Il s’agit presque d’une question philosophique : Ce qui est gratuit peut il encore avoir de la valeur ? Voilà la question qui devrait tous nous préoccuper : Oui, les taux de crédit immobilier baissent et continuent de baisser à des niveaux de nous croyions inimaginable, il y a quelques années, mais cette faiblesse excessive des taux de crédit immobilier ne cache t’elle pas au contraire une inflation monétaire inquiétante ?

Cette anomalie des taux négatifs n’est elle pas le signe que nous allons au devant d’une mutation économique et sociale de grande ampleur ? Si tel était le cas, croyez vous prudent de profiter de ces taux excessivement bas pour vous endetter de manière non raisonnable ? Êtes vous certain de pouvoir rembourser vos dettes lorsque la conjoncture sera moins favorable ? Car, si la faiblesse du taux des crédits immobilier (cf »barème des meilleurs taux de crédit immobilier actuellement« ) réduit le montant des intérêts à rembourser, il faudra toujours rembourser le capital emprunté.

Si les conditions semblent actuellement idylliques pour l’investisseur immobilier, il semble prudent d’envisager cette situation avec une retenue nécessaire. Les anomalies ne sont pas faites pour être éternelles. Ce n’est qu’une question de temps avant le retour à la normale de long terme.

 

« Investir dans l’immobilier » Découvrez la nouvelle version enrichie de notre bestseller ! Investir dans l’immobilier, LE livre qu’il faut avoir lu avant d’investir dans l’immobilier !
 
375 pages de conseils, de stratégies, d’analyses juridiques, économiques et fiscales pour vous aider à investir de manière rentable dans l’immobilier !
 

Découvrir le livre et les avis des lecteurs

Il faut toujours se méfier de ses certitudes. Les conditions actuelles semblent idylliques pour investir dans l’immobilier mais seul l’avenir nous le confirmera.

D’un côté, il y a ceux qui croient que cette situation idyllique va durer : Taux de crédit immobilier au plus bas, inflation faible, croissance faible mais positive, endettement des états illimités grâce au taux bas, hausse des salaires…. Si vous croyez que cette situation sous contrôle des banques centrales peut durer, vous devez chercher à vous endetter massivement pour profiter des taux excessivement bas avant que les prix de l’immobilier n’augmentent (cf « Les taux d’intérêt négatifs à l’origine d’une forte hausse des prix de l’immobilier et des marchés actions ?« ).

Ce scénario est magique pour l’emprunteur qui se fait rembourser son crédit par l’inflation, la hausse des salaires et globalement la croissance de l’économie et qui profite d’une hausse prévisible des prix de l’immobilier. Malheureusement, le scénario n’est il trop beau pour être déroulé aussi facilement. La perspective n’est elle pas trop consensuelle pour être réaliste. 

D’expérience, il faut toujours se méfier de ses certitudes. 

D’un autre côté, il y a ceux qui croient que cette situation idyllique n’est pas normale et ne peut donc se prolonger éternellement : Les taux d’intérêt excessivement faibles et l’inflation monétaire qui en découle détruisent la valeur de la monnaie relativement aux autres monnaies ; La guerre des changes qui se profile n’augure rien de bon pour nos économies dépendantes du commerce mondial (cas notamment de l’Allemagne qui semble entrer en récession dans un contexte de remise en cause de la mondialisation et en présence d’un marché intérieur faible – Cf cette analyse passionnante de Patrick ARTUS sous le titre « La régionalisation des chaînes de valeur est une évolution très importante« ), et qui ont pleinement tiré profit de la désinflation importée depuis 20 ans grâce à la sous-traitance dans les pays émergents. (cf »[Réflexion] Et si TRUMP avait raison ? Le protectionnisme est il une solution ? »).

C’est le désir d’un développement économique durable, respectueux de l’environnement qui devrait permettre de justifier le recul de la mondialisation, notamment des chaines d’approvisionnement ou de production mondiales. (cf »La révolution du développement durable est inflationniste et pourrait inverser le sens des valeurs. »). La semaine dernière, la nouvelle présidente de la commission Européenne a confirmé l’idée d’une taxe carbone aux frontières « pour s’assurer que les entreprises puissent se faire concurrence à armes égales sans qu’elles aient à déménager dans d’autres pays européens pour échapper aux prix du carbone ; L’idée derrière une telle taxe est de lier la protection du climat aux intérêts économiques et de maintenir la compétitivité de l’économie nationale face à des normes environnementales toujours plus élevées. (source : « Von der Leyen se range à la vision française sur la taxe carbone aux frontières« )

 

Le scénario idyllique du moment (taux très faible, inflation modérée, croissance économique relativement forte, hausse des salaires) pourrait n’être alors que temporaire. L’inflation des biens et services, sans inflation des salaires et de la rémunération est souhaitée par la majorité de nos gouvernants libéraux (la réforme du chômage, de la retraite par répartition, réforme du droit du travail, de la fonction publique en France, illustre parfaitement cette idée de la recherche d’une baisse de la rémunération des actifs).

C’est alors qu’une dynamique moins favorable pourrait se mettre en place pour l’investisseur immobilier qui a excessivement profité des taux bas pour s’endetter et investir dans l’immobilier. Le retour de l’inflation des prix des biens et services sans augmentation des salaires pourrait contraindre le pouvoir d’achat immobilier de nos concitoyens et ainsi réduire leur capacité à accepter des hausses de loyers ou à payer les mensualités de leur crédit immobilier, souscrit pour plus de 40% d’entre eux sur 25 ans et plus – Crédit immobilier : Est il raisonnable d’emprunter sur 25 ans ou plus ? – ).

 



Au final, si les conditions actuelles semblent idylliques pour investir dans l’immobilier, et notamment l’immobilier locatif, il ne faut pas oublier les fondamentaux et ne pas céder à l’euphorie qui peut vous faire prendre des risques non raisonnables ! Seul l’avenir nous le confirmera.

A suivre.

Barème des meilleurs taux de crédit immobilier

Consultez notre barème des meilleurs taux actuellement proposés par les banques via notre comparateur de crédit immobilier.
 

Comparer les taux immobiliers entre 100 banques



Posez vos questions et obtenez nos réponses

78 Comments

  1. Bonjour Guillaume,
    L’idée sous jacente de votre article est une tendance à l’appauvrissement de nos sociétés dans l’avenir pas seulement un problème immobilier.
    Dans ce contexte quel type de patrimoine garantira un certain revenu correcte dans cet avenir?

    • Deux idées importantes :

      – Oui, les conditions semblent excellentes en les analysant avec notre regard actuel et passé… mais dans un monde qui change, il faut s’attendre à ce que ce regard change également.

      – Cette mutation va probablement vers plus de protectionnisme écologique et pourrait être source d’inflation après des années de déflation importée par la mondialisation. Il faut peut être s’attendre à réduire son train de vie car le monde reste libéral et la concurrence mondiale interdit une hausse des salaires ou de la protection sociale (et c’est même l’inverse qui se dessine)

  2. Complètement d’accord avec vous Guillaume.
    Je n’ai aucune compétence particulière en économie, mais voir un certain engouement contemporain pour l’immobilier locatif se développer me laisse plus perplexe qu’autre chose (le canon et le clairon…), surtout lorsqu’il s’accompagne de la certitude d’embrasser à brève échéance une vie de rentier (sans vraiment savoir ce que ça implique en termes de gestion quotidienne, arbitrages à réaliser et contraintes juridiques et financières).
    Les taux excessivement bas (qu’ils soient d’emprunt ou de rémunération de l’épargne « sécurisée ») ont exacerbé ce mouvement et l’ont porté à un niveau déraisonnable. Tout le monde veut faire du meublé (qu’il soit d’habitation principale ou touristique) sans vraiment chercher à savoir s’il y a vraiment un marché pérenne en face ; mais que voulez-vous, avec le LMNP on se dégage un cashflow de rappeur US sans impôts. Jusqu’au jour où, avec 3, 4 ou 5 investissements en cours, ils décident d’arrêter leur activité professionnelle actuelle, et là bim, ils se retrouvent LMP sans même le savoir (parce que généralement ils ont aussi la bonne idée de ne pas prendre un comptable et de se déclarer en micro) et leur découvriront à leur dépens soit lors d’une première revente, soit lorsque les organismes sociaux leur enverront un premier courrier.
    Entre temps ils se seront endettés plus que de raison et n’auront donc que très peu de marge de manoeuvre. Donc, effectivement, si en plus on connaît un mouvement d’inflation, ça risque de devenir très compliqué pour eux.
    J’ai quand même tendance à croire que lorsque tout le monde commence à être d’accord pour partir dans une direction, c’est qu’il est déjà trop tard pour l’emprunter, surtout lorsqu’on ne parle pas de classe d’actif en soi mais de stratégie d’investissement (comme le veut l’AMF : les performances passées ne préjugent pas des performances futures !).

    • « Mais que voulez-vous, avec le LMNP on se dégage un cashflow de rappeur US sans impôts »

      Parfait ! Rien à redire. 😉

      J’ai cette même crainte. Je l’impression de revivre cette euphorie du début des années 2000 avec les boursicoteurs qui croyaient pouvoir faire fortune derrière leur écran en spéculant sur France télécom, Alcaltel ou encore vivendi.

  3. Patrick D says:

    L’idée est intéressante. Du coup j’attends de voir les commentaires.
    Pour ma part, j’insiste toujours sur les problèmes actuels des bailleurs qui en poussent beaucoup à revendre ou à laisser les logements vacants.

  4. « La Poste a annoncé une augmentation de 10% des tarifs du courrier à partir de janvier 2020 »

    10% Pas mal pour un service public alors que l’inflation officielle est à 1%

    • La poste rattrape par les tarifs ce qu’elle perd dans les volumes de courrier traités. Du coup le chiffre d’affaires est stable et tout le monde il est content…
      Tous les ans, ils nous refont le coup.
      Mais on s’éloigne du sujet…

      • Ça me fait penser au restaurant qui voyant son chiffre d’affaire baisser, augmente les tarifs de ses menus et forcément puisque ce n’était pas très bon (l’origine du pb) et plus cher, encore moins de clients viennent et le restaurateur augmente à nouveau ses prix et ….. qu’arriva t-il quelques mois plus tard? – commençant par « fall » et finissant par « ite »

        • Bizarre ! Sur RTL, ce matin, exactement le même raisonnement démontré ce matin. Le journaliste a cependant rajouté : concernant le simple courrier, la Poste a le monopole et peut en gros faire ce qu’elle veut. En revanche sur les colis où s’est installé une forte concurrence, elle n’a pas ou très peu (= inflation) augmenté ses tarifs.
          Opportunistes, ces postiers !

  5. Vous dites :
    « …, croissance économique relativement forte, hausse des salaires) pourrait n’être alors que temporaire.

    Mais où voyez vous cela ?
    Personnellement et pour lire beaucoup sur le sujet, je vois une croissance anémique en France avec moins de 1,3% et probablement plus proche des 1%
    https://www.capital.fr/entreprises-marches/la-banque-de-france-abaisse-sa-prevision-de-croissance-pour-2019-1341667

    Quant à la hausse des salaires, à part quelques privilégiés et le coup de pousse post gilets jaunes, je vois une France qui se paupérise un peu plus chaque année, confirmée par la baisse sensible du tourisme dans ma région et de mon CA (- 40 à 50% à ce jour!)

    • Baisse du tourisme … ou augmentation de l’offre qui réduit donc votre part de marché ?

      • En tout cas, clairement pas de hausse des salaires, hormis les évolutions indiciaires, chez les fonks. Et donc une relative paupérisation sur le long terme. L’état cherche à réduire sa masse salariale.

      • J’ai consulté Booking.com qui m’assure(ait) 70% environ de mon CA, et mon cas n’est pas isolé. Eux-même qui sont les premiers sur ce marché constatent une baisse importante des réservations sans avoir d’explications autres que celles des gilets jaunes (vu de l’étranger), la canicule, et probable, la baisse du niveau de vie des Français.

        • Les touristes, ça suit les modes, également. Les studios à la neige n’ont plus la côte non plus.

          • Certes mais une mode ça ne baisse pas de 30 à 50% d’une année sur l’autre. Il y a d’autres causes, c’est une évidence ! – dont pour partie celles énumérées ci-dessus –

  6. 3 critères a respecter….. L emplacement l emplacement et l emplacement……..

  7. Et quand on doit injecter 4€ avec la planche à billets pour avoir 1€ de croissance peut on encore appeler ça de la croissance????

    • On peut vous rétorquer que 1/4 = 25% et que le taux d’intérêt d’emprunt est de 0%.
      Sauf que du coup on ne fait plus attention à la taille de la dette.

  8. papigilles says:

    Une seule certitude. Le bien immobilier investi sera là et vaudra toujours quelque chose. Alors que tout autre investissement est de rendement improbable.

    • Oui, vous avez raison. Mon sujet n’est pas tant de remettre en cause l’investissement immobilier et ses qualités mais l’excès dont font preuve un grand nombre d’investisseur locatif actuellement.

      L’excès, c’est parfois prendre un risque excessif et perdre ses marges de manoeuvre si les choses ne se déroulent pas comme en théorie elles devraient se passer. Et dans la vraie vie, rien ne se passe comme sur un tableau excel

      L’immobilier locatif représente 30% des investissements immobiliers. Cela me semble très important.

      • « L’immobilier locatif représente 30% des investissements immobiliers. Cela me semble très important. »
        Oui et vue le nombre de transactions dans l’ancien qui va probablement atteindre le million en 2019 sans parler du Pinel dans le neuf j’aimerais bien avoir en face le pourcentage de locataires potentiels pour tous ces nouveaux biens qui vont être mis en location. Les courbes vont vite se croiser et les désillusions vites arrivées.

      • Il faut surtout investir au bon endroit, comme dit Bernard  « l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement » et éviter les zones ou quartier complet en transformation ou reconstruction avec 4000 logements qui sortent de terre. Dans l’immédiat, beaucoup de logement a louer en même temps au même endroit donc vacance locative à s’attendre et dans 9 ans, tout le monde va vendre en même temps et en plus de la conjoncture du moment cela peut devenir compliqué.

    • Une ruine vaut ce que vaut une ruine.
      La valeur du terrain évolue en fonction de l’emplacement et des règles nationales et locales.

    • Oui il vaudra toujours quelquechose. Mais peut-être pas pour vous.

      • Oui, il fut un temps où, lors de la succession, on gardait pour les garçons la bonne terre agricole de l’intérieur, et on laissait aux filles la mauvaise terre au bord de mer.

    • ???? j’émets d’énormes réserves sur cette affirmation !

  9. Oui, c’est un record. Mais qui investit ? Particuliers ou professionnels ? Sous quelle forme ? Et surtout, combien de logements sont retirés de la location car trop vieux, mal placés, transformés en logement principal, vendus, … Chaque année ?

    Y’a-t-il augmentation de l’offre locative ?
    De quel type ? Étudiants ? Vieux ? Grabataires ? Professionnels ? Touristes ?

    L’offre locative est-elle uniformément répartie sur le territoire ? Concentrée en quelques lieux ? Pourquoi ? Régions touristiques ? Bassins d’emploi ? Villes étudiantes ?

    Idem pour la demande locative. Augmentation ou diminution ? Où ? Quel type ? Revenus ? …

    Bref, si certains ont envie de se planter comme au temps des Pinel à Pau ou Montluçon, grand bien leur fasse…

    « Et dans la vraie vie, rien ne se passe comme sur un tableau excel » surtout sur le tableau Excel d’un promoteur immo voulant vous refourguer de la défiscalisation.

    • Pour la défiscalisation vaut mieux refaire ses propres calculs, les soi disant « gestionnaire en patrimoine » cachent plus ou moins d’informations. (Il y en a des plus ou moins bon comme tous le métier)
      Ce que je préfère ce sont les frais déductibles. Mais avant de les déduire il faut les payer…… donc si on peut éviter de les payer on améliore son rendement.

      • @Cedric,
        Le métier d’un conseiller en gestion de patrimoine n’est pas l’immobilier, mais c’est d’en vérifier les performances, et de vous conseiller sur la meilleure organisation patrimoniale par rapport à ces biens notamment en gérant le passif entre autres.
        Celui qui vous vend de l’immobilier est un agent immobilier.
        De mon point de vue, on ne peut pas être agent immobilier et CGP, c’est un contresens et un conflit d’intérêt évident.
        Bref, c’était pour vous dire que parmi tous les CGP disponibles, essayez de choisir celui qui présente le plus de garanties en termes de sérieux et de compétences et non celui qui a la plus belle montre, la plus belle cravate et le plus beau discours.

  10. julien bonnetouche says:

    C’est tout de même curieux cette tendance à voir les choses en noir !!

    L’immobilier a fait ses preuves question placement. Encore faut il naturellement ne pas acheter n’ importe où.

    Et puis pourquoi se dire que les gens achètent trop ? qu’il y a bulle !! qu’en savez vous ?

    Justement, vous n’en savez rien, parce que l’avenir, c’est bien connu ….personne ne le prévoit.

    Comme je l’ai déjà dit, , moi j’investis dans de l’immobilier parisien. et malgré tous les problèmes réglementaires, je trouve que c’est plutôt positif.

    Si bien que j’envisage à la rentrée de m’ endetter un peu avec un nouvel achat ne serais ce que pour des raisons comptables.

    Mais en plus sur quelques années, je convaincu de la plus-value.

    C’est aussi simple que cela. Je ne me pose pas de questions.

    Et je suis persuadé qu’il ne faut pas trop s’en poser dans la vie si l’on veut réussir : restons simples et allons de l’avant !!

    Pareil pour la bourse ; ça devrait monter dans les mois qui viennent. (à cause de Trump)

    Après on verra bien !!

    • Je vous suis. A une différence près : vous semblez viser la PV à la revente, je préfère tabler sur un bon rendement sans trop d’espoir de PV.

      Il n’empêche, Robien, Sellier et Pinel ont piégé pas mal de gens, et pas que des neuneus.

  11. Si dans quelques années, on a le cocktail :
    – baisse des revenus des locataires ou des acheteurs
    – hausse des taux d’intérêts
    Je crains que les plus-values à la revente escomptée ne se transforment en moins-values pour l’investisseur qui n’aura pas vendu avant le retournement du marché…

    Quant aux hausses des loyers espérées pour au moins absorber l’inflation ou les travaux, si la majorité des locataires ont leurs revenus en baisse, elles risquent de se transformer elles-aussi en baisse…

    Bref avis aux investisseurs : suivez très attentivement votre marché immobilier, lisez régulièrement les statistiques de l’INSEE sur les habitants, les revenus, les taux de vacances dans votre région…et observez bien ce qui se passe autour de vous pour détecter les signaux faibles.

  12. Un exemple : Nantes. Le site locservice (location et coloc entre particuliers) nous dit qu’en 2019, la moyenne loyer/M2 y est plus élevée que la moyenne des villes de province, que 41% des logements y sont loués meublés, surtout pour une clientèle d’étudiants (56 000 étudiants à Nantes). Nantes capte à elle seule 67% des recherches de location dans le département. Le tensiomètre nous apprend que le marché des studios/T1 est très tendu, et que les propriétaires ont beaucoup de facilités à trouver un locataire

    Autre exemple : Pau. Les loyers y sont sensiblement moins élevés qu’à Nantes. Et il est aussi plus dur d’y trouver un locataire pour un studio/T1.

    Après cette analyse à (très) grosses mailles, je dirais qu’il n’est pas farfelu de préférer investir à Nantes plutôt qu’à Pau.

    • oui, vraiment à grosses mailles…..
      Locservice n’est vraiment pas à recommander, quant aux services locatifs en tout cas.
      En réalité, devant l’avalanche de constructions neuves dans la région, ce sont certaines résidences services (étudiants) neuves mais pas placée optimalement, qui ne remplissent pas : que vont devenir les baux com’ dans 9 ans mmh ?

      La connaissance fine du territoire est un plus que l’on ne peut maîtriser à grande échelle.

      • Votre réponse confirme un point : mieux vaut investir sur un marché que l’on connaît bien. Nantes, c’est à l’opposé des sites que je connais…

        Et mieux vaut ne pas investir en résidence étudiante, de tourisme, EHPAD, pour les raisons évoquées en long et en large sur ce blog, notamment.

  13. Mais quel est le risque à s’endetter pour du locatif puisque c’est à taux fixe ?
    Si l’investisseur a bien bouclé son projet (en cashflow positif ou nul) son bilan ne changera pas dans 5 ou 10 ans : les paramètres sont toujours les mêmes entre la mensualité fixe à rembourser et le loyer en face indexés sur l’inflation (IRL..)
    En fait le risque de l’investisseur serait une chute brutale des loyers à la relocation : croyez vous vraiment à cela? il me semble qu’on ne l’a jamais vu y compris lors des grandes crises.

    • On n’a jamais vu de taux d’intérêt négatifs non plus.
      On n’avait jamais vu de CDS (credit default swap) avant Blythe Masters.
      Je suis ok pour l’investissement locatif, mais il serait vraiment malhonnête de ne pas mentionner le risque crédit bien que le taux soit fixe.
      Le risque crédit réside dans l’effet de levier.
      Tant que les loyers sont suffisants pas de problème mais en cas de faillite d’une grande banque, l’onde de choc sera d’amplitude nucléaire.
      Donc le problème n’est pas l’immobilier mais le crédit.

      • « Tant que les loyers sont suffisants pas de problème mais en cas de faillite d’une grande banque, l’onde de choc sera d’amplitude nucléaire.
        Donc le problème n’est pas l’immobilier mais le crédit. »

        Certes, mais comme le demande bousquet, quels sont les risques pour ceux qui ont DÉJÀ investi dans de relativement bonnes conditions de marché et surtout de crédit?

        • Le risque apparaît lorsque les locataires deviennent insolvables. Ce sont eux réellement qui font votre taux d’endettement et votre reste à vivre.
          Une grande banque fait faillite > d’autres banques suivent > des millions d’entreprises n’ont plus de financement car assèchement des crédits > cela génère des licenciements > pouvoir d’achat en baisse. En France, on sera protégé pendant un certain temps, le problème est que c’est la BCE qui décide de la quantité de papier à imprimer.
          Le risque crédit apparaît alors, car si le bailleur est très endetté, une baisse des loyers peut le rendre insolvable.
          Si la banque a une sûreté réelle sur vos biens, elle active ses garanties, devient propriétaire et renforce ses capitaux propres et tout reviendra à la normale. Les biens immobiliers valent toujours quelquechose mais pas pour vous.

    • Ces dernières années, j’ai vu des chutes de -20% et plus à la relocation, suite à la flambée du nombre de logements mis en location à l’échelle de la ville et de l’agglo…

      Ces baisses risquent de se poursuivre avec le projet du gouvernement de continuer à raboter les APL et les aides sociales.

      Il y a aussi des risques à la revente : si quelqu’un emprunte à 5%, à ressources égales, il peut emprunter moins…

      Je ne suis pas sûre que dans ma ville (une ville moyenne dynamique), la majorité des projets des honorables investisseurs qui ont acheté il y a 15 ans, soient encore positifs, même en intégrant la revente : les prix dans l’ancien ayant fortement baissé…(et s’ils ont acheté du neuf, c’est encore pire…)… Et je ne parle pas de ceux qui ont eu le malheur de tomber sur des locataires indélicats…

      • Je suis d’accord pour les villes moyennes, et c’est ma divergence d’appréciation avec le conseil de Guillaume d »investir sur des villes moyennes.
        Sur les métropoles je ne vois pas ce risque sur les loyers : oui les prix de revente peuvent baisser, mais pas les loyers. En tout cas pas à de 20% tellement le marché locatif est tendu.

        A la limite je crains plus le risque politique type loi 48.

        • D’un côté vous avez des risques et des rendements acceptables et de l’autre (Paris et gdes agglos), vous avez moins de risques mais pas de rendement !

    • Ce que vous devez comprendre c’est que la solvabilité de l’emprunteur dépend de la solvabilité des locataires.
      En cas de faillite de banques, certaines entreprises feront partie des dommages collatéraux, car l’économie fonctionne de manière imbriquée. Le profit des uns devient le profit des autres.

    • Je l’ai vécu : baisse conséquente de 12% du loyer à la relocation en 2012. Et 5 ans pour revenir au niveau antérieur.

  14. Julien bonnetouche says:

    Pas à Paris. Par exemple un 40m2 en 2012 quartier central je louais 1500€ et aujourd’hui le même est à 1800€ si on veut louer vite.. Bien sûr il y a de nouveau l’encadrement des loyers ( pour le moment) mais la demande des entreprises est supérieure aujourd’hui et n’est pas concernée. Pas de vacance. Je pense que je pourrais louer 2000€ en cherchant un peu.

  15. Dans mon entourage, tous ceux qui ont un peu d’argent à investir ne parlent que d’immobilier locatif, avec une forte préférence pour le Pinel (pour diminuer un impôt sur le revenu devenu aberrant) ou, pour les ‘plus avertis’, en meublé (pour éviter les impôts fonciers confiscatoires). Quand je les interroge un peu, les arguments qui reviennent en boucle sont toujours les mêmes: ‘les taux sont bas il faut en profiter’, ‘l’immobilier c’est du solide et du concret, ça ne peut pas baisser’, ‘il y a pénurie de logements’ (sachant que nous sommes dans une aire urbaine de 200 000 habitants visée par le De Normandie avec 10% de vacance locative) etc. Il y a 2 semaines, j’ai encore été contacté directement sur ma ligne pro (je ne sais pas comment ils se sont procurés mon n° direct) par un cabinet qui laissait vaguement entendre qu’ils agissaient au nom de mon employeur (un gros industriel de l’aéronautique) – ces gens ne reculent devant rien ! – et me proposaient de ‘réduire mes impôts en investissant dans l’immobilier locatif’. Bref le nombre de petits voyants d’alarme qui virent au rouge commence à ressembler à une guirlande de Noël. Un adage dit que lorsque votre boulanger commence à vous parler d’un placement à la mode, il est temps de fuir. Je pense qu’il est grand’temps de fuir la mode du locatif. Car si les paramètres purement financiers largement décortiqués avec professionnalisme dans ce blog sont plutôt encourageants (notamment en raison de la baisse des taux, qui ne cesse de créer l’extase), il y a 2 autres domaines de paramètres qui sont à mon sens trop peu approfondis:
    1) paramètres sociologiques
    Comme l’a fait remarquer l’auteur de ce blog il y a peu, la grande majorité des ménages solvables sont en cours d’accession à la propriété. A part une petite minorité de populations qui sont locataires par mode de vie (étudiants, cadres sups en mission etc), la majorité des locataires potentiels sont ceux qui ne peuvent pas accéder à la propriété: ils sont par nature financièrement fragiles. Beaucoup dépendent des APL dont on peut prédire sans gros risque de se tromper qu’ils vont baisser. Les revenus réels des classes moyennes et populaires diminuent (voir site de l’INSEE). Le taux d’effort vis-à-vis du loyer augmente. Conséquences: au niveau national, les loyers n’augmentent pas et les impayés de loyers, eux, augmentent fortement. Est-il pertinent d’investir sur un support dont les ‘clients’ sont certes nombreux, mais de plus en plus fragiles et de plus en plus désargentés ? Quel est le ‘pricing power’ de votre investissement locatif ?
    2) paramètres légaux
    Le domaine pourtant fondamental de l’explosion des contraintes et obligations légales n’est pratiquement jamais abordé, à croire que c’est tabou absolu: nombre croissant de localités qui imposent un ‘permis de louer’ et un plafonnement des loyers (certes cela ne concerne pas – encore – les villes secondaires privilégiés par l’auteur de ce blog), complexité croissante et ahurissante du formalisme exigé (rédaction du bail et des annexes obligatoires etc), obligations croissantes en matière de standards de confort (isolation, électricité etc – j’habite dans un appartement ancien refait très confortable, sûr – je suis électricien à la base – et qui consomme peu – moins de 90kWh / m² – et pourtant je ne pourrai pas le mettre en location en l’état ! -), assurance PNO, impossibilité de cumuler caution et garant, législation et tribunaux très favorables aux locataires – délais d’expulsion compris entre 1.5 et 2 ans, procédure d’expulsion très complexe et coûteuse -, locataires eux-même de plus en plus conscients de leur position dominante à tel point qu’il existe sur internet des blogs qui décrivent par le menu les stratégies légales permettant de rester dans un bien – délai de 48H pour squatter, dégradation volontaire de manière à classer le bien comme insalubre puis empêcher le propriétaire d’y accéder pour faire les travaux, partir du logement sans donner le congé etc -… En fait, je suis effaré devant le nombre de bailleurs qui n’ont pas encore pris conscience que le bien qu’ils mettent en location allait devenir le domicile privé de leurs locataires, et que le domicile étant pour ainsi dire sanctuarisé en France par la justice, ils ne seront plus réellement propriétaire de leur bien.

    Et je passe sous silence les aspects fiscaux qui sont traités avec précision et professionnalisme sur ce blog (il me semble inéluctable que la fiscalité sur les revenus fonciers augmente à l’avenir: hausse quasi inévitable de la CGS et de la TF, probable remise en cause du statut de loueur en meublé qui apparaît de plus en plus à Bercy comme exagérément avantageuse par rapport au régime d’imposition commun), le coût croissant des travaux…

    Les impétrants (je ne parle pas des ‘vieux routards de l’immo’ qui abondent sur ce blog quasi-professionnel) ont-ils bien conscience de tous ces facteurs lorsqu’ils s’engagent pour 20 ans?

    • Patrick D says:

      Idem que Damien et Michel 2 : +1
      Avec un petit bémol : la durée d’expulsion MOYENNE en France d’un locataire qui ne paye pas ses loyers est de 2 ans et 4 mois.
      Je crois que c’est la durée la plus longue sur terre.

      • Idem autour de moi je n’entends parler que de PINEL et ils y vont tous têtes baissées, sans réfléchir, sous l’emprise du discours des vendeurs qui est très bien rôdé, je dois l’admettre. Ces acquéreurs ne retiennent que le bon côté des choses, moins d’impôts, rien à faire, et plus qu’à encaisser !!!
        On en reparlera dans 10 ans, mais je sais déjà qu’ils partent perdant
        Pour ma part, la seule chose qui m’intéresse c’est de vendre rapidement et sans clause suspensive aux promoteurs. C’est là que le bas blesse, rare sont ceux qui ont des liquidités : ça en veut dire long sur la fragilité de leur montage financier !!!
        A Rennes, ça fait longtemps que la volonté municipale est d’accepter beaucoup de construction d’immeubles pour faire baisser le prix des loyers. On y arrive doucement mais surement.

        Donc actuellement les conditions sont idéales pour vendre, mais pas pour acheter en copropriété : trop de contraintes, impossible de maitriser un budget. Entre les travaux d’isolation dans l’ancien, les bailleurs sociaux dans le neuf, la baisse générale des revenus, sans compter l’arrogance de la majorité des jeunes.

        Un pays qui part à volo et qui n’est pas prêt de s’en remettre

        Si vous voulez acheter à tout prix, il faut miser sur les prix bas :
        – L’acquisition d’une petite maison, sans prétention, avec beaucoup de travaux
        – L’acquisition d’un commerce, que vous transformerez en plusieurs logements, dans un quartier qui n’est plus commerçant

        • Je confirme: les travaux dans une copropriété, même avec un syndic de bonne volonté et compétent (rare), cela devient totalement ingérable. A vous dégoûter des logements collectifs. Vraiment.

    • Idem, sauf pour diversifier, trouver des studios ou coloc pour étudiants me garantissant 7ou 8% de rendement.

  16. Du coup immobilier locatif pas top…….. actions trop chères……….. Obligations gare au retour de manivelle……… Si je veux un rendement supérieur à l inflation que reste il????

    • Les SCPI mon cher Watson !!!

      • Quitte à investir dans l’immo, les SCPI ont en effet pas mal d’avantages (attention, l’auteur de ce blog va gentiment nous rappeler à l’ordre 🙂 !), mais elles sont loin d’être sans risque: c’est de l’immo, donc si l’immo plonge, d’une manière ou d’une autre les SCPI plongeront aussi… Mais surtout, la qualité des SCPI et de leurs sociétés de gestion est réellement extrêmement variable: ça va de l’excellent à l’attrape-nigaud absolu, avec une majorité de médiocre entre ces deux extrêmes. Il faut réellement beaucoup « travailler » avant d’investir en SCPI pour sélectionner les bonnes, c’est au moins aussi complexe que d’investir dans un bien immo physique… et je ne suis pas certain que beaucoup d’investisseurs, attirés par l’abord (faussement) simple et accessible de ce support, en soient conscients

        • C’est un peu plus complexe. Mais l’idée est là.
          Se renseigner sur les gestionnaires. Faire l’historique sur 10 ans, se renseigner auprès de pros eux-mêmes bien informés et formés.
          Petite astuce : les meilleurs rendements ne font pas les meilleures SCPI même si le rendement reste un critère important de sélection.

          • En effet, le rendement n’est pas le 1ier critère; ou plutôt, il faut attentivement analyser d’un point de vue comptable la manière dont ce rendement est obtenu, tant il existe de manières de le ‘construire’ de manière plus ou moins pérenne (en jouant sur les frais, le RAN, l’endettement, les provisions, les plus-values…). On a parfois de belles surprises.
            Autre astuce souvent éclairante: contacter le président du CS (généralement la SG accepte de lui transmettre un message). La qualité du CS est déterminante dans le choix d’une SCPI; c’est un peu le pendant du syndic dans une copropriété.

    • Toutes les actions ne sont pas trop chères.

      Et en cas de krach, si tout baissera, certaines reprendront rapidement du poil de la bête.

  17. Bernard

    Il reste:
    – Actions, il y a encore des PER faible avec visibilité sur le CA pour investir a long terme (stock picking)
    – Des produits structurés action avec protection partielle ou totale du K
    – euros croissance?
    – Locaux pro pour pas avoir le pb des particuliers
    – Des apparts en studio ou F2 sur des bons emplacents pour éviter les familles avec des enfants en cas de non paiement
    – 1% de crypto au cas ou 😉

    Après le débat est plus sur l investissement locatif avec levier du crédit…
    Pour avoir une protection en cas érosion des loyers il faudrait un bon emplacement avec une belle renta (7%-8%) avant impôt pas facile a trouvé… Ou sinon grosse négo car travaux, et defit foncier grâce aux travaux. D’ou l idée des investissements sur du pro (hangar, cabinet médical etc…) Les rentas sont plus importantes que sur le part et sans la protection du part.
    Et pour rappel comme tout investissement pas de renta sans risque… Sinon bas de leine de mémé.

    Je voudrais revenir aux risques bancaires je rappelle quand même qu’il Bâle 3 Bâle 4 le MSU avec le MRU, ACPR, la BCE les streestest, les cousins contracycliques, la possibilité de liquider des actifs, les detenteurs oblig, actions et parts sociales, l état qui peut intervenir entre temps (même si c’est pas dans l air du temps)…

  18. comme ceux qui prédisent un krach boursier depuis 6/7 ans, bien sûr 1 jour ils auront raison…

    pour l’immobilier cela est, et restera une valeur refuge à LT (20 ans), d’autant plus vrai si vous abordez le risque faillite bancaire !!

    je rejoins le commentaire plus haut : l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement !

    il y a aura toujours des locataires, le logement en France restera toujours le 1er poste de dépense

    pour ma part j’entrevois plutôt un matraquage fiscal des propriétaires : explosion de la taxe foncière, malus écologique (oui oui comme pour les voitures), suppression du statut LMNP, du Pinel….

    • Immobilier certes mais avec endettement aussi bas que possible si vous faites de l’investissement locatif.
      Préférez les SCPI en cash ou empruntez sur la durée du démembrement si vous achetez la nue-propriété.
      Bien sûr les résidences principales et secondaires pas de souci.

    • Pas de souci si vous êtes sûr de conserver le même niveau de revenu en cas de tempête.

      • QUI peut prétendre pouvoir garder le même niveau de revenus en cas de tempête??????
        C’est à l’image du vigneron qui pourrait être sûr de ne pas subir la grêle sur son vignoble !

        • Il faut surtout investir au bon endroit, comme dit Bernard « l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement » et éviter les zones ou quartier complet en transformation ou reconstruction . Rotshield le meilleur financier au monde a déclaré « lorsque vous voyez du sang dans la rue , investissez dans l’immobilier  » c’est une règle d’or dans la finance et l’économie.

  19. Il faut surtout investir au bon endroit, comme dit Bernard « l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement » et éviter les zones ou quartier complet en transformation ou reconstruction . Rotshield le meilleur financier au monde a déclaré « lorsque vous voyez du sang dans la rue , investissez dans l’immobilier  » c’est une règle d’or dans la finance et l’économie.

Laissez un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

*

 

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.