Aujourd’hui, nous avons l’honneur d’accueillir Monsieur Jean Michel CIUCH, directeur général d’ImmogroupConsulting.

 

GF : Avant de rentrer dans le vif du sujet, pouvez-vous vous présenter rapidement et présenter les métiers d’IMMOGROUPCONSULTING ?
JMC : Immo Group Consulting est une société indépendante d’évaluations, de conseils et d’études immobilières. Nous n’avons notamment aucun lien capitalistique avec une ou des sociétés de commercialisation. Nous travaillons pour le compte de sociétés industrielles et commerciales, qu’elles soient utilisatrices ou investisseurs, d’établissements de financement, de collectivités locales ainsi que de particuliers. Notre champ d’action couvre l’immobilier résidentiel, d’entreprise et d’exploitation.

 

GF : On vient d’apprendre, d’après la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI), que Les ventes de logements ont plongé de 24 % au premier trimestre 2011 par rapport au premier trimestre 2010. Est une surprise pour vous ? Comment peut-on expliquer ce trou d’air ? S’agit-il simplement d’une baisse saisonnière ou certains des facteurs structurels et/ou conjoncturels doivent-ils être mis en avant ?
JMC : Ce n’est aucunement une surprise. L’essentiel des ventes de logements concerne le Scellier depuis 2009. De nombreux investisseurs ont souhaité bénéficier en 2010 de ce dispositif fiscal plus avantageux que celui désormais appliqué en 2011. Il s’agit d’une mauvaise nouvelle pour les promoteurs puisque le gouvernement souhaite restreindre encore les avantages en 2012 mais également pour l’économie immobilière tout entière. En effet, la France manque d’une part de logements de façon structurelle, plus spécifiquement les grandes agglomérations, et d’autre part de logements de qualité. Le déficit en Ile de France est par exemple considérable. Or c’est l’une des régions qui construit le moins de logements (comparé à son parc). Cela pénalise son niveau général d’attractivité sachant que la région Capitale constitue la locomotive de l’économie française.

 

GF : Quelles sont les perspectives pour le marché de l’immobilier locatif neuf? Pour être pragmatique « Est-ce le bon moment pour investir ? »
JMC : Comme toujours, il faut distinguer les secteurs tendus (grandes agglomérations, villes économiquement dynamiques et petites communes s’inscrivant dans l’aire d’attraction des précédentes) des autres. Dans le premier cas, les perspectives pour le marché locatif neuf sont favorables. Il est donc toujours pertinent d’y investir à condition que les loyers soient en phase avec les capacités financières des ménages résidents. Dans le second cas, l’investissement s’avère beaucoup plus risqué ce qui ne signifie pas qu’il ne faille pas investir. Il faut simplement faire attention à la qualité du produit ainsi qu’à sa situation particulière : en règle très générale, le centre ville doit être privilégié. Surtout, il vaut mieux faire appel aux conseils d’un professionnel réellement indépendant.

 

GF : et le marché de l’ancien ? Peut-on faire un lien entre l’évolution de l’immobilier neuf et de l’immobilier ancien.
JMC : Les mêmes remarques faites précédemment valent pour le marché de l’ancien. Bien entendu, un lien peut et doit être instauré entre neuf et ancien. L’analyse des marchés demeure en effet très compartimentée en France. On ne fait pas ou très peu de lien entre marché de la location, marché de l’accession, entre l’ancien et le neuf. Or ces segments de marché interagissent entre eux. On l’a vu avec les dérives du Robien puis du Scellier : les déséquilibres qui ont affecté le marché locatif neuf ont perturbé le fonctionnement du marché locatif dans l’ancien. Ces dysfonctionnements ont à leur tour nui au bon fonctionnement du marché de l’accession tant dans l’ancien que dans le neuf. Les loyers ont baissé puis ont entraîné dans leur sillage les prix de vente.

 

GF : Vous venez d’annoncer la création d’un nouvel indice de prix de l’immobilier ? Pouvez-vous nous expliquer la genèse de cette création et les objectifs poursuivis ?
JMC : Une mesure de prix doit permettre aux ménages de se faire une idée précise de la valeur du logement qu’ils souhaitent acquérir ou mettre en vente, par exemple. C’est également rendre possibles les comparaisons dans le temps et l’espace – d’une agglomération à l’autre mais aussi, au sein d’une même ville, d’un même quartier, entre des biens différents. Ce ne sont pas les indices de prix qui manquent, mais aucun ne répond à l’heure actuelle à ces objectifs essentiels. Pas plus les indices Insee/Notaires – qui font pourtant figure de référence en la matière – que les indicateurs basés sur les chiffres de vente des réseaux d’agences immobilières.
Les indices Insee/Notaires appréhendent le marché immobilier de manière assez globale. Ils distinguent bien entre les maisons et les appartements, mais ne tiennent peu ou pas compte de la taille des logements, des défauts qui les caractérisent, de leur performance énergétique, ou du dynamisme économique de la commune sur laquelle ces logements sont situés. Ce sont pourtant ces éléments, parmi beaucoup d’autres, qui conditionnent la valeur d’un bien. Agréger dans une moyenne globale l’ensemble des logements, cela n’a aucun sens. Pour ce qui est de l’exhaustivité des chiffres des notaires, on sait qu’un certain nombre de marchés provinciaux sont passablement appréhendés dans la base de données Perval [la base de données des Notaires en province, NDLR], soit parce qu’il ne s’y vend pas suffisamment de biens, soit parce que les études notariales locales ne font pas suffisamment remonter leurs informations. Sans même parler de zones rurales, je pense à certaines villes de taille moyenne pour lesquelles où il est à l’heure actuelle difficile d’obtenir des statistiques précises.
C’est pourquoi l’indice que nous avons élaboré avec Drimki prend en compte une multitude de données : les transactions enregistrées par les notaires, les annonces mises en ligne sur le site Drimki.com, les informations fournies par les 800 agences partenaires du site et nos propres bases. Surtout, l’ensemble de ces chiffres sont analysés et complétés par les estimations des experts de terrains d’Immogroup Consulting. Cette complémentarité fait notre force et nous permet de publier le premier indice prenant en compte une multitude de critères endogènes (typologie des logements, leur qualité, et leur niveau de performance énergétique) et exogènes (taille de l’agglomération, dynamisme économique…) influençant directement le niveau de prix des logements.

 

GF : Depuis quelques mois, l’immobilier « vert » semble à la « mode ». Selon vos analyses, s’agit-il d’un simple « effet de mode » ou une véritable « Lame de fond » ? Quel pourraient être les conséquences du verdissement de l’immobilier sur la valorisation future des biens ?
JMC : il s’agit d’une véritable lame de fond. L’essentiel du parc français est obsolète d’un point de vue énergétique si l’on fixe un haut et nécessaire niveau d’exigence en la matière. Le coût prévisionnel des travaux représentent des dizaines de milliards d’euros. Ce serait une manière de pallier l’insuffisance de production d’un point de vue strictement qualitatif. Il est évident que cela aura une incidence sur la valorisation des biens. C’est d’ailleurs ce que l’on peut déjà constater : les logements les plus efficients énergétiquement valent plus chers que les autres. C’est pourquoi, nous avons intégré ce facteur de la valeur dans notre indicateur. Pour autant, les limites de cette valorisation épouseront naturellement celles imposées par les capacités d’achat ou de location des ménages.

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