Les prix de l’immobilier ont baissé partout en France après les excès euphoriques post-covid 19. Entre avril 2021 et avril 2022, le marché immobilier, ce sont 1 200 000 transactions dans l’ancien.
Un record historique poussé par les envies d’après Covid-19 et surtout des taux d’intérêt excessivement bas qui ont considérablement amélioré le pouvoir d’achat immobilier des ménages. Cette période de taux bas a constitué une opportunité rare pour nombre de ménages qui ont pu accéder à la propriété. Il fallait en profiter.
Depuis fin 2022, avec une accélération en 2023, le retour à la normale, ce sont des taux d’intérêt redevenu cohérent par rapport à la situation économique. Alors qu’il était possible d’emprunteur autour de 1%/1.50% en 2021/2022 il est aujourd’hui envisageable d’obtenir un honorable 3.50% sur 20 ans.
Rien de bien grave, car, entretemps, les salaires ont augmenté et le taux de chômage a continué de se stabiliser à la baisse. Le pouvoir d’achat immobilier s’est dégradé avec la hausse des taux d’intérêt, mais il s’est amélioré par la hausse des salaires et le maintien d’un taux de chômage faible.
Pour 2024, nous enregistrons autour de 750 000 transactions. Un niveau normalisé du nombre de transactions. Là aussi, nous assistons à une forme de retour à la normale avec des volumes conformes aux moyennes historiques. Notez que la période des taux réel négatifs commence en 2016 !
Bref, la parenthèse des taux réels négatifs se referme. Rien de bien catastrophique. Il s’agissait d’une période d’opportunité incroyable qu’il fallait saisir. Aujourd’hui, c’est fini, le marché immobilier doit s’ajuster pour faire face à ses fondamentaux.
Les excès liés aux taux négatifs doivent être purgés pour permettre au marché de repartir sur de bonnes bases.
Pour autant, si les excès ont été grands, force est de constater que le terme « purge » est peut être exagéré. En réalité, grâce à la hausse des salaires et la forte inflation pendant la période, la purge pourrait se résumer à un simple ajustement à la baisse des prix.
Un ajustement à -5% ou -10%, parfois un peu davantage n’est pas une catastrophe alors que les prix ont augmenté de 20%, 30% ou même 40% (dans les zones littorales notamment) pendant la période d’euphorie 2016/2022.
C’est un simple petit rééquilibrage des prix 😉
- Indice des prix des logements anciens – Paris – Appartements : Retour aux prix de 2018, soit une baisse de -12.64% depuis le record du T4 2020, soit une hausse de 16% depuis début 2014.
- Indice des prix des logements anciens – France métropolitaine – Maisons et appartement : Retour aux prix de T4 2021 avec une baisse de -6% entre le sommet de T4 2022 et aujourd’hui, soit une hausse de +26% depuis début 2014
- Indice des prix des logements anciens – Province : agglomérations de plus de 10 000 habitants : -4.39% entre le sommet du T1 2023 et aujourd’hui T3 2024 soit une hausse de +26% depuis début 2014
- Indice des prix des logements anciens – Zone B1 du Zonage A, B, C : -6.34% entre le sommet du T4 2022 et aujourd’hui T3 2024, soit une hausse de +28% depuis début 2014.
- Indice des prix des logements anciens – Zone C du Zonage A, B, C : -4% entre le sommet du T4 2022 et aujourd’hui T3 2024, soit une hausse de +30% depuis début 2014.
Il faut tenir compte de la hausse du revenu disponible des ménages pour prendre la mesure de la véritable baisse des prix des logements.
Pour mieux appréhender le niveau de baisse des prix de l’immobilier, il faut tenir compte de l’impact de l’inflation et de la hausse des revenus des ménages sur la période.
C’est le travail réalisé par le ministère du logement via le CCGEDD :
- A Paris, la baisse de l’indice du prix des logements rapporté au revenu disponible des ménages, atteint – 29% depuis le sommet du T4 2020 alors que la baisse n’est que de -16% en province entre le point haut du T4 2022 à aujourd’hui.
À suivre…
Dans un article prochain, on va essayer d’anticiper l’évolution 2025 des prix de l’immobilier…
