La pierre, rien que la pierre, une valeur tangible qui rassure et protège la valeur du patrimoine à long terme. Voilà une idée partagée par la grande majorité des Français. C’est bien connu ! L’investissement immobilier est une valeur refuge qui protège la valeur du patrimoine de son propriétaire ! .
Cette valeur refuge est d’autant plus inscrite dans l’inconscient collectif que nous avons tous, autour de nous, des connaissances qui se sont enrichis « facilement » grâce à l’immobilier. Sur le papier, en théorie, l’investissement en action sur les marchés financiers est plus rentable que l’investissement immobilier, sauf, que nous connaissons personne qui peut confirmer cette théorie.
Vous êtes vous enrichis à long terme grâce à l’investissement en bourse ? En 15 ans de Conseil en Gestion de Patrimoine, j’en rencontré 4 ou 5 personnes (et encore) qui ont réellement été capable de s’enrichir grâce à la bourse.
Lorsque l’on cumule cet attrait naturel pour l’immobilier valeur refuge et la faiblesse des taux de crédit immobilier (cf « Barème personnalisé des meilleurs taux de crédit immobilier actuellement – Mise à jour quotidienne ), on comprend le dynamisme actuel du marché
 
Bref, l’investissement immobilier c’est formidable ! Essayons d’aller au delà de ces dogmes pour comprendre dans quelle mesure cette légende urbaine est une vérité… et surtout dans quelle mesure, cette valeur refuge est usurpée !
Pour comprendre la réalité de cette pseudo valeur refuge, il est important de comprendre comment se construisent les prix de l’immobilier. Comme nous vous l’expliquons dans notre livre « Investir dans l’immobilier« , la valeur d’un bien immobilier est l’addition  :

  • D’un terrain constructible ; (cf »Quel est le prix d’un terrain constructible en France ? La valeur des terrains région par région ») ;
  • D’une maison neuve (ou appartement neuf) dont le prix de construction dépend du prix des matières premières, du salaire des artisans et surtout des normes de construction qui définissent le niveau de qualité minimal de la maison ou de l’appartement. Le prix de construction moyen d’une maison est autour de 1400€ / m² (cf »Quel est le coût de construction d’une maison ? Une hausse de 28% depuis 10 ans. »).
  • Ajusté d’un taux de vétusté afin de tenir compte de l’état de la maison ancienne ou appartement ancien au regard de la maison neuve ou ancienne. Le prix de construction d’une maison neuve, mais aussi, le niveau des normes de construction ont une incidence directe sur la valeur des biens immobilier ancien.
  • Ajusté d’un taux d’amélioration afin de tenir compte des améliorations apportées par le propriétaire (Piscine, garage, clôture, portail, jardin paysagé, terrasse, …)

 
Cette décomposition du prix de l’immobilier permet de déterminer la valeur intrinsèque d’un bien immobilier. La valeur refuge d’un bien immobilier est alors limpide : Il s’agit principalement du prix de construction de la maison ou de l’appartement affecté d’un taux de vétusté ; Pour une maison neuve (ou aux qualités intrinsèque proche de l’immobilier neuf), la valeur intrinsèque, c’est à dire la véritable valeur refuge, est autour de 1400€ / 1500€ par m² ou un peu plus pour ceux qui bénéficient d’éléments de conforts plus importants (piscine, garage, …). 
Notez que la valeur refuge d’un bien immobilier est la même partout en France. A ce stade, rien ne permet d’expliquer la différence de prix entre les différentes régions de France.
 

La différence entre la valeur intrinsèque de l’immobilier, sa valeur refuge et le véritable prix de l’immobilier est un goodwill ! Une survaleur fruit de la confrontation de l’offre et de la demande.

Mais alors, si la valeur refuge d’un bien immobilier est autour de 1500€ / m², comment peut on expliquer une valorisation qui peut atteindre 3000€, 4000€, 5000€ ou même 10 000€ du m² ?
Ensuite, c’est la confrontation de l’offre et de la demande qui permet de justifier des prix de l’immobilier qui dépasse cette valeur intrinsèque :

  • L’offre, c’est la quantité de logement disponible mais surtout la quantité de terrain constructible disponibles et/ou les règles d’urbanisme qui permettent de construire davantage sur un même terrain (PLU et autorisation de construire en hauteur). Par exemple, le grand Paris qui devrait conduire à augmenter considérablement l’offre de terrain à construire à proximité de Paris peut être analysé comme un choc d’offre qui, en augmentant l’offre, devrait avoir pour conséquence de faire baisser les prix de l’immobilier dans le global de l’agglomération (cf »[débat] Faut-il parier sur le grand Paris pour votre prochain investissement immobilier ? »).
  • La demande, c’est la quantité et surtout la qualité financière des candidats à l’investissement immobilier. Dans ce contexte, les flux migratoires, démographie, mais également le niveau général des taux d’intérêt et croissance économique régionale sont très importants. Les flux migratoires permettront de définir les régions dynamique dans lesquelles le nombre de candidat à l’investissement immobilier sera élevé alors que le niveau des taux d’intérêt et croissance économique régionale permettront de déterminer la qualité financière des candidats à l’investissement immobilier.

 
Ce goodwill immobilier n’est pas une valeur refuge ! C’est une valeur de marché. Ainsi, plus le goodwill est important, c’est à dire plus l’écart à la valeur intrinsèque est élevé, plus la valorisation dudit bien immobilier est fragile. Le risque de moins-value sur un bien immobilier valorisé 1500€ ou 2000€ / m² est plus faible que le risque de moins-value d’un bien immobilier valorisé 5000€ / m².
Voici le prix moyen des prix de l’immobilier en cette fin d’année 2018 dans les principales grandes villes Française. Dans le détail, il est intéressant de comparer deux villes, métropoles, régulièrement considérée comme « jumelles » : Nantes et Bordeaux.

  • Nantes : Prix moyen des appartements : 2977€.
  • Bordeaux : Prix moyen des appartements : 4375€.

Quel est le bon goodwill immobilier pour ces deux villes ? Quel est le bon niveau d’écart par rapport à la valeur intrinsèque pour ces deux villes ? Rien (ou du moins pas grand chose) n’explique la différence de prix entre Nantes et Bordeaux, pourtant les prix à Bordeaux sont supérieurs de 46% !
Il est difficile d’estimer la juste valeur des prix de l’immobilier, mais je crois, j’ai l’intuition, que le risque est nettement plus élevé à Bordeaux qu’à Nantes. Le goodwill immobilier de Nantes peu paraître raisonnable (par rapport à Bordeaux qui est son comparable). Le risque à Bordeaux me semble très élevés.
Le raisonnement de goodwill immobilier trop élevé, c’est à dire de marché dans lequel l’immobilier n’est plus une valeur refuge doit pouvoir s’appliquer à Paris et région parisienne, Nice, Lyon, Bordeaux, Aix en Provence, …
A contrario, lorsque je vois : 1610€ / m² à Poitiers, 1912€ / m² à Angers ou encore 1770€ / m² à Clermont-Ferrand… je ne suis pas très inquiet sur les risques de moins-value à long terme.  Nous sommes là sur des valorisations proche de la valeur refuge de long terme.
 

Le prix du m² dans les grandes villes de France en 2018 – 2019

source : Meilleuragents.com

VillePrix m2 moyen
appartement
Prix m2 moyen
maison
Loyer m2 moyen
appartement
Paris9 362 €10 035 €26,9 €
Marseille2 470 €3 240 €11,8 €
Lyon4 074 €4 349 €12,3 €
Toulouse2 873 €3 162 €11,5 €
Nice4 113 €4 620 €15,0 €
Nantes2 977 €3 292 €11,3 €
Strasbourg2 813 €2 723 €11,6 €
Montpellier2 748 €2 971 €12,5 €
Bordeaux4 375 €4 011 €12,5 €
Lille2 689 €2 253 €13,2 €
Rennes2 748 €3 483 €11,0 €
Reims1 987 €2 004 €10,0 €
Le Havre1 707 €1 753 €9,3 €
Saint-Étienne945 €1 490 €7,2 €
Toulon2 383 €3 055 €10,7 €
Grenoble2 208 €2 541 €10,9 €
Dijon1 964 €2 360 €10,3 €
Angers1 912 €2 105 €9,8 €
Villeurbanne3 005 €3 044 €11,8 €
Nîmes1 670 €2 148 €9,2 €
Le Mans1 351 €1 561 €8,1 €
Clermont-Ferrand1 770 €1 883 €9,6 €
Aix-en-Provence4 068 €4 421 €14,8 €
Brest1 367 €1 620 €8,1 €
Limoges1 228 €1 427 €8,2 €
Tours2 342 €2 464 €10,4 €
Amiens2 154 €1 837 €10,6 €
Metz1 805 €1 923 €9,4 €
Perpignan1 412 €1 704 €8,4 €
Boulogne-Billancourt8 142 €9 297 €24,2 €
Besançon1 757 €1 925 €9,7 €
Orléans2 032 €2 024 €9,8 €
Rouen2 152 €2 042 €11,0 €
Mulhouse1 141 €1 489 €8,2 €
Caen2 051 €2 294 €10,6 €
Saint-Denis3 738 €2 925 €16,5 €
Nancy1 941 €1 951 €10,1 €
Argenteuil3 211 €2 966 €14,3 €
Montreuil5 920 €4 749 €18,7 €
Roubaix1 760 €1 149 €9,4 €
Tourcoing1 760 €1 332 €8,7 €
Dunkerque1 695 €1 550 €8,8 €
Créteil3 497 €4 501 €15,6 €
Avignon1 863 €1 952 €9,4 €
Nanterre4 888 €5 642 €18,3 €
Courbevoie6 697 €7 715 €21,1 €
Poitiers1 610 €1 515 €9,3 €
Vitry-sur-Seine3 699 €3 969 €15,8 €
Versailles7 192 €7 179 €19,3 €
Colombes4 824 €5 746 €17,9 €

 

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