Une mauvaise nouvelle qui semble infirmer l’amélioration sensible de la conjoncture que nous croyons constater depuis quelques mois.
En effet, après une baisse de 1.1% en 2015 ; une hausse de 1% en 2016, voilà que les loyers baissent à nouveau de 0.50% pour ces premiers mois de 2017. Il s’agit là d’une mauvaise nouvelle pour l’investisseur locatif, surtout lorsque l’on intègre la résurgence de l’inflation depuis le début de 2017.
La baisse des loyers dans un contexte de retour de l’inflation est clairement une mauvaise nouvelle pour l’investisseur locatif qui voit son revenu réel net baisser.
Faut il s’inquiéter de ces baisses de loyers ? Quels sont vos retours d’expérience ?
Vous êtes nombreux lecteurs à être propriétaire bailleur. Quels sont vos retours d’expérience ? Avez vous du mal à relouer vos immeubles ? Devez vous baisser les loyers entre deux locataires ?
Vos avis sont essentiels pour comprendre la situation. Merci de nous faire part de votre expérience dans les commentaires.
S’agit t’il d’un phénomène pérenne inquiétant qui révèle la fragilité des locataires ou au contraire un simple retard à l’allumage qui s’explique par l’attentisme électoral ? L’avenir nous le dira !
Des loyers en baisse dans 53.8% des villes de plus de 100 000 habitants
Les loyers baissent dans la majorité des grandes villes de plus de 100 000 habitants. On notera notamment une baisse des loyers à Bordeaux ou Paris, deux villes ont les prix de l’immobilier explosent depuis 2008 contrairement à la tendance nationale. (cf »Une bulle immobilière à Paris et grandes agglomérations et un marché sain ailleurs ?« ).
Dans le détail, vous pouvez télécharger la liste des loyers de marché dans les 3239 villes française de plus de 2500 habitants. : Télécharger la liste
Carte du niveau des loyers moyens en France selon les régions
A suivre…
Les loyers doivent évoluer comme le pouvoir d’achat…donc c’est tout à fait normal. Depuis 10 ans, notre richesse par habitant baisse, donc les loyers baissent.
J’ai dû en effet baisser le loyer d’un studio loué en proche banlieue de Paris remis en location début janvier 2017. Ceci dit, le locataire a donné son préavis le 15 décembre (meublé : un mois de préavis). La fin du mois de décembre et le début du mois de janvier ne sont pas une période facile pour trouver un locataire, à cause des jours fériés, les journées courtes, etc. Quand l’annonce au loyer précédent n’a pas suscité toute de suite de l’intérêt, j’ai préféré revoir le loyer à la baisse pour ne pas galérer pendant des semaines à trouver un nouveau locataire. Bien que cela implique une moindre rentabilité, je pense que le locataire serait susceptible de rester plus longtemps avec un loyer plus faible, ce qui m’économisera le travail énorme requis pour l’état des lieux et la remise en état à chaque départ de locataire. Enfin, j’envisage éventuellement de vendre ce studio, et le locataire semble même être intéressé à l’acquérir…
Les loyers baissent car l’offre de logement HLM est forte : hors Paris et les principales grosses villes, les Hlm font beaucoup plus de logements que la demande. Résultat, ils doivent mettre des annonces sur Leboncoin pour trouver des locataires !
Il s’agit de logements neufs aux dernières normes écologique et proposés à des loyers 20 à 30 % au dessous des loyers de marché. Pour eux c’est possible car leurs charges sont très légères, pas d’IS ni ISF, et ils ne financent directement que 20 à 30 % des logements ( montant exact à vérifier suivant les aides de chaque région ).
C’est une concurrence déloyale contre laquelle le bailleur privé ne peut rien faire. Celui-ci doit aligner ses loyers s’il veut louer !
Sachant que plus de 50 % de la population française est admissible aux logements HLM net que les autres 50 % sont propriétaires, nous fabriquons une France d’HLM.
Petite anecdote: j’ai loué une petite maison en colocation a 2 jeunes qui travaillaient dans la restauration avec chacun un revenu de 1700€ net mensuel en moyenne. On signe le bail avec l’engagement de caution des parents et juste avant la remise des clefs ils me signalent qu’on leur a attribué un logement social. Dans ce cas la bail est résilié d’office et sans dédommagement, heureusement pour moi cette maison est bien placée, mais j’ai tout de même perdu 1 semaine de loyer!!
Ce qui résume à dire que les bailleurs sociaux privilégient les locataires solvables, ce qui fait qu’a plus ou moins long terme les bailleurs privés qui ne sont plus qu’au nombre de 20% n’auront plus que la clientèle refusée par les bailleurs sociaux: hallucinant.
Autre problème sur Rennes les promoteurs sont obligés de faire 30% de logements sociaux et c’est valable pour toute nouvelle construction. L ‘avantage c’est qu’on évite les gettos mais de l’autre imaginez les assemblées générales de ces copropriétés avec un copropriétaire qui représentent 30% des millièmes. C’est simple c’est lui qui imposera ses conditions, si c’est un bailleur riche il fera beaucoup de travaux mais si c’est un bailleur pauvre: il n’y aura pas de travaux de fait. Résultat tous ces nouveaux acquéreurs seront lésés d’une façon ou d’une autre.
Je dois dire que j’attend avec impatience le vote du « permis de louer » par la municipalité de Rennes parce que là on va rigoler parce que contrairement à ce que l’on pourrait penser le parc de HLM de Rennes n’est pas entretenue comme il le devrait. Bon nombre de logements n’ont jamais été restauré, sont donc vétuste et ne pourront plus être loué tant que des travaux ne seront pas effectués: ce sera le retour de manivelle. Un exemple la secrétaire de mon mari habite depuis 25 ans un logement qui n’a jamais été refait et comme elle dit « le service est à la hauteur du loyer: très bas et on est considéré comme de la merde, par contre ceux de l’immeuble d’a côté avec des loyers normaux, les travaux sont fait »
Le bailleur privé quant-à lui n’a pas le choix, il est obligé d’entretenir pour préserver son capital immobilier et payer moins d’impôts
Bonjour,
si les loyers baissent, c’est qu’à la base, ceux ci devaient être trop élevés par rapport au prix du marché. (ou que le marché évolue, ce qui est normal)
Une baisse de 1 point ou 2 ne va pas changer la face du monde et pour un investissement récent, la baisse de loyer sera donc faible.
Si l’investissement est plus ancien, la baisse aura sans doute plus d’impact mais le crédit arrivant sans doute à terme, voir même déjà soldé, l’investisseur n’a pas d’inquiétude à avoir.
J’étais effectivement plus inquiet de la concurrence des BBC mais compte tenu des critères à remplir pour se loger dans ce type de bien, je pense qu’il ne faut pas s’inquiéter.
Enfin, il est vrai que l’on récupère une clientèle compliqué, ni trop pauvre pour avoir un HLM, ni trop riche pour pouvoir acheter. Il faut plus que jamais être vigilent et patient pour trouver un locataire qui tient la route financièrement…..et cela est franchement plus inquiétant qu’une baisse de loyer de quelque points…..
+1 au sujet de l’évolution socio-professionnelle des candidats à la location. Je suis effaré de l’explosion du nombre de candidats m’annonçant tout de go être bénéficiaires du RSA. Mon expérience n’étant peut-être pas représentative puisque provenant d’une des villes les plus pauvres de France…
Mais d’une façon générale, vu toutes les facilités consenties aux primo-accédants et, de l’autre côté, la concurrence déloyale opposée par les HLM, le public ciblé a subi un sérieux effet de ciseau. Face à un niveau d’offre sensiblement constant, le résultat est malheureusement inéluctable.
Bonjour
Effectivement,, je louais un t2 50 m² avec parking souterrain et grande cave —-590€ dans un quartier très prisé; tout l’électroménager était fourni. C’était un jeune couple mais se sont séparés. Toutefois la jeune fille est restée mais par la suite est allée habiter chez sa soeur qui a acheté un t3. Elle compte faire des économies pour acheter. Je lui ai parlé du fait que j’allais abaisser le loyer jusqu’à 550 € ( ce n’était pas pour la convaincre de rester puisque après sa rupture elle avait projeté d’acheter. Quoi qu’il en soit si elle était restée avec son ami elle trouvait le loyer tout à fait correct ( étant donné l’emplacement , l »équipement et surtout une intervention rapide au moindre incident. J’ai une fille qui est dans ces logement »pinel » ,qui a eu une rupture du ballon d’eau chaude . A ce jour et depuis trois mois le stratifié complètement déformé et humide n’est toujours pas remplaçé. Voilà le service qu’on vous sert dans ces logements acquis par simple intérêt fiscal( on investit on confie ça à une agence, ça se loue on y va !! pour combien de temps. tout ces logements sont construits sous perfusion et même si on en a pas trop besoin on construit quand même. Une personne âgée meurt sa maison est en vente ! un promoteur tâche de l’acheter avec les deux maisons d’a côté et voilà on démolit tout et pousse un immeuble. cà, c’est de l’urbanisation pensée!. Oui il y en a à la pelle dans ma ville de 200000 habitants à 1h25 de Paris par tgv; la plus petite ville de france qui possède un métro. Pour ce qui me concerne je ne vais pas en « mourir » j’ai suffisamment de revenu !! mais j’imagine un jeune propriétaire ? comme dit patrick oui concurrence déloyal !! et Hlm à gogo très mal gérés puis il y a des appartements vides dans ces immeubles. 30% de logement social dans ma ville c’est un modèle cité en exemple au niveau national et sylvia pinel est venu voir comment on pouvait faire aussi bien. J’ en suis fier mais ça me coûte cher !!! En fait j’ai rencontré des retraités ( 45 ans de cotisation)qui payaient un loyer certes moins élevé que dans le logement privé, mais étaient juste à la limite et ne touchaient pas l’allocation logement. à côté d’eux il y avait un jeune qui logeait en fait pour 40 € de sa poche( les aides faisaient le reste) Il ne travaille pas ou plutôt travaille dans le domaine de la drogue ( je tiens l’information d’une amie responsable de l’immeuble). Par discrétion(secret professionnel) elle ne m’as pas donné d’information quant à l’identité de cette personne).
J’ai sûrement fait du hors sujet mais voilà notre modèle!!
ah j »oubliais, la ville avait un petit espace vert devant l’immeuble elle nous l’a refilé!!! alors des rentiers comme ça (comme on nous appelle) je souhaite à la ville d’en trouver pour prendre la relève dans l’entretien de ses espaces verts.
Bonsoir
« Il s’agit là d’une mauvaise nouvelle pour l’investisseur locatif, »
Non, non et non!
C’est peanuts
Quand un placement perd 1% (par exemple une action), c’est la catastrophe?
Il faut savoir raison garder!
Bonsoir ,
Nouvelle baisse des loyers ,c’est normal de plus en plus de construction alors que nous sommes en démographie.
Cordialement
JP
Le meilleur moyen de ne pas subir la baisse du loyer est de jour sur la stratégie « coup de cœur » en proposant à la location, un bien au standards de qualité supérieur à l’offre de sa zone de chalandise. Il est donc impératif d’investir dans la rénovation
De ce fait, on peut se permettre de louer plus chère et gommer ainsi la baisse de loyer constater?
Ce que je constate sur Rennes, depuis quelques mois, lorsque je passe une annonce, c’est tout d’abord une baisse massive de la demande de visite, probablement lié aux élections, mais également le résultat de la volonté municipale qui se fait sentir. En effet de nombreux logements ont été construits, les locataires qui jusqu’ici n’avaient pas le choix l’ont maintenant. Résultat lorsque l’offre est supérieur à la demande, à plus ou moins long terme, cela devrait engendre une baisse massive des loyers. Sans compter que les étudiants n’hésitent pas à louer 5 mois contre 12 auparavant.
Pour ma part je vais vendre les logements à « risques » pour ne garder que ceux qui sortent du lot pour qu’ils trouvent preneurs rapidement et m’assurer un taux de remplissage à 100% pour équilibrer mon budget et surtout pour faire face à l’augmentation d’impôt sur les revenus 2016 (50% et heureusement que nous avons fait beaucoup de travaux) et les augmentations des taxes foncières et d’habitation pour 2017, à mon avis je ne pense pas me tromper en misant sur 50% ( résultat de la mise à jour de la valeur locative)
Peut-être faire des travaux « Pinel ancien » pour être compétitif au niveau loyer et amortir sur 9 ou 12 ans?
Vendre ce qui est en copropriété pour ne pas avoir à supporter les travaux pharaoniques d’isolation, surtout en périmètre « bâtiments de France »
Par contre je ne sais pas si j’ai encore envie de supporter des locataires qui connaissent parfaitement leurs droits et ignorent complètement leurs devoirs!!! Je crois qu’aujourd’hui c’est la plus grosse question lorsque l’on fait un placement immobilier
je partage votre opinion mais 2 choses quand même :
1/ il y’a énormément de BBC vide (sur Lille du moins) alors que l’ancien trouve preneur (donc est ce que votre « risque » est réellement à l’origine de la prolifération du neuf ?)
2/ je pense que le neuf acquis en défiscalisation vit ses dernières heures de gloire car ces programmes commencent à être connus (et pas franchement en bien). Et encore je ne parle pas de la revente de ces bien qui vont commencer à fleurir (les 1er scelliers datant de 2009). Beaucoup se rendront compte que le ROI ne sera pas forcément à la hauteur des promesses fournies à l’époque. Bref, l’image de ces programmes va prendre du plomb dans l’aile…..
et enfin mais ce n’est que mon avis, mieux vaut un étudiant qui loue 5 mois (souvent 9 entre nous) et qui paye (avec les parents derrières), qu’un cas social qui paye 1 fois sur 4 et qui lui va rester 3 ans et vous rendre le logement dans un état lamentable. J’en arrive à me demander si la solution optimale n’est pas de passer en meublée du coup, puisque la location vide me semble devenir problématique pour toutes ces raisons.
bon on sors un peu du sujet mais c’est intéressant d’échanger sur cela aussi.
Je pense que vous avez raison on peut comparer Rennes à Lille que je connais un peu. Ce sont 2 villes avec beaucoup d’étudiants.
Rennes 1 habitant sur 5 est étudiant, mais la durée de location des étudiants diminuent régulièrement parce qu’ils font des stages, parce qu’ils sont prit en erasmus parce qu’ils vont faire leur master ailleurs, parce que l’été ils vont travailler sur la côte et préfèrent libérer leur logement. Pour ma part je n’ai plus de studio, je privilégie le 2 pièces ce qui limite les vacances locatives.
Mais les Pinel sur Rennes font mal et dans pas mal de ville en Bretagne, par exemple Vannes ils sont a saturation, il y en a eut beaucoup trop de construit.
Le meublé c’est pas mal, mais je préfère le logement loué vide avec prêt de meubles, ce qui évite de devenir loueur professionnel et la taxe d’habitation reste à la charge du locataire.
Surtout le principal avantage, c’est que la cage d’escalier n’est pas abîmée avec les déménagements à répétition, et que c’est plus facile de louer au 4ème étage sans ascenseur
Je pense que le phénomène de baisse des loyers est également due à la solvabilisation des locataires qui deviennent propriétaires avec la forte baisse des taux d’intérêts ces dernières années. Un locataire aujourd’hui dans le parc privé se caractérise comme suit en général:
1) célibataire ou mono parental louant un T1ou T2 qui quitte sont logement des qu’ils se met en couple pour prendre plus grand
2) ce couple au bout d’un certain temps pense et peut acheter surtout quand les taux sont bas comme à l’heure actuel
C’est donc une population trop riche pour prétendre au HLM et trop pauvre pour acheter en générale sauf qu’en ce moment là donne a changé. Pour qu’elle continue à louer il faut que les loyers soient plus intéressant pour elle que l’achat: d’où cette baisse de loyer.
C’est un des raisons parmi d’autres comme l’évolution du pouvoir d’achat.
Bonjour
comme le stipule votre article, très riche et complet, des baisses de loyers se constatent un peu partout en France dans les grandes villes. Dans notre région, avec l’effet attractif de Bordeaux, ce phénomène se ressent moins. Par ailleurs, dans les villes de moyenne importance comme Langon, Bazas, Captieux, en sud gironde, nous constatons des loyers stables.
http://www.agate-immobilier.com/location-immobiliere-gironde.php
Bonjour,
En haute Savoie, aucun problème pour louer si l’appartement est correct (pas forcément BBC). Le marché est très tendu.
Ne vaut-il pas mieux investir en SCPI dans un tel contexte ? Les risques sont ainsi dilué dans le nombre de parts.
Qu’en pensez-vous ?
Le risque zéro n’existe pas, un placement immobilier c’est toujours un pari.
Je pense sincèrement que l’on prend moins de risques lorsque l’on est seul qu’à plusieurs parce que c’est plus facile de maîtriser la situation. Donc pas de SCPI, pas de SCI, pas de copropriété
Pour ma part je privilégie l’achat d’une petite maison (50 à 60M2) avec travaux dans un quartier proche du centre ville, avec moyen de transport proche et éventuellement une petite cour voir un jardin et je privilégie la colocation à des étudiants avec la caution des parents.
Achat fait sans apport et avec un prêt de préférence sur 20 ans, les intérêts et assurance sont déduit des impôts
Je fais des travaux régulièrement parce que je préfère payer des travaux plutôt que des impôts
L’avantage de la maison ancienne c’est que vous pouvez étaler les travaux sur plusieurs années, vous pouvez même vous organiser pour faire les travaux pendant les vacances des locataires et vous ne perdez pas de loyer et vous ferez des heureux.
La 1er année: isolation et distribution des pièces, peintures
Puis changement des menuiseries pour du double vitrage
Puis changement de la chaudière, nouvelles peinture
Modifier la salle de bains
Puis toiture
Puis ravalement
Avec ce type de bien vous minimisez le risque, vous payez moins d’impôts tout en faisant fructifier votre capital et sans attendre l’avis ou les décisions des autres puisque vous êtes seul.
Demain votre situation change, vous avez la possibilité d’occuper la maison pour la vendre sans plus-value.
Vous trouverez toujours preneur parce que vous vendrez une maison clef en mains qui pourra convenir à un jeune couple, des gens qui prennent leur retraite ou un investisseur voir un promoteur si l’endroit est stratégique.
Mais ce n’est pas toujours facile de trouver une petite maison, il faut être patient et savoir parfois retrousser ses manches et mettre la main à la pate.
Donc je viens de passer une annonce pour la location d’une petite maison sur Rennes, il y a eu plus de 300 clics sur le bon coin en 3 jours, j’ai reçu une trentaine d’appels et j’organise une dizaine de visites. Pas beaucoup de compétition pour ce type de bien qui trouve toujours preneur rapidement.
Bonne recherche
Je comprends tout à fait votre point de vue.
Nécessité de faire une bonne étude du bien que l’on désire acheter, de son emplacement, des services à proximité, donc de bien connaître les lieux.
De plus, votre méthode nécessite des connaissances techniques dans le bâtiment.
Pour ma part ce n’est pas mon cas.
En investissement immobilier, je privilégie les SCPI afin de diversifier les zones géographiques, les secteurs d’activité et également pour diviser le risque d’impayé.
Le rendement n’est donc pas optimale car il y a toujours des vacances immobilière SCPI.
Ce qui peut ne pas être le cas d’un bien (type maison) très recherchés et loué 12 mois sur 12.
En effet j’ai préféré investir dans la ville où j’habite, d’une part parce que je la connais bien, mais également cela me simplifie la vie pour la gestion locative que je fais sans intermédiaire.
Mais aujourd’hui la connaissance d’un lieu n’est plus un problème avec internet, entre google map, le cadastre et toutes les informations sur l’ADIL, immonot et autres sites en très peu de temps vous pouvez évaluer la situation d’un bien. En ce qui concerne les travaux, j’ai la chance d’être née dans une famille d’architecte donc je fais moi-même mes plans, dépose mes permis de construire et réalise certains travaux mais lorsque vous ne connaissez pas il suffit de savoir s’entourer de bons professionnels et d’écouter leurs conseils. De même il est assez facile de trouver un jeune architecte qui démarre et saura être force de proposition et ses honoraires sont déductible des impôts
Par contre vous achetez avec un prêt à la banque amortissable ou en prêt in finé ?
Au niveau fiscale, les parts sont-elles assujettis comme les SCI à la taxe sur les loyers?
Je ne connais pas bien le fonctionnement, mais il se trouve que je suis syndic bénévole d’un petit immeuble et au rdc, il va y avoir un bar à vendre. Et bien évidement j’aimerais augmenter mon nombre de part dans la copro, mais je ne sais pas si cela serait intéressant d’acheter à plusieurs?
J’ai acquis des parts SCPI en direct à crédit via une banque. Les loyers perçus sont assujettis à l’impôt sur le revenu, déduction faite des intérêts, assurance…
Par contre, j’en ai acquis d’autres par le biais de l’assurance vie avec la fiscalité qui va avec.
Après, je me fais conseillé par un gestionnaire de patrimoine, je ne pourrais pas vous éclairer sur votre question sur la co-propriété.
Vous investissez uniquement en bien physique ?