L’inflation au secours des prix de l’immobilier en cas de hausse des taux d’intérêt ?

La question des prix de l’immobilier est une question centrale que nous traitons sur leblogpatrimoine.com depuis de nombreuses années. Depuis toujours, notre analyse est constante : Les prix de l’immobilier sont très élevés et manifestement déconnectés de l’économie réelle. Cette déconnexion apparaît comme durable tant que les taux d’intérêt restent au plus bas. 
Demain, si les taux d’intérêt devait augmenter, le risque d’une baisse des prix de l’immobilier serait très important. (cf »Le retour de l’éternelle bulle immobilière qui ne veut pas exploser ? ou Faut il profiter des taux immobiliers bas et acheter cher ou attendre la hausse des taux d’intérêt et la baisse des prix ?)
Pour autant, il convient d’ajouter une troisième variable dans notre analyse prospective des prix de l’immobilier : L’inflation. 
 

Quelle serait l’évolution des prix de l’immobilier dans l’hypothèse d’une hausse des taux d’intérêt accompagnée d’un retour de l’inflation ?

Dans un monde ou la croissance apparaît comme durablement faible, la hausse des taux d’intérêt ne trouve elle pas sa principale source dans le retour de l’inflation ?
Cette hypothèse est d’autant plus intéressante à analyser que c’est le schéma qui semble se dessiner pour les quelques prochaines années : La stagflation, c’est à dire une situation de croissance faible mais avec un retour de l’inflation (expliquée par une politique protectionniste, un taux de change peu favorable, une hausse du prix du pétrole). Les prix augmentent non du fait d’une activité intense qui met à rude épreuve les capacités de production, mais du fait de facteurs exogènes (et la politique de Monsieur TRUMP est un bel exemple). 
Quel serait alors le comportement des prix de l’immobilier dans cette configuration unique de taux bas mais en hausse compte tenu d’un retour d’inflation ? C’est un sujet que nous avions commencé à analyser dès Mai 2016 dans cet article  » Quelles conséquences d’un retour de l’inflation sur les prix de l’immobilier ?« .
 
Pour essayer de répondre à cette question, penchons nous ensemble sur les déterminants de la fixation des prix de l’immobilier rationnel (notamment l’immobilier de rapport… mais en réalité, tous les biens immobiliers, y compris la résidence principale, suivent ce même schéma sauf les biens exceptionnels dont la valeur n’est explicable par des facteurs rationnels).
En réalité, il est relativement simple de fixer un prix théorique des prix de l’immobilier (et par la même, vous allez comprendre pourquoi les prix de l’immobilier augmentent lorsque les taux d’intérêt baissent). Le prix d’un bien immobilier c’est :

• Un loyer ou une valeur de jouissance représentative du montant du loyer que vous devriez verser pour habiter dans votre résidence principale ; 

• Du taux de revalorisation annuel de ce loyer. Il s’agit de l’Indice de Référence des Loyers -IRL- (= inflation hors tabac et loyer) ;

• Du niveau des taux de rendement exigé par les investisseurs pour devenir propriétaire de l’immeuble. Le taux de rendement exigé pour investir, c’est le taux d’intérêt sans risque (= taux d’emprunt de l’état Français) auquel il convient d’ajouter une prime de risque tenant compte des risques spécifiques liés à l’investissement immobilier.

 
Pour vous aider dans vos simulations, nous avons construit un simulateur qui vous permettra de calculer la valeur d’un bien immobilier via une approche financière pure.

 
C’est alors qu’un bien immobilier se valorise 300 000€ s’il a les caractéristiques suivantes :

• Le loyer est de 1000€ / mois ;
• Sans perspective de revalorisation dudit loyer dans un contexte non inflationniste ;
• Dans un environnement de marché ou l’investisseur exige un rendement de 4% pour accepter d’investir dans ce bien immobilier.

 
La question est alors d’estimer la valeur de ce même bien immobilier lorsque les conditions auront évoluées :

• Loyer = 1000€ / mois
• Inflation = 1.50%
• Taux de rendement exigé par les investisseurs = 5.50% (le retour de l’inflation, dans un environnement de risque identique, conduit à augmenter les taux d’intérêt du niveau de l’inflation).

Ce bien immobilier dans un contexte de hausse des taux d’intérêt (passage de 4% à 5.50%) et dans un contexte d’anticipation d’inflation à 1.50%, sera valorisé : … 300 000€.
 

Et oui ! C’est magique ! Lorsque l’augmentation des taux d’intérêt s’explique par une hausse de l’inflation, la théorie veut que les prix de l’immobilier ne bouge pas (ni à la baisse, ni à la hausse). 

 
Par contre, si les taux d’intérêt venait à augmenter dans une proportion supérieure au niveau retrouvé de l’inflation, la baisse des prix serait assurée.
Pour reprendre notre exemple, un bien immobilier dont aux caractéristique suivantes, pourrait être valorisé 218 000€ (au lieu de 300 000€) :

• Loyer = 1000€
• Evolution future et à long terme du loyer = 1.50%
• Taux d’intérêt = 7%

 
Enfin, dans une période caractérisée par un retour d’inflation, mais un maintien des taux d’intérêt à des niveaux très faibles (situation que nous connaissons depuis quelques temps), conduit inévitablement à une augmentation des prix de l’immobilier (pendant toute la période ou les taux n’augmentent pas dans les même proportions que l’inflation).

• Loyer = 1000 €
• Evolution future et à long terme du loyer = 1.50%
• Taux d’intérêt = 4.50%

Le bien immobilier serait donc valorisé 400 000€ (soit une hausse de 25%).
 

Si les taux d’intérêt restent à ces niveaux très faibles (ou augmentent que très modérément) et que l’inflation devait se confirmer, serions nous à la veille d’une hausse des prix de l’immobilier ?

Oui, en théorie, mais l’appauvrissement des locataires et surtout la désindexation des salaires à l’inflation n’autoriserait probablement une mécanique aussi limpide.
Cette hausse des prix de l’immobilier tant que les taux d’intérêt resteraient manifestement faibles au regard du retour de l’inflation (c’est à dire une période probablement courte).