Les prix de l’immobilier continuent leur inexorable hausse en 2018 … et comme nous vous l’expliquons depuis 3 ans maintenant, cette hausse devrait se poursuivre tant que les taux de crédit immobilier resteront faibles (Cf « barème des meilleurs taux de crédit pour décembre 2018« ), et notamment inférieur à leur niveau normal de long terme qu’est à minima le taux de croissance réel de l’économie et donc de l’inflation. (cf »Une prochaine forte hausse des prix de l’immobilier grâce aux taux de crédit immobilier inférieurs à l’inflation ? »).

En effet, le raisonnement est finalement très simple : Les prix de l’immobilier sont le fruit de la confrontation de l’offre et de la demande :

  • L’offre : C’est la quantité (nombre de bien immobilier à vendre) et la qualité (Attention, à l’obsolescence immobilière et les nouvelles exigences des habitants) des biens immobiliers mis en vente.

 

  • La demande : C’est le nombre de candidats à l’investissement immobilier mais aussi la qualité de la demande, c’est à dire leur capacité financière majoritairement fonction de leur capacité d’emprunt. Avec des taux d’intérêt inférieurs à l’inflation, la capacité financière de la demande est importante et surtout en hausse permanente. Cette hausse perpétuelle de la capacité financière des candidats à l’investissement autorise une hausse, presque sans limite, des prix de l’immobilier (cf »Les conséquences de la hausse des taux de crédit immobilier sur les prix de l’immobilier ? Et l’inflation ? »).

 

Les derniers chiffres de l’indice INSEE-Notaires des prix de l’immobilier confirme cette tendance à la hausse des prix de l’immobilier. Au niveau global, les prix de l’immobilier augmentent de 2.58% au cours des seuls 9 premiers mois de l’année 2018 (entre Janvier et Septembre 2018, les prix ont augmentés de 2.58% par rapport à leur niveau à fin 2017).

Dans le détail, les prix de l’immobilier augmentent, entre Janvier 2018 et Septembre 2018, de :

  • +3.49% pour les appartements en Île de France ;
  • +1.63% pour les maisons en Île de France ;
  • +3.94% pour les appartements à Paris ;
  • +2.50% pour l’ensemble (maison et appartement) pour la province.

 

Évolution des prix de l’immobilier en France depuis 2015

 




50 Comments

  1. Benoît du Tertre says:

    La baisse des prix dans l’immobilier ancien est amorcée (27/11/18)
    Selon le baromètre des prix LPI Seloger, la baisse des prix est amorcée sur le marché de l’immobilier ancien. A fin octobre, les prix constatés ont reculé de 0,6 % au cours des trois derniers mois, un rythme trois fois plus rapide qu’il y a un an (- 1,7 % pour les maisons, + 0,1 % pour les appartements). Sur un an, le rythme d’augmentation des prix signés est désormais de + 3,9 %, contre + 4,5 % l’année dernière à la même époque. Les prix signés sont en repli dans plus de la moitié des grandes villes, comme Amiens, Brest, Mulhouse ou Tours. La hausse des prix ralentit à Lyon, Lille ou à Paris où le coup de frein est sensible depuis le début de l’été.

    • Bonjour,

      Oui, j’ai vu ce chiffre et cette information… Mais face à cette multiplication d’indice, je crois qu’il est important de faire confiance à UN indice, et je crois qu’il ne peut y avoir plus fiable que l’indice INSEE – Notaire.

      Ensuite, essayons de comprendre pourquoi les prix pourraient baisser :

      – Les taux sont très bas, exceptionnellement bas et surtout inférieur à l’inflation, et au % d’augmentation des salaires ;
      – Le volume des transactions est toujours très importants ;
      – Les prix sont en hausse, mais après 10 ans d’assainissement de nombre de région. Paris n’est pas la France. J’ai l’impression d’un marché sain sauf Paris, Bordeaux ou Lyon ou on ne doit pas hésiter à parler de bulle ;
      – Une hausse des taux d’intérêt pourraient réduire la capacité financière des candidats investisseurs. Mais nous n’y sommes pas encore…
      – La croissance est toujours élevée… et le chômage se réduit progressivement… alimentant la qualité des candidats investisseurs.

      … Bref, je ne trouve pas d’arguments pouvant expliquer cette baisse annoncée par LPI Seloger.

  2. julien bonnetouche says:

    Mais oui, les maisons des gilets jaunes vont continuer à baisser.
    Dans Paris, c’est le contraire.
    Mais bon, je ne vais pas recommencer, après certains vont encore m’accuser de raconter toujours la même chose……

  3. Benoît du Tertre says:

    Une autre raison de la baisse durable à venir des prix pourrait (?) être causée par le bien malheureux et regrettable vieillissement de la population Française, avec des têtes grises 🙂 inévitablement en bien plus grand nombre, et dont les logements ne seront plus adaptés, ainsi que par les départs « ad patrés » et des successions bien plus nombreuses…
    A moins qu’un jour un de nos futurs dirigeants choisis par son bon peuple et aimant vraiment son pays et ses habitants propose aux français une vrai politique nataliste qui résoudrait objectivement tellement de soucis de développements, de retraites à financer, de soit disant besoins migratoires, de crise morales…On aura beau tourner toutes les matrices (sans jeux de mots…) dans tous les sens: La famille est la première et la plus belle entreprise humaine à la base de tout…

    • Non, les dernières études semblent au contraire faire état d’un manque d’offre !

      Tension du marché, pénurie de biens, allongement du temps de recherche… la 26ème vague de l’Observatoire du Moral Immobilier met en lumière l’enthousiasme certain des 3,5 millions de futurs acquéreurs attirés par l’attractivité des taux mais mis à l’épreuve par les difficultés croissantes à trouver le bon bien.
      L’étude Logic-Immo démontre que la demande demeure très dynamique sur le marché immobilier en cette fin d’année. Interrogés par le portail en collaboration avec Kantar TNS quelques 3,5 millions de Français disent avoir un projet d’achat immobilier sur un an alors que les vendeurs ne sont, quant à eux, que 2 millions. (cf. Graphique )

      Read more at https://newsroom.logic-immo.com/actualites/observatoire-du-moral-immobilier-26eme-vague-334a-16584.html#TWvBZ7FxJBSz63v7.99

      • Le manque d’offre résulte aussi de l’instabilité fiscale, les promoteurs se mettent en pause de manière cyclique : à peu près tous les 18 mois. Du coup, l’offre reste toujours inférieure à la demande et les prix restent hauts, en tous cas, pour ce qui concerne le neuf.

  4. Bonjour,
    Personnellement, je pense que la hausse des taux aura un impact significatif sur le budget des ménages, et donc une incidence à la baisse sur l’immobilier (sauf peut être Paris qui se trouve être un marché à part, avec notamment un effet Brexit qui peut soutenir le marché).

    Pour autant, je me pose la question suivante : quel pourrait être l’impact à court et moyen terme, du nombre transaction élevées de ces dernières années. En effet, pensez vous que l’offre peut être amené à baisser fortement dans les années à venir (et donc soutenir les prix à la hausse ou au moins à l’équilibre)? Je pense notamment à toutes les personnes qui, comprenant que les taux sont historiquement bas, on investit massivement dans l’immobilier, et ne seront pas amenés à céder leurs biens fraîchement acquis dans les années à venir (à voir peut être la durée de détention moyenne d’un bien immobilier).

    Il s’agit d’une vraie interrogation pour moi

  5. julien bonnetouche says:

    Romain,

    Je peux vous répondre sur le nombre de transactions, car c’est statistique, voire mathématique.

    Il y a un rapport entre les volumes et les prix, c’est valable quasiment pour tout.

    Une hausse des volumes précède une hausse des prix de 12 à 18 mois.

    De même si vous voulez anticiper une baisse des prix, il faut d’abord qu’il y ait une baisse des volumes pendant une durée équivalente.

    En ce qui concerne les marchés immobiliers, il est dont essentiel de regarder les volumes marché par marché.( qui sont parfois des micro-marchés.)

    Par exemple, en région parisienne, les prix continueront à monter parce que les volumes sont pour le moment environ 20% supérieurs à la moyenne sur longue période.

    Autre exemple, en régions, les différentes mesures prises par le gouvernement récemment vont diminuer la demande et donc la construction de maison neuves, et aussi le nombre de transactions.
    Et cela se répercutera sur l’ancien pas aux normes, ça finira par peser sur les prix dans les 18 mois.

    • Merci Julien,

      Justement, la tendance est à penser que les prix vont baisser si les taux augmentent (demande moins forte), ce paramètre me semble fortement plausible.

      Mais si dans le même temps, l’offre diminue aussi étant donné que tout le monde a acheté au même moment, et que ces acheteurs souhaitent garder un peu leur bien (ne serait-ce que pour amortir les frais d’acquisition), je me posais la question si cela n’allait pas permettre de compenser la baisse de la demande.

      Finalement on aurait moins de transaction (et je comprends que l’on a un volume de transaction exceptionnellement important), mais le ratio offre sur demande (qui forme le prix) resterait le même. De ce fait une baisse du volume n’aurait pas un impact à la baisse sur les prix

    • Benoît du Tertre says:

      (Bonjour à tous…)

      Analyse intéressante, merci. Il n’y a effectivement pas un marché mais des marchés de l’immobilier.
      J’étais en réunion hier avec un très gros acteurs de SCPI de commerces, et de bureaux…
      « Sur le marché des commerces, ceux de périphérie des villes commencent  » doucement et gentiment à baisser en terme de prix ».
      « Dans certaines villes, comme Bordeaux, les acheteurs reprennent la main à l’achat sur les boutiques, par une hausse des taux de rendement liée à une meilleure négo…frémissement d’une baisse ? »

      « En revanche, les taux d’occupations et rendements du marché des bureaux avec les trois EEE dans les grandes métropoles sont bien orientés ». Cette SCPI va ainsi augmenter sereinement son dividende

      Le marché habitation Prime Parisien restera le marché Prime…, en restant décoté par rapport aux grandes capitales mondiales.

  6. Je ne crois pas aux messages sur la hausse des prix de l’immobilier qui en réalité ne concerne que les grandes villes car elles pésent beaucoup dans les statistiques. En grande banlieue et en province les prix baissent car il n’y a pratiquement plus de demande solvable dans l’ancien ou de volonté d’investir dans l’immobilier. Le marché de l’immobilier ne peut plus être analysé globalement, maintenant c’est un ensemble de micros marchés qui vivent des situations très différentes.

  7. julien bonnetouche says:

    Guillaume,

    Je ne sais pas si on peut continuer à parler de la crise des gilets jaunes dans c’est article, mais vous y faites allusion en parlant de hausse des salaires.

    Effectivement, on ne voit pas comment le gouvernement pourra sortir de cette révolte (qui risque de devenir une révolution si il tergiverse encore longtemps), par autre chose qu’une augmentation de salaires.

    le seul levier à sa disposition serait alors une augmentation du SMIC.

    Mais cette augmentation devra être vraiment substantielle (pas 1% mais plutôt 5 à 10%)
    Et ce chiffre augmente chaque jour où Macron temporise en cherchant une autre porte de sortie.

    Et compte tenu des contraintes budgétaires et européennes, vous imaginez très bien en face de quoi on se trouve !!

    Alors oui on aura de l’inflation entre autres problèmes.

    Mais c’est peut être ça la solution.

    • Malheureusement Julien, une hausse substantiel du SMIC découlerait automatiquement sur une augmentation des dépenses de l’etat (Charges déductibles sur le smic prisent en charge par l’etat) et en contre choc a une augmentation du chômage(surtout personnes non qualifiées). Je ne pense pas que cela fasse repartir la bonne inflation.
      Quant aux prix de l’immobilier c’est encore et toujours une question d’offre et demande combinée avec des taux d’intérêt qui donne le pouvoir d’achat ou non aux futurs acquéreurs.
      En ce moment apparemment le nombre de ventes dans le neuf est en baisse: qu’est ce que ça veut dire?

  8. Si c’était si simple, pourquoi n’y avoir pas pensé avant ? cette simple question devrait inciter à réfléchir avant de proposer les yaka faucon…qui fleurissent tout azimut. Et pourquoi augmenter de 5% puisque un gain de pouvoir d’achat entraine croissance et réduction du chômage….allons y 100% et on explosera tous les compteurs. Juste quelques indices: l’euro ne dépend pas de la France seule, la France accuse un déficit commercial chronique, la dette est à 100% du PIB…

  9. papigilles says:

    Il y a 100 ans (et sans doute avant) le bon investissement c’était la pierre. C’est toujours vrai et ça sera toujours vrai. Peu importe les méthodes de financement ça marche à tous les coups (et coûts) Aujourd’hui encore mieux. Le calcul est simple ,vous empruntez à 1.5% , l’inflation est à 2.5%,vous gagnez 1% sur un capital qui ne vous appartient pas. Après ,vous gérez votre immobilier à 5% de rendement et vous êtes riches en 20 ans.Vous voyez je n’ai pas besoin de 5 pages pour expliquer cela. Pourtant Macron voulait que les capitaux aillent ailleurs et bien non le solide c’est le béton.

  10. Oui quand on est économe. On rembourse des prets toute sa vie et à la retraite on se retrouve à l ifi avec un barème qui ne progresse jamais.En France on a en horreur des riches mais sans les riches tout le monde s appauvrit.On voit le résultat en ce moment.

    • Taper sur les riches provoque un effet Robin des bois au niveau électoral. C’est simple et donc les gens n’ont qu’à écouter leurs émotions. Très confortable.
      Ce levier est très utilisé.
      Puis une fois que les gens n’ont plus d’emploi on leur dit que c’est à cause des méchants riches partis à l’étranger « pour pas payer d’impôts ».

    • Entièrement d’accord avec vous. Le seul point positif de l’immobili est que la Banque vous prête pour acheter, chose qu’elle ne fait pas pour des actions ou autres produits financiers. Pour répondre à Papigilles il y a une étude sortie ces temps ci sur le Revenu donnant les actifs gagnants sur les 50 dernières années et si je ne m’abuse ce sont les actions qui arrivent gagnantes. D’ailleurs faites confiance aux très riches, plus vous êtes riches plus votre fortune est financière, c’est qu’il doit bien y avoir un avantage!

      • papigilles says:

        Bien sûr les plus riches ne passent pas par l’immobilier,mais combien sont-ils à réussir ? Je me suis amusé à faire des investissements fictifs en bourse sur 4 ans.J’ai beaucoup gagné ,mais pour de faut. Je n’ai pas osé investir pour de vrai. Pour l’adrénaline je préfère le calme de l’immobilier. Si vous possédez un pacemaker c’est beaucoup pus calme.Et puis comme vous le dites les banques prêtent pour l’immo,c’est quelles sont certaines de l’investissement et vous pouvez commencer petitement……

        • Non elles ne sont pas certaines de l’investissement mais elles sont sûres d’avoir une garantie.
          Si je fais une réduction de capital sur ma société je réduis aussi la garantie de ma banque.

        • Le jour où votre locataire ne vous paie plus et reste dans l’appartement vous aurez une bonne montée d’adrénaline pour quelques années !!!

  11. papigilles says:

    Je ne me souviens pas du proverbe chinois qui disait après peu cela.Supprimer les riches et vous n’aurez que des pauvres.

  12. Sur 50 ans les actions gagnent » dixit le Revenu

    Oui mais quel âge avez vous sur cette ligne des 50 ans? c’est cela qui compte… lol
    Un nouveau né qui investit via papy se réveille riche à 50 ans s’il a conservé….
    Mais il y eut des creux et des bosses, quand est on rentré ?
    Timing forever, et l’on n’EST pas le temps.

    Au demeurant, juste derrière les actions on a….. l’immobilier parisien, alors…. (c’est Juju qui va jujubiler…)

    • Oui l’immobilier parisien. La seule ville de France, donc pas très concluant comme comparaison.

    • Normalement avec les valeurs mobilières, en 50 ans vous faites des arbitrages.
      Mais sinon en ayant investi en 2009, donc 9 ans en arrière, normalement vous devriez avoir doublé voire triplé votre mise. Ne me dites pas que vous avez été frileux et que vous avez été sur du monétaire quand tout le monde disait que c’était la fin du système financier.

    • Il est sur qu’en 68 j’avais plutôt l’age De casser du pavé que d’investir en bourse. Mais il faut voir le résultat en relatif par rapport aux autres actifs: demandez à Julien s’il a investi à Paris en 1988/89, le crac s’est déclaré en été 90 avec l’invasion du Koweït et il a fallu attendre au moins 10 ans pour récupérer les prix de 88/89. C’est sur que si vous rentrez sur un marché d’actif quelqu’il soit dans les sommets et sortez dans les creux il vaudra mieux compter sur votre retraite de salarié pour manger à votre faim. Je ne pense pas que les personnes qui ont suffisamment d’épargne pour Investir manque complètement de jugement. On peut se tromper une fois ou deux mais pas systématiquement, ou alors il vaut mieux faire gérer son épargne par un tiers.

  13. Bonsoir,
    A mon avis, quel que soit le marché considéré (Paris, banlieue, province), les prix de l’immobilier finissent par s’ajuster aux conditions de crédit et aux revenus disponibles de la population, de sorte que le rendement (sous forme de loyers, éventuellement boostés par un effet AirBnb) s’établissent à un niveau proche des taux de crédit, majoré d’une prime tenant compte des risques locatifs (vacance, non versement des loyers…) de l’imposition, et du travail que constitue la mise en location pour le propriétaire. Et c’est tout.
    C’est pour cela que les rendements locatifs à Paris sont minables (faible vacance, peu de risque, coût du crédit très faible), et qu’on trouve des bonnes affaires en province, d’autant plus si on est prêt à faire des travaux.

    Cet ajustement des prix est d’autant plus facile que le marché comporte de biens destinés à la mise en location, les investisseurs pouvant investir ou retirer leur billes plus rapidement que les propriétaires occupants, qui de toute façon doivent continuer à se loger.

    Bref, à court ou moyen terme, je ne vois pas trop comment les prix pourraient continuer à augmenter, je n’imagine pas une forte hausse des salaires dans les années à venir (et la BCE y trouverait une justification pour remonter ses taux directeurs). La seule raison serait un renforcement de la valeur refuge de la pierre dans un pays politiquement stable comme la France. Un peu comme le marché immobilier de Dubai, où les habitants du moyen-orient et d’ailleurs viennent stocker leur capital sous forme d’appartements, sans en attendre nécessairement une rentabilité élevée, juste l’assurance de récupérer quelque chose de leur patrimoine en cas de trouble sérieux dans leur pays.

    • En fait, l’erreur qu’on fait régulièrement est de comparer Paris à la province. Il faut comparer ce qui est comparable. Donc Paris, Londres, New York, Singapour etc.
      Il n’y a pas un marché immobilier mais des marchés immobiliers.

      • Sylvain Cottereau says:

        Et pourquoi on ne comparerait pas avec Berlin, Rome, Madrid, Amsterdam ou Zurich?
        Comparer avec d’autres villes du monde est compliqué, vu que le PIB par habitant, les conditions d’octroi de crédit, les taux, la législation, le coût d’achat (frais de notaires et taxes), la politique fiscale pour les investisseurs étrangers, l’appétence à l’aquisition immobilière etc. sont différents selon les pays. Au pire on pourrait comparer avec d’autres pays de la zone euro.

  14. Question a chacun d’entre vous;
    Quelle rentabilité (X %) garantie faudrait-il que l’on vous propose pour que vous investissiez dans l’immobilier en centre ville ?
    Merci au plus grand nombre d’y répondre

  15. quel centre ville ?

    c’est la vraie question pour une vraie réponse qui sera nécessairement mutiforme

    • Le centre ville des villes ou le prix de l’immobilier est inférieur à la moyenne nationale en choisissant de bons emplacements comme la proximité de la gare …

  16. multiforme sorry

  17. Premiereclasse says:

    La révolution est en marche pour le pouvoir d achat global

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