Pourquoi vous devez investir dans l’immobilier patrimonial malgré des prix trop élevés ?

Les prix de l’immobilier patrimonial sont très élevés pour qu’un investisseur avisé puisse y détecter une opportunité d’investissement rentable en apparence. En réalité, dans 20 ans, vous aurez probablement réalisé un excellent investissement.

Alors que les taux de crédit immobilier sont revenus à un niveau normalisé après des années de taux excessivement bas, la rentabilité locative de l’immobilier patrimonial est trop faible pour dégager un TRI satisfaisant pour un candidat investisseur.

Le taux de rendement locatif BRUT d’un investissement immobilier patrimonial est d’environ 3% à 4% maximum par an. Le taux de rendement locatif, c’est le ratio entre le montant du loyer annuel et le prix de revient de l’immeuble (prix d’achat + frais d’acquisition).

Déduction faite des frais d’exploitation du bien immobilier (frais d’entretien du logement notamment) et des taxes et autres impôts, il ne reste plus rien ou presque. Le taux de rendement locatif net varie entre 1% et 2%, pour ne pas dire 0% une fois l’IFI payé.

Bref, le taux de rendement locatif de l’immobilier patrimonial est proche de 0%. Dans ces conditions, oubliez le cash-flow positif ou la perspective de vous faire payer votre logement par les loyers versés par le locataire.

Les loyers couvrent tout juste les frais liés à la propriété immobilière.

En réalité, depuis que je fais ce métier, c’est-à-dire depuis bientôt 20 ans, cela a toujours été le cas. Déjà en 2003, on expliquait qu’investir dans l’immobilier patrimonial était une hérésie tant la rentabilité locative était ridicule.

Pourtant, 20 ans plus tard, force est de constater que celui qui a acheté de l’immobilier patrimonial (bord de mer, grande métropole), c’est-à-dire là où l’immobilier est le plus cher, a probablement fait le meilleur investissement de sa vie 😉

Investir dans l’immobilier patrimonial n’est pas motivé par la perspective d’un rendement locatif élevé. L’objectif n’est pas de générer un revenu complémentaire.

Investir dans l’immobilier patrimonial, c’est chercher à se constituer un capital, à investir ses excès de trésorerie mensuel.

L’immobilier patrimonial permet de stocker de la valeur à long terme, car les prix de l’immobilier augmentent à long terme au rythme de la croissance des revenus disponibles des ménages.

En investissant dans l’immobilier patrimonial, autrement dit l’immobilier des villes et des quartiers les plus onéreux, vous investissez dans un actif dont la valeur dépend de l’augmentation des revenus des plus aisés d’entre nous.

Dans un monde dans lequel les écarts de revenus ont tendance à croître entre les plus fortunés d’entre nous et les plus pauvres, investir dans un actif dont la valeur dépend de l’augmentation des revenus des plus fortunés doit pouvoir être intéressant.

A contrario, investir dans un actif dont les prix dépendent des revenus des plus pauvres peut apparaître comme un sacré pari, comme c’est le cas de l’immobilier de rendement. Investir dans l’immobilier de rendement, c’est investir dans un immeuble à haut rendement à défaut de perspective de plus-value immobilière significative.

Il faut alors prioriser l’investissement immobilier dans les villes et régions dans lesquelles les plus riches d’entre nous veulent habiter et résider (cf. « Deux manières d’investir dans l’immobilier selon vos objectifs, votre âge et vos revenus ?« )

Les prix de l’immobilier patrimonial vont-ils continuer à augmenter dans les 20 prochaines années ?

Je ne sais pas. Je n’en sais rien. Personne ne sait.

Néanmoins, je crois qu’il est possible de croire à la poursuite de cette folle hausse.

• Si la hausse des prix de l’immobilier à long terme s’explique par la croissance des revenus disponibles des ménages, l’inexorable croissance de l’économie devrait pouvoir expliquer une inexorable hausse des prix de l’immobilier.
• La hausse des revenus des ménages les plus aisés devrait accompagner la hausse des prix de l’immobilier patrimonial (vs immobilier de rendement indexé sur la hausse des revenus des ménages aux plus petits revenus) ;
• L’inflation persistante est un soutien fort pour les prix de l’immobilier, car les revenus disponibles des ménages sont indexés sur l’inflation et sur la croissance. L’indexation sur la croissance nominale est plus forte pour les revenus élevés, plus directement connectés au bon fonctionnement de l’économie. Les hauts revenus (part variable, bonus, …) sont directement liés à une économie en pleine forme, alors que les petits revenus sont davantage indexés pour limiter la casse…
• L’archipellisation de la société, peut-être même le développement des « ghettos de riches », encourage les plus aisés d’entre nous à se regrouper dans des mêmes quartiers, mêmes régions… Les plus aisés d’entre nous veulent, et le voudront encore davantage à l’avenir, habiter aux mêmes endroits ;

À suivre…

Ps : Bien évidemment, il était encore plus intéressant d’investir avant la folle hausse des prix de ces dernières années, mais c’est trop tard. Inutile de regretter ou d’attendre la chute des prix pour retrouver cette opportunité d’investissement.