Le vieillissement de la population est une caractéristique incontestable de nos sociétés ; Il est donc important d’essayer de comprendre quelles seront les conséquences du vieillissement sur nos économies et notamment sur les prix de l’immobilier.

Le vieillissement de la population en quelques chiffres :

 

Sur la question de l’impact du vieillissement de la population sur les prix de l’immobilier, deux théories s’affrontent :

  • Les premiers considèrent que le vieillissement de la population constitue un facteur de baisse pour les prix de l’immobilier en application d’un raisonnement relativement simple et efficace : Statistiquement, les acheteurs de biens immobilier sont jeunes alors que les vendeurs d’immobilier sont âgés ; L’âge charnière, calculée il y a quelques années est de 56 ans ; Ainsi, selon l’application classique de l’offre et de la demande, une offre qui augmente du fait d’une population vieillissante, naturellement vendeuse doit avoir pour conséquence de faire baisser les prix de l’immobilier. C’est une analyse que nous vous avons proposée dès 2012 dans cet article ‘Prix de l’immobilier, l’incidence de la pyramide des âges sur l’offre et de la demande de logement. ».

 

 

  • Les autres, et c’est la théorie que je souhaite vous développer aujourd’hui grâce à une étude récente de la banque de France, expliquent que le vieillissement de la population est à l’origine d’une baisse du taux d’intérêt naturel et donc d’une hausse tendancielle des prix de l’immobilier : « La baisse des taux de natalité et de mortalité dans les économies avancées peut expliquer en grande partie la baisse des taux d’intérêt réels mondiaux et la hausse des prix des logements et de l’endettement des ménages observées depuis les années 1980. Comme les ménages tendent à maintenir des niveaux de richesse relativement élevés tout au long de leur retraite, ces tendances persisteront à mesure que la population continuera de vieillir ».

 

La banque de France explique de manière très simple pourquoi les taux d’intérêt sont extrêmement faibles (et devraient le rester) et surtout pourquoi les prix de l’immobilier devraient continuer à augmenter dans les prochaines années.

Voici quelques extraits de cette étude « Les impacts macro économiques du vieillissement de la population » :

« Le principal mécanisme déclenché par la transition démographique est le suivant. Premièrement, les ménages anticipent un allongement de leur durée de vie et prévoient qu’ils passeront plus de temps à la retraite.

Ils sont donc prêts à transférer une plus grande part du revenu obtenu durant leur vie active vers le futur, afin de lisser leur consommation.

Deuxièmement, le ralentissement de la croissance de la population et l’accroissement de la longévité impliquent que les ménages plus âgés constituent une plus grande part de la population totale en vie à chaque période. Ces deux évolutions entraînent une hausse du niveau de l’épargne agrégée rapportée au PIB.

Pour que le marché des capitaux reste équilibré malgré cette augmentation de l’offre de capitaux, le taux d’intérêt diminue. Sur la trajectoire de transition, il est encore possible de voir l’impact transitoire du baby-boom, qui ralentit la baisse du taux d’intérêt dans les années 1990 et l’accélère entre 2010 et 2040.

Toutefois, à long terme, le déterminant principal de la trajectoire de transition est la hausse durable de l’espérance de vie. Sans surprise, l’évolution démographique n’explique pas à elle seule la totalité de la baisse du taux d’intérêt depuis 1980, ce qui laisse de la place à d’autres explications, peut-être plus transitoires, du niveau actuellement bas des taux d’intérêt. Toutefois, les évolutions démographiques elles-mêmes ne s’inversent pas et impactent l’économie avec un taux d’intérêt naturel durablement plus bas, comme le montre la tendance baissière des taux d’intérêt après 2030.

Hausse des prix des logements

Notre cadre théorique présente l’avantage d’inclure le logement, ce qui permet d’élaborer un diagnostic de l’impact du vieillissement sur le patrimoine immobilier et les prix des logements. Les ménages retirent directement une utilité de leur logement, mais celui-ci sert également un second objectif, car il peut être utilisé comme instrument supplémentaire pour transférer de la richesse dans le temps, dans la mesure où il s’agit d’un bien durable qui peut être vendu pour financer la consommation et la trans mission d’héritage.

Lorsque les taux d’intérêt diminuent, le coût d’utilisation des logements baisse, et par conséquent la demande de logements augmente. Cela entraîne une hausse des prix des logements et accroît le ratio patrimoine immobilier/PIB.

De fait, l’évolution démographique est capable de répliquer 85 % de l’augmentation observée des prix réels des logements.

Hausse de l’endettement des ménages rapporté au PIB

Afin de pouvoir acquérir des actifs immobiliers plus onéreux, les jeunes ménages doivent emprunter plus ; par conséquent la hausse des prix des logements contribue à l’accroissement du ratio d’endettement des ménages/PIB. La baisse du taux d’intérêt exerce également un effet similaire dans la mesure où elle encourage les jeunes à emprunter plus, ce qui accroît le ratio d’endettement net des ménages/PIB.

Bien qu’il contribue à faire baisser le ratio épargne agrégée/PIB, cet effet n’est pas suffisamment puissant pour compenser la hausse de l’épargne impliquée par le changement de structure de la population, d’où l’augmentation de l’épargne agrégée et la diminution des taux d’intérêt le long de la trajectoire de transition.

 

A suivre …

Besoin d’un conseil pour gérer votre patrimoine ?

Leblogpatrimoine.com, au delà d’un site d’informations sur la gestion de votre patrimoine, est la vitrine de la société de conseil en gestion de patrimoine Guillaume FONTENEAU Conseil.
 
 
Ce sont trois livres de conseils pour vous permettre d’optimiser la gestion de votre patrimoine : « Investir dans l’immobilier » ; « Succession » et « Assurance vie et gestion de patrimoine« . Déjà des milliers d’exemplaires vendus à ceux qui veulent comprendre comment investir, valoriser leur patrimoine ou le transmettre !
 
 
Le cœur de notre métier est le conseil en gestion de patrimoine indépendant. En accord avec nos convictions d’indépendance du conseil, nous ne sommes pas intermédiaire financier ou immobilier. Nous sommes rémunérés exclusivement par honoraires de conseil :
 

Nouveau ! L’assistance patrimoniale – Une solution rapide et efficace pour répondre à vos questions, lever un doute ou simplement solliciter notre avis sur votre situation patrimoniale. L’assistance patrimoniale, c’est un rendez vous téléphonique d’une durée moyenne de 45 minutes pendant laquelle nous travaillons ensemble sur votre situation patrimoniale – Un service au tarif unique de 69€ TTC –

 

Découvrir en détail notre offre d’assistance patrimoniale

 

Le bilan patrimonial – L’analyse exhaustive et approfondie de votre situation patrimoniale. – Tarif variable selon la complexité de votre situation / En moyenne, ce service est facturé 590€ TTC.

 

Découvrir notre offre de bilan patrimonial


25 Comments

  1. J’ai bien ri ,finalement les vieux, c’est comme le réchauffement climatique qu il fasse chaud ou froid nous sommes responsables ,.Bien entendu les normes vertes ,les interdictions de construire ,mrDraghi . L obligation de construire 25 pour cent de logements sociaux répercutés sur les non sociaux . Etc etc ne sont pas responsables ..Enfin ils sont très bien payés pour écrire des billevesées …ça occupe

    • adnstep says:

      Sans compter l’immigration illimitée qui de facto augmente la demande.

      Offre de plus en plus limitée, demande en augmentation. Dans les zones tendues, ça va être encore plus tendu.

      Mais chez les vieux pauvres, dans la Creuse, la Loire, … ou chez les jeunes de certaines zones (certains coins touristiques du 9-3, mais aussi de Bretagne, désormais, si l’on suit l’actualité…) les prix ne cessent de baisser et vous n’aurez pas de pb pour trouver un logement pas cher.

      C’est quand même dingue, cette manie, chez les gens, de vouloir tous habiter au même endroit.

  2. Gérard says:

    Je suis d’accord pour l’allongement de la durée de vie, mais les enfants naissant plus tard, ils vont toujours continuer à hériter des biens immobiliers de leurs parents au moment où ils partent en retraite. Pour un jeune dont les parents sont propriétaires de leur résidence principale (50% en France?), je ne vois pas trop l’intérêt d’investir dans l’immobilier ?

    • adnstep says:

      Peut-être parce qu’on vit à 800 km de chez les parents et qu’on n’a aucune envie d’y retourner ?

      • Dans ce cas là, on vend à 800km et avec l’argent on achète là où on vit (+ difficile si vous vendez dans la creuse et achetez sur Paris).

  3. Et en plus il n’y a pas de hausse des prix à St Étienne ça doit être un pays sans vieux

  4. Miss Tip says:

    Actuellement, voici ce que j’observe :
    une vague de jeunes retraités qui vendent le logement acquis là où ils travaillaient pour s’installer là où cela leur plaît, y compris dans des zones rurales avec peu d’emploi. Comme ils arrivent avec un apport conséquent, ils font « monter » les prix dans les régions attractives tandis que les logements qu’ils quittent, souvent situés en zone tendue, restent onéreux. Par contre, pour les zones peu attractives et vieillissantes (ex. les Ardennes ou le coeur du Massif Central), les prix de l’immobilier sont plutôt baissier et il est possible d’avoir une maison en bon état pour moins de 50.000 euros, car il y a beaucoup plus de vendeurs que d’acheteurs solvables…

    Mais dans 10-15 ans, ces nombreux jeunes retraités, avec l’arrivée de soucis de santé plus importants, vont vouloir se rapprocher de territoires où la voiture n’est pas indispensable, où il y a des hôpitaux et des spécialistes, dans des immeubles ou des logements adaptés au vieillissement (donc plus coûteux au m² que des immeubles sans ascenseur et non adapté au handicap), voire aller en EHPAD ou autres structures senior. Il risque d’y avoir donc une baisse du prix des logements individuels dans les territoires ruraux, s’ils offrent peu d’emploi et de services tandis que les villes vont voir le prix de leur immobilier se maintenir ou augmenter, surtout si « jeunes » et « vieux » sont en concurrences pour les mêmes biens, avec un foncier très cher et déjà bien occupé…

    Les deux analyses, le vieillissement de la population va faire baisser les prix de l’immobilier et le vieillissement de la population va faire augmenter le prix de l’immobilier, sont vraies : tout dépend du territoire (et au sein même des territoires, du type de lieux…)

    A noter : cette analyse ne prend en compte que l’effet du vieillissement et de la solvabilité…
    D’autres facteurs peuvent intervenir et changer rapidement la donne… : épidémie d’une maladie très contagieuse et très souvent mortelle ; effets du changement climatique ; conflit ; justice et police aux moyens insuffisants engendre une hausse de l’insécurité ; dictature ; installation d’industries ou d’exploitations sources de nuisances ; décisions politiques… Quel Espagnol ou quel Grec en 2000 prévoyait la crise de 2008 et ses effets sur la valeur de l’immobilier ?

  5. Badtimes says:

    Finalement si nous n’étions plus là les pauvres jeunes ne pourraient pas emprunter à des taux très bas, donc nous sommes leurs sauveurs!
    Pour rester un peu plus sérieux je veux bien que la démographie soit une partie de la raison de nos maux mais n’oublions tout de même pas la mondialisation, l’innovation technologique, etc qui sont aussi responsables de la déflation et donc de la réaction des Banquiers Centraux de baisser les taux.

  6. Enfin, la première des premières causes des taux bas, c’est la politique des banques centrales !
    Le reste dont la démographie vieillissante, sont des causes secondaires et qui n’ont, dans le passé, eu que des incidences marginales sur les taux d’intérêts.

    Sur un autre sujet, il est écrit:
    « 55%, le taux de dépendance des personnes âgées prévu à l’horizon 2100 des économies avancées »
    C’est un peu du même acabit que les océans qui vont monter de 2 ou 3 m à ce même horizon.
    Et c’est ne pas tenir compte des grandes découvertes et technologies de ces dernières années (et à venir), notamment en médecine et en biologie fondamentale.
    Dans les 10 /20 ans à venir, il y a une forte probabilité que le cancer soit guéri à quasi 100%, que les maladies virales soient maîtrisées, le diabète et les maladies cardio vasculaires ne soient plus qu’un mauvais souvenir, les articulations arthrosiques régénérées, des pas de géants sont annoncés régulièrement dans la chirurgie, la compréhension du cerveau et des pathologies, etc. etc.
    Bref, il est fort probable que les vieux d’aujourd’hui deviennent des jeunes seniors et que l’espérance de vie (bien) avant 2100 soit multiplié par 2 voire plus.
    C’est comme tout et notamment en physique moléculaire, quand la science comprend le fondamental de la vie (la génétique et la formulation de l’ADN), toute thérapie devient facile. Cf. par exemple la découverte CRISPR cas9 et sa potentialité.

  7. adnstep says:

    De toute façon, le nombre d’ehpad et autres asiles pour vieux est limité par l’état des finances de l’état.

    • Ange LERUAS says:

      ce n’est qu’apparence derrière les finances, il y a des part de productions de nos actifs et savez vous qu’elle part ( proportion de temps passer par nos actifs) il est équitable de consacrer à cela.
      Quand vous l’aurez défini restera à choisir, pour l’augmentation de cette part s’il faut la prendre sur une autre part de consommation, ou augmenter es production pour laisser constante nos autres consommations ce qu’il me semble être le voeux d’une majorité.
      Donc en aucun cas ceci est financier.
      Comment faire pour augmenter ce temps à consacrer à ce pb particulier?
      Plus de chômeurs affecté à cette fonctions,
      ou plus de temps pour les actifs actuels
      Sachant que ce temps doit servir la satisfaction de ce besoin particulier et non le besoins de parlementaire de plus ou de collaborateur ou de gardien de prison pour satisfaire la recrudescence de la délinquances et des incivilité de tout ordre, ou dans les urgences où la encre il faudrait davantage de temps à y consacrer.

      Alors que faisons nous? augmenter nos temps de productions sans réduire les besoins en chose peu utile et peu agréables dans un monde où le civisme ( fraternité) devrait passer avant l’égalité et quelque fois la liberté. Ne peut-on pas par le civisme, (produire autant pour les autres que les autres produisent pour moi) être plus égalitaire et plus libre?

  8. adnstep says:

    Bientôt, l’assurance coûtera plus cher que le prêt.

  9. Non optimisée, elle coûte déjà plus cher……

  10. niceday says:

    Ce fut un sujet présenté au forum BCE à Sintra. La démographie : le changement de structure de la démographie et le vieillissement de la pyramide des âges sont déflationniste.
    Les taux resteront négatifs encore très longtemps.
    Paper 3 – Demographic changes, migration and economic growth in the euro area
    https://www.ecb.europa.eu/pub/conferences/shared/pdf/20190617_ECB_forum_Sintra/paper_Boersch-Supan.en.pdf

  11. Ange LERUAS says:

    Le vieillissement de la population, cause de l’inflation dans l’immobilier ?

    Pour ma part, bien que le vieillissement de la population, ne peut pas être sans effets, un lien de causalité entre ces deux inflations ne me parait pas, de prime abord, probant.

    Pour l’être, il faudrait que pour les pays où la jeunesse augmente plus vite que le nombre de retraité, ce soit le contraire. Peut-on le confirmer ?
    Encore que, ce ne serait pas pour autant que la causalité serait établie.
    Il faudrait, peut-être, contrôler l’écart d’inflation entre les constructions neuves (économie active)et l’ancien ( patrimoine ou économie passive)

    la différence n’est pas significative il semblerait que la progression est davantage calqué à la courbe de l’inflation des construction neuves, ce qui paraît normal.

    A moins que le vieillissement ait un effet sur cette inflation ce qui est fort possible, puisque le prix des choses est principalement composé des rétributions des actifs et des attributions des inactifs. Auquel cas, si les attributions des retraités, de plus en plus nombreux, augmente plus que l’augmentation des rétributions et le nombre des actifs le vieillissement de la population est cause de l’inflation des construction, elle-même cause de l’inflation de l’immobilier.

    Peut-on dire que le nombre de retraité en cinq ans et de leurs attributions aient augmenté de 12,5 % (inflation immobilier).

    En ce qui concerne leurs attributions l’augmentation est de l’ordre de 12 % et le nombre de retraité pensionnés de 4,6 % ce qui fait au total 17 % donc inflation des retraites et supérieure à l’inflation de l’immobilier (terrain plus bâtiment).

    Puisque nous avons l’inflation du pouvoir d’achat de 5,9 % l’inflation de la masse de pensions retraite de 17 %, cette dernière, ne doit-elle pas plus nous interpeller que celle du patrimoine immobilier (bâtiment existant ou terrain) (l’inflation du prix construction étant de l’ordre de 4 % pour la même période) ?

    Ce qui intrigue c’est ces 17 % d’inflation du poste retraire, tout compte fait pas autant que cela puisque nous parlons d’inflation de pension brute, avant prélèvements pour nos consommations de santé ou collective.

    Devant ces profusions de taux d’inflations, de pension brute de prélèvement ou après prélèvement, êtes-vous capable de conclure. Et quoi ?

    Personnellement j’ai la certitude que l’augmentation des pensions en fonctions de l’inflation et l’inflation du nombre de retraité va devenir une nouvelle inflation qui oblige à l’indexation qui obligera à la baisse des pensions. Il faut alors se demander en quoi l’inflation est utile à notre intérêt général, et cela: que l’inflation de l’immobilier soit causé par le vieillissement de la nation ou p,as.

    N’y a t-il pas des questions davantage prioritaires, car l’inflation de l’immobilier n’est que le résultat de l’offre et de la demande, influencées par les capacités de remboursement d’un côté et l’intérêt d’un réemploi de l’autre qui va dépendre du résultat à la question suivante : pourrais-je acquérir un bien de même consistance après imposition.
    Si je ne peux pas, j’attends ou j’augmente le prix puisque de toute façon c’est l’acheteur qui paiera en perdant un pouvoir d’achat au profit de la collectivité, en plus de perdre le principal pour me permettre de consommer ce qu’il ne consommera pas. Ce qui permet de perpétuer la consommation et la production de ces consommations ce qui est l’essentiel.

    La vrai question à se poser c’est si l’inflation permet de consommer plus. Ce n’est pas le cas, mais sert à donner plus à la classe des retraités, sans que la production augmente. Alors, c’est qui, qui consomme moins, mais c’est bien sur ! Raymond, c’est l’actif qui est le seul à produire nos consommations.

    Entre nous ! il ne faudrait-il pas qu’ils travaillent un peu plus ces actifs pour  »payer » nos retraites, indexées, à de plus en plus de retraités alors que nous, retraités, nous avions moins de retraités à nourrir et avec des pensions moindres. Et, étions de fait plus d’actifs par retraité.

    Le rapport de consommation retraité actifs doit-il être constant ou proportionnel aux nombres des retraités ?

    Le rapport des consommations collectives par rapport aux consommations familiales doit-il être constant ou proportionnel aux besoins de plus en plus grands de besoins collectifs, décidés par nos élus au profit d’eux et de leurs fonds de commerce électoral sans jamais reconnaître que seul les actifs doivent faire des efforts pour produire pour les autres des besoins qu’ils ne demandent pas mais que ces élus imposent par un laxisme de ne pas voir, bien des fois, les réalités en face.

    Voilà des questions à se poser en RIC sachant que, plus pour l’un, c’est moins pour l’autre. Et passer de 40 heures à 35 de quatre à cinq semaines de congés payer, de la retraite à 65 ans à 60 ans, c’est moins produire et moins consommer, surtout moins consommer pour les actifs, compte tenu des besoins nouveaux des autres, eux-mêmes plus nombreux, qui apparaissent avec l’espoir de vivre plus longtemps

    IL faut mettre rapidement de l’ordre dans nos consommations pour définir avec équité les % dévolus aux actifs, aux inactifs, aux consommations familiales, aux consommations de santé, aux consommations collectives et s’en tenir.

    Alors nous pourrons agir sur le partage équitable à faire entre ayants-droit.

    Les problèmes ne se mélanges pas, ils se succèdent. D’où la nécessité de les classer dans l’ordre; a) les part de consommation dévolue à chaque catégorie puis après, b) les parts des ayants-droit dans chacune des catégories.

    J’en ais fini avec mes salades, chez Michel, mais essayer la recette. Sauf à nous concocter une meilleure sauce avec plus d’équité et de consensus.

  12. Ange LERUAS says:

    Notre vie suit les évolutions, bonnes comme mauvaise, et si nous prenons celle que
    Michel nous cite  »Bref, il est fort probable que les vieux d’aujourd’hui deviennent des jeunes seniors et que l’espérance de vie (bien) avant 2100 soit multiplié par 2 voire plus. »

    Ceci vous fait donc prendre un autre chemin que celui du passé.

    Ne dit-on pas que tous les chemins mènent à Rome ?

    En économie ceci n’est pas vérifié, en tous cas tous les chemins partent du même dilemme : savoir quelle part des productions (part de temps passé) de nos actifs à consacrer à telle chose ou telle autre, a l’un ou à l’autre, telle catégorie ou telle autres, sachant que la somme égale la globalité de la production nationale où un peu plus si nous mettons à contribution d’autres nations qui produiront plus pour nous que nous pour elles, et manquerions de civisme si nous n’inversons pas ce principe, par la suite.

    Si personne ne veut produire davantage, reste alors à savoir si nos partages, actuels,
    * 54 % pour les actifs et 46 % pour les inactifs
    * 55 % en usage familial, 13 % en usage mutuel de santé et 32 % en usage collectif.
    nous conviennent. Si c’est le cas, ne nous reste qu’à ventiler ces pourcentages entre des sous-catégories, si nécessaire, puis entre leurs ayants-droit, de manière équitable.

    Nous n’avons qu’un seul défit à réaliser c’est celui-ci. Tout le reste ce n’est que brasser des mots à partir de préjugés et d’idéologie, pour arriver à rien, sauf, se faire opposer les uns aux autres pour avoir oublier ce qui est la base de notre vie en société, la production des uns devient la consommation des autres.

    Un autre défit car-même celui de l’équité dans la production que de choses agréables et utiles à la vie, il va de soi.

    Le choix entre la raison et l’idéologie est le vôtre et notre vie en société nationale ne sera que le résultat que la majorité va décider : le chemin de la raison, la partition équitable des productions de nos actifs ou le chemin de l’idéologie, des droits acquit, de l’État providence où les entreprises doivent payer. Chin que nous suivons aujourd’hui avec le résultat que vous connaissez.

  13. Laurent says:

    Ce Forum devient du n’importe quoi ….
    L’immobilier à de la valeur dans les zones économiques et touristiques.
    Ailleurs, ça vaut queudale

    • Hé oui, bien sûr, parce que les zones économiques et touristiques, attirent du monde …. qu’il faut loger, nourrir, etc…

  14. Ange LERUAS says:

    Laurent précisez votre pensé.
    Si non nous allons comprendre que parce que dans les ZONES QUEDALES le prix de l’immobilier est stable, l’inflation de l’immobilier dans les zones touristiques c’est quedale, du pipi de chat.

  15. adnstep says:

    Laurent est très clair et compréhensible, dans ses propos.

    Vous, par contre, leruas, l’êtes bien moins.

  16. Ange LERUAS says:

    Tout est clair est compréhensible pour ceux qui comprennent avec aisance, ce qui n’est pas mon cas , alors je demande qu’on me précise le sens de cette intervention de Laurent.

    Es-ce que le billet de guillaume est sans intérêt ou seulement l’inflation des prix du patrimoine ou, ni l’un ni l’autre, et ce commentaire de Laurent se justifie par dire, ce que tout un chacun sait, donc inutile à dire, qu’une moyenne n’est pas représentative de la tranche base et de la tranche haute.

    Mais comme vous avez très bien compris Laurent, j’attend votre réponse.

    C’est simple répondre, oui ou non a chacune des propositions ou donner la réponse si elle n’est pas là.
    Suis-je clair, pour une fois?

    Réponses en attente.

Laissez un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

*

 

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

NewsletterInscrivez vous gratuitement pour recevoir nos articles par mail.