Pour bien démarrer cette nouvelle année 2023, je vous ai compilé les 4 graphiques qui nous confirment qu’il ne faut peut-être pas s’attendre à une très forte baisse des prix de l’immobilier dans les prochaines années.
En effet, contrairement aux idées reçues, il est probablement faux de parler de bulle immobilière en France (même à Paris et Lyon) et même s’il est possible qu’une petite baisse des prix soit nécessaire dans le contexte de forte hausse des taux de crédit immobilier, les fondamentaux apparaissent encore comme relativement sains et ne semblent pas de nature à justifier une forte baisse des prix de l’immobilier dans les prochains mois.
À court terme, le marché immobilier est bloqué par l’accès au crédit immobilier devenu plus difficile en ces périodes de hausse des taux. Un blocage temporaire qui devrait progressivement se lever avec l’arrivée du printemps et le reflux de l’inflation qui devrait l’accompagner. Certains vendeurs pressés par le stress d’un marché atone auront peut-être cédé à la panique et accepté un prix de vente au rabais, mais le mouvement ne devrait cependant pas être durable tant les fondamentaux du marché immobilier sont encore relativement sains.
Voici donc ces graphiques qui permettent de prendre du recul sur le blocage actuel du marché immobilier.
1- Les taux de crédit immobilier réel, c’est-à-dire net d’inflation, sont négatifs et au plus bas historique.
Oui, il est vrai que les taux de crédit immobilier ont très fortement augmenté depuis 6 mois. Néanmoins, c’est oublier que l’inflation est encore beaucoup plus élevée.
Avec environ 6% d’inflation, un taux de crédit immobilier à 3% est encore historiquement faible.
Ces taux historiquement faibles sont un puissant soutien à la dynamique du marché immobilier comme nous vous l’avons détaillé dans cet article « 2023, un marché immobilier encore très dynamique grâce à des taux de crédit immobilier encore très bas« .
Qui dit inflation, dit hausse des salaires. Il ne peut y avoir durablement inflation, sans hausse des salaires. En 2023, un des principaux moteurs de l’inflation devrait en fait être la hausse des salaires, laquelle pourrait dépasser 6% sur un an selon la Banque de France (graphique 3). Cette hausse des salaires nourrira à son tour la hausse des prix.
Extrait de la dernière note de conjoncture de la banque de France :
« En 2023, l’inflation se situerait de nouveau à 6,0 % en moyenne annuelle, mais avec un profil temporel très différent, c’est-à-dire avec un pic au premier semestre et une décrue, progressive mais nette, sur le reste de l’année. En glissement annuel, l’inflation descendrait ainsi à 4,0 % au quatrième trimestre 2023, après 7,3 % fin 2022.
De plus, les différentes composantes de l’inflation auraient des évolutions différenciées.
La levée de la remise carburants et la hausse, quoique limitée, des tarifs de l’électricité et du gaz pour les ménages en début d’année alimenteraient la composante énergie de l’inflation, de façon cependant plus modérée qu’en 2022. Les hausses des prix de l’alimentation et des produits manufacturés ne se replieraient que progressivement, avec une certaine persistance liée à la diffusion des coûts de production.
La hausse des prix des services serait, quant à elle, entretenue par la progression des salaires nominaux, mais elle serait contenue par l’effet du plafonnement de l’indice de référence des loyers (IRL) à 3,5 % entre juillet 2022 et juin 2023
Source : Projection macro-économique de la Banque de France.
2- Le pouvoir d’achat immobilier des candidats investisseurs est encore très élevé, notamment en province, malgré la hausse des taux de crédit immobilier.
Oui, les taux de crédit immobilier augmentent fortement ; Cette hausse des taux réduit le pouvoir d’achat des candidats à l’investissement. Mais, au même moment, les salaires augmentent (comme expliqué ci-avant) compensant partiellement cette baisse du pouvoir d’achat immobilier.
Le pouvoir d’achat immobilier reste alors très élevé, et cela, malgré la hausse des taux. La situation s’est évidemment dégradé par rapport au niveau exceptionnel du pouvoir d’achat immobilier des années 2019-2020, mais la situation n’est vraiment pas catastrophique au regard des chiffres des 20 dernières années.
Le pouvoir d’achat immobilier en province est proche de celui qu’il était au début des années 2000.
À Paris et Lyon, la situation est nettement plus tendue. Le pouvoir d’achat immobilier y est encore très dégradé.
Au final, je crois qu’il faut abandonner l’idée d’une grande baisse des prix de l’immobilier si c’est la théorie qui guide votre stratégie d’investissement.
En province :
- Les prix devraient se stabiliser dans les grandes métropoles régionales (la hausse a parfois été excessive depuis 3 ans) et peut-être même continuer d’augmenter dans les villes moyennes à démographie dynamique. Globalement, on devrait constater une relative stabilité du marché et la fin de l’euphorie. L’équilibre entre acheteur et vendeur permettra un marché plus sain dans lequel, il sera possible de négocier un bien immobilier à sa juste valeur. Les biens immobiliers à défaut, et notamment à défauts énergétiques, ne pourront plus profiter de l’euphorie du marché pour se vendre à n’importe quel prix.
À Paris (et Lyon) :
- Il ne serait vraiment pas étonnant d’assister à une petite baisse des prix tant la situation du marché est tendue et la sensibilité au niveau des taux d’intérêt importante. Néanmoins, il serait vraiment étonnant d’assister à une forte baisse des prix, car les taux de crédit immobilier sont toujours négatifs et soutiennent puissamment le pouvoir d’achat des candidats investisseurs dont les salaires augmentent grâce à l’inflation.
Enfin, et je crois que le sujet n’est pas anecdotique, il faut tempérer la hausse des taux de crédit immobilier à la facilité offerte aux emprunteurs quant à la résiliation de leur assurance emprunteur. Nous avons là un gain de pouvoir d’achat certain !
Deux études passionnantes pour ceux qui voudraient approfondir l’analyse du marché immobilier :
Prévisions 2022-2023 :
– Les ventes dans l’ancien devraient reculer de 5% en 2022 et de 9% en 2023. Elles resteraient élevées, 1 million environ en 2023. Elles reculeraient de 10% dans le neuf en 2022 et de 5% en 2023.– Les prix de l’ancien ralentiraient vers +4,8% en moyenne en 2022 et +2% en 2023. Progressions plus fortes sur certains segments attractifs. Légère baisse des prix dans certaines grandes villes
source : FRANCE – IMMOBILIER RÉSIDENTIEL – OLIVIER ÉLUÈRE – Etude économique du crédit agricole – Décembre 2022
(Paris, Bordeaux, Lyon, Nantes).
- Baromètre national des prix de l’immobilier au 1er janvier I Pas de retournement en 2022 mais un rééquilibrage – Meilleuragent.com
Au regard des annonces récentes, il est en effet fort à parier que le taux de crédit sur vingt ans grimpe autour des 3% dans le courant de l’année. Par rapport aux 2,4% pratiqués actuellement, cela représentera pour les porteurs de projets une nouvelle baisse de 6% de leur pouvoir d’achat immobilier.
Pour absorber totalement la remontée des taux depuis janvier 2022, il faudrait alors que les prix reculent de 20% en 2023. Ce scénario est selon moi inenvisageable. Car, la nouvelle géographie immobilière post-Covid devrait permettre au monde rural et aux zones péri-urbaines de tirer encore le marché vers le haut. En effet, les prix dans ce secteur demeurent plus accessibles que dans les grandes métropoles et les problématiques de budget sont moins contraintes. Ainsi, les tarifs de ces zones pourraient continuer à progresser alors que le marché au niveau national devrait rester à l’équilibre en 2023.
Cependant, les villes du Top 10 devraient être plus touchées avec la poursuite des baisses de prix enclenchées en 2022. Quant à Paris, elle devrait observer un recul de 3% et passer ainsi sous la barre des 10 000 € d’ici l’hiver prochain, voire avant l’été si le printemps – saison habituellement la plus dynamique en immobilier – ne tenait pas son rang dans la capitale.
Pour autant, plus que les prix, c’est le volume de transactions qui pourrait être la principale victime de la hausse des taux et de celle de l’inflation en 2023 avec une baisse de 20% à 30% des transactions. Et ceci, pour deux raisons. La première : les vendeurs pourraient mettre quelques mois à accepter ce nouveau cycle baissier. Or, ce manque de compréhension immédiate du nouveau visage du marché ne manquerait pas de générer une situation de blocage temporaire.
La seconde : le nombre de ventes « de confort » par rapport à celui des ventes « contraintes » devrait drastiquement diminuer. L’un dans l’autre, il serait donc très étonnant que le volume de transactions
enregistré au cours de l’année à venir dépasse le million
A suivre.
