Vous la savez j’ai un gout particulier pour les statistiques et les graphiques : Lorsqu’on a le nez dans le guidon, il est parfois utile de se référer à certaines statistiques pour juger la pertinence d’un jugement et d’un conseil.

Alors que nous avons étudié le prix de construction d’une maison et le prix des terrains lors de deux articles précédents, nous allons revenir aujourd’hui sur les prix des biens immobiliers pour les Français.
Cet article a été publié pour la première fois, le 09 septembre 2010 mais avec la récente augmentation des taux d’intérêt, cette question sur les conséquence de la hausse des taux est toujours plus d’actualité.

 Lorsqu’on acquiert un logement, le prix de revient global de ce dernier doit tenir compte de plusieurs facteurs :
  • Le prix de l’acquisition, composée de la valeur de l’immeuble et des frais d’acquisition annexes (Notaires, Négociation), tel que nous l’avions déterminé lors d’un article consacré au thème : Acheter ou louer sa résidence principale. 
  • Le cout du crédit immobilier. Selon le niveau des taux d’intérêts, le cout global de mon investissement est variable dans le temps. Par exemple, acheter une maison 100 000€ avec un crédit à 3,4% ou acheter la même maison 85 000€ avec un crédit au taux de 6% est identique.
  • Le niveau des revenus des Français. Afin de comparer l’évolution du prix de revient de l’immobilier dans le temps, il est essentiel de la comparer à leur niveau de revenu (niveau également variable dans le temps).
L’évolution des taux d’intérêts depuis 2001.
les taux de crédit immobiliers depuis 2001 : le record historique de 2005 est battu

Une telle baisse des taux d’intérêts permet de solvabilité une partie importante des ménages. La hausse des prix de l’immobilier, devenu insoutenable à partir de 2007, a été largement compensé par la baisse des taux d’intérêts.

Maintenant que les taux sont à leur plus bas historique, on imagine quelles pourraient être les conséquences  d’une éventuelle hausse des taux sur le prix des biens immobiliers.

En effet, si la baisse des taux a maintenu la solvabilité des ménages, il y a de fortes chances que la hausse actuelle des taux ait des conséquences négative pour ce marché.

Après les excès de 2004, les crédits sont principalement à taux fixe.

 

La hausse actuelle des taux d’intérêts pourrait avoir pour conséquence de rendre insolvable une partie de la population et la demande de biens immobiliers pourrait bien être freinée ( et les prix pourraient bien corriger).
La durée moyenne des crédits immobiliers depuis 2001. 
La durée des crédits immobiliers à légèrement baissée mais reste malgré tout à un niveau très important.
La hausse extraordinaire des prix de l’immobilier n’étant pas entièrement compensée par la baisse des taux d’intérêts, c’est la durée moyenne des crédit qui a également augmenté de manière très sensible jusqu’en 2007.
Depuis 2007, la durée des crédits immobiliers a tendance à se réduire mais reste tout de même à un niveau très important.
 
Le cout relatif de l’investissement immobilier depuis 2001.
C’est ici le point le plus important de l’analyse : malgré la baisse des taux d’intérêts, le cout de l’investissement immobilier relativement aux revenus des ménages Français a atteint un niveau historique.Alors qu’il fallait 2,75 années de revenus en 2001, il faut dorénavant 3,75 années de revenus pour devenir propriétaire d’un logement en 2010.
Deux points peuvent justifier cette statistique : les prix de l’immobilier n’ont pas baissé suffisamment ou se sont les revenus des Français qui ont baissés.
Avec l’ensemble de ces graphiques, on comprend mieux les difficultés que pourraient rencontrer l’immobilier dans quelques temps. A l’instar des politiques monétaires des banques centrales, toutes les vannes sont ouvertes pour faciliter les transactions et il ne reste plus aucune marge de manœuvre :
  • les taux d’intérêts sont à leur plus bas historique, et il ne semble plus possible de les baisser encore pour solvabiliser la demande.
  • les durées des crédits sont toujours très importantes avec une marge d’augmentation très faible. La solvabilité des ménages ne passera pas par une hausse de la durée des crédits.
  • Les revenus des Français subissent la crise et aucune augmentation sensible des revenus ne permet de rendre solvable la demande.
Ainsi, le seul facteur qui reste disponible pour remettre à plat le marché de l’immobilier reste la baisse des prix. Dès lors que les taux d’intérêt augmenteront, le marché de l’immobilier devrait se gripper de nouveau tel que l’avons connu en 2008.

La seule alternative qui s’offrira alors au marché sera la baisse des prix de l’immobilier, puisque les taux ne pourront plus baisser, les durée ne pourront plus augmenter.

Dans le prolongement, Jacques FRIGGIT vient de publier ces analyses pour le mois de septembre 2010 et nous prédit deux alternatives dans cet article intitulé : Evolution des prix de l’immobilier : Jacques FRIGGIT propose deux scenarii…

 
Besoin d'un conseil ? Découvrez nos services :
Conseil indépendant 
Bilan patrimonial
Abonnement patrimonial
Livres et formations 
Formation
Investir dans l'immobilier
Optimiser sa Succession
Assurance-vie et gestion de patrimoine