommation courante, les incertitudes politico/diplomatiques font que la source inintérrompue des masses de liquidités BCE ne trouvent plus ou se capitaliser…Pour conclure: l’immobilier sous ses formes diverses reste la seule voie de secours à la thésaurisation.
« Les uns font la guerre, d’ autres se frottent les mains… »
D’accord avec votre analyse qui reprend mes mêmes arguments.
Cependant les « autres » ne vont pas se frotter les mains très longtemps à mon sens.
Ne prenez pas la valeur actuelle du CAC (et Dieu sait qu’il n’y a pas que le CAC pour investir en bourse) pour justifier qu’il ne faut pas aller en bourse. Sinon, moi aussi je sors des chiffres du chapeau : au hasard (ou pas) Dassault Systèmes : +440% en 10 ans. Trouvez moi un bien immobilier qui ait fait mieux.
immobilier: à Lyon les biens intramuros d’excellent emplacement (1er, 2eme, 6eme ) et de bonne facture s’ enlèvent au dessus de 7500 €/m2 sans discuter .(DPE =/+ E )
immobilier: à Lyon les biens intramuros d’excellent emplacement (1er, 2eme, 6eme ) et de bonne facture s’ enlèvent au dessus de 7500 €/m2 sans discuter .(DPE =/+ E )
En région parisienne, pour les biens mal classés, la négociation traditionnelle de l’ordre de 5 à 10% a simplement été remplacé par une négociation DPE.
Rien de nouveau sous le soleil donc, si ce n’est que quand je baisse le prix d’un bien à la vente, je n’ai pas l’impression d’enrichir l’acquéreur, je sais ce qu’il va faire avec l’argent…
Tant que l’immobilier apporte plus que les obligations et s’achète avec un pret qui fait 3% de moins que l’inflation, il y aura des achats puisque l’agent coule à flot encore pour qqs mois.
Merci aux calculs stupides des taux d’usure fait par des benêts dans le but d’atteindre au bien universel permanent.
Ensuite le grand manitou qui n’a pas un rond et qui va se lancer dans l’écologie à tous crins va avoir besoin de nous, donc les qualificatifs honteux vont disparaitre, les seuils vont être remontés, mais on ne sait encore bien de combien ni de quand, et de toutes facons il n’existe pas d’armada de plaquiste et de déluge de laine de verre au prix de l’an dernier pour faire le miracle;
Dans cette affaire il n’est pas exclus que l’argent nécessaire aux isolations se fourvoie dans la subvention du ga de schiste américain.
Le Mag « Que Choisir » a publié un troisième volet ce début 2022 sur la « stupidité et l’incohérence des DPE, de la méthode et des résultats ». On y apprend : la note maxi est D si votre logement copro ou individuel n’est pas équipé d’une pompe à chaleur et quelle que soit votre situation géographique ! Peu importe s’il est intégralement rénové énergétiquement en 2015 ou 2025. Pire certains logements rénovés sont toujours E (cas illustrés dans le mag). ••• Aberrant en 2035 nombre de logements rénovés au prix fort serons interdis de location car la copro ne veut pas ou ne peut pas installer une pompe à chaleur !!!!! •••
Que choisir qui fait partie des lobbies ayant poussé pendant des années à l’imposition de ces règles…
D’ailleurs, leurs lecteurs ne se privent pas de leur dire, semble-t-il, sur ce point comme sur la promotion des énergies renouvelables.
Dans les nouvelles qui vont « aider » les bailleurs, voici la dernière idée de bloquer les hausses de loyer :
https://www.lesechos.fr/politique-societe/societe/pouvoir-dachat-le-debat-monte-sur-la-question-du-gel-des-loyers-1407860
Je rappelle que la dernière augmentation de l’indice IRL est de 2,48 % (1er trimestre 2022) par rapport à celui du 1er trimestre 2021. L’inflation prévue en 2022 est de 4,8 % :
https://www.insee.fr/fr/statistiques/6439021
Voire à 5,1 % :
https://investir.lesechos.fr/marches/actualites/la-bce-releve-sa-prevision-d-inflation-2022-a-5-1-2006724.php
Donc en réalité, soit en valeur réelle (pour que les hommes politiques comprennent, je devrais dire en « euros champagne » !) les loyers ne vont pas augmenter de 2,48 % mais vont baisser de :
Minimum : 4,8 – 2,48 = 2,32 %
Maximum : 5,1 – 2,48 = 2,62 %
Donc les loyers des bailleurs privés en 2022 ne vont pas augmenter de 2,48 % mais ils vont baisser de 2,32 à 2,62 %
Et ceci alors que l’indice IRL est supposé suivre l’inflation. Encore un mensonge !
Dans l’article, les sociétés HLM demandent à l’état de « compenser la perte des recettes des bailleurs sociaux ». Il faudrait exiger à minima la même mesure pour les bailleurs privés.
Bonjour de Sicile où les prix au m2 sont inverses à l’ensoleillement 😃( 1000€ dans la vieille ville de Palerme). Guillaume a raison, l’immobilier locatif ordinaire a du plomb dans l’aile. Il faudrait une baisse de 40% pour que l’investisseur s’y retrouve. Mais c’est toujours la même chose, si c’est (très) bien placé les risques dont faibles. L’adresse, l’adresse, l’adresse !!! On ne doit acheter pour louer qu’en se posant cette question : est-ce que je pourrais y vivre moi ? Donc acheter comme si c’était sa RP ou un pied à terre ( parisien 😊)
N’investissez pas ni à Montauban, ni à Angoulême, Wattrelos et encore moins à Pau, Mantes la Joly ou à Rueil Malmaison !!!
https://www.capital.fr/immobilier/taxe-fonciere-2022-voici-comment-votre-imposition-va-evoluer-cette-annee-1436828?utm_campaign=20220520&utm_medium=email&utm_source=nl-cap-votre-argent#nlref=b8c809d48516f69f85d5823e4b1d1324&part%5Bname%5D=pm&part%5Btoken%5D=b8c809d48516f69f85d5823e4b1d1324&srAuthUserId=b8c809d48516f69f85d5823e4b1d1324&utm_campaign=20220520&utm_medium=email&utm_source=nl-cap-votre-argent&nlsha=4d7121cbbbe184a166d8deae27806ad1c6be2fe50e824472827a5abfb2209463
Un pied à terre a Syracuse n’est pas un mauvais plan 🙂.
J’y vais dans 3 ou 4 jours. Je vous dirai….!😁
Les échos:
https://www.lesechos.fr/finance-marches/marches-financiers/les-bourses-europeennes-repartent-a-la-baisse-apres-un-nouveau-plongeon-du-nasdaq-1406532
Des taux de crédit immobilier à 3% sur 20 ans à la fin de l’année 2022 ?
https://www.leblogpatrimoine.com/credit-immobilier/tendance-des-taux/des-taux-de-credit-immobilier-autour-de-3-sur-20-ans-a-la-fin-de-lannee-2022.html
Si les banques n’accordent plus de crédit immobilier, ça va tanguer !