La pierre, rien que la pierre, une valeur tangible qui rassure et protège la valeur du patrimoine à long terme. Voilà une idée partagée par la grande majorité des Français. C’est bien connu ! L’investissement immobilier est une valeur refuge qui protège la valeur du patrimoine de son propriétaire ! .

Cette valeur refuge est d’autant plus inscrite dans l’inconscient collectif que nous avons tous, autour de nous, des connaissances qui se sont enrichis « facilement » grâce à l’immobilier. Sur le papier, en théorie, l’investissement en action sur les marchés financiers est plus rentable que l’investissement immobilier, sauf, que nous connaissons personne qui peut confirmer cette théorie.

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Et toujours nos bestsellers « Assurance vie et gestion de patrimoine » et « Investir dans l’immobilier« 

Vous êtes vous enrichis à long terme grâce à l’investissement en bourse ? En 15 ans de Conseil en Gestion de Patrimoine, j’en rencontré 4 ou 5 personnes (et encore) qui ont réellement été capable de s’enrichir grâce à la bourse.

Lorsque l’on cumule cet attrait naturel pour l’immobilier valeur refuge et la faiblesse des taux de crédit immobilier (cf « Barème personnalisé des meilleurs taux de crédit immobilier actuellement – Mise à jour quotidienne ), on comprend le dynamisme actuel du marché

 

Bref, l’investissement immobilier c’est formidable ! Essayons d’aller au delà de ces dogmes pour comprendre dans quelle mesure cette légende urbaine est une vérité… et surtout dans quelle mesure, cette valeur refuge est usurpée !

Pour comprendre la réalité de cette pseudo valeur refuge, il est important de comprendre comment se construisent les prix de l’immobilier. Comme nous vous l’expliquons dans notre livre « Investir dans l’immobilier« , la valeur d’un bien immobilier est l’addition  :

  • D’un terrain constructible ; (cf »Quel est le prix d’un terrain constructible en France ? La valeur des terrains région par région ») ;
  • D’une maison neuve (ou appartement neuf) dont le prix de construction dépend du prix des matières premières, du salaire des artisans et surtout des normes de construction qui définissent le niveau de qualité minimal de la maison ou de l’appartement. Le prix de construction moyen d’une maison est autour de 1400€ / m² (cf »Quel est le coût de construction d’une maison ? Une hausse de 28% depuis 10 ans. »).
  • Ajusté d’un taux de vétusté afin de tenir compte de l’état de la maison ancienne ou appartement ancien au regard de la maison neuve ou ancienne. Le prix de construction d’une maison neuve, mais aussi, le niveau des normes de construction ont une incidence directe sur la valeur des biens immobilier ancien.
  • Ajusté d’un taux d’amélioration afin de tenir compte des améliorations apportées par le propriétaire (Piscine, garage, clôture, portail, jardin paysagé, terrasse, …)

 

Cette décomposition du prix de l’immobilier permet de déterminer la valeur intrinsèque d’un bien immobilier. La valeur refuge d’un bien immobilier est alors limpide : Il s’agit principalement du prix de construction de la maison ou de l’appartement affecté d’un taux de vétusté ; Pour une maison neuve (ou aux qualités intrinsèque proche de l’immobilier neuf), la valeur intrinsèque, c’est à dire la véritable valeur refuge, est autour de 1400€ / 1500€ par m² ou un peu plus pour ceux qui bénéficient d’éléments de conforts plus importants (piscine, garage, …). 

Notez que la valeur refuge d’un bien immobilier est la même partout en France. A ce stade, rien ne permet d’expliquer la différence de prix entre les différentes régions de France.

 

La différence entre la valeur intrinsèque de l’immobilier, sa valeur refuge et le véritable prix de l’immobilier est un goodwill ! Une survaleur fruit de la confrontation de l’offre et de la demande.

Mais alors, si la valeur refuge d’un bien immobilier est autour de 1500€ / m², comment peut on expliquer une valorisation qui peut atteindre 3000€, 4000€, 5000€ ou même 10 000€ du m² ?

Ensuite, c’est la confrontation de l’offre et de la demande qui permet de justifier des prix de l’immobilier qui dépasse cette valeur intrinsèque :

  • L’offre, c’est la quantité de logement disponible mais surtout la quantité de terrain constructible disponibles et/ou les règles d’urbanisme qui permettent de construire davantage sur un même terrain (PLU et autorisation de construire en hauteur). Par exemple, le grand Paris qui devrait conduire à augmenter considérablement l’offre de terrain à construire à proximité de Paris peut être analysé comme un choc d’offre qui, en augmentant l’offre, devrait avoir pour conséquence de faire baisser les prix de l’immobilier dans le global de l’agglomération (cf »[débat] Faut-il parier sur le grand Paris pour votre prochain investissement immobilier ? »).
  • La demande, c’est la quantité et surtout la qualité financière des candidats à l’investissement immobilier. Dans ce contexte, les flux migratoires, démographie, mais également le niveau général des taux d’intérêt et croissance économique régionale sont très importants. Les flux migratoires permettront de définir les régions dynamique dans lesquelles le nombre de candidat à l’investissement immobilier sera élevé alors que le niveau des taux d’intérêt et croissance économique régionale permettront de déterminer la qualité financière des candidats à l’investissement immobilier.

 

Ce goodwill immobilier n’est pas une valeur refuge ! C’est une valeur de marché. Ainsi, plus le goodwill est important, c’est à dire plus l’écart à la valeur intrinsèque est élevé, plus la valorisation dudit bien immobilier est fragile. Le risque de moins-value sur un bien immobilier valorisé 1500€ ou 2000€ / m² est plus faible que le risque de moins-value d’un bien immobilier valorisé 5000€ / m².

Voici le prix moyen des prix de l’immobilier en cette fin d’année 2018 dans les principales grandes villes Française. Dans le détail, il est intéressant de comparer deux villes, métropoles, régulièrement considérée comme « jumelles » : Nantes et Bordeaux.

  • Nantes : Prix moyen des appartements : 2977€.
  • Bordeaux : Prix moyen des appartements : 4375€.

Quel est le bon goodwill immobilier pour ces deux villes ? Quel est le bon niveau d’écart par rapport à la valeur intrinsèque pour ces deux villes ? Rien (ou du moins pas grand chose) n’explique la différence de prix entre Nantes et Bordeaux, pourtant les prix à Bordeaux sont supérieurs de 46% !

Il est difficile d’estimer la juste valeur des prix de l’immobilier, mais je crois, j’ai l’intuition, que le risque est nettement plus élevé à Bordeaux qu’à Nantes. Le goodwill immobilier de Nantes peu paraître raisonnable (par rapport à Bordeaux qui est son comparable). Le risque à Bordeaux me semble très élevés.

Le raisonnement de goodwill immobilier trop élevé, c’est à dire de marché dans lequel l’immobilier n’est plus une valeur refuge doit pouvoir s’appliquer à Paris et région parisienne, Nice, Lyon, Bordeaux, Aix en Provence, …

A contrario, lorsque je vois : 1610€ / m² à Poitiers, 1912€ / m² à Angers ou encore 1770€ / m² à Clermont-Ferrand… je ne suis pas très inquiet sur les risques de moins-value à long terme.  Nous sommes là sur des valorisations proche de la valeur refuge de long terme.

 

Le prix du m² dans les grandes villes de France en 2018 – 2019

source : Meilleuragents.com

Ville Prix m2 moyen
appartement
Prix m2 moyen
maison
Loyer m2 moyen
appartement
Paris 9 362 € 10 035 € 26,9 €
Marseille 2 470 € 3 240 € 11,8 €
Lyon 4 074 € 4 349 € 12,3 €
Toulouse 2 873 € 3 162 € 11,5 €
Nice 4 113 € 4 620 € 15,0 €
Nantes 2 977 € 3 292 € 11,3 €
Strasbourg 2 813 € 2 723 € 11,6 €
Montpellier 2 748 € 2 971 € 12,5 €
Bordeaux 4 375 € 4 011 € 12,5 €
Lille 2 689 € 2 253 € 13,2 €
Rennes 2 748 € 3 483 € 11,0 €
Reims 1 987 € 2 004 € 10,0 €
Le Havre 1 707 € 1 753 € 9,3 €
Saint-Étienne 945 € 1 490 € 7,2 €
Toulon 2 383 € 3 055 € 10,7 €
Grenoble 2 208 € 2 541 € 10,9 €
Dijon 1 964 € 2 360 € 10,3 €
Angers 1 912 € 2 105 € 9,8 €
Villeurbanne 3 005 € 3 044 € 11,8 €
Nîmes 1 670 € 2 148 € 9,2 €
Le Mans 1 351 € 1 561 € 8,1 €
Clermont-Ferrand 1 770 € 1 883 € 9,6 €
Aix-en-Provence 4 068 € 4 421 € 14,8 €
Brest 1 367 € 1 620 € 8,1 €
Limoges 1 228 € 1 427 € 8,2 €
Tours 2 342 € 2 464 € 10,4 €
Amiens 2 154 € 1 837 € 10,6 €
Metz 1 805 € 1 923 € 9,4 €
Perpignan 1 412 € 1 704 € 8,4 €
Boulogne-Billancourt 8 142 € 9 297 € 24,2 €
Besançon 1 757 € 1 925 € 9,7 €
Orléans 2 032 € 2 024 € 9,8 €
Rouen 2 152 € 2 042 € 11,0 €
Mulhouse 1 141 € 1 489 € 8,2 €
Caen 2 051 € 2 294 € 10,6 €
Saint-Denis 3 738 € 2 925 € 16,5 €
Nancy 1 941 € 1 951 € 10,1 €
Argenteuil 3 211 € 2 966 € 14,3 €
Montreuil 5 920 € 4 749 € 18,7 €
Roubaix 1 760 € 1 149 € 9,4 €
Tourcoing 1 760 € 1 332 € 8,7 €
Dunkerque 1 695 € 1 550 € 8,8 €
Créteil 3 497 € 4 501 € 15,6 €
Avignon 1 863 € 1 952 € 9,4 €
Nanterre 4 888 € 5 642 € 18,3 €
Courbevoie 6 697 € 7 715 € 21,1 €
Poitiers 1 610 € 1 515 € 9,3 €
Vitry-sur-Seine 3 699 € 3 969 € 15,8 €
Versailles 7 192 € 7 179 € 19,3 €
Colombes 4 824 € 5 746 € 17,9 €

 




51 Comments

  1. Je m’interroge depuis quelques semaines. Avez absorbe des substances toxiques ?
    Le prix de l’immobilier est une confrontation de l’offre et de la Demande d’une Ville (Ou région) qui dépend du dynamisme économique (industrie, services Ou tourisme) Et donc de sa croissance demi graphique. À ce titre Paris, Lyon Ou Bordeaux sont bien davantage des valeurs refuges que Clermont Ou Angers …..

  2. Pour Paris, je vous encourage à relire cet article « La bulle immobilière à Paris en 2018 peut t’elle éclater comme la bulle de 1991 ? » https://www.leblogpatrimoine.com/immobilier/prix/la-bulle-immobiliere-a-paris-en-2018-peut-telle-eclater-comme-la-bulle-de-1991.html

  3. Selon votre raisonnement :
    Acheter du Technicolor est une valeur refuge.
    Investir dans un distributeur de cassettes VHS est une valeur refuge.
    Je vous taquine évidemment, et je comprends votre concept un tantinet provocateur afin de lancer le débat.
    Synthétiser l’espérance de plus value, ou du moins la stabilité du prix d’un actif à sa faible et relative valeur est un raccourci que beaucoup d’investisseurs non avisés tendent à emprunter.
    L’immo pas cher, ce peut être le rendement.
    L’immo cher, c’est moins de rendement ( mais pas toujours ) et une valorisation de l’actif qui bénéficie des embellies économiques.
    Les taux peuvent encore descendre, la croissance exploser, l’inflation s’envoler, ça ne chatouillera pas la valeur d’un studio à Roubaix.

  4. Bonjour
    Et Saint-Etienne…valeur sûre?

    • Les prix à saint Étienne sont très faibles et notoirement inférieurs au prix de construction.

      Quelle pourrait être la raison ? Une demande en baisse fortement inférieure à l’offre du fait d’un dynamisme économie réduit et d’une population en baisse depuis 50 ans. En 1968, il y avait 210 000 habitants à Saint Étienne. En 2018, vous n’êtes plus que 170 000.

      Il n’empêche que celui qui veut construire une maison neuve à Saint Etienne devra payer 1400€ / m² + le prix du terrain à Bâtir dont le prix semble pourtant conforme au standard Français ( https://www.seloger.com/immobilier/achat/immo-saint-etienne-42/bien-terrain/ )

      • Il faut Peut etre se poser la question pourquoi offre < Demande ?
        C'est une ville en déclin économique, à la meteo merdique, Avec une population bas de gamme.

      • Et pour cause, je suis passé une seule fois dans ma vie à SE, et cela ne m’a vraiment pas donné envie d’y habiter ! Désolé les verts 🙂 🙂

      • Sylvain Cottereau says:

        J’allais justement sortir l’exemple de Saint-Étienne. C’est une ville assez grande, elle avait un prix proche du coût de construction, et ça n’a pas empêché que les prix dégringolent. Je vous suis sur votre raisonnement théorique, mais malheureusement j’ai plutôt l’impression que c’est l’offre et la demande qui compte, le dynamisme de l’économie sur place, le niveau du chômage, l’offre de logements HLM, la demande locative etc.
        Bordeaux semble être une bulle, mais en même temps c’est un peu dû au TGV qui est arrivé, et comme c’est pas demain que cette ligne disparaisse, j’ai comme le sentiment que les prix de Bordeaux vont se maintenir. Oui je parle de sentiment, c’est pas rationnel, mais après tout, qui peut vraiment rationaliser les prix de l’immobilier ? Personne peut vraiment faire de prédiction, mêmes les meilleurs experts…

        • Certes le TGV a quelque peu boosté Bordeaux mais cette ville était en « bulle » bien avant l’arrivée du TGV (en 2017), c’est probablement dû à la qualité de vie : ville agréable, proche de la mer, tourisme, vins de qualité, travaux de rénovation conséquent ces dernières décennies, croisement des populations du sud et nord et centre, etc… mais en contrepartie circulation impossible, délinquance, etc.

          • Dindonsauvage says:

            je suis d’accord !
            moi je préfère vire à Bordeaux et mettre mon entreprise à Bordeaux plutôt qu’a Nantes… il y a les mêmes services mais le climats y est bien meilleurs… y a plus de surf… ou de site de Kite surf… et y a la mer à 30 minutes. vous avez dit Y et Z @GuillaumeFonteneau ?

            un sujet d’article le monde selon les Y et Z ?

            Ps: Ubisoft avait été présente par Alain Rousset mais il y avait pas le surf… ça à l’aire de marcher pour Ubisoft.

            • Dindonsauvage says:

              A Angoulême Ubisoft était préssenti pour venir s’installer. nous avons tous. locaux très bon marché, expertise de programmation et un pôle image et informatique d’excellence. accès au TGV. la région a fait pression. mais nos hipster ont préféré poser leurs poufs colorés ailleurs. à Bordeaux y a la mer. et elle est plus chaude que celle de Nantes.

              https://www.ubisoft.com/fr-FR/studio/bordeaux.aspx

              • Je connais bien Angoulême, j’y ai vécu (à côté), étudié et travailléjusqu’à ma retraite. Cette ville a toujours été « la banlieue » de Bordeaux ou de Poitiers et La Rochelle (Crépeau copain Mitterrand, autoroute, gestion socialiste, détournements- Boucheron, …) a eu la préférence des pouvoirs publics sur cette ville.
                Dans les années 90/ 2000 à 2010, elle s’est vidée de ses administrations, banques, assurances, grosses entreprises, etc. vers Bdx, Poitiers ou encore Nantes.
                La région avec Ségolène a fini de la ‘tuée » et aujourd’hui, le résultat est là, la ville est « sinistrée » technologiquement parlant, alors qu’il y a de forts potentiels dans une ville, malgré tout, agréable à vivre.
                La touche finale, la régionalisation de la Charente en Nouvelle Aquitaine n’est pas un atout pour remettre Angoulême sur les rails.

  5. Le prix du m² de la construction n’est qu’un indicateur. A l’opposé du goodwill, il y a le badwill : Il y a des endroits où le prix du m² est tombé très en-dessous du prix de construction, à cause de l’exode rural, de la fermeture de mines ou d’industries (qui laissent des sols pollués ou instables en prime…), de la réputation de l’endroit…

    Se retrouver avec un bien, acheté 1000 euros le m², dans une ville fort dynamique au demeurant, qui après avoir généré beaucoup de frais à cause du vandalisme dans le bâtiment et une faible rentabilité à cause des difficultés à trouver des locataires solvables qui y restent, finit à la démolition… n’est pas le meilleur investissement… Idem pour les jolis maisons que les propriétaires laissent s’écrouler, car il n’est pas rentable de les entretenir et les réparer, faute de locataires ou d’acheteurs dans des cantons qui ont perdu 50% de leurs habitants et où le taux de chômage est supérieur à 20%…

    Bref, ne vous fiez pas qu’au prix du m² de la construction…

    • Vous avouerez tout de même que ce n’est pas la généralité. Quel triste pays nous dessinez vous ! 2videmment, dans ces régions sinistrées, le coût de construction ne signifie pas grand chose… Mais ce n’est pas le cas dans la très grande majorité des régions Française.

      • Je parlais de ce que j’ai observé dans 3 endroits différents, situés à 150 km de distance :
        – une ville moyenne, classée en vert, dans votre classement des villes où investir en centre-ville serait opportun (le bâtiment auquel je fais allusion est actuellement en cours de démolition, il était à 10 minutes à pied du centre-ville et de la gare…)
        – un ancien bassin minier rural qui peine à se reconvertir
        – un village rural dans le massif central

        Par ailleurs, selon la presse, ce genre de situation se produit aussi dans de très grandes villes (cf ce qui se passe en ce moment à Marseille) ou en région parisienne (cf Grigny 2) (et qui sont loin des endroits que j’évoquais…)

        remarque : parfois, dans les situations évoqués, il suffit de faire quelques centaines de mètre ou changer de vallée/ de village pour que la situation soit différente (et les prix aussi !)…

        Je voulais juste attirer l’attention des lecteurs débutants dans l’immobilier, pour qu’ils combinent votre indicateur avec d’autres, notamment une excellente analyse au niveau micro-local…

  6. Je me suis amusé à faire le ratio entre le prix d’achat au m2 d’un appartement et le prix moyen des loyers. En classant ce ratio du plus petit au plus grand on voit assez bien les villes les plus intéressantes, des villes ou la rentabilité d’un investissement locatif sera plus difficile à amortir.

    Ca donne (du plus intéressant au moins intéressant):
    Saint-Étienne
    Mulhouse
    Limoges
    Le Mans
    Perpignan
    Brest
    Poitiers
    Besançon
    Nîmes
    Le Havre
    Clermont-Ferrand
    Roubaix
    Dijon
    Metz
    Nancy
    Dunkerque
    Caen
    Angers
    Rouen
    Avignon
    Reims
    Tourcoing
    Grenoble
    Amiens
    Lille
    Orléans
    Marseille
    Montpellier

    Idéalement il faudrait également croiser ce ratio avec le niveau de vie dans chacune des villes pour affiner l’analyse.

    Ca vous semble pertinent ?

    • Oui, c’est pertinent, cependant on en revient toujours au rendement brut et surtout théorique.
      Si l’on compile ensuite la baisse fort probable du prix de l’actif, de la vacance potentiellement élevée…ça se complique.

      • On peut peut-être lier le risque de vacance locative avec le revenu moyen… mais je suis d’accord il faudrait un autre indice pour refléter la dynamique économique et démographique d’une ville.
        Après ce ne sont que des moyennes… un quartier en vogue dans une ville à priori peu attractive ne perdra pas sa valeur

  7. Pour en revenir au sujet initial, Guillaume est peut être plus visionnaire que nos railleries.
    Télétravail, overdose des grandes métropoles, retour au sources, pouvoir d’achat ( il y’a dix ans on partait au Maroc améliorer son quotidien, à présent bien des départements sinistrés peuvent faire l’affaire au moins sur ce point ).
    Je suis pour ma part convaincu ( et pourtant investisseur francilien ), que cette tendance à terme l’emportera.
    À très long terme cependant…et je n’ai qu’une vie et pas assez de moyens pour me positionner dans cette optique.

    • Une chose qu’il faut prendre en compte également dans les grandes villes : l’amelioration de la qualité de vie au fil des ans avec moins de voitures, plus de transports en communs et en libre service, plus de déplacements doux(vélo, etc) font que la vie devient plus agréable et l’exode moins évident.
      De plus pour Paris notamment l’attractivite sociale et culturelle reste la même. Tout bouge et il faut toujours analyser en permanence les situations.

      • Dindonsauvage says:

        A une nuance prés… l’évolution de la vie. mes amis et cousines qui sont partis à Paris en reviennent un peu.
        souvent le départ a été la volonté de ne pas vivre à 3 ou 4 dans une cage à lapin. car investir le prix d’une belle maison dans 50 m2 n’était pas concevable alors ils sont partis.

  8. J’ai souvenir d’une étude comparatives des prix des capitales régionales en Europe, et donc de la France par rapport à d’autres pays d’Europe.
    La conclusion était une survalorisation très sensible des villes de province en France par rapport aux villes de province du Royaume-Uni, Italie, Espagne, Allemagne.
    Ailleurs en Europe, l’écart entre la capitale politique ou économique (Paris, Londres, Madrid, Milan) et les villes de province était beaucoup plus élevé.

    J’aurais aimé vous mettre la référence ou le lien, pour retrouver les ordres de grandeur; pas retrouvé pour l’instant. Cela date de quelques années.

  9. Sylvain Cottereau says:

    Guillaume, a quand un séminaire ou un apéro dinatoire, voire même une soirée débat avec tous les lecteurs de votre blog? C’est tellement intéressant!!

  10. Cher Guillaume,

    vous avez bien présenté la base de l’évaluation immobilière. C’est-à-dire principalement le prix de la reconstruction à neuf, plus le prix du terrain, moins la vétusté et accessoirement les aménagements style piscine etc.

    Malheureusement dans la suite de votre raisonnement vous simplifiez trop. Il ne reste plus que le prix de la reconstruction et le Goodwill . Malheureusement, le prix du terrain est fondamental. La valeur d’un terrain doit rentrer – à mon avis – dans votre valeur refuge et seul le solde peut constituer votre Goodwill.

    En effet, selon la localisation, selon le nombre d’étages que l’on peut construire, le terrain peut varier énormément . Si une maison vaut plus cher à Paris ou à Bordeaux qu’à Nantes, c’est dû principalement au prix du terrain. On peut même imaginer que le prix du terrain soit négatif. Je prends exemple : dans une région déshéritée où personne ne voudrait habiter, le prix d’un terrain avec une maison ne vaut même pas le prix d’un terrain agricole. Car pour intéresser l’agriculteur, il faut enlever le cout de destruction de la maison et de remise en état du terrain. Dans ce cas, la seule possibilité pour amener un investisseur à faire cette opération serait de lui donner une prime compensant cette destruction. Ce qui correspond à un prix de terrain négatif. CQFD. Il serait par conséquent intéressant de compléter votre analyse en prenant compte du coût du terrain puis nous reproposer votre raisonnement sur le Goodwill .

    • Non, je ne crois pas. Le terrain intrinsèque n’a aucune valeur intrinsèque sauf celle de devenir un terrain agricole.

      Le prix du terrain est le fruit de l’offre et de la demande. Si vous avez un budget de 650 000€ pour la construction d’une maison dont le prix de construction est de 350 000€ … le terrain peut valoir jusqu’à 250000€. Le prix du terrain s’adapte au prix de la demande contrairement au salaire du maçon ou prix du parpaing.

    • Pourquoi ne pas parler aussi de la fiscalité qui va avec l’immobilier. Un placement qui peut être taxé aussi lourdement qu’il ne rapporte plus rien, je ne vois pas trop l’intérêt.

  11. Ah les économistes et leurs envies de vouloir tout rationaliser dans notre monde pourtant si irrationnel…

    Encore une fois vous restez très bon dans vos articles sur la fiscalité et autre où tout est calculable mais pas dans ce genre de domaine… et pourtant sur les 3/4 de l’article vous êtes dans le vrai jusqu’à ce passage:
    « Le risque de moins-value sur un bien immobilier valorisé 1500€ ou 2000€ / m² est plus faible que le risque de moins-value d’un bien immobilier valorisé 5000€ / m². »

    Vous donnez trop d’importance à cette valeur refuge alors que ce qui compte au contraire c’est ce « goodwill » .
    Si on vous écoutait il faudrait investir dans les villages perdus de Corrèze car le prix de l’immobilier est en dessous de sa valeur de refuge alors que ces villages ne seront plus là dans 20 ans…
    Alors peut-être qu’ils seront reconstruits dans 50 ans si grosse mutation de la société mais les horizons de temps sont bien trop longs et dans ce cas seuls les terrains mériteraient d’investir et non les constructions.
    À un horizon plus court on peut noter le vieillissement de la population qui tend à concentrer les populations dans les grandes et moyennes villes (ma grand-mère qui ne peut pas aller faire ses courses sans voiture). On note également la tendance à l’habitat collectif le jour où on passera en rt2020 car être en rt2020 pour un bâtiment individuel va coûter très cher (Plutôt 2000€ le m2 de coût de construction ).
    Oui il y a une tendance à se « mettre au vert » mais pas dans des trous perdus…
    Quand je regarde mon marché local de l’immo je ne vois pas trop d’incohérences, les endroits peu chers ne me font pas envie et je lorgne sur les beaux biens dans des endroits fortement valorisés… Il ne faut pas chercher à savoir si les prix sont justifiés ou non s’ils sont ce qu’ils sont c’est qu’il y a une raison à un instant T, il n’y a pas d’anomalie de marché à arbitrer et il ne faut pas se battre contre le marché. Tout n’a pas besoin d’être expliqué. Comme on dit en bourse : « il vaut mieux avoir tord tous ensemble que raison tout seul »…
    Alors non je n’acheterais pas un de ces biens car ils n’ont pas assez de potentiel (en tout cas pas de potentiel sans risque) mais pourtant c’est bien ce que font la grosse majorité des gens qui ont de l’argent autour de moi. Et qui fait le marché ? La majorité ! Qui gagne sur le marché ? Les initiés (ceux qui ont un avantage sur le marché qu’il soit compétitif ou informationnel ).
    Le marché de l’immobilier même s’il correspond à une demande de service se comporte comme le marché des actions c’est à dire comme un marché d’offre et de demande, et l’on retrouve des tendances et de l’ irrationnel… sauf que l’immobilier est auto-tendanciel (la tendance se renforce d’elle même ) et bien plus facile à prévoir !

    La valeur refuge de l’immobilier c’est d’avoir un toit sur sa tête. C’est sur ce critère que vous achetez votre maison vous ? Vous le dites vous même et vous avez raison : http://www.leblogpatrimoine.com/immobilier/residence-secondaire/acheter-une-residence-secondaire-un-investissement-au-rendement-non-financier-inestimable.html
    N’importe quelle maison offre ce service alors pourquoi autant d’écarts de prix ? Des exemples : climat, infrastructures, proximité du travail (donc des grands poles pour l’instant ), proximité de la mer, le cadre, la population locale ( le côté auto-tendanciel). Quand vous mettez 15 minutes pour aller au boulot vous êtes prêt à mettre plus cher que celui qui perd 3h par jour en transport et qui perd donc 80% du temps de loisir qu’il peut passer dans une journée une fois le travail, le trajet, le sommeil et les tâches ménagères déduits …
    Ok le teletravail… mais pensez vous qu’un jour celà représentera la majorité des emplois ? Non et qui fait le marché ? La majorité… Tant mieux pour le développeur web à bon salaire qui peut vivre dans un coin peu cher mais il n’est pas représentatif du marché… il est une composante du marché donc on peut en tenir compte mais il ne faut pas le sur-représenté.
    De nos jours quand on en est réduit à acheter un bien pour sa valeur refuge (en RP) c’est que l’on est pas finançable du moins sur une durée viable financièrement sinon c’est location…
    Il ne faut pas oublier que l’immobilier c’est comme la voiture c’est statutaire…
    Pour réussir en bourse comme en immobilier il faut être pragmatique et non un bon théoricien sinon ça se saurait… (juste pour rappel http://fr.m.wikipedia.org/wiki/Long_Term_Capital_Management ).
    Pour gagner dans ces 2 domaines il faut capitaliser sur son avantage competitif (et s’abstenir de prendre des risques si l’on en possède pas) et éliminer la part d’aléa (gérer ses risques et/ou se diversifier en bourse et s’abstenir de faire des conjectures surtout contre la tendance de fond en l’immobilier ).
    Vous voulez gagner à coup sûr en immobilier ? Ce n’est pas compliqué… Une des methodes les plus simples est de chercher un bien pourri dans un endroit fortement valorisé et vous le renovez pour le revendre au dessus de la moyenne du marché à un cadre sup qui ne comprendra pas comment vous avez pu acheter ce bien alors qu’il fait 3 fois votre salaire… mais comme il est dans la rat race il n’a pas le temps de faire comme vous…
    Les gains sont très variables entre si vous faites les travaux vous même ou pas, si vous devez vous loger ailleurs ou pas pendant les travaux et si vous avez du talent ou pas pour vendre du rêve lors dune visite. Il faut surtout éviter d’acheter un bien ayant un défaut ne pouvant être corrigé sinon vous ne le revendrez pas dans la moyenne du marché… Et le potentiel de gains est lié à la cherté du secteur une rénovation coutant le même prix (si accès identique ) en Corrèze que dans un grand pôle. Bien sûr il faut rénover intelligemment en tenant compte des normes futures et je vois rejoins parfaitement sur ce point Guillaume et dans un temps pas trop long si on veut éviter tout risque de variation trop forte du marché qui peut aussi bien monter que baisser entre temps)
    Le tout dans un cadre fiscal idyllique puisque non taxé si c’est votre RP mais c’est valable également pour de l’investissement locatif même si c’est moins sûr et plus complexe.
    Certains font des fortunes en faisant ça plusieurs fois… mais pourquoi tout le monde ne le fait pas alors ? Trop fatiguant, trop stressant, pas envie de « s’embêter » avec des travaux… (encore une fois que du vécu ).
    Il faut avoir une vision d’entrepreneur/investisseur et non d’epargnant (ne pas oublier de valoriser son temps de travail, tous les travaux seront viables financièrement pour un ouvrier mais pas pour un chirurgien si vos horaires d’activité professionnelle sont variables).

    Un bon exemple (pas pour la rénovation énergétique mais pour l’habillage de la mariée comme on dit en bourse): http://www.10mainstreet.fr/2018/03/09/fixer-upper-total-renovation/
    « Choisir la maison la plus moche dans le meilleur quartier »
    Par avance désolé pour les fautes, saisie automatique et trop long de me relire mais l essentiel reste le fond et non la forme, pragmatisme encore et toujours ! :-)))

    • Bravo Romain, voilà une analyse détaillée du marché immo, pleine de bon sens.
      Une petite remarque sémantique cependant. Vous dites que le marché peut être irrationnel alors que par vos arguments vous n’avez développé que du rationnel. 🙂 🙂

      • Merci Michel 😉
        En fait, il n’y a pas de contradiction car prendre l’irrationalité d’un marché comme postulat c’est être rationnel en effet !
        Par analogie, en bourse il faut prendre en compte les fat tails contrairement à ce qu’à fait LTCM… c’est tellement logique de supprimer les points aberrants quand ils ne collent pas au modèle ! C’est arrivé une fois mais ça ne se reproduira plus, c’est sûr !!…
        comme quoi on peut être prix Nobel et vraiment con lorsque l’on est auto-accrédité entre gens bien pensants…

        • Hé bien oui, je me reconnais dans votre message:
          – ma première maison je l’ai construite de mes propres mains (jeune): restrictions, pas de vacances, tous les WE et soirs après le travail sur le chantier pendant 2 ans,
          – la deuxième, petite résidence secondaire, bien placée à 800m de la mer, achetée en dessous du marché avec beaucoup de travaux réalisés le WE et les vacances, revendue 14 ans plus tard avec 100% de PV,
          – troisième, achetée 40 à 50% en dessous du marché (soumission) à une entreprise qui se débarassait de ses logements loués à ses cadres, travaux de rénovation et d’isolation importants d’environ 50% de la valeur d’achat, moitié moi-même, moitié entreprises. Louée avec un loyer remboursant la mensualité d’emprunt sur 12 ans + avantage fiscal Besson.
          – quatrième achetée avec une bonne partie de la vente de la 2ème sans gros travaux – marre en fait des travaux à la retraite !

  12. Dindonsauvage says:

    « Certains font des fortunes en faisant ça plusieurs fois… mais pourquoi tout le monde ne le fait pas alors ? Trop fatiguant, trop stressant, pas envie de « s’embêter » avec des travaux… (encore une fois que du vécu ). »

    ou anxieux de ne pas savoir les faire, les travaux, passer ses vacances à les faire…etc .

    « Il faut avoir une vision d’entrepreneur/investisseur et non d’epargnant (ne pas oublier de valoriser son temps de travail, tous les travaux seront viables financièrement pour un ouvrier mais pas pour un chirurgien si vos horaires d’activité professionnelle sont variables). »

    et encore rénover une maison sur l’ile de ré est plus rentable que de bosser comme médecin…

    Après à mon avis il y a deux versions de l’investissement immobilier:

    1 générer une plus value à la revente qui passe par la localisation du bien et son potentiel de plus value.

    2 générer de l’argent par les revenu locatifs qui passe la encore par la localisation du bien, mais est plus une affaire de rendement locatif. exemple: à Poitiers ou Angoulême les gens restent solvables, je n’aurai jamais de plus value à la revente mais cela génère du cash et les opérations s’autofinance. à Bordeaux je mets de l’argent dans l’investissement mais il y aura « probablement/peut-être » une plus value.

    • « ou anxieux de ne pas savoir les faire, les travaux, passer ses vacances à les faire…etc . » tout à fait, je n’ai pas dit que c’était facile, no pain no gain… et encore si le potentiel est important ça reste rentable en les faisant faire mais pour certains ça reste encore trop stressant….

      « et encore rénover une maison sur l’ile de ré est plus rentable que de bosser comme médecin… » c’est vrai que certaines fois le potentiel est tellement grand que ça peut générer un beau « salaire »
      Si on sait trouver des biens à gros potentiels la plus value peut vraiment être énorme,
      un exemple concret : achat 130 000 tout compris, 70 000€ de travaux (500€ du m2 environ, 130m2 valorisé à 3300€ du m2 soit 430 000€ et encore la parcelle fait 3 fois la taille des parcelles des autres maisons. Si vous faites faire vous faire vous multipliez le prix des travaux par 2.5 mais il reste de la PV.
      attention il faut que votre rénovation puisse rendre votre bien quasiment comparable à une maison neuve (conception des espaces de vie moderne, bonne isolation, larges ouvertures… on ne parle pas juste de poser un parquet stratifié et mettre un coup de peinture…)
      D’un point de vue écologique ça me parait d’ailleurs beaucoup plus logique de rénover des vieilles maisons en pourtour des grandes villes que de continuer à étendre les villes dortoir et se farcir 1 heure de bouchon pour aller travailler… D’autant plus que lors des baisses plus on est proche d’un grand pôle moins ça baisse, il y a un « fly to quality » de ceux qui ont les moyens et ceux qui ne les ont pas habitent plus loin ce qui paupérise les petits villages (en dehors du pharmacien et du médecin du village qui n’ont pas à se déplacer pour aller bosser).
      autre exemple : une belle cave voutée (2m70 de plafond) avec des « fenetres » de 50cm en plein centre ville transformée en appart un peu hype , ça ne vaut pas un appart normal à la revente mais il y a de la marge tout de même 😉

      Pour votre dernier point encore une fois je suis d’accord, soit PV sur résidence principale soit investissement immo mais pas n’importe comment, je ne parle pas de l’investissement bon père de famille , un studio à 75 000 loué 400€…
      Il faut en avoir les moyens c’est vrai mais en partant sur beaucoup plus gros c’est bien plus rentable. Exemple : des maisons de maître à découper en studio dans des villes où il y a de la demande pour cela, vous pouvez sortir un beau cashflow alors même si ça ne valait rien à la revente ( ce qui est faux) cela resterait rentable. Pas de beau potentiel de PV donc SCI à l’IS en meublé à envisager

      • « …et encore rénover une maison sur l’ile de ré est plus rentable que de bosser comme médecin… »
        Je comprends bien que c’est un exemple mais pour ceux qui voudraient s’y attaquer, sachez que sur l’ile de Ré, il y a longtemps que ce genre de bien n’existe plus …. sauf peut-être après un ouragan ou tsunami !

      • « D’un point de vue écologique ça me parait d’ailleurs beaucoup plus logique de rénover des vieilles maisons en pourtour des grandes villes que de continuer à étendre les villes dortoir et se farcir 1 heure de bouchon pour aller travailler… D’autant plus que lors des baisses plus on est proche d’un grand pôle moins ça baisse, il y a un « fly to quality »  »

        Absolument oui, d’ailleurs d’un point de vue économique aussi, je ne fais que ça….
        La résidence principale, dernier havre fiscal…..

  13. Dindonsauvage says:

    Après autre façon de voir les choses. même si la bourse rapporte plus sur le long terme… mes FCP placé en 2016 (sur une période pas sur valorisé de ce que j’avais comprit à l’époque) après avoir monté de 20% sont plutôt en recule de 5% par rapport à leurs valeurs d’entrées…
    les appart rapportent tous les mois la même somme. même s’il est vrai que nous avons eu plutôt de la chance pour l’instant au niveau des locataires.

  14. Acquérir avec l’argent du banquier, rembourser avec celui du locataire, entretenir le tout avec une pincée de trésorerie.
    Laisser mijoter le tout longtemps…à feux doux.
    Renouvelez l’opération en vous assurant de disposer d’une autre pincée de trésorerie.
    Servez une belle part à la fiscalité, et dégustez le reste.
    La taille de votre part découlera naturellement de vos talents de cuisinier…
    Bon appétit à tous !

  15. Dans le choix de la localisation de votre investissement en zone rurale ou périurbaine, surtout si vous visez un marché de télétravailleurs ou de locations touristiques, faites très attention au téléphone fixe et au téléphone portable ainsi qu’à la qualité d’Internet en temps normal (dans certains endroits, c’est vraiment insuffisant pour du télétravail) et à la résilience du système de télécommunication (fixe, portable, Internet) en cas de panne.

    Avec le développement des lignes enterrés et l’appel à une multiplicité de sous-traitant, en cas de grosse panne dans un village (par ex. ligne grillée par la foudre), il faut attendre PLUSIEURS MOIS avant d’obtenir une réparation (et donc il n’y a plus de téléphone fixe, ni Internet (s’il n’y a pas la fibre)). Si en prime, le téléphone portable ne passe pas (ou très mal), il ne vous reste plus que le bon vieux courrier postal (ou d’avoir beaucoup d’amis à déranger dans les villages voisins) et à prier que ni vous, ni proche n’ayez besoin des secours en urgence…

  16. Georges Brand says:

    De dire qu’en 15 ans de CGP vous n’avez pas rencontré quelqu’un qui se soit réellement enrichi avec la bourse, n’est ce pas contradictoire avec l’article ci-dessous que vous avez écrit? Investir en action : La puissance des dividendes dans le rendement global de l’investissement

    • En theorie, la bourse c’est rentable… Mais dans la vraie vie, je n’ai jamais rencontré personne (ou seulement 3 ou 4 ) qui en ait profité.

      Le problème est souvent l’acceptation de la volatilité et la tentation d’acheter au mauvais moment, c’est ä dire quand les cours sont trop elevés.

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