Sur l’effet conjugué de l’absence de croissance économique, de l’encadrement des loyers déjà appliqué dans un certain nombre de grandes villes Française (cf « Encadrement des loyers : Liste des villes concernées par la loi) et plus spécifiquement sur les premières conséquences de la déflation (cf « Immobilier locatif : Baisse et encadrement des loyers, déflation … rien ne va plus!!), les loyers continuent de baisser dans un très grand nombre de grandes villes Française.
Ainsi, selon l’institut clameur, pour les villes de plus de 146 000 habitants :
- Les loyers baissent dans 20% des villes de plus de 146 000 habitants
- Les loyers augmentent moins vite que l’inflation dans 45% des villes de plus de 146 000 habitants (Bordeaux, Grenoble, Marseille, Nantes, Paris, Rennes, Strasbourg, Toulon, Toulouse) ;
- Au total, les loyers baissent ou augmentent moins vite que l’inflation dans 65% des villes les plus de 146 000.
- Les loyers augmentent plus vite que l’inflation dans seulement 7 villes de plus de 146 000 habitants.
- Les loyers baissent dans 37% des villes de plus de 10 000 habitants
Ainsi depuis 2006, les loyers de marché ont augmenté de 1.4 % par an, en moyenne, donc à un rythme inférieur à celui de l’inflation (+ 1.6% en moyenne, chaque année).
Le décrochage est remarquable, puisque de 1998 à 2006 ces mêmes loyers avaient augmenté de 4.0 % chaque année, pour une inflation qui était de 1.8 % par an.
Un marché locatif déprimé… une mauvaise nouvelle pour les investisseurs immobiliers
Dans un marché organisé ou la hausse des loyers est indexée à l’inflation via l’indice de revalorisation des loyers (IRL), le constat d’une baisse ou d’une hausse inférieure à l’inflation, n’est vraiment pas une bonne nouvelle et montre la faiblesse du marché. Comment expliquer cette baisse des loyers :
- Faut il y voir l’effet des mesures gouvernementales au seul profit des locataires (Encadrement des loyers ? …)
- Faut il y voir les conséquences de la mauvaise santé de l’économie et notamment la déflation ?
- La conjonction d’une conjoncture peu favorable, de la déflation et d’un changement profond de la vision des français face à l’immobilier comme nous vous en faisions part dans notre article « Prix de l’immobilier : L’indicateur psychologique qui confirme la baisse des prix.«
Au national, le niveau de loyer ville par ville est le suivant :
Des loyers qui baissent fortement entre deux locataires dans la moitié des départements
Mais lorsque l’on analyse de manière plus précise l’évolution des loyers, et notamment ceux entre deux locataires, on constate qu’en l’absence de travaux, le loyer entre deux locataires baisse d’environ 2,5%. Entre 2010 et 2014, la baisse de loyer entre deux locataire atteint un sommet à – 5,2% par an.
Seule la réalisation de travaux permet d’augmenter le niveau des loyers entre deux locataires. La remise aux normes technique et énergétique permet d’une hausse des loyers de 13,1% en 2014 (contre une moyenne entre 2010 et 2014 à +10%). Les exigences des locataires évoluent, probablement sous l’impulsion de la généralisation des normes BBC et RT 2012. Lorsque le bien répond à la demande, les loyers augmentent, rien de plus normal.
Au final, les loyers augmentent entre deux locataires dans 48 départements (et notamment dans les département d’ile de France), alors qu’ils baissent dans 47 départements.
Dans un marché déprimé, la vacance locative augmente fortement.
Conclusion toute naturelle, la vacance locative augmente très fortement depuis 2009, mais plus particulièrement entre 2013 et 2014 :
La vacance locative entre deux locataires atteint dorénavant 8 semaines (La durée entre deux locataires dépasse les 2 mois).
