Le marché immobilier prêt à rebondir après deux années d’assainissement.

Le violent rebond de la production de crédit immobilier au mois de juillet 2024 serait-il annonciateur d’une reprise graduelle du marché immobilier ?

Probable. Les uns après les autres, les signaux positifs semblent indiquer la sortie du tunnel pour le marché immobilier. Deux années auront donc été nécessaires pour assainir le marché immobilier, après la violente hausse des taux d’intérêt de 2022.

Un assainissement qui se sera fait sans perte, ni fracas. Une petite baisse des prix de -5 à 10%, principalement là où les excès spéculatifs liés aux taux trop bas avaient porté les prix à des niveaux trop hauts.

Rien de bien catastrophique au regard de la hausse exceptionnelle des 5 dernières années. Maintenant que le marché est assaini de ces excès, nous allons pouvoir tranquillement retrouver un marché normal. Il est encore trop tôt pour parler de hausse des prix.

Le nombre de transactions devrait progressivement retrouver des niveaux normatifs autour de 900 000 transactions, fluidifiant ainsi le marché.

Ajusté au revenu disponible des ménages, l’assainissement du marché est frappant.

PS : Il est essentiel de bien comprendre la différence entre les deux graphiques ci-dessus. Le premier, ce sont les prix de l’immobilier traduit dans un indice calculé par l’INSEE. Le second, c’est ce même indice des prix de l’immobilier rapporté au revenu disponible des ménages. Depuis 4 ans, du fait de l’inflation, le revenu disponibles des ménages ont fortement augmenté (peut-être pas le pouvoir d’achat, mais le montant en euros de leur revenu). Résultat, les prix de l’immobilier retraités de la hausse des revenus des ménages (et donc après prise en compte de l’inflation) ont fortement baissé et apparaissent aujourd’hui à des niveaux nettement plus acceptables.

Dans le détail, les chiffres ne sont vraiment pas catastrophiques. Alors que le pire de la crise immobilière est derrière nous, force est de constater que la baisse des prix de l’immobilier est quasi-nulle, sauf peut-être à Paris et Lyon, c’est-à-dire là où les prix étaient les plus déconnectés du pouvoir d’achat des investisseurs.

Une reprise violente de la production de crédit immobilier en juillet 2024.

Selon les dernières données de la Banque de France, la production de crédit immobilier a fortement augmenté en juillet 2024. Serais ce la fin de la crise immobilière ? La reprise de l’activité du crédit immobilier est le préalable à la reprise des transactions et donc à un marché immobilier plus fluide.

La banque de france explique :

L’embellie observée au deuxième trimestre 2024 sur la production de crédits à l’habitat s’est confirmée en juillet avec un net rebond. Celui-ci s’inscrit dans un contexte plus favorable pour les emprunteurs, avec la baisse du coût du crédit depuis février (voir p3) et celle des prix immobiliers nominaux. L’enquête auprès des banques sur la distribution du crédit confirme cette tendance, signalant un arrêt de la baisse de la demande de prêts à l’habitat par les ménages au 2ème trimestre et une hausse attendue au 3ème trimestre. 

Parallèlement, la variation des encours de crédits à l’habitat reste légèrement négative, les remboursements des prêts passés excédant toujours les montants des nouveaux crédits.

Source : Banque de France

Petite baisse des prix de l’immobilier + augmentation des revenus grâce à l’inflation + baisse des taux de crédit immobilier = amélioration du pouvoir d’achat immobilier au premier trimestre 2024.

C’est mathématique. Grâce à la hausse des revenus des emprunteurs combinée à la baisse des taux de crédit immobilier et le tassement des prix de l’immobilier, le pouvoir d’achat immobilier a augmenté au premier trimestre 2024.

La banque de france explique : « Le pouvoir d’achat immobilier des ménages est mesuré ci-dessous comme le nombre de m² pouvant être acquis par un ménage disposant d’un revenu moyen* et empruntant au maximum de sa capacité. Au 1er trimestre 2024, le pouvoir d’achat immobilier des ménages s’est redressé. Le recul des prix immobiliers qui se poursuit (-1,6% au 1er trimestre 2024 par rapport au trimestre précédent, après -1,8% au 4ème trimestre) et la baisse des taux d’intérêt amorcée depuis février redonnent progressivement du pouvoir d’achat immobilier aux ménages.« 

Vous constaterez que le pouvoir d’achat immobilier en 2024 est nettement plus élevé que celui de 2007 !

Bref, c’est probablement la fin de la crise de l’immobilier.

Une crise qui aura été peu violente à part pour les professionnels de l’immobilier et la promotion immobilière qui considéraient l’euphorie des années 2018/2022 comme normale.

La vie économique est faite de cycle. Il faut l’accepter et le comprendre. De manière contre-intuitive, les meilleurs moments pour investir sont les périoes de crise et les périodes de normalisation du marché.

Les périodes d’euphorie ne permettent pas de faire de bons investissements. Dans ces moments, il y a trop d’investisseurs. Une demande trop forte qui limite les possibilités de négociation et les bonnes affaires. Dans les périodes d’euphorie, tout se vend trop cher, même les biens immobiliers de piètre qualité.