Depuis quelques jours l’information est à la une des journaux « patrimoniaux » et de certains médias spécialisés : la baisse des prix de l’immobilier est effacée et on est reparti à la hausse sur les prix de l’immobilier.
Derrière ces annonces, on peut lire, « maintenant pas de panique, Mesdames et Messieurs, vous pouvez de nouveau acheter votre bien immobilier ».
Je reste réellement dubitatif sur ces annonces et je craint qu’il ne s’agisse que de marketing pour attirer le pigeon.
En tout état de cause, si les prix sont revenus à leurs niveaux de 2007/2008, alors mon analyse du marché immobilier d’investissement est toujours le même : Le rendement intrinsèque des biens immobiliers est trop faible pour justifier un investissement patrimonial dans l’immobilier (SCELLIER, Location meublée, LMP ou LMNP).
En effet, l’investissement immobilier dans le neuf est actuellement réalisé avec un taux de rendement compris entre 4% et 5% brut (2.5% à 3.5% net une fois retiré les prélèvements sociaux, l’ impôt foncier et autres charges d’entretien et de la gérance de l’immeuble).
C’est à dire que le taux de rendement de l’investissement immobilier n’est guère supérieur aux taux de rendement des investissements financiers sans risque (Obligation d’état ou autre fonds euros d’un contrat d’assurance vie).
TEC 10 : taux de l’échéance constante à 10 ans. Il représente le taux de rendement actuariel d’une OAT fictive d’échéance exactement égale à 10 ans. Le TEC 10 est obtenu par interpolation des taux sur le marché secondaire des OAT encadrant une maturité exacte de 10 ans.
Le taux de rendement des obligations d’états française représente le taux de rendement sans risque par excellence.
En d’autre terme, un investissement qui présente un risque (fluctuation des revenus générés ou fluctuation du capital investi) devra me générer un rendement supérieur afin de rémunérer ce risque.
A ce titre, je vous conseil la lecture de l’analyse de l’évolution des taux de rendement des investissements immobilier dans le poitou charente entre 1998 et 2010
Pour en revenir à l’évolution des prix de l’immobilier, le rendement n’est donc pas suffisant par rapport au taux de rendement sans risque (TEC 10 ) car très proche.
Cette comparaison entre le taux des obligations d’états et le taux de rendement de l’immobilier est d’autant plus délicat que l’on anticipe une hausse future des taux sans risque (retour inflation et de la reprise économique ).
CONCLUSION :
Je ne connais pas la véracité des chiffres annoncés pour justifier le retour de la hausse des prix de l’immobilier mais je reste prudent sur les investissements immobilier d’investissement (Le raisonnement est un peu différente pour l’immobilier plaisir type résidence principale ou résidence secondaire).
L’investissement immobilier doit se justifier par la recherche d’un gain supérieur à un investissement financier sans risque de type obligation d’état ou fonds euros d’un contrat d’assurance vie.
Dès lors que les rendements de l’immobilier d’investissement seront aussi bas, je resterai prudent.
Le rendement c’est : Le prix d’acquisition du bien immobilier / les loyers obtenus
Ainsi, deux solutions s’offrent à nous : 1- Soit les loyers augmentent (ce n’est pas le sens de l’histoire sauf inflation forte) 2- Soit les prix de l’immobilier d’investissement baisse pour retrouver un intérêt aux yeux des investisseurs.
Guillaume FONTENEAU
Conseil en Gestion de Patrimoine Indépendant
CONTACT : LE BLOG PATRIMOINE
