La question est importante tant le bon sens voudrait que la politique monétaire débridée à laquelle nous assistons depuis quelques années débouche sur une inflation supérieure à ce qu’elle est aujourd’hui.

Une reprise d’inflation qui semble d’autant plus crédible depuis la crise du coronavirus que l’hyper-mondialisation, source de déflation, est remise en cause au profit d’une réduction de la mondialisation des chaines de production et de la nécessité d’une meilleur maitrise de ces optimisations trop complexes et non conforme au désir de développement durable du consommateur (cf »Après le coronavirus, pourrons nous échapper à l’inflation et même à l’hyperinflation ? » ou « Démondialisation et écologisme à l’origine du retour de l’inflation ? »).

Bref, l’inflation est un scénario à envisager par l’investisseur immobilier. Essayons donc de comprendre les conséquences d’un retour de l’inflation sur l’investissement immobilier. Il s’agit là d’une analyse prospective que nous croyons sincère, mais prudence sur les conclusions trop hâtive car « nous savons que nous ne savons rien ».

Deux situations doivent être envisagées :

– 1 – La situation de ceux qui sont déjà propriétaires d’un bien immobilier : Quelle seraient les conséquences d’un retour de l’inflation sur la valeur des biens immobiliers de ceux qui détiennent déjà un bien immobilier ?

-2 – La situation de ceux qui voudraient investir dans l’immobilier demain, alors que l’inflation serait déjà de retour.

 

 

1- Quelle seraient les conséquences d’un retour de l’inflation sur la valeur des biens immobiliers de ceux qui détiennent déjà un bien immobilier ?

De manière pragmatique, le retour de l’inflation, avec un effet plus ou moins immédiat, c’est :

 

  • Une hausse des taux de rendement exigé par les candidats à l’investissement immobilier.

Alors qu’aujourd’hui, un rendement locatif de 4% apparaît comme suffisant pour investir dans l’immobilier locatif dans un monde ou le taux d’intérêt sans risque est négatif, et avec une inflation à 1% ;  Demain, le retour de l’inflation aura pour conséquence une augmentation du taux d’intérêt exigé par les investisseurs.

La prime de risque, c’est la rémunération du risque. A long terme, la prime de risque de l’immobilier patrimonial est proche de 3 points. Dans un monde à taux zéro et inflation à 1%, un rendement locatif de 4%, c’est une prime de risque de 3 points.

Demain, dans l’hypothèse d’un monde à taux zéro, mais d’une inflation à 3%, le taux de rendement locatif exigé par les candidats à l’investissement immobilier devrait augmenter pour atteindre 6% pour maintenir une rémunération identique du risque.

Une hausse des taux de rendement locatif aurait alors pour conséquence une baisse de la valeur des biens immobiliers locatifs dès lors que le loyer, indexé lui aussi sur l’inflation, verrait sa valeur augmenter beaucoup plus lentement.

Prenons un exemple : Aujourd’hui, investir dans un bien immobilier dont le loyer est de 833 € / mois, avec un rendement exigé par les investisseurs à 4%, c’est investir dans un bien immobilier valorisé 250 000€. (833 * 12) / 0.04% = 250 000€

Demain, ce même bien immobilier, sera valorisé 166 000€ si le même investisseur exige un rendement locatif de 6%, soit une baisse de 33% de la valeur du bien immobilier.

 

  • Une hausse des taux de crédit immobilier

Naturellement, une hausse de l’inflation, c’est une hausse des taux de crédit immobilier. Aujourd’hui, il est possible d’emprunter en moyenne à 1.25% sur 20 ans (cf « comparateur de crédit immobilier« ) dans un monde ou le taux d’intérêt sans risque est à 0 et l’inflation autour de 1% maximum.

Demain, si le taux d’intérêt sans risque reste très faible, mais l’inflation en hausse alors le taux de crédit immobilier devrait augmenter, à minima, dans des proportions identiques.

Aujourd’hui, emprunter au taux de 1% dans un monde à taux zéro et inflation autour de 1% est très avantageux.

Demain, emprunteur au taux de 4% dans un monde à taux zéro et inflation autour de 4% est toujours très avantageux.

Une hausse des taux de crédit immobilier réduit la capacité d’emprunt de l’investisseur, et donc sa capacité d’investissement immobilier. Néanmoins, cette perte de pouvoir d’achat est compensée par la hausse de son revenu qui doit accompagner le retour de l’inflation.

 

Prolongeons l’exemple précédent :

  • Emprunter 250 000€ sur 20 ans, c’est rembourser 1149€ par mois si le taux d’emprunt est de 1%.
  • Demain, avec un taux de rendement exigé par l’investisseur en hausse, le prix de ce bien immobilier baisse pour atteindre 166 000€, mais le taux de crédit immobilier augmente pour atteindre 4%. Ainsi, emprunter 166 000€ sur 20 ans au taux de 4%, c’est rembourser 1009€ / mois pendant 20 ans. Celui qui voudrait rembourser 1149€ / mois pourrait emprunter 189 000€, soit une baisse de prix de 25% du fait de la hausse des taux de crédit immobilier.

 

Ainsi, à la question « Quelle seraient les conséquences d’un retour de l’inflation sur la valeur des biens immobiliers de ceux qui détiennent déjà un bien immobilier ? », il doit être possible d’affirmer que l’hypothèse d’une baisse des prix de l’immobilier serait la norme.

La hausse des taux de crédit immobilier et surtout la hausse des taux de rendement exigé par les investisseurs pour devenir propriétaire auraient pour conséquence une baisse mécanique de l’actif immobilier à court terme.

 

Tableau de synthèse de l’évolution prévisible des prix de l’immobilier en période inflationniste

Afin d’illustrer cette réflexion, voici un tableau de synthèse qui permet de comprendre les mécanismes en œuvre en cas de hausse d’inflation.

Nous envisageons, à titre purement illustratif, l’inflation suivante :

  • Années 1 à 6 = inflation 1% ;
  • Années 7 à 11 = inflation à 2% ;
  • Années 12 à 17 = inflation à 3% ;
  • Années 17 à 20 = inflation à 4%.

Pendant les années 1 à 6, la faiblesse des taux de crédit immobilier et des taux de rendement exigés locatifs autorisent une hausse régulière des prix de l’immobilier grâce à la hausse mécanique des loyers indexés sur l’inflation, même faible. Les prix de l’immobilier augmentent de 5%, c’est à dire au rythme de l’inflation.

C’est globalement ce que nous vivons actuellement.

Lors de l’année 7, année de survenance de l’inflation, les prix de l’immobilier s’effondre du fait de l’effet combiné de la hausse des taux d’intérêt et du rendement exigé par les investisseurs;

C’est ce que nous pourrions vivre si l’inflation devait surgir dans les prochaines années.

Mais, un fois cette baisse des prix de l’immobilier encaissée, les prix reprennent lentement, mais surement le chemin de la hausse au gré de l’inflation.

Nous observons ce phénomène de baisse violente puis hausse progressive des prix à chaque fois que l’inflation augmente.

 

 

Montant de l’investissement 250000€
Durée du crédit immobilier 240 mois
Taux 1,50%
Mensualité 1 206,36 €
Loyer à 4% de rendement        833,33 €
Montant de l’investissement Loyer Inflation Taux de crédit immobilier Taux de rendement exigé Mensualité de crédit immobilier / 20 ans
1        250 000,00 €        833,33 € 1% 1,50% 4,00% -1 206,36 €
2        252 500,00 €        841,67 € 1% 1,50% 4,00% -1 218,43 €
3        255 025,00 €        850,08 € 1% 1,50% 4,00% -1 230,61 €
4        257 575,25 €        858,58 € 1% 1,50% 4,00% -1 242,92 €
5        260 151,00 €        867,17 € 1% 1,50% 4,00% -1 255,35 €
6        262 752,51 €        875,84 € 1% 1,50% 4,00% -1 267,90 €
7        212 304,03 €        884,60 € 2% 2,50% 5,00% -1 125,01 €
8        216 550,11 €        902,29 € 2% 2,50% 5,00% -1 147,51 €
9        220 881,11 €        920,34 € 2% 2,50% 5,00% -1 170,46 €
10        225 298,74 €        938,74 € 2% 2,50% 5,00% -1 193,86 €
11        229 804,71 €        957,52 € 2% 2,50% 5,00% -1 217,74 €
12        195 334,00 €        976,67 € 3% 3,50% 6,00% -1 132,86 €
13        201 194,02 €     1 005,97 € 3% 3,50% 6,00% -1 166,84 €
14        207 229,84 €     1 036,15 € 3% 3,50% 6,00% -1 201,85 €
15        213 446,74 €     1 067,23 € 3% 3,50% 6,00% -1 237,91 €
16        219 850,14 €     1 099,25 € 3% 3,50% 6,00% -1 275,04 €
17        226 445,65 €     1 132,23 € 3% 3,50% 6,00% -1 313,29 €
18        199 919,16 €     1 166,20 € 4% 4,50% 7,00% -1 264,79 €
19        207 915,92 €     1 212,84 € 4% 4,50% 7,00% -1 315,38 €
20        216 232,56 €     1 261,36 € 4% 4,50% 7,00% -1 367,99 €

 

2 – La situation de ceux qui voudraient investir dans l’immobilier demain, alors que l’inflation serait déjà de retour.

  • Une hausse des loyers

Investir dans un bien immobilier locatif, c’est investir dans bien immobilier qui génère des loyers. A long terme, les loyers évoluent en fonction de l’inflation. Naturellement, il est raisonnable d’anticiper une hausse progressive des loyers au gré de l’inflation.

Il s’agit là d’une valeur refuge forte pour l’actif immobilier dont les revenus suivent directement l’évolution de l’économie. Après la baisse des prix de l’immobilier ponctuelle du fait de la résurgence d’inflation, nous constatons le retour de la hausse progressive des prix de l’immobilier au gré de l’inflation.

Ainsi, si le détenteur d’un bien immobilier avant résurgence de l’inflation est pénalisé par la baisse des prix de l’immobilier, celui qui devient propriétaire après le retour de l’inflation, profite pleinement de la baisse des prix de l’immobilier et de la hausse progressive des loyers consécutive au retour d’inflation.

 

  • Une hausse des revenus de l’investisseur qui lui permettent de compenser la hausse des taux de crédit immobilier.

De surcroît, les revenus de l’emprunteur augmentent au gré du retour de l’inflation. Cette hausse mécanique permet de compenser la perte de pouvoir d’achat consécutive à la hausse des taux de crédit immobilier.

Néanmoins, si la hausse des taux de crédit immobilier est soudaine, la hausse des revenus est lente et progressive. Cette temporalité différente est défavorable à court terme puisque la perte de pouvoir d’achat immobilier est très forte ; La hausse du revenu ne compense pas immédiatement les conséquences négatives de la hausse des taux de crédit immobilier.

 

Conclusion :

  • Le retour de l’inflation n’est pas une bonne nouvelle pour celui qui détient déjà un bien immobilier car le retour de l’inflation est synonyme de baisse des prix de l’immobilier à court terme.

  • Néanmoins, après la baisse ponctuelle des prix de l’immobilier, la hausse des revenus et des loyers permet de compenser partiellement cette baisse brutale des prix au profit d’une hausse très progressive des prix de l’immobilier.

 

 

Bref, faut il en déduire que celui qui anticipe le retour de l’inflation doit attendre ce retour avant d’investir dans l’immobilier ?

J’ai hâte de lire vos commentaires et analyse tant le sujet est intéressant.

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65 Comments

  1. Bonjour, merci pour cet article très intéressant.
    Il y a une chose qui m’interpelle, vous considérez que la variation des prix immobiliers repose sur le rendement des investissements locatifs.
    Or, les achats immobiliers pour la résidence principale ou secondaire sont au moins aussi importants en nombre (et sûrement plus).
    Et pour ces achats de RP ou RS, l’inflation n’entraînerait certainement pas une baisse des prix mais plutôt une hausse des prix immobiliers (si l’on considère que les salaires suivent l’inflation).

    • olf33800 says:

      Bonjour,

      en effet l’immobilier locatif pourrait être dévalué si on part d’un postulat de rentabilité pure. Or pour moi ce postulat n’est pas forcément crédible. L’investissement locatif sera juste un peu moins intéressant mais en ces temps cela reste un must. L’énorme intérêt / effet de levier du crédit immo font de l’investissement locatif (intelligemment monté) une bombe patrimoniale.

      Concernant l’inflation, elle est quasi tout le temps accompagnée d’une augmentation des prix de l’immobilier. En ces temps incertains, je vois plus l’immobilier comme une valeur refuge (au contraire des livrets, assurances vies et liquidités qui pourraient se dévaluer avec l’inflation) qui doit être privilégiée mais qui sera limitée par la sélection plus dure des banques à délivrer des crédits.

      Là où je ne suis ne suis pas optimiste, c’est plutôt l’immobilier spéculatif dans des villes à la mode (Paris, Bordeaux, Lyon etc…), le retour à la sobriété, au bon prix et l’attirance pour les espaces et le vert qui me font craindre une baisse des prix surtout des appartements dans ces grandes villes. D’autant plus que le nombre de programmes neufs ont été lancés juste avant le virus…

  2. adnstep says:

    « A long terme, les loyers évoluent en fonction de l’inflation »
    Sauf s’ils sont bloqués.
    Sauf si les salaires ne suivent pas l’inflation.
    Demandez aux fonctionnaires qui n’ont pas eu de revalorisation du point depuis 10 ans…

    Je vois un avantage à la baisse des prix pour l’investisseur qui vend pour racheter.
    Tous les frais (agence, taxe domaniale, plus-value, notaire, …) vont sacrément baisser aussi. La vente pour racheter n’en sera que moins onéreuse.

  3. Guillaume says:

    Bonjour,
    Merci pour cette étude.
    Toutefois, sont caractère extrêmement prospectif fait qu’elle est sujette à d’extrêmes précaution.
    En effet, que sait-on du retour de l’inflation ?
    La situation actuelle tend plutôt vers une déflation vs les vagues de licenciements économiques qui débutent, les baisses de salaires demandés à certains ouvriers dans de nombreuses usines, etc.
    En ce qui concerne la hausse des taux d’intérêts bancaire, celle-ci est pour le moment très mesurée et contenue, et reflète surtout une prime de risque pendant la période pour le moins incertaine du confinement.
    Il est beaucoup trop tôt pour y déceler une tendance de fond et durable.
    En revanche, une inflation ciblée et cantonnée aux marchés actions et immobilier parait crédible, eu égard à l’ouverture à fond des vannes du crédit dans le sillage de la BCE.
    Donc, au final, une inflation des prix de l’immobilier parait probable mais pour des raisons différentes à celles évoquées dans l’étude, au demeurant très intéressante.
    Cordialement,

  4. Patrick D says:

    Merci pour cet article. Il pose des questions intéressantes.
    Mais faire des suppositions à partir d’une logique ne me parait pas réaliste. En effet, le sujet est assez important pour que les pouvoirs publics, avec les demandes de lobbying BTP et HLM, sortent de nouvelles lois qui fausseront complètement le suivi logique des événements à venir.
    Donc réfléchir avec logique à un sujet aussi important ne me parait pas possible tant que nous aurons un gouvernement avec une vue aussi courte du problème.

  5. Bernard says:

    Le point des fonctionnaires n’a pas augmenté MAIS leur nombre de points augmente automatiquement (ancienneté) et donc leur salaire augmente quand même.
    Ne pas comparer avec le privé qui si il n’y a pas d’augmentation, a un salaire qui n’augmente pas.

    • adnstep says:

      Quand vous avez atteint l’échelon sommital, il n’y a plus de progression. Avec l’allongement des carrières de fonctionnaires, il arrive désormais assez souvent que des fonctionnaires l’atteignent bien longtemps avant de pouvoir prétendre à la retraite.

    • Jean-Francois says:

      Oui, mais ne pas oublier que le phénomène d’augmentation d’indice que vous mentionnez a toujours existé en parallèle de l’augmentation de la valeur de l’indice. L’un et l’autre combinés aboutissant à l’augmentation de revenu qu’un fonctionnaire peu légitimement attendre (payé moins sue dans le privé à diplôme égal en debut de carrière). Le fonctionnaire n’a pas vu d’augmentationpuis

  6. Dandany says:

    Bonjour,
    Vous avez certainement raison, mais à 50 % seulement, car votre analyse est faite dans la seule perspective d’une inflation.
    Qu’en serait-il dans le cas d’une déflation ?
    Cette perspective est occultée par tous, pourtant, il apparaît que toutes les actions menées avec force par les autorités sont faites justement pour juguler une déflation latente.
    L’immobilier ne profite qu’à un certain nombre de privilégiés grâces aux taux excessivement bas, et évidemment les prix montent dans ce secteur.

    • adnstep says:

      Il y a 2,8 millions de propriétaires bailleurs en France. 30% d’entre eux n’ont qu’un seul bien, 25% en ont deux.

    • adnstep says:

      « L’immobilier ne profite qu’à un certain nombre de privilégiés grâces aux taux excessivement bas, et évidemment les prix montent dans ce secteur »

      Hormis quelques secteurs privilégiés, les prix n’ont guère ou pas augmenté depuis 10 ans.

      • Thierry says:

        « Hormis quelques secteurs privilégiés, les prix n’ont guère ou pas augmenté depuis 10 ans » On peut même dire que les prix ont baissé presque partout, car en tenant compte de l’inflation, il faudrait revendre 112 000 euros le bien acheté 100 000 euros en 2010 pour ne pas avoir perdu d’argent. ( bien sûr, en plus, les frais de notaire , les frais de négociation, les frais bancaires, seront perdus, n’en parlons pas… )

        • Jérôme Maulard says:

          Je vous rejoins sur ce point … Bon nombre de petites villes provinciales ont vu les prix grimper en flèche avant d’amorcer une « décrue », spectaculaire par endroit où l’on affiche d’ores et déjà -45 % sur les prix entérinés en 2010.

    • Jérôme Maulard says:

      Je vous rejoins sur un point : Le pire des scenarii à craindre serait bien entendu le scénario déflationniste dont toutes les composantes sont pourtant déjà en œuvre:

      – quand tous les indicateurs de la croissance mondiale sont ternes, nonobstant l’interventionnisme outrancier des banques centrales pour stimuler artificiellement l’économie, notamment par ces assouplissements quantitatifs,
      – quand la remise en cause de la mondialisation avec une libre circulation des hommes, des capitaux, des biens et des services gagne du terrain parmi les pays de l’OCDE,
      – quand certains pays de la zone euro connaissent la déflation ou du moins une forte pression déflationniste, et que de surcroît on observe une désinflation importante sur l’ensemble de la zone euro
      – quand les moyens d’actions des autorités monétaires sont réduits à peau de chagrin: taux proches de zéro voire négatifs, bilans des BC détériorés,
      – quand les acteurs économiques, c;à.d nous les ménages, les entrepreneurs, n’ont guère confiance en leurs décideurs politiques et par voie de conséquence aux orientations économiques,
      – quand les salaires réels sont quasi gelés depuis 25-30 ans alors que l’inflation est réduite à sa portion congrue,
      – quand tous les acteurs économiques, états y compris, entreprises et ménages, ont eu recours à outrance au crédit, au point de frôler le surendettement, et ont prospéré sur le dos d’un argent toujours moins cher faisant en sorte que les actifs ainsi acquis se sont fortement appréciés indépendamment d’une inflation moribonde,

      Alors là, il y a lieu de craindre la spirale déflationniste.

      Si en plus vous ajoutez une pandémie immobilisant la planète, vos craintes sont encore plus fondées ….

      C’est pourquoi je ne peux que dénoncer les recommandations de la HCSF, non pas qu’elles manquent d’à propos, mais justement parce qu’elles ne peuvent que précipiter ce mouvement tant redouté.

  7. julien bonnetouche says:

    bonjour,

    Si je me mettais à la place de Guillaume, je dirais que ce doit être difficile et fatigant de pondre un article qui tienne la route tous les jours (ou presque).
    Celui là présente quelques faiblesses…
    Mais ça ira mieux demain !!

    Un petit truc sur la convention citoyenne pour le climat et » l’écocide » à la française ?

  8. Thierry says:

    il n’y aura pas d’inflation. Les salaires de ceux qui ont encore un emploi ne risque pas d’augmenter, ( parfois, c’est même plutôt le contraire), les capacités de production en France et ailleurs sont sous-utilisées, bcp de pays font faire de la dévaluation compétitive pour s’en sortir, le monde entier rengorge de main-d’oeuvre inutilisée qui ne demande que à bosser pour « rien », ( et ça ne date pas du covid), la population Française n’augmente pratiquement plus ( moins de 0,3%/an) et encore moins en Europe, ect… vous n’allez pas entrer dans le jeu de certains professionnels de l’immobilier, qui jouent sur la peur de l’inflation, pour décider aujourd’hui les acheteurs éventuels qui ne se pressent pas, avec raison…. De plus, la plupart de la consommation est principalement de la consommation «  plaisir », dont on peut facilement se passer, si les restaurateurs, les boutiques de fringues, hotels, parcs de loisirs, ect… augmentaient leurs tarifs, ils auraient encore moins de clients. Quant aux biens indispensables, la nourriture, on en produit déjà trop en Europe, on ne sait même plus quoi faire des stocks, on ne risque pas de mourir de faim, je ne vois pas comment les prix des pommes de terre ou des céréales pourraient augmenter.. . On a même rendu les gens obèses dans les pays riches, ( à l’aide de la pub , merci le marketing !!! ) pour essayer d’écouler les produits agricoles. Le pétrole ne vaut plus grand-chose.. Merci de m’expliquer quels sont les produits qui pourraient augmenter, je ne vois pas…, à part les taxes, ce qui n’arrangeraient pas la consommation, et nuirait donc à un retour de l’inflation…

  9. Sherraf says:

    bonjour
    je pense justement le contraire …
    J ai acheté des biens a des taux bas, historiques, sur une longue durée (25 ans) (taux aux alentours de 1.1%, financement total a 110%)
    Plus l inflation monte, plus c est valable pour moi : l argent emprunte me coûte moins cher que sa valeur « réelle ».
    Les loyers peuvent aussi se majorer, pas mes mensualités.
    Apres c est toujours pareil dans l investissement locatif, il ne faut jamais être dans une situation ou on se retrouve oblige a vendre.
    Si baisse du prix de l immobilier, on attend que çà remonte et on peut penser a revendre pour une éventuelle plus value..;

    Mais pour moi, l investissement locatif a taux d emprunts bas est JUSTEMENT le meilleur placement en cas de remontée de l inflation

    • Thierry says:

       justement, si vous avez pu « des biens a des taux bas, historiques, sur une longue durée (25 ans) « , c’est que justement il n’y aura pas d’inflation, je peux vous garantir que les banquiers font des prévisions à très long terme. . Si vous pensez qu’il va y avoir de l’inflation , c’est que vous pensez que les banquiers sont des idiots, et ça, c’est pas gentil… 😉 En schématisant au maximum, , les banquiers ne sont que des commerçants, qui achètent de l’argent au meilleur prix, pour revendre le plus cher qu’il est possible, et pas pour perdre du fric, il faut bien qu’ils mangent, eux aussi . Le vrai risque, ce dont on devrait s’inquiéter, c’ est celui de la déflation, mais comme d’habitude en france, on ne voit jamais rien arriver, on se trompe de problème.

      • Sherraf says:

        Mouais
        Pas vraiment comme ça que ça marche
        La banque redistribue de l argent qu on lui a donné.
        Je vais pas être aussi affirmatif que vous, mais affirmer qu il n y aura pas d inflation dans les 25 ans qui viennent….
        Dans les 2/3 ans, je veux bien que les banquiers aient une boule de cristal. Mais au delà…..

        • Thierry says:

          « La banque redistribue de l argent qu on lui a donné… » , c’est un peu naîf. 😉 . A la rigueur, la banque redistribue l’argent que vous lui avez apporté à 0 %, via vos comptes courants . Il s’agit quand même pour la banque de ne pas perdre cet argent, c’est bien la moindre des choses, sinon, vous ne serez pas content.. 😉 . Sur 25 ans, l’inflation annuelle MOYENNE sera donc à un taux inférieur que celui de votre taux immobilier. Si la banque s’adresse à la BCE car elle n’a pas assez de fonds pour vous prêter, elle empruntera aussi à 0 %, voire un peu moins dans le cadre du processus de création monétaire, et ensuite la BCE détruira cet argent, à mesure que la banque le lui remboursera. Enfin, tout ça est un résumé fort rapide, je n’ai guère le temps ici d’entrer dans les détails.

    • Jean-Francois says:

      Oui, mais ne pas oublier que le phénomène d’augmentation d’indice que vous mentionnez a toujours existé en parallèle de l’augmentation de la valeur de l’indice. L’un et l’autre combinés aboutissant à l’augmentation de revenu qu’un fonctionnaire peu légitimement attendre (payé moins sue dans le privé à diplôme égal en debut de carrière). Le fonctionnaire n’a pas vu d’augmentation depuis10 ans environ. L’évolution de sa rémunération est donc moindre…

  10. François says:

    Guillaume, j’ai un petit problème avec votre tableau d’investissement.
    Si j’ai négocié récemment mon prêt à 1%, les mensualités de ce dernier, inflation ou pas, n’augmenterons pas. Donc, le taux de rendement reste à 4%. Le seul impact resterait sur la valeur du bien dont je ne pourrais juger qu’in fine à la revente. En effet, cette valeur repose avant tout sur la loi de l’offre et de la demande avec l’impact de situation, de qualité de construction, …… plus difficilement chiffrable.
    Au contraire même, avec l’augmentation régulière du loyer en cas d’indexation à l’indice de référence des loyers, le rendement ne devrait-il pas se maintenir ?

  11. Jérôme Maulard says:

    Merci Guillaume d’avoir engagé la réflexion autour du thème de « la reprise potentielle de l’inflation ».

    En effet, à l’heure actuelle, où nous ne pouvons que constater que nous évoluons dans une économie « administrée » quasiment sur toute la planète, et par endroit depuis de très – trop – nombreuses années, et je parle pas ici de la Chine ou de la Corée du Nord, il est bon de se poser des questions pertinentes sur le devenir des sommes colossales que les banquiers centraux ont injectées sur les marchés de capitaux ….

    Il serait bon au préalable de rappeler les fondamentaux de l’émission monétaire et des parités de change depuis le milieux des années 70 et le rôle antérieur des banques centrales afin d’avoir un point d’achoppement pour asseoir notre réflexion.

    Hors donc, à compter de 1971, les accords de Bretton Woods sont mis à mal par la RFA, et le système monétaire international à parité fixe bat de l’aile. L’étalon monétaire US Dollar, qui avait remplacé l’étalon or au sortir de la 2ème guerre mondiale, adossé à une convertibilité or ne suffit plus aux besoins mondiaux de papier monnaie et perd de sa crédibilité de sorte que nous orientons vers « le serpent monétaire », système monétaire de change flottant.

    Quid du rapport avec notre inflation?

    Dans ce nouveau paradigme monétaire post 1973, les états et leurs banques centrales ne sont plus liés de sorte que la politique économique d’un pays est théoriquement décorrélée de la politique monétaire menée par des « banquiers centraux » indépendants.

    L’émission monétaire repose désormais sur le volume des encours de crédits levés par les banquiers privés …. et leur refinancement « a posteriori » par les banques centrales.

    Précédemment, i.e avant 1973, politiques économiques & monétaires étaient intrinsèquement liées, les gouvernants usant de l’inflation et des dévaluations monétaires pour accommoder leurs politiques économiques, et fiscales au demeurant ….

    Que constatons-nous aujourd’hui ?

    L’émission monétaire internationale ne repose que très théoriquement sur le principe énoncé ci-dessus. En fait les mastodontes de banques centrales que sont la FED et la BCE opèrent sous la poigne de leurs gouverneurs aux ordres des états nation et créent ex nihilo la monnaie dont ils ont besoin pour prétendument stabiliser le système monétaire international.
    Un leurre en vérité… car le Dollar US est demeuré la monnaie étalon, sans convertibilité or bien entendu, et nos chers banquiers – qu’ils soient privés ou centraux, ce sont la plupart du temps les mêmes – font mumuse avec ces agrégats monétaires qui gonflent virtuellement certes, mais toujours sous le couvert d’émissions toujours plus importantes de crédits.
    Là où le bât blesse, c’est qu’il n’y a aucune création objective de richesse en contrepartie de ces montants.

    D’où la question primordiale qui en découle : comment annihiler ces montagnes de dettes ?

    Et de façon très triviale le consensus s’accorde sur deux remèdes potentiels, qui du reste ne s’opposent pas l’un à l’autre:
    1- La fiscalité => L’état lève plus d’impôts pour éponger les dettes et par ce biais annihiler la création monétaire factice;
    2 – L’inflation, autrement dénommée la ruine de l’épargnant qui voit la valeur réelle de TOUS ses actifs fondre comme neige au soleil pour atteindre l’équilibre entre valeur des actifs financés et montants des capitaux levés

    CQFD

    Voilà pourquoi je félicite Guillaume d’avoir levé le lièvre d’une potentielle inflation dont le mécanisme relèvera plus d’une volonté politique – mondialisée ou pas – que des ressorts traditionnels de l’économie.

    Bien entendu, l’immobilier sous toutes ses formes, principal réceptacle des montagnes de crédit générées, subira le triste sort auquel je le promets depuis 2007, i.e. un effondrement spectaculaire de sa valeur. La question qui demeure est: à partir de quand et sur quelle période ????

    Le plus tôt serait le mieux, bien entendu car plus l’immeuble est haut plus longue est la chute, mais il reste à souhaiter que cela se produise sur une longue période, idéalement aussi longue que le mécanisme qui a généré cette bulle -15 à 20 ans – sans quoi la France va perdre une partie de sa population …. par ingurgitation forcenée d’extrait d’actes de naissance.

    C’est pourquoi je suis si hostile aux recommandations du HCSF dans la mesure où celles-ci risquent de précipiter le mouvement.

    Personnellement je ne serai pas ou peu impacté car hormis ma RP et quelques garages, j’ai cédé tous mes actifs immobiliers entre 2018 et aujourd’hui. Je crains surtout pour tous les gens que je conseille, et les autres d’ailleurs, qui répondent aux sirènes, aux discours si rassurants d’un immobilier qui ne peut pas chuter. Je pleure par avance.

    Bienvenus dans le nouveau monde ….

    Jérôme

    • François says:

      Autre possibilité de rationalisation du monétaire l’annulation des dettes d’état rachetés en masse par les BC.

      • Jérôme Maulard says:

        Les bilans des BC sont trop dégradés pour qu’elles puissent se permettre de racheter les émissions obligataires des états aux fins d’extinction. La crédibilité des monnaies et des banques en seraient tellement affectée que nous subirions vraisemblablement un holocauste. Cette hypothèse est à proscrire quoique plaisante qu’elle puisse paraître. Dommage.

        • adnstep says:

          . » La crédibilité des monnaies et des banques en seraient tellement affectée que nous subirions vraisemblablement un holocauste »

          La situation actuelle paraîtrait elle crédible à des économistes orthodoxes ?

          • Jérôme Maulard says:

            Certes non, la loi des équilibres est rompue, l’ efficience des marchés et des acteurs économiques est remise en cause, apparition de taux négatifs, la valeur travail galvaudée, etc.

            • adnstep says:

              Donc, ne peut-on pas envisager que si les BC rachetaient massivement de la dette d’état, il n’y aurait aucune conséquence, car personne n’aurait intérêt à réagir, de peur de provoquer un holocauste ?

              • Jérôme Maulard says:

                Dans un monde manichéen et vertueux, je pense que vous auriez raison.
                Mais nous en sommes loin.

                D’autre part, la « dette d’état » dont on parle obéit aux mêmes lois de marché que les autres sous-jacents : il y a un émetteur – l’état – et des investisseurs sur les marchés primaires & secondaires qu’il faudrait « désintéresser » au travers de ce rachat.
                Tout rachat par une BC présupposerait au préalable, soit qu’elle opère au moyen d’un QE, i.e. une nouvelle émission monétaire, soit qu’elle arbitre sur des valeurs déjà détenues dans leur bilan… En gros elle vend une blue chip qu’elle détient pour financer l’opération.
                On en revient à l’histoire du serpent qui se mord la queue, car c’est typiquement ce à quoi nous assistons, « des assouplissements quantitatifs » – Quantitative Easing – tout d’abord entre 2001 et 2006 avec la Banque du Japon, puis après 2008 avec la FED, la BCE, La Banque d’Angleterre et à nouveau le Japon.
                A chaque fois nous obtenons toujours le même paradoxe : Plus on injecte de liquidités, moins l’investissement se dynamise, la croissance n’est pas au RDV pas plus que l’inflation tant recherchée …
                C’est pourquoi je ne crois absolument pas à ce scénario comparable au mythe de Sisyphe.
                Si vous voulez réellement « annihiler » ces excédents monétaires, il ne vous reste que deux alternatives plausibles:
                – La ponction généralisée par les états des revenus du travail et du patrimoine, et nous connaissons très bien ça en France,
                – L’inflation quasi incontrôlée qui provoque la ruine de l’épargnant

                Vous m’objecterez à bon escient qu’il nous reste la déflation théorisée par Irving Fisher en 1933. Je vous fournis ce lien qui synthétise à merveille le mécanisme.
                https://www.ecoenschemas.com/wp-content/uploads/2018/02/fisher-1933_28385644.png

                Sa théorie de la déflation par la dette pourrait passer pour une panacée si nous avions la mémoire courte, mais les conséquences en sont catastrophiques, d’où ma premièrvouse réponse sur le sujet.

                Bien à vous

                en 1933

    • Vincent C. says:

      Dans ce cas que faites-vous de vos liquidités ? L’inflation la détruira elle aussi petit feu.
      Le bon sens voudrait que, dans un contexte où la population ne cesse d’augmenter et où chacun à besoin de se loger, l’immobilier soit encore une valeur refuge intéressante car ayant une réelle valeur d’usage.
      C’est une vraie question, pas une pique à votre encontre 🙂

      • Je crois qu’il y a plusieurs marché immobilier. L’immobilier spéculatif. Je ne suis pas positif à l’avenir. On parle de Paris, Lyon, Bordeaux, c’est à dire des quelques villes dans lesquelles les prix ont explosé depuis 2008.

        Et l’immobilier fondamental, une bonne partie du reste de la France, dans laquelle les prix sont stables, ou en baisse depuis 2008. Dans ces régions, les prix de l’immobilier sont proches du prix de construction. Le risque de baisse me semble très faible.

        • olf33800 says:

          Totalement d’accord avec cela.

        • Jérôme Maulard says:

          Guillaume, vous avez raison sur un point : il existe bien plusieurs marchés immobiliers en France, mais leurs volumétries respectives ne sont pas comparables à mon sens, bien que je ne détienne rien d’autre en matière de statistiques que les publications de l’INSEE – CEGEDD et la base de données et d’information des notaires.

          S’il est vrai que les prix pratiqués dans certaines régions sont tangentiels du prix de construction, à neuf bien entendu, d’autres zones sont en deçà de ce même indicateur, et les supers champions sont les grandes métropoles que vous avez citées auxquelles j’ajouterais Lille, Toulouse, Cannes, Nice, Marseille dans une moindre mesure etc. ainsi que toutes les zones littorales qui ont le vent en poupe : Biarritz, Royan, La Rochelle, Pornichet, La Baule, Vannes et j’en passe …

          Pour sûr, un repli du marché parisien n’affectera vraisemblablement pas Tulles ou Dijon, quoique, mais la bulle est réellement présente, depuis trop longtemps, et son éclatement opèrera par effet de contagion, nonobstant le taux du crédit particulièrement attractif, si on ne se fie qu’à cet indicateur, un assouplissement fiscal sur le revenu ou la détention, si tant est que cela soit la volonté de nos gouvernants, ou je ne sais quel autre paramètre. Par voie de conséquence, L’investisseur avisé et rationnel de Tourcoing, Vichy, Pau ou Paray le Monial sera tenté de protéger ses avoirs …. en vendant également ce bien magique qui lui procure 7,8, …. 15 % de rendement actuariel.
          Toute théorie repose sur une efficience des marchés et une rationalité de ses acteurs, mais vous et moi savons bien que ce n’est que très rarement le cas.
          Sans quoi, pourquoi personne ne s’est inquiété d’années entières de disparition de la volatilité des marchés actions, de dettes au rating douteux affichant des rendements propres au triple A, de revenus du travail ne cessant de décroître en valeur relative tant et si bien que l’ouvrier d’aujourd’hui voit son pouvoir d’achat tronqué de près de 38% par rapport à celui d’un ouvrier des années 80, de l’apparition des taux négatifs, des assouplissements quantitatifs, mais également d’un marché immobilier euphorique sur 20 ans sans corrélation avec le prix des loyers, par exemple, etc. etc.
          Et BLACROCK qui thésaurise des centaines de tonnes d’or – 482 tonnes – soit quasiment ce qui est inscrit au bilan de la BCE, et son rythme d’achats s’accélère pour tripler en très peu de temps sans que cela ne perturbe aucunement le microcosme de la finance mondiale … et surtout pas Morgan Stanley, Bank of America, UBS, Wells Fargo qui font de même avec près de 2 milliards d’achat en USD.

          Je crains que nous ne soyons à l’aube d’une grande dépression.
          Et l’immobilier, où qu’il se situe, sera le premier à en pâtir.

    • Roland Garnier says:

      @Jérôme Maulard
      J’ai apprécié vos commentaires
      Moi aussi je suis en train de vendre des actifs immobiliers aux motifs que vous énoncez majorés par ma réflexion sur les bâtis n’ayant pas les normes (pour ne citer que celles « handicapé ») ainsi que n’ayant pas non plus les critères énergétiques
      J’ai longuement hésité à effectuer de lourds travaux
      Mais avec beaucoup de regret car les rentabilités étaient excellentes j’ai finalement choisis de vendre maintenant : Je loue entre autres à un cabinet dentaire en étage où il n’est quasiment pas possible de donner l’accessibilité handicapés
      Je pense que lorsque ce locataire souhaitera vendre son cabinet cela lui sera quasi impossible
      Votre témoignage malgré tout me laisse à penser que peut-être je n’ai pas tout à fait tort de vendre moi aussi
      Enfin il faudra penser ensuite à l’après

  12. Benjamin says:

    Merci pour cet article.

    Votre présentation des mécanismes de valorisation de l’actif immobilier locatif en fonction des taux d’intérêts est très pédagogique et ne suscite pas de controverse.

    Il me semble que votre sujet ouvre cependant le chapitre de la réalité d’un retour de l’inflation et d’autre part le rôle de l’immobilier dans un contexte de défiance envers les monnaies suite aux politiques monétaires non-conventionnelles et la hausse de l’endettement agents économiques.

    Concernant l’inflation, le débat académique faisant rage, je ne peux prétendre à le trancher. Vous avez raison de souligner la possible relocalisation d’une partie de la production européenne, cependant (bien que ce processus soit sans doute long et incertain), il me semble que les éléments favorables à la déflation resteront puissants:
    – vieillissement des populations européennes
    – politiques monétaires non-conventionnelles

    Oui, sur ce dernier point, je pense qu’il faut bien replacer le débat, les politiques ultra-accommodantes de ces dernières années ne sont pas inflationnistes, au sens qu’elles n’ont pas engendré de hausse généralisée et durable des prix. Qu’elles aient pu favoriser l’inflation de certains actifs (financiers, immobiliers, matières premières) cela s’entend et surtout s’observe.
    Pour le reste, les taux proches de 0 et a fortiori les taux négatifs stérilisent les liquidités injectées.
    Loin de décourager l’épargnant, les années précédant le covid-19 montraient l’augmentation irrationnelle des encours des livrets bancaires et surtout des comptes courants (des entreprises et des particuliers). La préférence des entreprises cotées à racheter leurs propres actions plutôt qu’à investir dans des projets d’avenir ou encore la crainte des agents économiques, face à l’accroissement des dettes publiques, de futures hausses fiscales contribuent à la faiblesse du cycle de croissance économique… Or, en plus de la quantité de monnaie, il faut une intensité dans les échanges pour aboutir à de l’inflation !

    De plus, après plusieurs années de QE en Europe, hormis la période 2012-2013, la zone € a été systématiquement en-dessous de sa cible d’inflation à 2%. Le réflexe à penser que ce n’est pas l’outil employé qui est en cause, mais le fait de ne pas l’avoir assez employé paraît douteux. Le plus de monnaie n’amènera pas plus de richesses.
    Sans un retour à un système monétaire capable de générer des vrais prix autour de taux d’intérêts de marché, difficile de projeter l’évolution des actifs (financiers et immobiliers notamment) à travers les modèles d’évaluation classiques.

  13. adnstep says:

    Certains disent que nous sommes dans une économie administrée.

    On ne peut effectivement que le constater. Et ce n’est pas prêt de s’arrêter. Il semblerait que Bercy doit animé d’une volonté propre : capter toute la richesse nationale et la redistribuer selon des préceptes scientifico-idéologiques.

    S’il pensent qu’il faut faire baisser les prix de l’immobilier, ils mettront en route des lois servant leur dessein.

    Mais comme ils sont assez mauvais, on n’est pas à l’abri que ce doit le contraire qu’il advienne.

    Voyez Paris : à force de ne faire que du logement social, on en arrive à la situation très amusante où les prix du marché libre explosent, faute d’offre, tandis que le locatif administré permet de se constituer une clientèle propre à vous empêcher de perdre, même si vous n’avez pas brillé auparavant. (Oui, l’immobilier, c’est avant tout de la politique).

    • Thierry says:

      Pour le coup, actuellement, on est bien dans une économie administrée :
      L’état finance des emplois fictifs. ( chômage partiel)

      l’Etat emprunte à 0 %, la dette devient donc une dette virtuelle . ( à 0%, aucun frais de la dette, et si un « preteur » veut son argent, l’Etat peut emprunter ailleurs à 0% pour le rembourser.

      Grâce à ce système bancal, l’Etat a l’ambition de retrouver le même PIB en 2022 que celui de 2019,( soit 2425 milliards), c’est le plan de l’Etat…..
      Pour résumer, on peut dire que l’Etat finance des emplois fictifs, à l’aide d’une dette virtuelle, dans l’espoir de retrouver une croissance nulle à partir de 2022 dans le meilleur des cas…

  14. Le raisonnement de cet article est totalement erroné:
    – la valeur d’un bien immobilier n’évolue pas comme une obligation. S’il y a retour de l’inflation, le coût de la construction et des logements neuf augmentera fortement et par contre coup, le prix de l’immobilier ancien également
    -les loyers augmenteront: l’exemple n’en tient pas compte
    -les revenus nominaux augmenteront, les acheteurs pourront donc payer plus cher leur investissement immobilier
    -si on achéte à crédit, on rembourse avec des mensualités constantes alors que les loyers augmenteront
    -enfin, et surtout, on a toujours constaté qu’en période d’inflation, il y a aussi inflation de la valeur des biens immobiliers !
    -enfin

  15. Bonjour,

    Merci pour cette analyse intéressante.

    Ma seule question est : pourquoi il y aurait un retour de l’inflation sachant que vu le niveau de dette abyssal des Etats, ce serait suicidaire pour les Etat de voir les taux de la dette augmenter.

    Je ne vois que des taux en baisse ou stable pour de longues années encore.

    Cordialement,
    MF

    • Bien au contraire. Les état s’endettent à taux fixe et l’ensemble de leurs revenus sont indexés sur l’inflation 😉

      Inflation = hausse de la TVA ; Hausse de l’impôt sur le revenu ; Hausse de l’impôt sur les sociétés ; hausse des cotisations sociales … Tout le système est construit autour de l’inflation.

      • Thierry says:

        Sauf que l’inflation ne se décrète pas, ce serait trop facile… 😉

      • François says:

        Plus vraiment Guillaume.
        Il est vrai que l’inflation permet de « stériliser » les dettes dont les nôtres.
        Mais pour l’Etat, compte tenu de le fréquence des emprunts (ne serait ce que pour rembourser les intérêts) l’inflation fera aussi grimper les taux d’emprunt et donc augmenter petit à petit les besoins de financement à crédit.
        Aussi, à défaut de politique à minima d’équilibre budgétaire et à maxima de remboursement même minime de la dette, le remède pourrait s’avérer rapidement dangereux, après certes un premier effet bénéfique.

        • Guillaume FONTENEAU says:

          Oui, le roulement de la dette et la nécessité de s’endetter à nouveau pour rembourser les crédits à échéance à pour conséquence d’augmenter petit à petit le taux d’intérêt.

          Mais les gains lié à l’inflation sur le PIB nominal et sur les recettes de l’état ne sont ils supérieurs ?

          • François says:

            En instantanée certainement, mais dans le temps le pari est plus risqué, surtout si la dette continue d’enfler.
            En effet, que se passera-t-il quand il faudra solder les emprunts gratuits, voire négatifs, actuels. Si apurement tout va bien, mais si nécessité de ré emprunt, sur quelle durée et à quel taux.
            Si durée courte, risque d’augmentation des intérêts par effet boule de neige. Si durée longue, possibilité de renversement de tendance coûteux.
            Donc, si l’encourt de la dette amorce (enfin) une décrue l’état pourrait être gagnant, mais cela ne semble pas être dans les cartons et si la digue cède ….

          • Thierry says:

            De toute façon, je ne vois pas comment il pourrait avoir de l’inflation dans un monde sans croissance… et en France, on ne projette de revenir au PIB de 2019 ( 2425 Mds)que en 2022, ( si tout se passe bien, ce qui n’est pas gagné), alors, l’inflation, c’est pas pour demain…

  16. Bonjour,
    le sujet est en effet très intéressant.
    Selon moi, la question n°1 qui doit orienter toutes les réflexions est de savoir si il y aura ou non augmentation des salaires pour accompagner l’inflation, et dans quelles proportions. On n’est plus dans les années 70, la relation inflation -> hausse des salaires n’a plus rien d’automatique.
    A titre personnel, je ne crois pas du tout à une hausse des salaires, les facteurs baissiers sont beaucoup beaucoup plus importants; entre la hausse du chômage, l’éclatement des formes de contrats de travail et la perte de protection sociale qui en découle, la « valeur travail » a déjà commencé à plonger avant la pandémie, cela sera pire encore demain.

    • adnstep says:

      « , je ne crois pas du tout à une hausse des salaires, »

      Et c’est là qu’intervient le Revenu Universel, payé en argent gratuit créé par la licorne magique de la BCE.

  17. OK mais pour ceux qui possedent des biens deja payes (sans dettes), le retour de l’inflation signifie d’abord une augmentation positive des cash flow grace a des loyers plus eleves.
    Donc sauf s’ils souhaitent vendre leurs biens immobiliers a court terme, ce sera positif.

  18. François says:

    Comme pour la hausse des salaires, l’augmentation des loyers existera, mais pas nécessairement dans les mêmes proportions que l’inflation.

  19. julien bonnetouche says:

    Bonjour,

    L’avez vous remarqué ? tout a changé.
    Les critères d’analyse du passé ne peuvent servir pour la situation actuelle.

    Depuis la crise de 2008 nous avons de l’inflation; Mais pas partout seulement sur les actifs.
    c’est d’ailleurs pour cela que l’immobilier placement ne fait que monter.
    il n’y a même plus de corrélation entre inflation et taux d’intérêts.
    L’immobilier bien placé augmente tout seul avec la création monétaire. sans inflation dans la vie de tous les jours.

    D’ailleurs comment pourrions nous avoir de l’inflation en Europe qui est une zone de libre échange ? Le consommateur réclame des produits à bas prix, il lui sont nécessaires pour son niveau de vie et plus globalement pour la paix sociale.

    Pour avoir de l’inflation il faudrait relocaliser tout ce que l’on consomme en Europe.
    Quand on entend qu’il faudra 3 ans pour fabriquer du paracetalmol français ( alors que ce n’est pas compliqué) on peut se dire que la relocalisation ce n’est pas gagné !!
    Et la boite coûtera combien ? 10 € 20 € ? J’ai acheté à Malte l’année dernière une boite de 100 cp pur 2 €…
    Et les autres médicaments au fait ? ils sont très nombreux, et on ne parle que du doliprane…

    Or la relocalisation pour fabriquer des produits plus chers qu’on les trouve ailleurs serait la meilleure manière d’avoir de l’inflation.
    C’est tout juste impossible voire idiot.

    • Thierry says:

      Tiens, je suis 100 % d’accord avec vous., bizarre ça… 😉 quoique (bon, y faut bien que je trouve quelque chose, hein ? ), sur les actions sur 20 ans, il n’y a pas eu d’inflation, le cac40 était en octobre 1999 exactement au même niveau qu’aujourd’hui, 4950 pts après être passé par des hauts et des bas. Conclusion, contrairement aux «  croyances », un investisseur à long terme ne gagne ni ne perd en bourse, seul un spéculateur ( avec du nez ), peut gagner, le spéculateur néophyte ne peut que perdre. Bien sûr, ce n’est qu’une moyenne, il y a aussi des spéculateurs chevronnés qui perdent, et des amateurs chanceux.

      • Jérôme Maulard says:

        Bonjour Thierry,

        Tout d’abord on ne mélange pas les pommes et les bananes :
        – l’inflation est un indicateur synthétique de l’augmentation des prix en général et d’une perte de pouvoir d’achat des agents économiques => Définition L’inflation est la perte du pouvoir d’achat de la monnaie qui se traduit par une augmentation générale et durable des prix. Il s’agit d’un phénomène persistant qui fait monter l’ensemble des prix, et auquel se superposent des variations sectorielles des prix.
        Elle peut avoir plusieurs causes, mais en l’occurrence, eu égard à la qualité des publications de Guillaume, on peut raisonnablement penser qu’il aborde l’inflation due à l’augmentation de la masse monétaire (billets, pièces, dépôts à vue, bons du trésor…) par la banque centrale qui émet des billets de banques. La banque centrale n’est pas l’unique responsable de l’inflation monétaire, les banques commerciales ont elles aussi un rôle très important de part les crédits qu’elles octroient aux divers agents économiques (particuliers, entreprises).
        J’ajouterais également l’inflation par la politique monétaire : La baisse des taux directeurs par la banque centrale augmentent mécaniquement l’inflation. En effet, d’une part la monnaie va se déprécier du fait du phénomène du carry trade (devise moins rémunératrice) et d’autres parts, les banques commerciales vont emprunter massivement auprès de la banque centrale (le cout de l’argent étant moins élevé). De plus, les banques commerciales vont elle-même prêter davantage aux acteurs économiques ce qui créera d’autant plus d’inflation. Il y a alors inflation à cause de la politique monétaire.

        On considère que ces types d’inflation sont liés la plupart du temps à la mauvaise gestion de l’État qui recourt souvent à la technique de la « planche à billets » afin de réduire le montant de la dette publique à rembourser. Et par État nous pouvons étendre la notion à « zone économique » en parlant principalement de l’Europe avec la BCE et les USA avec la Fed …. mais ça se discute.

        Mais les causes inflationnistes sont multiples et il est difficile de réduire l’inflation à un seul et unique facteur.
        On pourrait également citer l’inflation par les coûts ou encore l’inflation importée, par la demande, par l’indexation, l’inflation par un manque de confiance en la monnaie etc.

        Mais ce n’est pas le sujet.

        Hors donc, vous nous parlez de l’appréciation des marchés actions, et non l’inflation, en faisant référence au CAC 40, restons franchouillard.
        Permettez-moi de vous poser une question : si vous aviez acheté un bien immeuble sur la même période, et que le gradient prix soit resté atone en prenant comme référence la fin de la période par rapport au début de la période – Oct. 2019 vs oct 1999 – Auriez-vous pareillement prétendu avoir fait une mauvaise affaire ?
        Probablement pas car vous m’objecteriez, à raison, que vous avez perçu les loyers pendant cet intervalle de temps …
        Voyez-vous il en va de même avec votre indice phare : le CAC 40 sur cette période a fluctué mais il est vrai qu’aux deux bornes de l’intervalle il est « flat ».
        Par contre son grand frère, le CAC 40 GR i.e. dividendes réinvestis – notez bien ces deux petites lettres car elles font toute la différence – a lui progressé de plus de 250 % …. excusez moi du peu.
        Si vous avez été comme vous le dites un amateur « malchanceux », investissant vos économies du moment sur le CAC 40 via un PEA, par exemple, et que vous n’avez pas bougé une oreille pendant 20 ans, vous récoltez NETS 2.5 fois la mise sans vous être soucié de quoi que ce soit. Pas sûr que vous ayez obtenu le même résultat en étant un investisseur forcené dans la pierre …

        Qu’on se le dise.

        Vous venez de nous donner l’illustration à votre corps défendant qu’un investisseur de long terme en bourse, fût-il passif et non averti, ne peut qu’être gagnant, les soucis et la fiscalité en moins par rapport à un investissement immobilier. CQFD

        Quant aux spéculateurs auxquels vous faites allusion, a quelques exceptions près, ils y laissent tous leur chemise … comme tous ceux qui spéculent sur le marché immobilier du reste.

        En conclusion, demeurez un investisseur de long terme, sur les marchés financiers comme en immobilier, respectez vos objectifs en gardant la tête froide et en faisant preuve de bon sens, qualité la mieux partagée selon Coluche, vu que chaque individu en juge selon comment il en a été doté.

        Jérôme

    • adnstep says:

      « Et la boite coûtera combien ? 10 € 20 € ? J’ai acheté à Malte l’année dernière une boite de 100 cp pur 2 €… »

      Déjà, en France, sur certains produits, les prix peuvent aller du simple au double entre deux pharmacies. Et si vous ajoutez les pharmacies sur internet (ça commence à arriver), vous pouvez encore avoir des écarts de prix.

  20. Il est faux de dire que l’immobilier va s’effondrer si l’inflation augmente, les prix ne suivront peut-être pas l’inflation mais ils ne baisseront pas. Certes le rendement exiges augmente mais l’augmentation des prix nominales elles-aussi donc les deux effets s’annulent.

    Sur un modèle d’actualisation c’est bien 1 / (1+r+g) donc certes r (rendement exiges) augmente mais si g (croissance des revenus) est similaire, le ratio multiplicateur ne change pas.

    Qui plus est, r = Taux sans risque + Prime de risque.
    Or ce que l’on constate c’est que quand les taux remontent, les primes de risques ont tendances a se compresser (ça se voit très bien sur le marche obligataire de crédit) mais aussi sur les actions ou les foncières européennes ont un prime de risque beaucoup plus élevée qu’aux US car le taux sans risque est beaucoup plus bas. Les primes de risque au Japon sont aussi en moyenne plus élevés depuis deux décennies.

    Tout comme l’inflation a d’abord un effet négatif sur le prix des actions mais positifs a long terme tant que les entreprises ont une certaine pricing power.

    • Oui, nous sommes bien d’accord à long terme, la hausse du taux de rendement exigé est compensé par la hausse du revenu futur et l’effet de l’inflation sur les prix est nul.

      Néanmoins, à court terme, je crois le raisonnement du candidat investisseur beaucoup plus simple : Combien je gagne, combien je peux emprunter = Montant de l’investissement

      Ce n’est pas plus compliqué que cela. C’est le financement qui fait le marché. Depuis début 2020, l’exigence par le HCSF d’un taux d’endettement à 33% fait que tout est fonction des revenus perçus à l’instant t sans prise en compte de leur évolution future (et donc d’une éventuelle inflation future).

      Ainsi, la hausse de l’exigence de rendement (qui pourrait trouver son origine dans l’inflation ou la hausse du risque), ne peut pas être compensée dans les conditions d’octroi du financement par la hausse du revenu futur.

      En revanche, à long terme, lorsque les revenus augmentent au même rythme que l’inflation (et donc que l’augmentation du rendement exigé), le prix augmente et tend vers son prix initial.

      Dans le graphique du tableau, on retrouve totalement ce idée : inflation = Baisse du prix puis remontée lente au gré de l’inflation persistante.

      Sommes nous d’accord ?

      • Tout dépend du marche et de qui est l’acheteur marginal.
        Sur un raisonnement purement financier, l’immobilier aurait du exploser en Province avec des rendements de 6/7 voir 8/10% or ce n’est pas le cas car l’acheteur marginal c’est de la RP, pas l’investisseur.
        A Paris, l’investisseur s’en fou du rendement ou sinon il n’aurait jamais acheter, ce qu’il veut c’est la préservation de son pouvoir d’achat donc je ne pense pas non plus qu’il demandera une baisse des prix par contre en RP les gens auront surement du mal a absorber l’augmentation des taux.

        Ce qui compte ce n’est pas l’inflation actuelle mais celle attendue.

        Pour résumer, le problème est plus complexe que des formules financières je dirais et dépendra grandement de la confiance des agents dans le futur qui pour l’instant reste basse.

  21. Encore une tribune où il raconte n’importe quoi ce blog qui semblait intéressant au début devient un blog bourré d’erreur et pas très objectif pour tout simplement décourager les investisseurs immobiliers à supprimer de mon fil d’actualité google j’en assez lu d’hérésie comme celles avancées dans cet article infondé. Bon courage madame Irma

    • Jérôme Maulard says:

      En effet, parler d’hérésie en la matière vous renvoie à vos propres incantations, à votre croyance, à votre conception totalement erronée du marché immobilier et de je ne sais quoi encore.
      Ce blog a le mérite de ne pas « infantiliser » ses lecteurs en balbutiant quelques propos incohérents politiquement corrects.
      Il permet la réflexion sur des thèmes d’importance en défiant l’idée reçue et c’est là le plus important.
      Vous semblez appartenir à la cohorte de ignorants patentés qui se regardent le bout des pieds en se disant que le monde s’arrête là et vous ne vous défiez jamais de l’idée reçue selon laquelle « l’immobilier ne se cassera jamais la gueule ». ET VOUS AVEZ TORT
      Il s’agit d’un cycle, et comme tout cycle, il y a des hauts et il y a des bas …. mais c’est bel et bien au sommet de la vague qu’on ignore le mieux le creux de la vague.

      Bonne chance pour la suite car il va vous en falloir.

  22. julien bonnetouche says:

    Bonjour à tous,

    @ Jérôme Maulard,

    J’apprécie votre commentaire, car il n’est pas si fréquent de lire quelqu’un qui sait de quoi il parle dans le détail.

    En particulier la création monétaire par les banques commerciales sous forme de crédits alloués aux entreprises n’est pas un phénomène connu de tous.

    Mais pour faire avancer le débat, je rajouterai deux éléments dans les causes génératrices d’inflation :

    L’inflation par les salaires.
    L’inflation importée dont vous parlez et qui est d’ordinaire essentiellement due au prix du pétrole.

    Si l’on se réfère à la période 2008/2020( qui est la nouvelle ère monétaire) on voit bien que l’inflation est quasi inexistante (<1 ou 1,5%) alors que la création monétaire pendant cette période dépasse tout ce que l'on a connu précédemment.
    Naturellement l'immobilier n'est quasiment pas pris en compte dans la mesure de cette inflation. ( je crois seulement à hauteur de 10/15%) puisque c'est considéré comme un investissement.

    Ce qui fait que l'on peut dissocier création monétaire et inflation. On doit le faire, même si c'est contre-intuitif.

    Ce n'est pas parce que la masse monétaire augmente que les prix augmentent. Sans doute est ce parce que la circulation de cette monnaie reste modérée.

    Au cours de ces 10 dernières années les seuls prix ayant réellement augmenté sont grosso modo les valeurs refuges : l'immobilier bien placé seulement, les œuvres d'art de premier plan, l'OR, et les actions des sociétés mondialement performantes.( GAFA par exemple)

    la question que pose Guillaume finalement, pourrait se résumer à ceci : cette tendance va t elle se confirmer ou se modifier compte tenu de la crise actuelle et de ses conséquences monétaires sans précédent ?

    De mon point de vue, cette tendance devrait se confirmer voire s'accentuer.

    les prix du pétrole ne devraient pas augmenter compte tenu de la tendance"verte"
    la mondialisation devrait continuer pour des raisons évidentes de coût, et les salaires n'augmenteront que modérément.

    Il se peut que pour des raisons objective de lutte contre le chômage, et le besoin impérieux de croissance l'on "relocalise" dans les années qui viennent, des industries de pointe dans nos territoires européens. Ce serait une bonne chose à faire avec la manne de la BCE.

    Cela pourrait améliorer notre balance commerciale, ainsi que les recettes de l’État mais toujours sans inflation.

    Il me semble que nous devrons rajouter à la liste des actifs tangibles vers lesquels vont se porter tous les $ et les € crées, les actions, et plus particulièrement celles des sociétés innovantes, génératrices de cash.

    Maintenant que les taux sont à Zéro, voire négatifs pour une durée longue, les obligations seront délaissées, et les marchés actions sont en effet le seul débouché suffisamment liquide pour collecter des masses d'argent devenues à peu près incalculables,

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