La situation est complexe sur le marché immobilier. Les chiffres fournis tant sur l’évolution des prix de l’immobilier que par les acteurs du crédit immobilier sont contradictoires et laissent à penser que la situation n’est pas tenable en l’état.

En effet, les chiffres du dernier trimestre 2019 laissent à penser que les prix de l’immobilier continuent d’augmenter fortement. L’INSEE d’expliquer en synthèse qu' »au quatrième trimestre 2019, les prix des logements anciens en France (hors Mayotte) accélèrent : +1,3 % par rapport au troisième trimestre 2019 (données provisoires corrigées des variations saisonnières), après +1,0 % au troisième trimestre et +0,7 % au deuxième. Sur un an, la hausse des prix s’accentue également : +3,7 %, après +3,2 % et +3,1 %. Comme observé depuis fin 2016, la hausse est plus marquée pour les appartements (+5,2 % en un an) que pour les maisons (+2,6 %). »

Dans le détail, on observe :

  • Les prix des logements anciens en Île-de-France restent dynamiques ; Au quatrième trimestre 2019, les prix des logements anciens en Île-de-France augmentent plus rapidement qu’aux trimestres précédents : +1,5 % par rapport au troisième trimestre, après +1,0 % et +0,8 %.

    Sur un an, les prix continuent de s’accroître à un rythme soutenu : +3,9 % entre le quatrième trimestre 2018 et le quatrième trimestre 2019, après +3,6 % les deux trimestres précédents. Cette hausse reste principalement portée par les prix des appartements, qui augmentent de +5,6 % sur l’année, contre +0,4 % pour les maisons. En particulier, à Paris, les prix des appartements ont augmenté de +6,6 % sur un an au quatrième trimestre, après +6,2 % au troisième trimestre et +6,3 % au deuxième. Hors Paris, les prix des logements anciens ont augmenté de +2,6 % sur un an au quatrième trimestre 2019.

 

  • En province, la hausse des prix des logements anciens s’accentue ; Au quatrième trimestre 2019, les prix des logements anciens en province continuent d’augmenter, à un rythme de plus en plus soutenu : +1,2 %, après +1,0 % et +0,7 %.

    Sur un an, la hausse des prix s’accentue. Elle est même supérieure d’un point à celle observée en Île-de-France hors Paris : +3,6 % entre le quatrième trimestre 2018 et le quatrième trimestre 2019, après +3,0 % et +2,9 %. Comme pour l’Île-de-France, ce sont les prix des appartements qui sont les plus dynamiques (+4,9 % sur l’année), même si ceux des maisons augmentent également de façon soutenue (+3,1 %).

 

Bref, en deux mots, jusqu’à la fin de l’année 2019, les prix de l’immobilier confirmaient la hausse des prix que nous observons ensemble depuis la fin de l’année 2016.

Jusqu’à fin 2019, les prix de l’immobilier augmentent fortement et surtout la hausse accélère en 2019 après deux années de hausse plus modérée.

 

Un dynamisme du marché immobilier en 2019 qui ne doit pas être extrapolée pour 2020

Mais attention, il s’agit là des chiffres du marché immobilier pour l’année 2019 qui ne peuvent pas être extrapolés pour l’année 2020 tant la donne a changée sur le front des conditions d’obtention de crédit immobilier. Car si les taux immobilier restent toujours excessivement faibles (cf »Des taux de crédit immobilier stables en Mars 2020, mais des refus de prêt en hausse ! »), mais on réduit drastiquement leur condition d’octroi sur recommandation de la banque de France.

 

Taux de crédit immobilier observés en Février 2020 :

PS : Il s’agit des taux de crédit immobilier accordés en Février 2020 ; Pour connaître le taux personnalisé auquel vous pourriez prétendre, vous pouvez utiliser notre comparateur de crédit immobilier.

 

Dès la fin de l’année 2019 lors de la publication de ces recommandations de la banque de France nous vous alertions sur les conséquences inévitables pour le marché immobilier. Il semble que cela se confirme sur le terrain. Nombre de candidats à l’investissement immobilier, et notamment des investisseurs locatifs, se voient refuser leur crédit immobilier pour cause d’endettement excessif.

Dans le détail des chiffres, l’observatoire crédit logement note une dégradation forte de la solvabilité de la demande pour le mois de février du fait de ce durcissement des conditions de crédit immobilier.

 

Crédit logement d’expliquer :

« A partir du début de l’année 2019, l’amélioration des conditions d’octroi des prêts et des conditions de crédit exceptionnelles avaient permis au rythme d’évolution en glissement annuel de l’activité (hors rachats de créances) mesurée en niveau trimestriel glissant d’afficher des rythmes de progression particulièrement rapides.

Néanmoins, la demande de crédits s’est essoufflée dès novembre en réponse à la poursuite de la hausse des prix des logements et le rythme de progression du marché a commencé à ralentir.

En outre, dès le mois de décembre, la production a été affectée par la mise en œuvre des recommandations du Haut Conseil.

Ainsi, le repli de la demande s’amplifie et devient rapide en février : avec – 3.0 % pour la production de crédits et – 6.9 % pour le nombre de prêts accordés« 

 

La question est alors de savoir si le durcissement des conditions de crédit immobilier vont avoir un impact sur le niveau des prix de l’immobilier ?

Sans parler de baisse des prix de l’immobilier faut il juste s’attendre à un ralentissement brutal de la hausse ?

En tout état de cause. L’équilibre actuel du marché immobilier est instable. Il est peu probable de continuer à croire dans la hausse des prix de l’immobilier si les conditions d’obtention de crédit immobilier continuent de se durcir.

 

A suivre …

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25 Comments

  1. Johannes says:

    Vous décrivez bien les incertitudes immobilières du moment.

    Je me permets juste de rajouter un élément à votre présentation.

    En immobilier, les ajustements de prix à la baisse ne sont pas forcément instantanés.

    Un certain nombre de vendeurs (ceux qui ne sont pas tenus de vendre immédiatement) préfèrent d’abord attendre et maintenir le prix qu’ils demandent quitte à reporter la vente de plusieurs mois.

    Ce n’est qu’au bout de tout ce temps qu’ils acceptent de s’aligner à la baisse.

  2. Le durcissement de l’octroi des prêts ne peut qu’engendrer une baisse des prix de l’immobilier. Pour bon nombre de personnes l’achat de la résidence principale reste la priorité et beaucoup vont jusqu’aux 33 % pour s’offrir la maison de leur rêve dans ce cas plus de place pour l’investissement avant la fin de remboursement du prêt. Les investisseurs quant à eux atteindront très vite les 33% même avec des cash flow positifs sur leurs investissements. Ajoutons à cela la construction massive dans les zones pouvant encore bénéficier du Pinel et on se dirige tranquillement vers une inadéquation entre l’offre et la demande des logements…

  3. Je vois surtout un impact sur la croissance.
    Cette mauvaise idée de vouloir réduire les crédits aura inévitablement un impact sur la croissance et par voie de conséquence sur l’activité bancaire dont chacun sait quelle est florissante.
    Comment faire pour se tirer une balle dans le pied???
    Décidément, non seulement on se fourvoie sur l’analyse mais on n’a pas les solutions pour faire repartir l’économie.

  4. Loobie says:

    Paris continue à monter en tout cas !
    Avec l’ instabilité boursière il va y avoir un transfert vers l’ immo. Les gens vont arbitrer LVMH vers Paris !
    Si baisse il y a ça sera dans les zones moins cotées.
    Paris reste magique !

    • Le marché corrige toujours les excès, l’immobilier Parisien a déjà subit de fortes corrections étalées dans le temps notamment entre 1990 et 1997. La différence est que vous ne le voyez pas tous les matins en allumant votre PC.
      Je pense personnellement qu’Il vaut mieux faire l’inverse et vendre l’immobilier parisien pour se repositionner sur du LVMH à prix cassé ou ne rien faire du tout et laisser passer l’orage, j’opte personnellement pour la 2ème solution ce qui ne m’empêchera pas de saisir les opportunités sur les titres à la casse.

  5. Il faut déjà quelques LVMH pour acheter cash un logement sur Paris ! (et c’est peut être pas le moment de vendre !!!)

  6. Pour les investisseurs des prix trop élevés sont un frein à la rentabilité. L’encadrement du crédit un autre. Le coronavirus et sa sur médiatisation et ses conséquences économiques (baisse de la demande, chutes des bourses) vont forcément engendrer une baisse (temporaire ? Pérenne ? Personne ne le sait…) des prix de l’immo Le cash détenu pour acheter un bien immo pourrait bien se transférer vers la bourse si une purge a lieu. Et ceux dont les économies sont en bourse ont moins de marge de manœuvre. Il faut donc attendre et qui dit attendre dit généralement baisse des prix… la question est de savoir si cette baisse sera ou non temporaire … ceci est exactement le cas dans lequel je suis. Une bonne affaire immobilière devient rare donc je ne peux pas acheter avec les prix délirants et la banque va me bloquer même si les 3 biens déjà acquis s’autofinancent parfaitement et mon cash qui aurait pu me servir, je vais l’arbitrer vers les actions dont le rendement est fort / per faible / cours corrigés et société pérenne. Donc pour l’immo, j’attends les soldes qui seront peut être temporaires…

  7. julien bonnetouche says:

    Bonjour,

    Mon père qui est est arrivé à Paris peu avant de la libération ( en 43/44) m’a dit qu’il y avait des affaires immobilières à faire à cette époque. par contre lorsque ma mère l’a rejoint en 1945/46, il était de nouveau devenu difficile de se loger.
    Et pourtant c’était loin d’être le Paris de notre époque.

    Nous n’avons (heureusement) pas connu la guerre, mais j’ai l’impression qu’il faudrait un événement de ce type , pour réellement voir un éffondrement de ce marché parisien.

    les baisses que nous avons connues, comme celle de 1990 à 1997, n’en étaient pas réellement. De même que celle de 2012 à 2015. Tout au plus quelques % et toujours pas plus d’offre que dans les années de hausse. Pas d’effondrement.

    Mais essayons de rêver avec les « baissiers » constitutionnels.
    Imaginons que notre virus se répande dans les halls d’immeubles parisiens, tel la pestilence de la bible en Égypte, et et libère les appartements Haussmanniens de tous ces vieux propriétaires qui s’accrochent et qui devraient avoir passé la main, et l’arme à gauche depuis longtemps.

    Qui sait si une petite mutation de dernière heure et inattendue, fatale pour pour les baby boomers, ne deviendrait pas une super occasion pour les plus jeunes ?

    Comme je le laisse entendre au début de mon propos, je fais naturellement partie de ceux qui libèreraient les lieux, mais comme je suis partisan se Schumpeter, et de la destruction créatrice, finalement ce serait sans trop de regrets.

    • Loobie says:

      @Bonnebouche,
      Les biens immo dispo en 43 venaient de la spoliation des juifs pendant la guerre ?
      Sinon pour en revenir au coronavirus on peut miser sur 300000 morts compte tenu de la letalite *30 vs grippe

      • adnstep says:

        Ça tombe à plat, votre remarque. 1 845 000 prisonniers de guerre, déplacement des familles vers le sud… Ça compte aussi ,Loobie ?

        • Loobie says:

          @aFNstep,
          Que voulez vous dire?
          La déportation des juifs vivant à Paris est un point de détail de l’ histoire pour vous ?

          • Johannes says:

            Loobie, ne faites pas dire aux autres ne qu’ils ne disent pas !

            Adnstep réagissait à votre précédent commentaire. Vous y faisiez le lien entre la chute des prix de l’immobilier à Paris en 43 et la spoliation des Juifs pendant la guerre.

            (Pour moi, c’est effectivement UNE DES PRINCIPALES RAISONS des prix bas en 43.)

            Adnstep pense que ce n’est pas la seule explication.

            Adnstep ne dit rien de plus.

            Cela en fait-il pour autant un partisan du « point de détail dans l’histoire » ?

            Vous allez trop vite en besogne.

            Bien cordialement

            Bien cordialement

    • Julien peut être n aurez vous pas le temps de libérer les lieux …méfiez vous des jeunes des années 40..ils n ont pas voulu que la guerre leur vole leur jeunesse..attention…nous les baby boomeur….nous sommes des « mutants »…..Mary.

  8. adnstep says:

    Parmis les vieux qui passeront l’arme à gauche, combien ont des enfants qui reprendront l’appart parisien ?

  9. Bultex says:

    Espérons que cela puisse sauver des vies !!!!

  10. Bultex says:

    Le moment et peut venu de connaitre les chiffres parisiens qui doivent certainement être exponentiels en réalité. http://www.leparisien.fr/societe/coronavirus-on-a-tellement-de-cas-suspects-qu-on-ne-peut-plus-depister-tout-le-monde-29-02-2020-8269836.php

  11. Bultex says:

    Etant un partisan de la transparence , je suis étonné par tant d opacité et de collusion médiatique !

  12. adnstep says:

    Si quelqu’un n’a pas encore compris que le coronavirus est l’opportunité de sauver les municipales, voire le quinquennat, à coup de plans com’ (faire savoir, à défaut de savoir faire) c’est à désespérer !

    Pas sûr que ça fonctionne…

  13. Cher Guillaume,

    J’ai lu attentivement la dernière publication des chiffres des notaires pour le T4 2019.

    J’ai utilisé la « carte des prix » du site de la chambre des notaires de Paris, et j’y ai trouvé d’énormes incohérences.

    Par exemple, pour le 15e arrondissement de Paris dans son ensemble, la variation des prix standardisés indiquée sur la « carte des prix » pour le T4 est négative (à -0,90% sur le trimestre), alors que celle figurant sur le tableau PDF des prix par arrondissements fait état d’une hausse des prix standardisés dans cet arrondissement (Paris 15) sur la même période (T4 2019).

    Aviez-vous remarqué?

    Tristan

  14. Pour suivre

  15. adnstep says:

    Une petite bonne nouvelle sur le front des investissements :
    « Malgré le confinement, une bonne nouvelle avec le projet FAUBOURG SAINT HONORÉ

    Cette semaine, direction Paris 8ème pour un nouveau remboursement.

    Pour rappel, la société nous avait sollicité en juin 2019 afin de financer l’acquisition d’un ensemble immobilier de bureaux, leur transformation en 9 logements de prestige et leur revente à la découpe.

    Bonne nouvelle pour nos investisseurs, ce projet vient d’être intégralement remboursé par anticipation : 2,5M€. »

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