Lorsque l’on analyse froidement le rendement de l’immobilier locatif, il est apparaît naturel d’envisager de s’en défaire, de vendre ces biens immobiliers dont la valeur s’est envolée depuis 30 ans. L’analyse financière froide, indépendante, mathématique ne laisse aucun doute. Il n’y a plus beaucoup intérêt à détenir de l’immobilier locatif :

Le rendement locatif brut, c’est à dire le rapport entre le montant des loyers et le prix de revient de l’immeuble est faible. Avant travaux, charges d’entretien, impôts foncier et vacance locative, le rendement locatif brut est régulièrement inférieur à 4% ou 5% ; Lorsque le rendement locatif brut est supérieur à ces 5%, il y a une raison objective : Soit le marché locatif est dégradé et la vacance locative dégradera la réalité de ce rendement locatif brut ; Soit le logement devra faire l’objet de travaux importants qui augmenteront le prix de revient réel de l’immeuble et réduiront mécaniquement la réalité de ce rendement locatif brut ; Dans les très grandes métropoles telles que Paris, Bordeaux ou Lyon, le rendement locatif est nettement inférieur à ces 4% ou 5% indicatifs.

Le rendement locatif net, c’est à dire après déduction de toutes ces charges et impôts qui devront être payées par le propriétaire bailleur, est régulièrement inférieur à 2% ;

Après 30 années de hausse permanente des prix de l’immobilier, le potentiel de hausse future des prix de l’immobilier ne doit elle pas être raisonnablement limitée ? Peut être que les prix augmenteront dans les prochaines années, et c’est d’ailleurs l’une de nos analyses (cf »Êtes vous prêt pour la hausse des prix de l’immobilier et des terrains constructibles ? »), mais il ne semble pas raisonnable d’affirmer être en présence d’un marché décoté dans lequel il y a de bonnes affaires à faire. Au regard du passé, les prix de l’immobilier sont actuellement élevés, il faut donc être prudent… même si cela n’empêchera pas qu’ils soient encore plus élevés à l’avenir.

 

Bref, entre revenus locatifs très faibles et prix de l’immobilier objectivement élevé au regard du passé, il ne semble pas objectivement intéressant de conserver ses biens immobiliers locatifs. Une analyse patrimoniale froide peut suggérer de la nécessité de vendre ces biens immobiliers locatifs devenus non rentables.

Malheureusement, la question qui vient immédiatement après ce constat froid et objectif de la nécessité de vendre ses biens immobiliers locatifs est de savoir ce que l’on va faire du prix de vente. Vendre ses biens immobiliers locatifs est peut être une bonne idée… mais pour quoi faire ? Comment placer le prix de vente ?

  • Placer le prix de vente dans un contrat d’assurance vie en fonds euros dont on ne cesse d’expliquer que le rendement baisse inexorablement ;
  • Placer son argent dans un placement sans risque dont la valeur relative est détruite par l’inflation monétaire ? (cf »L’inflation monétaire détruit la valeur de votre épargne non investie. »).
  • Investir le prix de vente sur les marchés financiers actions et accepter la volatilité de son capital à court terme ?

 

Objectivement, la théorie financière voudrait que le prix de vente de l’immobilier locatif soit utilisé pour investir à long terme sur les marchés financiers. En théorie, à long terme, investir dans les actions est l’une des meilleures solutions pour valoriser un capital ; Malheureusement, en pratique rares sont ceux qui constatent cette certitude théorique (cf »Comment faire pour s’enrichir grâce à l’investissement en Bourse ? »).

La raison de cet écart fort entre la théorie et la pratique doit pouvoir s’expliquer par les marges trop élevées des intermédiaires qui n’apportent que trop peu de valeur, mais aussi par les erreurs de gestion des épargnants dont la justesse du jugement est affectée par le biais psychologique fort. Les épargnants ne supportent pas la volatilité extrême des marchés financiers et ne peuvent donc pas en tirer profit.

Il n’est donc pas sérieusement envisageable de proposer à un investisseur en immobilier locatif (qu’il juge sécurisé et sans risque majeur) de vendre ses biens pour investir sur les marchés financiers (qu’il juge risqué et dont il ne comprend pas les moteurs de valorisation) ! Le prochain cycle de baisse des cours de bourse lui sera nécessairement fatal.

C’est alors qu’en l’absence d’une réponse satisfaisante, le propriétaire d’un bien immobilier locatif en arrivera à la conclusion que, certes, le rendement locatif de son bien immobilier n’est pas satisfaisant… mais qu’il n’y a rien de mieux à faire.

On ne peut pas lui reprocher cette analyse difficilement contestable. J’ai l’intime conviction qu’il a raison.

 

Le propriétaire bailleur doit avoir une gestion dynamique de son patrimoine immobilier et ne pas hésiter à vendre ses biens amortis pour mieux réinvestir.

Si l’intérêt de l’immobilier locatif n’est pas contestable malgré un rendement locatif que l’on peut juger comme médiocre, il n’est pas interdit d’avoir une gestion dynamique de son patrimoine.

Le propriétaire bailleur devra sérieusement envisager de vendre ses biens immobiliers amortis et valorisés à leur maximum afin de mieux réinvestir dans de nouveaux biens immobilier locatifs qu’il pourrait valoriser. Le propriétaire bailleur doit être capable de se projeter et chercher à créer de la valeur.

Il pourra s’agir d’acheter un bien immobilier dont la valeur est dégradée du fait de défauts qui pourront être facilement réparés. Les propriétaires bailleurs les plus courageux pourront se lancer dans une rénovation énergétique lourde, éventuellement bénéficier de la loi DENORMANDIE, les autres pourront se contenter d’améliorer l’aménagement intérieur, ajouter une troisième chambre, notamment au rez de chaussée, refaire la cuisine ou la salle de bain, … Bref, améliorer l’habitabilité du logement pour le rendre conforme aux attentes des locataires ou futurs acheteurs tels que nous le détaillons dans notre livre « Investir dans l’immobilier »

Il pourra aussi s’agir d’investir dans un bien immobilier à l’emplacement meilleur, ou même de faire construire une maison neuve éligible à la loi PINEL…

Il n’y a aucune fatalité aux rendements trop faibles de l’immobilier locatif ! Vous devez vous investir, travailler, réfléchir …

Bref vous devez devenir entrepreneur de votre patrimoine (cf »Réussir son investissement immobilier locatif en 2019, c’est être entrepreneur de son patrimoine ! »)

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41 Comments

  1. Jonathan Kaminski says:

    Bonjour,

    Il y a une autre façon de procéder en combinant les approches. Conserver son bien immobilier et réinvestir uniquement les revenus locatifs nets dans des actions (de préférence qui servent des dividendes et plutôt défensives pour ceux qui n’aiment pas la volatilité), aller chercher la croissance dans des actions a l’étranger (US, Canada, Chine, Inde) et la valeur aux US et en UE (je dirais aussi au RU étant donne que les actions sont trop dévalorises et que le RU rebondira dans le plus long terme). Investir les loyers régulièrement permet de ne pas acheter a un moment précis et donc de lisser les effets de la volatilité de court terme sur le long terme.

    Concernant les rendements immobiliers, je pense qu’il y a beaucoup de nuances a faire. Il est possible de trouver des villes et des secteurs avec du rendement au delà de 7 pourcent sans que la situation soit dégradée pour autant ou qu’il y ait bcp de travaux (ce sera pas Paris ou Lyon c’est sur). Et trouver aussi des projets a 10 pourcent avec travaux a faire en rendement locatif brut sur coût total acquisition + travaux et qui du coup attireront les meilleurs locataires une fois les travaux effectues (+ effet defiscalisation sur deficit foncier). Il s’agit de trouver les bonnes affaires, les bonnes niches au niveau des villes, secteurs, et emplacements. Etre pret a aller ou peu vont egalement.

    Ensuite le locatif commercial a des rendements jusqua deux fois plus eleves. Apres c’est sur faut etre pret a prendre son baton de pelerin et ecumer beaucoup de secteurs, villes, et biens.

    Par exemple, investir dans un petit immeuble et faire du meuble étudiant proche d’un lycée technique ou d’une université dans une ville moyenne doit vous apporter un bon rendement avec ou sans travaux.

  2. Fredy Gosse says:

    Ou accepter de perdre son argent par l inflation tant qu elle reste à son niveau la baisse de l’irpp Compensant tout ou partie de l inflation

  3. Patrick D says:

    Merci Guillaume pour cet article. La question est posé : L’immobilier locatif n’est plus rentable, doit-on le garder ?
    Mais j’aimerai compléter avec plusieurs remarques :
    _ Les loyers baissent dans 70% de la France et vont être encadrés dans les 30% restants.
    _ C’est parce qu’il n’y a pas de placement sécurisés et valables pour réinvestir le produit de la vente de ses biens immobiliers que beaucoup de propriétaires ne vendent pas. Mais du coup, tout le monde cherche à investir dans l’immobilier. Ce qui provoque une hausse des prix dans les zones les plus demandées et accélère la baisse de la rentabilité.
    _ En Belgique, par exemple, les revenus immobiliers ne sont pas taxés. La France est un enfer fiscal. Pour tous ceux qui veulent rester dans l’immobilier, il faut partir : ce ne sera pas toujours bon ou très bon, mais ce sera toujours meilleur.
    _ Vous parlez de rentabilité dans cet article et c’est l’idée de ce blog. Mais il reste les lois contraignantes pour le bailleur ; les incivilités des locataires dont le nombre explose depuis 3-5 ans ; les TF qui augmentent très vite et qui vont exploser aussi avec la suppression des TH ; Les taxations secondaires à l’achat et plus-value à la revente ; L’impossibilité de récupèrer son logement quand le locataire dégrade ou arrête de payer avant plus de 2 ans (Moyenne sur la France, cela peut être beaucoup plus long) ; La concurrence déloyale des HLM qui fabriquent du neuf avec nos impôts pour louer moins cher de 20% sur LeBonCoin ; Et les différentes lois à venir sur les obligations d’isoler les logements ou autre.
    Hormis peut-être le statut de loueur en LMNP ou LMP dans certaines conditions très particulières, la location en France n’a plus aucun intérêt. N’y sont que ceux qui sont obligés ou les nouveaux qui n’ont pas encore compris.
    Après analyse, je considère qu’il n’y a pas eu depuis 20 ans une seule loi en faveur des propriétaires-bailleurs réellement. Toutes le sont en faveur des locataires et certaines font illusion mais sont des incitations qui n’arrangent que le gouvernement. Au final et sur un état moyen sur la France entière, le bailleur est toujours perdant.
    Je ne suis pas pessimiste et je dis la réalité. J’espère que cela va vite changer car la dégradation actuelle va s’amplifier et les dégâts au niveau national vont faire mal.

    • Jonathan Kaminski says:

      Oui c’est tellement plus facile politiquement de surproteger les locataires. Il reste le marche du locatif commercial neanmoins…

  4. Julien bonnetouche says:

    Encore une fois il ne faut pas regarder seulement le rendement lorsque que l’on achète un bien immobilier à visée locatives. Il faut d’abord regarder la plus value à attendre. C’est là l’essentiel. Et si l’on achète bien placé alors on se rendra vite compte que les problèmes liés aux contraintes locatives s’atténuent comme par miracle : les locataires sont plus solvables la demande plus forte, et le bailleur reprend la main, et il joue alors sur les deux tableaux : le rendement et la plus value.

  5. Guillaume laissez tomber et ouvrez une agence orpi, vous vous fatiguerez moins,
    le seul sujet qui interesse les français c’est l’immobilier

  6. Pourquoi l’état chercherait à favoriser les propriétaires-bailleurs dans l’état actuel?

    Quand on voit le succès du Pinel , et du nombre de futurs bailleurs prêt à payer à prix d’or un logement pour du locatif avec un rendement minable cela montre que l’immobilier rencontre toujours du succès.
    Quand on voit le nombre de transactions dans l’ancien encore l’an dernier malgré la forte imposition (revenus fonciers avec 17,2% PS , IFI,.) + rendement en baisse/ hausse des taxes foncières/charges.

    La pierre est une valeur tellement adulée par les français que certain ne calcule même pas leur rendement avec cet impression de posséder quelque chose en dur , de valeur refuge qui se vendra plus cher dans 10/20 ans.

    Pour revenir au sujet, l’immobilier locatif est surtout intéressant par l’effet de levier sur des taux très bas.

    Ensuite effectivement cela devient un placement très peu rentable hors cas exceptionnel , la seule motivation peut être une plus value sur le long terme.

    • Michel 2 says:

      « …cela montre que l’immobilier rencontre toujours l’ILLUSION du succès.

      « … de valeur refuge dont l’ILLUSION DE SE VENDRE (qui se vendra) plus cher dans 10/20 ans.

      • Ce n’est pas vraiment une illusion pour l’instant.

        On m’aurait dit en 2007 après une forte hausse au début des années 2000, que les prix augmenteraient encore 10 années plus tard j’aurais eu du mal à y croire et pourtant c’est ce qui s’est passé dans les grandes agglomérations dynamiques.

        • Michel 2 says:

          Partant du principe que les arbres (ou les maisons LoL) ne montent pas jusqu’au ciel, on en reparle avant 10 ans !

        • vous aviez pourtant raison dans un monde normal, avec le krach de 2007 l’immobilier aurait dû baisser,
          mais c’etait sans compter sur la fuite en avant monetaire qui a débouché sur des taux negatifs + les quantitive easing, et dans ce « nouveau monde  » les mauvaises nouvelles deviennent des bonnes nouvelles pour les marchés (moins de croissance = encore + de fausse monnaie et + de baisses de taux, regardez wall street), et l’immobilier urbain est devenu un actif financier comme les autres.
          A tel point qu’on peut carrément calquer les réactions de l’immobilier parisien sur les actions de la BCE.

  7. Saccard says:

    Bonjour,

    Sans tomber dans des lieux communs, oui l’investissement locatif reste un bon placement, puisque c’est le seul qui se passe ( en général ) de vos fonds propres.

    J’achète avec l’argent du banquier, je rembourse ( à 90% ) avec celui du locataire.
    Le capital amorti m’enrichit tout les mois.
    Si l’actif s’apprécie c’est la cerise sur le gâteau, s’il se déprécie ( et que mon loyer se maintient ), je ne perds toujours pas d’argent.

    Évidemment, le tableau dressé ici est somme toute idyllique et certes synthétique.
    Les étapes qui jalonnent ce raisonnement sont plus complexes.

    Une autre bonne raison de s’endetter pour bénéficier de l’effet de levier avec le temps, c’est que cela vous donne au moins une bonne raison de vieillir !

  8. domi954 says:

    C’est sûr que celui qui fait de l’immobilier locatif depuis 30 ans sait bien qu’il serait opportun de s’en défaire pour les raisons évoquées plus haut, mais il ne sait faire que de l’immobilier locatif et ne connait pas du tout l’investissement financier. Alors contraint et forcé, il garde son immobilier et se fait généreusement racketter au passage par toutes les charges, taxes, et autres impayés ect,,,
    Si quelqu’un a la solution, je suis preneur.

  9. C’est sûr quand on voit que l’on peut emprunter à pratiquement 1% sur 15 ans et qu’en parallèle on peut encore trouver du fonds euro à plus de 2% , le calcul est vite fait, on s’enrichit grâce à ses taux bas.

    L’investissement locatif reste donc soutenu par ces taux historiquement bas.

    • Michel 2 says:

      On s’enrichit seulement si d’une part l’inflation est supérieure à votre taux d’emprunt + assurance et si d’autre part vos revenus sont supérieurs à cette inflation !

      • Saccard says:

        C’est ce que l’on appelle de la « croissance portée « .
        Ce genre de raisonnement est celui de la fleur qui vole au vent et qui n’a aucune prise sur sa destination.

        J’aime assez la notion de l’auteur qui consiste à se comporter comme entrepreneur de son patrimoine.

        Avoir comme seul indicateur, le niveau des taux, l’inflation, la déflation, conduit à irrémédiablement à l’immobilisme…pas à l’immobilier.

        • Michel 2 says:

          L’inverse le « mobilisme » n’est une raison pour faire du n’importe quoi au sens ou l’investissement va dans le mur = vous perdez de l’argent

  10. Fredy Gosse says:

    Achetez des parts de vaches lol

  11. Fredy Gosse says:

    Et si vous me permettez il est urgent d attendre ce qui va sortir du chapeau du
    Magicien Macron .j ai une peur bleue de dépenses vertes immobilières obligatoires pour sauver la planète et couler les proprietaires

    • Bercy et les petits bailleurs c’est comme un renard en train de se lecher les babines devant un poulailler !
      et vous savez quoi ? vous y etes entrés de votre plein gré dans le poulailler !

      Bercy jette un peu de grain (carottes fiscales), toutes les poules accourent, et hop y a plus qu’à dresser la table.

  12. Comparaison n’est pas raison mais tout de même :
    Un couple détient un portefeuille titres et sa RP pour faire simple.
    10 000 000 € de portefeuille titres
    taxation maximum 30 % CSG CRDS comprise soit un tranche d’imposition IR de 12,80% +17,20% Si rendement de 5% par exemple 500 000 € et un impôt total de 150 000 €
    RP estimée à 1 499 000 €
    IFI nul.

    Autre contribuable :
    Portefeuille de 10 000 € imposition 30% (il est pourtant dans une tranche à 14%
    RP 1 499 000 €. Il est gagnant avec la flat taxe.
    IFI nul
    Tous les deux à 30% c’est à regretter de ne pas être leader une entreprise du Cac 40

    Autre contribuable : barème 30%
    Portefeuiile 10 000 € imposition 30% il est gagnant avec la flat taxe
    Locataire
    Propriétaire d’investissements locatifs. Rendement brut 5% Charges 10% solde 4,50% (pour faire simple et court. Imposition 30%+17,20% =47,20% avant taxes diverses et foncière. IFI oui car total supérieur au seuil de déclenchement par exemple.

    En immobilier le capital est moins volatil qu’en bourse mais lourdement taxé sur les revenus et l’IFI éventuel
    En bourse fiscalité attrayante mais risque plus élevé sur le capital.
    Ok on connait tous ces poncifs.

    Ce que je démontre c’est l’incohérence fiscale et la variabilité des taxations qui prévaut.

    (CSG déductible non prise en compte)

  13. Bonjour

    Je confirme: La quillot de Juin1982.

    « Après analyse, je considère qu’il n’y a pas eu depuis 20 ans une seule loi en faveur des propriétaires-bailleurs réellement. Toutes le sont en faveur des locataires et certaines font illusion mais sont des incitations qui n’arrangent que le gouvernement. Au final et sur un état moyen sur la France entière, le bailleur est toujours perdant. »
    Loi Quillot : particularités et inconvénients
    La loi Quillot a aussi eu pour particularités de :

    Protéger les locataires dans un contexte de crise (contre-choc pétrolier, inflation…)
    Réinstaurer un contrôle des loyers afin de protéger les locataires contre les loyers jugés excessifs
    Rendre plus difficile l’expulsion des locataires même en cas de défaut de paiement
    Autant de mesures qui ont eu, à l’époque de leur mise en œuvre (de 1982 à 1986), pour inconvénients d’entraîner :

    Une chute brutale des constructions de logements locatifs privés
    Une grande réticence des propriétaires à louer aux plus pauvres pour se protéger des mauvais payeurs
    Afin de rééquilibrer les relations entre locataires et propriétaires, une série de lois, dont la loi Méhaignerie qui n’a plus cours aujourd’hui, sont venues améliorer et modifier la loi Quillot.

  14. Bonjour

    « Encore une fois il ne faut pas regarder seulement le rendement lorsque que l’on achète un bien immobilier à visée locatives. Il faut d’abord regarder la plus value à attendre. C’est là l’essentiel. Et si l’on achète bien placé alors on se rendra vite compte que les problèmes liés aux contraintes locatives s’atténuent comme par miracle : les locataires sont plus solvables la demande plus forte, et le bailleur reprend la main, et il joue alors sur les deux tableaux : le rendement et la plus value. »

    Lorsque j’ai acheté il y a plus de 20 ans, je raisonnais plus value et loyer. Mais toujours emplacement, même plus cher. Je n’ai jamais été tenté par du « un peu moins cher » moins bien placé. Aujourd’hui, je vois du PINEL un peu partout. En fait majoritairement l’investissement PINEL est à visée fiscale. En général, les emplacements de choix il n’y en a plus et nécessairement, sans avantage fiscal, dans 9/ 12 ansces PINEL d’aujourd’hui se retrouveront sur le marché; je ne pense pas qu’il y aura une grosse plus value! Aujourd’hui d’ailleurs, en petite surface (type studio), un bien ancien vraiment bien placé, ( centre ville et proche des facs si dans le temps elles ne s’excentrent pas !), a un bien meilleur rendement qu’un PINEL excentré; certes au départ il y a niche fiscale. MAIS en location étudiante dans ce PINEL excentré la location estivale n’est pas assurée. Et puis RDV dans 10 ans pour moi un PINEL c’est un peu comme du court terme. Peut-être, j’exagère un peu.
    En revenant à l’emplacement, je connais des appartements de 20 ans ( très bien placés) pourtant classés en D qui se vendent beaucoup plus cher et surtout beaucoup plus rapidement que des PINEL d’aujourd’hui,

  15. Fredy Gosse says:

    Alain le vieux monsieur que je suis a moins de certitudes ,vous dites ,regarder la plus value et attendre… on peut parfois attendre longtemps très longtemps.. l’histoire de l’immobilier depuis 1945 fut pleine de montagnes russe .comme l’immobilier a grimpé dans les grandes villes de manière constante depuis maintenant un certain temps ,il n ‘est pas impossible que contrairement aux prévisions actuelles , que les prix baissent donc que les plus values disparaissent et pour les derniers acquéreurs se transforment en moins values … la vie est surprenante
    vous parlez tous d’emplacements de taux d’interêts, toutes choses exactes par ailleurs mais pour moi le principal aléas est POLITIQUE…entre ceux qui sont au pouvoir et qui vont nous sortir de leur pochettes surprises des choses étonnantes; les verts de plus en plus pastèques , les insoumis voulant une dictature anticapitaliste verte et voyant dans chaque propriétaire un affameur du peuple ,sans compter la résurgence des anarchistes et enfin les nationalistes qui ne comprennent pas que les solutions antérieures vu notre situation financière sont impossibles ,sans oublier le problème de l’immigration qui reste tabou ,mais qui pose une problème de financement impossible: bref cette France là est mal barrée et l’immobilier a d fortes chances de servir bouc émissaire ;je ne souhait qu’une chose me tromper

    • Badtimes says:

      Je suis d’accord avec Fredy Gosse. L’immobilier c’est comme le reste des autres placements, l’incertitude est constante. Si on regarde un peu en arrière certains détenteurs et bailleurs de beaux appartements se sont retrouvés Ruinés par la loi de 48(oui je sais c’est vieux mais c’est un bon exemple de ce qui peut arriver du jour au lendemain). Aujourd’hui vu le niveau des taux d’intérêt je ne vois pas comment les bons locataires solvables restent locataires. Et si cette situation dure (ce qui semble probable) il ne restera plus que les locataires insolvables. Et puisque la fiscalité sur l’immobilier semble être la favorite de nos dirigeants(a raison puisqu’il est difficile de partir avec sa maison sous Le Bras) et qu’ils ont un besoin grandissant d’argent, l’avenir de la rentabilité s’amenuise de jour en jour.
      Si vous pariez sur la plus value en faisant une bonne affaire de restructuration d’un immeuble par exemple, n’oubliez pas cet impôt sur cette plus value que vous aurez à payer: 22 ans et 32 ans c’est long et la note peut être salée ce qui réduit votre bénéfice.
      Je pense qu’aujourd’hui les incertitudes doivent conduire un investisseur à posséder un patrimoine moins immobile pour éviter les écueils qui peuvent surgir: peut être moins rentable et plus volatile mais plus facile à convertir en argent sonnant et trébuchant.
      E n’est qu’un point de vue que je suis en train de mettre en pratique, c’est l’avenir qui me jugera.

      • Michel 2 says:

        Fredy et Badtimes, j’approuve à 100% vos propos et sincèrement, ne serais-ce que pour le sympathique Juilien, j’espère que vous vous trompez.

      • Saccard says:

         » Et si cette situation dure (ce qui semble probable) il ne restera plus que les locataires insolvables. »
        Et donc ?

        • Badtimes says:

          Et donc vous serez le seul à louer à ceux ci gratuitement puisqu’ils ne paieront pas. Merci pour la rentabilité, et bonjour les dégâts pour l’etat de vos biens.Moralement vous aurez votre place réservée au paradis.

          • Saccard says:

            Vu sous cette angle, il est effectivement urgent de ne rien faire !
            Si un  » locataire solvable  » doit se transformer en propriétaire à terme et que cela nourrit vos inquiétudes, l’immobilier n’est définitivement pas fait pour vous.

            Je souhaite à tout mes locataires d’accéder à la propriété un jour.

            Et lorsque tout le monde deviendra solvable selon votre scénario, la pression sur l’accession à la propriété ferait mécaniquement augmenter le prix des actifs taux haut ou pas. ( donc vente des actifs sans état d’âme pour revenir au sujet initial soulevé par Guillaume ).

            C’est un peu face je gagne et pile tu perds…

      • Jonathan Kaminski says:

        De toutes facons il ne faut pas un patrimoine uniquement fait d’actifs immobiliers quelque soient les preoccupations et les incertitudes du moment, mais toujours pour diversifier en toutes circonstances.. Idealement, je pense que la part des actifs immobiliers ne devrait pas depasser 50% du patrimoine total investi (hors RP donc), le reste devant rester liquide (actions obligations matieres premieres cash parts de societes non cotees ou autres actifs dits exotiques). Au sein du patrimoine immobilier, reserver qq placements a l’etranger (via SCPI ou meme en direct) et en non-residentiel pour diversifier egalement.

  16. Dans une gestion active de son patrimoine, la diversification conduit à répartir grosso-modo ledit patrimoine immobilier (résidence principale et locatif) et en financier.
    Si la cible de répartition initialement définie est respectée dans le temps pourquoi vendre son locatif ? et même si la part immobilière croit dans le camembert patrimonial, la sécurisation du capital est un paramètre important face aux risques de retournement des marchés financiers qui restent latents.
    Ensuite, il y a l’age de l’investisseur qui intervient.
    Généralement, la question de vendre du locatif se pose pour les plus de 50 ans.
    Dans ces ages la notion de préservation du capital peut être prépondérante.
    Dans la gestion patrimoniale, on ne peut pas vouloir une chose et son contraire….

  17. Bonjour

    Non , c’est entre parenthèse  » ce sont pas mes propos mais ceux de Julien. Vous avez regardé les premières lignes ( ça m’arrive parfois lorsque le début des propos » m’intriguent ». Ensuite j’ai parlé de PINEL d’aujourd’hui????? Moi je m’occupe du revenu et non des sinusoîdes et ce qui me reste c’est du très long terme amorti depuis longtemps ( d’ailleurs ce n’est pas à moi, mais à mes enfants et même une partie en PP pourqu’ils en profitent aujourd’hui et non dans X années. De plus. Les TX d’intérêt bas* l’intérêt fiscal ? Il y a déjà longtemps J’ai connu des constructions ( du genre PINEL) qui ne se louaient pas ! Ceux qui avaient avalé les couleuvres n’avaient pas beaucoup observé le marché immobilier; ( les cartes géographiques ont été modifiées depuis)
    Comme vous le fiscal à venir! hé ben que voulez vous sinon faire le dos rond. J’entends les informations et le contre informations.
    Souvent je dis  » ne jamais exécuter un ordre avant d’avoir reçu le contre ordre de cette manière vous éviterez le désordre ».
    * Je n’ai même pas raisonné argent, j’ai refilé du cash à un enfant pour rembourser un emprunt. ça ne me privait pas trop de lui en donner alors que pour lui c’était un plus!
    S’inspirer du passé, projeter, mais surtout ne pas oublier de vivre le présent,( sans exagérer mais chacun suivant ses moyens)
    Et la vente je crois que vous posiez la question ? Quoi faire de cet argent. Moi aussi c’est fini, je vis selon mes moyens et je voyage un peu plus qu’avant*
    * Non par agence mais par moi-même, (de toute manière je n’aime pas suivre), ce qui me fait gagner de l’argent.

  18. Achat récent Lille
    111 000 euros
    Travaux
    80 000 euros
    frais de notaires :
    10 000 euros
    Loyer : 850 euros
    Pinel Ancien
    Rendement brut :
    5% + 300 euros de crédit d impots

    Achat Valenciennes 2017
    40 000 euros
    Travaux : 42 000 euros
    FDN : 4 000 euros
    Loyer : 650 euros en ANAH Social
    Rendement Brut : 9%

    N’investissez pas dans la pierre ça sert à rien

    • Michel 2 says:

      Ce qui serait plus intéressant, ce serait le rendement net en y intégrant la vacance locative et les frais éventuels de remise en état tous les x années .

  19. Jean-Pierre says:

    Qu’en est-il des placements dans les maisons de retraite, dans lesquelles le gestionnaire est le garant des loyers ?

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