Alors que le stress sur l’économie s’accroit et que les marchés boursiers révèlent leur profonde nature aléatoire, l’investissement immobilier pourrait retrouver l’attrait de nombreux investisseurs dans les prochains mois.
Des épargnants dégoutés et stressés par le comportement erratique du prix des actions se réfugient dans l’investissement immobilier pour se protéger de la volatilité.
Analysons ensemble pourquoi l’immobilier est une valeur refuge et surtout pourquoi, il ne l’est pas toujours.
Il faut comprendre la construction des prix de l’immobilier pour mieux appréhender la valeur refuge de l’immobilier.
Le prix d’un bien immobilier, c’est un terrain construction + une construction affectée d’un taux de vétusté ou d’amélioration en fonction du niveau d’entretien du logement.
Ce n’est pas beaucoup plus compliqué que cela.
Un terrain constructible.
Un terrain constructible, ça ne vaut rien d’autre que l’offre et la demande. Un terrain constructible n’a aucune valeur fondamentale, si ce n’est le coût du raccordement aux réseaux et de la viabilisation.
Toute la spéculation immobilière se concentre alors naturellement dans le prix des terrains constructibles. Le terrain constructible n’est donc pas une valeur refuge en l’absence de valeur intrinsèque. Le prix de la rareté n’est rien d’autre qu’une confrontation de l’offre et de la demande.
- Si la demande disparaît, le prix du terrain disparaît. La baisse du pouvoir d’achat des candidats investisseurs se traduit directement dans le prix des terrains.
- Si la demande augmente, le prix du terrain explose. C’est typiquement ce que l’on a constaté pendant l’euphorie immobilière post Covid-19.
En moyenne, un terrain à bâtir, c’est 100€ / m² pour un montant moyen de 95 400€, soit -+ 800€ / m² construit (95400€ prix du terrain / 119m² construit (surface moyenne construite) = 800€ / m² construit.
Une construction affectée d’un taux de vétusté ou d’amélioration en fonction du niveau de qualité du logement.
Le bâtiment, c’est un stock de matière première et de main d’oeuvre, il est la véritable valeur refuge de l’actif immobilier. Construire un logement coûte un certain prix. Il faut payer le maçon, payer le cuivre, le système de chauffage, le peintre, … et globalement les matériaux nécessaires à la construction.
Ces coûts de construction augmentent dans le temps avec l’inflation. Aujourd’hui, construire un logement neuf coute en moyenne autour de 1900€/m² (tout niveau de finition compris). L’inflation sur le prix de construction est très fort. Certains dépassent souvent à 2500€/m² pour un logement fini (y compris sol, mur et salle de bain/cuisine).
Construire ce même logement en 2015 coutait autour de 1500€ / m².
La différence, c’est l’inflation et l’augmentation des normes d’habitabilité et de confort et les exigences de consommation énergétique.
En moyenne, une construction, c’est 1868€ / m² pour une surface moyenne de 119 m², soit un coût total de 221500€.
Quelle est la valeur refuge de l’immobilier ?
A partir de ces statistiques, il doit être possible de chiffre le prix de la valeur refuge de l’immobilier :
Et si la valeur refuge de l’immobilier, c’était le prix de construction d’une maison neuve, soit 1800€ / m² (prix de construction du bâti) + 800€ / m² (prix du terrain rapporté à la surface construite) = 2 600€ / m².
Celui qui achète un actif immobilier autour de 2500€ à 3000€ / m² investit dans un actif dont le prix est proche de sa valeur plancher. On doit pouvoir parler d’une véritable valeur refuge de l’investissement immobilier.
Un prix de la valeur refuge qu’il convient d’ajuster en fonction de la qualité du logement et des travaux nécessaires pour une comparaison avec un actif neuf. La valeur refuge doit tenir compte du taux de vétusté du logement.
Le prix de l’immobilier qui dépasse cette valeur refuge pourrait être qualifiée de « goodwill » immobilier, c’est à dire de survaleur spéculative soumise aux aléas de marchés.
L’immobilier Parisien, lyonnais ou tout immobilier spéculatif n’est pas une valeur refuge.
Attention, il ne s’agit pas d’affirmer que les prix pourraient retrouver ces niveaux, il s’agit juste d’expliquer qu’il est difficile d’affirmer que l’immobilier est une valeur refuge lorsque son prix est 2 à 3 fois supérieur à sa valeur refuge.
A suivre.
