C’est bien connu, l’immobilier est une valeur refuge qui ne perd pas de valeur car le bâti, la pierre, reste debout et conserve toujours sa valeur. A croire cette légende urbaine, la principale valeur d’un maison ou d’un immeuble en copropriété réside dans la valeur de la pierre, du parpaing ou de la brique. Pourtant, il n’en est rien et l’accélération de l’obsolescence immobilière modifie en profondeur la valeur fondamentale d’un bien immobilier.
La valeur d’une maison est le fruit de l’addition du prix du terrain à bâtir et d’une construction neuve affectée d’un taux de vétusté.
Comme nous vous le présentions dans cet article « Quel est le prix de construction d’une maison neuve éligible à la loi PINEL ?« , le coût de construction moyen est de 1370€ / m² auquel il convient d’ajouter le prix d’un terrain constructible dont la valeur varie en fonction de la zone géographique.
Bref, il est relativement simple de calculer le prix de revient d’une maison neuve. Mais la question devient tout de suite plus délicate lorsqu’il s’agit d’estimer la valeur intrinsèque d’un immeuble ancien. La différence de prix entre le neuf et l’ancien s’explique par la vétusté et l’obsolescence immobilière de votre immeuble ancien par rapport à la valeur de l’immeuble neuf.
L’accélération des nouvelles normes de construction liées au confort énergétique mais aussi, les nouveaux usages et la nouvelle demande des habitants sont de nature à accélérer l’obsolescence immobilière et donc dégrader la valeur des immeubles anciens qui ne satisfont plus aux nouvelles exigences (cf »Quelle stratégie d’investissement immobilier pour 2019 ? Vers le renouveau des villes moyennes ? » et « Pourquoi la baisse des prix de l’immobilier a été plus violente que ne le laisse croire l’ indice INSEE – NOTAIRE ?« ).
Faut il continuer de croire que la pierre est une valeur refuge ?
Quelle est la valeur en 2019 d’un immeuble construit dans les années 60 ? Quid du coût de traitement de l’amiante, des travaux de mise aux normes énergétiques, modification de l’organisation des pièces de vie (cuisine américaine ou séparée, bureaux ?, Garage ? , … )
Ne vaudrait il pas mieux raser ou démolir ces immeubles pour mieux reconstruire avec un coût moyen de 1370€ plutôt que de rénover et dépenser 350, 500€, 800€ ou même 1000€ / m².
| Rénovation légère | Rénovation complète | Réhabilitation |
|---|---|---|
| de 350€ à 380€ / m² rénové | de 780 à 980€ / m² rénové | à partir de 1000€ du m² rénové |
| Rénovation des sols, plafonds, peinture, … | Rénovation des sols, plafonds, peinture, électricité, plomberie, rénovation énergétique,… | Réhabilitation = rénovation lourde avec maçonnerie, rénovation des fenêtres, salle de bains / cuisine, chauffage, reprise des évacuations, déplacement de compteurs (EDF / GDF) … |
source : architecteo
Quid de la valeur d’un immeuble à démolir sur un terrain constructible ?
Dans l’hypothèse de l’achat d’une maison à démolir sur un terrain constructible, l’estimation de votre maison devient plus facile : C’est tout simplement le prix du terrain à bâtir – coût de la démolition de l’immeuble.
Il suffira ensuite d’y ajouter le prix de construction de la nouvelle maison (selon le prix de construction / m² moyen estimé ci dessus).
Dans une telle hypothèse, la valeur refuge de la pierre n’existe plus et se transforme même en coût non négligeable. C’est la valeur du terrain à bâtir qui apportera une valeur à votre bien immobilier, même si la valeur du terrain est une donnée délicate dont la dépendance à la faiblesse des taux d’intérêt est grande (cf »Êtes vous prêt pour la hausse des prix de l’immobilier et des terrains constructibles ? »).
