La transition énergétique est un objectif politique et économique majeur vers lequel nous sommes collectivement engagés. La rénovation des logements s’inscrit directement dans cette dynamique : Plus d’isolation pour moins consommer et plus de chauffage électrique pour réduire notre dépendance aux énergies carbonées.
Depuis le 01/01/2025, il est interdit de louer un logement dont le DPE serait « G ». À partir du 01/01/2028, ce sont les logements dont le DPE F qui seront interdits à la location. En 2034, ce seront les logements dont le DPE est E.
De nouvelles interdictions qui s’appliquent « aux nouveaux contrats de location et aux renouvellements ou reconductions tacites de contrats en cours« .
C’est là une très bonne chose tant il est indécent de loger une personne dans un logement de si mauvaise qualité. Il faut arrêter l’hypocrisie. L’immobilier locatif n’est pas une rente sur le dos du locataire au bénéfice d’un propriétaire. Le propriétaire bailleur a le devoir d’entretenir et de maintenir en état son logement au regard de l’évolution des normes d’habitabilité.
Il est manifeste qu’un logement dont le DPE serait « G », « F » et parfois « E » serait un logement dans lequel les travaux d’entretien et de rénovation n’auraient pas été effectués.
Vous devez impérativement en prendre conscience. Entretenir et rénover votre logement dans le temps est une nécessité pour maintenir sa valeur patrimoniale.
La valeur d’un logement peur être décomposée en deux parties :
- L’emplacement – C’est le prix du foncier et des murs. Le prix du logement mal entretenu, mais dont l’emplacement est suffisamment rare pour qu’un acheteur soit heureux de l’acheter à tel ou tel prix.
- La qualité du bâtiment – Les aménagements intérieurs, l’état général de la construction, le soin apporté aux finitions, la qualité des matériaux, les peintures, la qualité du chauffage, de l’installation électrique et de la plomberie, la cuisine, la salle de bain, des fenêtres… C’est le second œuvre. Un logement, ça se dégrade par le temps, l’usage et l’évolution des normes. Le propriétaire d’un logement doit investir en permanence dans son logement pour l’entretenir, mais aussi suivre l’évolution des normes d’habitabilité. Tous les 30/35 ans, il faut rénover intégralement un logement. Un logement qui n’aurait pas fait l’objet d’un entretien rigoureux et d’un investissement régulier dans sa mise aux normes verrait naturellement sa valeur baisser.
L’emplacement est une qualité indestructible ou presque. Vous ne pouvez pas agir pour l’améliorer. En revanche, vous pouvez agir sur la qualité du bâtiment. Rénover intégralement un logement, c’est entre 800€ et 1500€ par m² selon le niveau de qualité et d’exigence.
Retenons 1000€ / m².
Entretenir régulièrement votre logement, c’est donc éviter de perdre ces 1000€ / m². Entretenir votre logement ne vous permettra pas de créer de la plus-value immobilière ; Entretenir votre logement vous permettra principalement d’éviter de perdre de l’argent et de constater une moins-value immobilière.
L’impact du DPE sur la valeur de votre logement, c’est ce que l’on appelle la valeur verte : La décôte d’un logement F ou G est comprise entre 10% à 15% par rapport à un logement dont le DPE serait D.
Bref, investissez dans la qualité de votre logement, ce n’est pas de l’argent jeté par les fenêtres (mal isolées) -;)
Le propriétaire bailleur doit intégrer cette charge dans le calcul de son « cash flow ».
À long terme, vous allez devoir utiliser 15 ou 20% du loyer payé par votre locataire, parfois plus, pour investir dans l’amélioration de la qualité de votre logement. Si vous ne le faites pas, non seulement votre logement va perdre de sa valeur, mais surtout, vous allez progressivement constater une dégradation de la qualité des locataires.
Un logement mal entretenu, c’est un logement qui n’attire plus les meilleurs locataires et c’est le début d’un cercle vicieux. On le constate souvent chez les « vieux » propriétaires bailleurs qui ont arrêté d’investir dans leur logement, car ils avaient besoin des revenus locatifs pour vivre.
Résultat, les logements se dégradent et ne valent plus rien, les locataires se paupérisent et c’est l’enfer locatif.
Définitivement, l’immobilier locatif n’est pas une rente.
À suivre.
