Depuis quelques années, nous faisons tous le lien direct entre faiblesse des taux de crédit immobilier et valorisation très élevée des prix de l’immobilier, et nous déduisons de ce lien empirique qu’une hausse des prix de l’immobilier devrait entraîner une baisse inévitable des prix de l’immobilier.

CQFD – Aux mêmes causes … les mêmes effets.

Pourtant, si à court terme cette intuition semble parfaite, la réponse est apparaît moins évident à long terme à cause de l’inflation qui pourrait accompagner cette hausse des taux de crédit immobilier. 

Ainsi, à long terme :

  • L’augmentation des taux d’intérêt est inférieure ou égale à la hausse de l’inflation n’aura aucun impact négatif sur les prix de l’immobilier ;
  • Une augmentation des taux d’intérêt  à un niveau supérieur que la hausse de l’inflation aura pour conséquence de faire baisser les prix de l’immobilier.

 

Prenons un exemple simple pour comprendre la mécanique :

 

1- Une augmentation du taux de rendement locatif exigé par les investisseurs qui trouve son explication dans une hausse de l’inflation.

Le taux de rendement exigé par les investisseurs passe de 4.50% en 2018 à 5.50% en 2028, et l’indexation des loyers est de 1% par année pendant 20 ans.

Dans cette hypothèse, les prix de l’immobilier sont stables sur 20 ans.

Situation en 2018
Valeur du bien immobilier 2018            200 000,00 €
loyer 2018                    750,00 €
Taux de rendement locatif en 2018 4,50%
Indexation du loyer à long terme 1,00%
Situation projeté en 2028
Loyer dans 20 ans (indexation à 1 % par an pendant 20 ans)                    915,14 €
Rendement locatif dans 20 ans 5,50%
Valeur du bien immobilier dans 20 ans            199 667,46 €
Soit une perte ou un gain de  -0,17%

 

 

2- Une augmentation du taux de rendement locatif exigé par les investisseurs supérieure à la hausse de l’inflation (c’est à dire une augmentation de la prime de risque).

Le taux de rendement exigé par les investisseurs passe de 4.50% en 2018 à 7.50% en 2028, mais l’indexation des loyers reste limité à 1% par année pendant 20 ans. Dans cette hypothèse, les prix doivent baisser de -+ 26% dans 20 ans.

La hausse du rendement exigé par les investisseurs ne s’explique pas par le retour de l’inflation, mais par l’augmentation de la prime de risque.

 

Situation en 2018
Valeur du bien immobilier 2018            200 000,00 €
loyer 2018                    750,00 €
Taux de rendement locatif en 2018 4,50%
Indexation du loyer à long terme 1,00%
Situation projeté en 2028
Loyer dans 20 ans (indexation à 1 %)                    915,14 €
Rendement locatif dans 20 ans 7,50%
Valeur du bien immobilier dans 20 ans            146 422,80 €
Soit une perte ou un gain de  -26,79%

 

 

3- Une augmentation du taux de rendement locatif exigé par les investisseurs inférieure à la hausse de l’inflation (c’est à dire une baisse de la prime de risque).

Situation théorique et étonnante, mais utile pour comprendre la mécanique.

La hausse du taux de rendement locatif est inférieur à l’indexation des loyers sur la période. Dans cette hypothèse, les prix de l’immobilier peuvent continuer d’augmenter malgré la hausse des taux.

 

Situation en 2018
Valeur du bien immobilier 2018            200 000,00 €
loyer 2018                    750,00 €
Taux de rendement locatif en 2018 4,50%
Indexation du loyer à long terme 4,00%
Situation projeté en 2028
Loyer dans 20 ans (indexation à 4 %)                 1 643,34 €
Rendement locatif dans 20 ans 7,50%
Valeur du bien immobilier dans 20 ans            262 934,78 €
Soit une perte ou un gain de  31,47%

 

 

En conclusion :

  • Oui, à court terme, les prix de l’immobilier pourraient être négativement impacté par la hausse des taux ;
  • Mais, l’indexation des loyers en fonction de l’inflation est un facteur de protection à long terme ;
  • Ce qui importe n’est pas tant la hausse des taux qui trouveraient leur origine dans le retour de l’inflation mais un hausse qui s’expliquerait par une hausse de la prime de risque ;
  • Nous vivons une situation exceptionnelle qui permet aujourd’hui de s’endetter à un niveau inférieur à l’inflation (cf  » barème des meilleurs taux de crédit immobilier actuellement« )




15 Comments

  1. Oui à votre scénario, si l’inflation est salariale et peut être répercutée sur les loyers.

    Aujourd’hui, la valse des étiquettes est sur l’alimentaire ce qui est facteur très dangereux pour le calme social, on peut donc penser que si l’inflation n’est pas salariale, il y aura dans l’air du blocage de loyers réelle (avec soutien et manipulation des opinions), avec les conséquences que l’on sait , notamment la baisse des prix immo….

    Voire socialisation du logement……..

    • Valse des étiquettes sur l’alimentaire… Et plus encore sur l’énergie, et les taxes qui vont avec.
      Dit d’une autre manière : on va tout droit vers la stagflation qui serait la pire des choses qui pourraient arriver.
      Une chose est sûre : ce ne sont pas les salaires qui vont augmenter!

  2. PANTANELLI says:

    je sais rien mais je dirai tout …..

  3. Avec un chômage structurel autour de 8/9%, une Uberisation de certaines activités, une robotisation accrue, des innovations continuelles permettant de faire baisser régulièrement le prix des produits et une démographie vieillissante dans nos vieux pays, je ne vois pas comment on pourrait avoir une inflation des salaires, donc une vraie inflation. De plus pour votre immobilier vous oubliez une chose essentielle : la fiscalité qui empêchera d’obtenir la rentabilité requise par les investisseurs. Seuls resteront les gens qui voudront acheter leur résidence principale. Hausse ou maintien des prix dans les grandes métropoles, mais ailleurs???

  4. julien bonnetouche says:

    D’accord avec Badtime.

    Si l’on se projette à 20 ans, le défi majeur est celui du remplacement progressif des tâches humaines par l’intelligence artificielle.
    les gouvernements ne s’en préoccupent pas, car confrontés à l’immédiat, l’énergie leur manque pour aborder ce problème.

    Je dirais volontiers, que c’est l’argument majeur en faveur d’une stabilisation des revenus pour la majorité des populations.
    Heureux ceux qui pourront de gratifier d’avoir un salaire : car si une minorité verra sans doute ses emplois valorisés parce qu’elle maîtrisera la technologie adéquate, la majorité elle, sera orientée vers des tâches subalternes ( mais nécessaires) comme les services à la personne, ou des emplois à faible valeur ajoutée comme conducteur d’engin, ou surveillant de maintenance logistique par exemple.
    Mais une bonne partie conservera des revenus de substitution car ne servira à rien..

    Presque toutes les professions seront touchées même celles actuellement très diplômées comme expert comptable, médecin (déjà les radiologues peuvent être remplacés par des logiciels experts mais presque tous le seront bientôt) les avocats dans leurs recherches jurisprudentielles ou autres, les mathématiciens spécialistes de la finance que des programmes remplacent également déjà et j’en passe.

    Je ne parle pas des caissières de supermarchés dont les jours sont comptés !! on passera bientôt avec son caddie plein sous un portique, et le prix à payer s’affichera automatiquement. Ni même des employés au réassortiment des stocks faciles à remplacer par des robots comme ceux que l’on peut voir dans des pharmacies qui trient, rangent et vont chercher les boites de médicament sans d’autre intervention humaine que devant l’ordinateur, en attendant que celui ci lise tout seul la prescription du « robot » médical.
    Les supermarchés finiront peut même carrément par disparaitre.

    L’intelligence artificielle a tout pour plaire puisqu’elle coûte de moins en moins cher, et qu’elle peut travailler 24H/24 dans se fatiguer ni se plaindre.

    S’il y a de jeunes lecteurs ici, je les engage à bien réfléchir sur leur future orientation professionnelle, et à comprendre que les deux paramètres, qui plus que jamais diviseront les populations sont :

    l’argent (les fortunes s’en sortiront car, en autre choses elles sont indispensables au développement de ces technologies qui sont des gouffres à capital)

    la connaissance, mais maintenant plus élitiste que jamais, et plutôt orientée vers la conception des machines que leur utilisation, ou alors des créneaux pointus comme actuellement l’exploitation des méga-données.

    Tout cela me ramène vers mon « dada » habituel, à savoir le grand écart entre les centres des grandes villes où se trouveront les QG de commande, et où habiteront les décideurs, et le reste, justement pour le reste de la population.

    Alors oui, l’immobilier des provinces ne montera surement pas.

  5. Bel essai de prospective qui me paraît tout à fait plausible si l’on se tient au courant des évolutions des nouvelles technologies. Un bémol toutefois pour « les provinces » qui je pense ne seront pas toutes mises à la même enseigne : certaines métropoles technologiques et abritant des centres de recherches pourront tirer leur épingle du jeu surtout si elles sont bien placées géographiquement pour attirer les cerveaux voulant un cadre de vie agréable.

  6. On peut a contrario penser que l »ubiquité des solutions IA couplé à l’autonomisation des sources d’énergie de toutes sortes, pourrait au contraire permettre de s’installer dans des zones moins urbaines et moins polluées, dont le profil se trouverait ainsi reconfiguré, et être plus « culturellement  » avenant, tout en étant déjà au préalable, garant d’une qualité de vie.

    Les transports ayant connu une mutation à l’avenant, et l’hologramme une embellie, les déplacements des individus s’avéreraient différemment nécessaires

    L’histoire nous l’a maintes fois montré au gré des aléas économiques et mutations sociétales, quant aux cités jadis convoitées à juste titre :
    le désirable urbain d’aujourd’hui pourrait être le rejeté de demain, avec bien des nuances je vous l’accorde, et des aspects néanmoins contradictoires dans la réalité des faits.

    En tout cas le progrès technologique devrait permettre le choix du lieu d’existence, ce qui est déjà énorme, puisque la présence PHYSIQUE ne sera plus vraiment nécessaire, ce qui est la grande nouveauté du siècle ( permettant d’ailleurs tous les enfumages possibles du virtuel sur le réel, mais c’est un autre sujet)

    Enfin, la « société des services » a en effet bien du souci à se faire, je partage l’analyse de la domination de la caste des technoconcepteurs ou des mega-exploiteurs de données, et en corollaire, hélas, l’émergence d’un lumpen prolétariat et en dessous, d’une plèbe inutile sous perfusion économique (on en voit déjà les prémices avancés)

    Une angoisse cependant : me serai-je fait marabouter par Attali ????

  7. julien bonnetouche says:

    Dans l’idéal, le travail à distance pourrait ralentir le processus de concentration urbaine.
    Mais ce n’est pas le sens de l’Histoire jusqu’ici, et à moins que celui ci soit modifié, c’est plutôt vers la création de mégapoles provinciales que l’on s’oriente.
    Des sortes de petit Paris en somme.
    Globalement, la ville et ses lumières fascinent davantage la jeunesse que le bon air des campagnes.
    Et quant aux entreprises, dont on espère qu’elles vont enfin grossir en France, tant en nombre qu’en taille, avoir le personnel sous la main, ne serais ce que pour voir les gens, restera malgré tout une priorité.
    De plus se situer dans un bassin d’emploi, permet à chacun, la flexibilité et la mobilité des effectifs d’une entreprise à l’autre.
    Rester à 1 heurs max de son travail c’est ce qui est acceptable par tous.
    Cherchons où sont les plus grosses entreprises et les plus nombreuses et je crois que l’on va trouver les villes du futur les plus attractives : en dehors de Paris, il y a Lyon, puis ensuite quelques autres de moindre importance ( Toulouse, Nantes..)

    • « Globalement, la ville et ses lumières fascinent davantage la jeunesse que le bon air des campagnes. »

      Je ne suis justement pas certain de cela. Cette nouvelle génération Y,Z ou compagnie que l’on dit « privilégier » la sens et la qualité de vie cherche t’elle vraiment à venir vivre à Paris ?

      Lorsque j’interroge mes étudiants sur leur avenir (ce que je fais tous les ans), ceux qui souhaitent aller travailler et donc vivre à Paris sont rares pour ne pas dire inexistants.
      Ils souhaitent le plus souvent :
      – Rester près du domicile de leur parent et de leur famille ;
      – Ou aller dans une grande métropole régionale type Nantes ou Bordeaux (Mes étudiants sont originaires de l’ouest de la France).

  8. julien bonnetouche says:

    Monsieur Fonteneau,

    Si vous me lisez bien vous verrez que je parle justement toujours des grandes métropoles régionales comme pôle de développement.
    Il est d’ailleurs heureux -pour notre pays -de constater ce développement provincial, et il faut souhaiter que cela s’accroisse encore.
    Mais encore une fois ce sont les grandes viles qui attirent, mais pas partout et pas les petites villes.
    En effet deux éléments sont à prendre en compte :

    l’attrait de condition de vie agréables, dans un cadre rénové où se mêlent l’Histoire, l’architecture du passé et les éléments de convivialité que sont les commerces branchés,

    Et la possibilité d’emplois nombreux et variés, nécessitant pour cela un grand nombre d’entreprises dans un rayon de proximité raisonnable.

    Paris est la première d’entre elles naturellement, mais reste pour beaucoup une sorte de Graal, inaccessible essentiellement pour des raisons de prix.

    Cela ne vaut pas dire qu’il n’y a que Paris. Chacun son mode de vie…

  9. Vous semblez oublier quelques notions fondamentales pour l’immobilier:
    1°) l’emplacement : on ne doit pas acheter n’importe où sous pretexte de fiscalité plus ou moins avantageuse.
    2°) le coût de la construction – qui comporte deux composantes principales- les salaires et les matériaux et une troisième pour l’ingénierie et la conception.
    3°) la démographie,
    4°) l’intérêt pour les professionnels de continuer à exercer leur profession de promoteur, si les pouvoirs publics veulent contrer les ambitions des français de devenir des propriétaires: l’offre va se raréfier et les prix monteront
    j’ai 50 ans d’expérience dans l’immobilier, et je sais qu’à long terme l’immobilier est toujours gagnant à condition de ne pas investir n’importe où.

    • « j’ai 50 ans d’expérience dans l’immobilier, et je sais qu’à long terme l’immobilier est toujours gagnant à condition de ne pas investir n’importe où »

      Oui surement en terme de valeur du bien mais plus du tout en rapport: les règles ont changé (les locataires ont tous les droits et peuvent vous laisser des ardoises comme la Bourse!), la fiscalité a évolué de manière presque confiscatoire et cela n’a pas l’air de vouloir se calmer.
      L’immobilier n’est plus rentable pour un propriétaire bailleur (sauf en meublé mais pour combien de temps!?).
      Si bien que s’il y a un jour une baisse des prix alors tout sera perdu.

  10. julien bonnetouche says:

    Badtime et Moreau,

    je suis d’accord avec vous deux.
    L’immobilier n’est plus un investissement comme autrefois où l’on pouvait acheter à crédit des immeubles à fin locative et toucher aussi sur la plus-value.
    Restent 2 secteurs :
    La résidence principale que l’État n’ose pas trop toucher, et le meublé à condition que ce soit dans les deux cas très bien placé.( centre ville très vivant)
    Sinon il y a également les bureaux, et là aussi il faut étudier la surface optimum, l’emplacement et les coûts de rénovation éventuels, car ils doivent répondre à une demande précise sur le marché local.
    Mais un bel immeuble avec parking, dans un centre ville agréable et bien desservi par les transports devait trouver un bon rendement.

  11. Monsieur Fonteneau, vous ne parlez pas du tout de l’impact sur l’immobilier d’entreprise , bureaux , ou residence de services ( via l’investissement en scpi). Je n’ai pas d’avis sur le sujet, des commentaires ?

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