L’encadrement des loyers, c’est une disposition légale médiatique et politique qui n’a que très peu d’influence sur le marché immobilier tant elle n’est pas appliquée, ni contrôlée.

En effet, si l’encadrement des loyers fait beaucoup de bruit dans les médias et dans certains cercle politique, la réalité du terrain est bien différente. En l’absence de sanction, ni même de contrôle, les propriétaires bailleurs ne l’applique pas… et ne le prennent même pas dans leur spectre d’analyse pré-investissement;

Bref, jusqu’à maintenant l’encadrement des loyers est un faux problème. Jusqu’à maintenant, les propriétaires bailleurs sont dans une forme de déni-législatif. Le retour à la réalité pourrait bien être violent.

Sujet que nous développons évidemment dans la nouvelle édition de notre livre « Investir dans l’immobilier » ou à l’occasion de nos conférences patrimoniales (Les conférences patrimoniales est un nouveau service que nous vous proposons, une nouvelle manière de vous apporter notre conseil et notre vision patrimoniale)

Demain, si l’application de l’encadrement devait être appliqué, de nombreux investisseurs pourraient bien devoir reconsidérer à la baisse la rentabilité de leur investissement. Bref, sale temps à venir pour l’immobilier locatif dans les zones concernées par l’encadrement des loyers :

  • Paris
  • Lille, Hellemmes et Lomme
  • Plaine commune : Aubervilliers, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains, Villetaneuse. depuis juin 2021
  • Lyon et Villeurbanne depuis novembre 2021
  • Est Ensemble : Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville depuis décembre 2021

Rares sont ceux qui ont conscience de ce risque pourtant majeur. Nous avons là un point important qui pourrait justifier une baisse des prix de l’immobilier et une désaffection encore plus forte des candidats à l’investissement immobilier locatif à Paris ou en Ile de France.

Pour se convaincre du non respect de l’encadrement des loyers, il suffit de passer quelques minutes sur lebloncoin, dans la rubrique « Location » :

  • Studio 13 m², 75014, 650€ / mois => Alors même que l’encadrement des loyers fixe un maximum à 28.00€ / m² soit : 364€ / mois
  • Grand studio, 75014, 35m², 1000/ mois ==> Alors même que l’encadrement des loyers fixe un maximum à 23.10€ / m² soit : 808€ / mois ;
  • 2 pièces, Denfert Rochereau, 30m², 1190€/mois ==> Alors même que l’encadrement des loyers fixe un maximum à 23.10€ / m² soit : 693€ / mois

Vous pouvez consulter le niveau d’encadrement des loyers via une cadre interactive proposée par DRIHL : Carte interactive de l’encadrement des loyers à Paris et en Ile de France.

Et, je n’ai pris que les trois premières annonces… Dingue ! Personne ou presque ne semble respecter l’encadrement des loyers ! et surtout rares sont les propriétaires bailleurs qui mesurent cette menace pour le rendement locatif et les prix de l’immobilier.

Pourtant, tous les signaux faibles convergent au profit d’une application de l’encadrement des loyers dans les prochains mois ou prochaines années. Il est urgent de sortir du déni-législatif. Oui, l’encadrement des loyers est une véritable menace ; Il est une erreur de jugement que de croire que la loi ne sera jamais appliquée !

Par exemple, au rang de ces signaux faibles :

  • A partir du 01 avril 2022 , c’est à dire dans 6 jours, l’affichage du loyer maximum permis par l’encadrement des loyers sera obligatoire dans les annonces immobilières comme nous vous l’expliquions déjà dans cet article « Accélération de la baisse des prix de l’immobilier à Paris ou Lyon en 2022 à cause de l’encadrement des loyers ? » ==> Il va devenir compliqué de demander un loyer supérieur à l’encadrement des loyers. Non seulement les propriétaires pourraient avoir des scrupules à frauder de manière visibles, mais les locataires pourront également exiger plus facilement l’application du loyer encadré. Ces mentions obligatoires s’imposeront pour les annonces relatives aux baux d’habitation soumis à la loi de 1989 : location vide et meublée à usage de résidence principale du locataire, bail meublé étudiant et bail mobilité
  • La mairie de Paris se dit « prête à directement sanctionner les abus ». « En demandant à pouvoir sanctionner elle-même les bailleurs abusifs, la Ville de Paris voudrait être plus « efficace » que la préfecture de l’Île-de-France, qui possède actuellement la compétence de pouvoir et de sanction » explique cet article publié dans Capital sous le titre « Encadrement des loyers : la mairie de Paris prête à directement sanctionner les abus« . Cette reprise en main de la compétence sur l’encadrement des loyers est une conséquence directe de la loi 3DS publiée en Février 2022.

Au final, l’encadrement des loyers est en train de devenir une réalité qui va s’imposer aux propriétaires bailleurs ! Les propriétaires bailleurs doivent intégrer ces loyers encadrés dans leur simulation d’investissement et reconsidérer leur modèle économique.

Considérant que le marché immobilier à Paris est principalement un marché de locataire avec seulement -+35% de propriétaire occupant, il ne faut pas sous-estimer l’impact de l’encadrement des loyers sur les prix de l’immobilier !

Il n’est pas raisonnable de croire qu’il est possible de construire une stratégie d’investissement de long terme en ne respectant pas la loi !

A suivre.

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