C’est la fin d’une époque. Entre DPE, interdiction de location des très nombreux logements F, G & E, hausse des taux d’intérêt et durcissement des conditions d’emprunt le marché immobilier locatif est à l’arrêt.

Les candidats investisseurs se font plus rares et surtout plus exigeants sur le prix qu’ils sont disposés à proposer.

C’est le retour des négociations. Les vendeurs n’ont plus la main sur le marché. Ce sont à nouveau les acquéreurs qui imposent leurs conditions.

C’est là une très bonne nouvelle pour ceux d’entre nous qui ne parvenaient pas à trouver leur bonheur dans un marché euphorique dans lequel tout se vendait très rapidement, à n’importe quel prix.

Nous allons enfin pouvoir revenir sur le marché à la recherche de ces actifs immobiliers dans lesquels l’investisseur actif pourra apporter de la valeur patrimoniale à long terme.

L’investisseur immobilier aime négocier, chercher le bien immobilier à haut potentiel dans lequel il va pouvoir apporter de la valeur patrimoniale. Il pourra s’agir d’engager de lourds travaux de rénovation qui permettront d’attirer des locataires exigeants tout en valorisant la valeur de l’immeuble ou encore procéder à une division parcellaire, … Les stratégies sont nombreuses pour créer de la valeur.

Ces stratégies d’investissement à forte valeur ajoutée supposent d’investir au bon prix ! Il faut être capable de négocier le prix d’achat qui permettra, à coup sûr, de réaliser un investissement immobilier à fort levier.

Depuis deux ou trois années, l’euphorie avait gagné le marché immobilier locatif. Tout se vendait à n’importe quel prix.

Face à l’affluence folle de candidats investisseurs, la liquidité du marché était forte ; Les vendeurs avaient la main et pouvaient se permettre d’imposer leurs conditions, et notamment des prix de vente totalement déraisonnables. Des prix tellement élevés que les perspectives de rendement devenaient médiocres.

Cette période est terminée. Il n’y a plus de candidats investisseurs (ou du moins, il y a en beaucoup moins).

  • Les premiers sont effrayés par la perspective de ne plus pouvoir louer leur logement en 2025 à cause d’un DPE défavorable ;
  • Les seconds n’auront pas les moyens de réaliser les travaux qui permettront de maintenir la qualité patrimonial de leur investissement ; L’inflation dingue constatée sur le coût de ces derniers est de nature à refroidir nombre de candidats investisseurs.
  • Et les derniers n’auront tout simplement plus accès au crédit immobilier ; En cause, une hausse des taux de crédit immobilier et surtout des banques devenues plus raisonnables dans leur condition d’octroi des crédits immobiliers en imposant un niveau d’apport personnel et une plus grande sélectivité.

Bref, l’affluence n’est plus. Les candidats à l’investissement immobilier locatif se font plus rares.

Le marché est à l’arrêt.

Il devient plus difficile de vendre des immeubles de rendement. Les candidats à l’investissement sont plus exigeants ; Ils négocient, chiffrent le coût des travaux qui deviendront rapidement obligatoire pour continuer à louer les logements et surtout prennent conscience que le marché est à l’arrêt… et qu’ils ont le temps de faire patienter le vendeur.

Nous retrouvons un marché sain dans lequel l’offre et la demande s’affrontent de manière équilibrée afin de fixer le juste prix du logement.

A mon sens, le chiffrage du coût des travaux de rénovation est central dans la négociation du prix d’achat. Avant inflation du début 2022, Il fallait compter entre 800€ et plus de 1000€ selon l’ampleur des travaux à réaliser. Aujourd’hui, on doit approcher 1000€ à 1200€ dans certains cas.

Résultat : Le prix d’achat du logement + coût des travaux = prix de revient du logement proche du prix du marché ancien qualitatif.

Ces derniers temps, le coût des travaux explose. Certains professionnels évoquent des hausses de prix supérieures à 15% ou 20%. Goulets d’étranglement après 2 années de confinement ou presque ; Confinement en Chine ; Guerre en Ukraine ; Opportunité des industriels pour reconstruire les marges ; …

Les raisons sont nombreuses et le constat est sans appel : Le coût des travaux de rénovations augmentent et il n’y a pas de raison que les prix baissent à l’avenir. La nécessité d’une relocalisation industrielle afin de mieux protéger l’environnement sera source importante de hausse des prix.

Cela ne fait aujourd’hui plus de doute (jusqu’à la prochaine certitude). Lorsque tout le monde est convaincue que les prix seront plus élevés demain ou après demain, le consommateur accélère sa décision d’investissement pour faire des économies. C’est le cercle vertueux du retour des anticipations d’inflation.

Au final, cette situation est favorable pour le candidat investisseur.

L’euphorie est une période propice à l’investissement rentable.

A suivre.

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