C’est bien connu, l’immobilier est une valeur refuge qui ne perd pas de valeur car le bâti, la pierre, reste debout et conserve toujours sa valeur. A croire cette légende urbaine, la principale valeur d’un maison ou d’un immeuble en copropriété réside dans la valeur de la pierre, du parpaing ou de la brique. Pourtant, il n’en est rien et l’accélération de l’obsolescence immobilière modifie en profondeur la valeur fondamentale d’un bien immobilier. 

 

La valeur d’une maison est le fruit de l’addition du prix du terrain à bâtir et d’une construction neuve affectée d’un taux de vétusté.

Comme nous vous le présentions dans cet article « Quel est le prix de construction d’une maison neuve éligible à la loi PINEL ?« , le coût de construction moyen est de 1370€ / m² auquel il convient d’ajouter le prix d’un terrain constructible dont la valeur varie en fonction de la zone géographique.

 

 

 

 

Bref, il est relativement simple de calculer le prix de revient d’une maison neuve. Mais la question devient tout de suite plus délicate lorsqu’il s’agit d’estimer la valeur intrinsèque d’un immeuble ancien. La différence de prix entre le neuf et l’ancien s’explique par la vétusté et l’obsolescence immobilière de votre immeuble ancien par rapport à la valeur de l’immeuble neuf.

L’accélération des nouvelles normes de construction liées au confort énergétique mais aussi, les nouveaux usages et la nouvelle demande des habitants sont de nature à accélérer l’obsolescence immobilière et donc dégrader la valeur des immeubles anciens qui ne satisfont plus aux nouvelles exigences (cf »Quelle stratégie d’investissement immobilier pour 2019 ? Vers le renouveau des villes moyennes ? » et « Pourquoi la baisse des prix de l’immobilier a été plus violente que ne le laisse croire l’ indice INSEE – NOTAIRE ?« ).

 

Faut il continuer de croire que la pierre est une valeur refuge ?

Quelle est la valeur en 2019 d’un immeuble construit dans les années 60 ? Quid du coût de traitement de l’amiante, des travaux de mise aux normes énergétiques, modification de l’organisation des pièces de vie (cuisine américaine ou séparée, bureaux ?, Garage ? , … )

Ne vaudrait il pas mieux raser ou démolir ces immeubles pour mieux reconstruire avec un coût moyen de 1370€ plutôt que de rénover et dépenser 350, 500€, 800€ ou même 1000€ / m². 

 

Rénovation légère Rénovation complète Réhabilitation
de 350€ à 380€ / m² rénové de 780 à 980€ / m² rénové à partir de 1000€ du m² rénové
Rénovation des sols, plafonds, peinture, … Rénovation des sols, plafonds, peinture, électricité, plomberie, rénovation énergétique,… Réhabilitation = rénovation lourde avec maçonnerie, rénovation des fenêtres, salle de bains / cuisine, chauffage, reprise des évacuations, déplacement de compteurs (EDF / GDF) …

source : architecteo

 

 

Quid de la valeur d’un immeuble à démolir sur un terrain constructible ?

Dans l’hypothèse de l’achat d’une maison à démolir sur un terrain constructible, l’estimation de votre maison devient plus facile : C’est tout simplement le prix du terrain à bâtir – coût de la démolition de l’immeuble.

Il suffira ensuite d’y ajouter le prix de construction de la nouvelle maison (selon le prix de construction / m² moyen estimé ci dessus).

Dans une telle hypothèse, la valeur refuge de la pierre n’existe plus et se transforme même en coût non négligeable. C’est la valeur du terrain à bâtir qui apportera une valeur à votre bien immobilier, même si la valeur du terrain est une donnée délicate dont la dépendance à la faiblesse des taux d’intérêt est grande (cf »Êtes vous prêt pour la hausse des prix de l’immobilier et des terrains constructibles ? »).

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49 Comments

  1. Dominique Burdin says:

    Je suis originaire de Haute-Savoie et je ne suis pas d’accord avec votre constat, les biens immobiliers dans cette région, même ceux âgés de 15-20 ans, demeurent très chers. Il faut vraiment qu’ils soient très vétustes pour que leur prix dégringole.

    • Oui, vous avez entièrement raison au moment de rédiger cet article. L’idée est de se projetter, d’essayer de comprendre les mutations… et entre nous, lorsque vous devrez intégrer 1000€ / m² de travaux de rénovation dans un immeuble dont le prix de revient du neuf est de 1300€ m² + prix du terrain… les travaux de rénovation vous paraîtront très élevés… et vous exigerez une baisse du prix de vente de l’immeuble ancien pour tenir compte de ces travaux indispensables…

  2. D’accord avec Dominique Burdin. Sur la Côte d’Azur, la difficulté est d’abord de trouver un bien correct (surface, emplacement) à un prix « abordable ». La notion d’obsolescence immobilière (qui est assez récente et dont on parle beaucoup actuellement) ne pourra intervenir et influer sur les prix que quand il y aura suffisamment de nouvelles construction dans une zone donnée ce qui n’est pas près d’arriver dans les environs de Cannes… Dire qu’un bien ancien ne vaut plus rien est une absurdité pour ma région. Les valeurs du tableau 3 n’ont aucun sens, on peut multiplier les prix par 3 ou 4 sans problème dans cette zone. Se baser uniquement sur « l’obsolescence » d’un bien, c’est ignorer l’offre et la demande. Si la demande est importante, les prix restent élevés, c’est tout bête.

    • Ce n’est pas le sujet. Le sujet c’est : Rénover une maison c’est -+ 1000€ / m² … en construire une neuve c’est en moyenne 1300€ (1600€ pour une construction haut de gamme).

      La question est un juste arbitrage entre coût de la rénovation et prix du neuf… Et l’accélération de l’obsolescence immobilière accélère l’arbitrage au profit de la démolition / reconstruction…

      • « Rénover une maison c’est -+ 1000€ / m² »

        2 réactions, par expérience:
        – cette valeur est inexacte, bien supérieure au coût réel
        – elle est à comparer au surcoût lié aux intermédiaires pour le neuf

        Bien difficile à dire si ces 2 valeurs s’équilibrent!

      • Moi je veux bien, mais si vous arrivez à construire du haut de gamme à 1600 €/m2 (soit 160.000 € pour une maison de 100 m2) entre Nice et Cannes, indiquez moi de suite votre constructeur, je démolis de suite mes 140 m2 ! Quand à rénover à +- 1000 €/m2, faut vraiment que le bien soit dans un état lamentable. Mais chez nous on n’en trouve pas beaucoup…

        D’autre part, je me demande à quoi on joue avec l’obsolescence immobilière, notion encore inconnue il y a quelques années. On voudrait nous faire croire qu’un bien ancien ne vaut rien ? C’est pour inciter les vendeurs à baisser les prix ? La réalité reste qu’il y a un marché local, et pour les propriétaire un prix de revient. Tout le monde ne fait pas de plus-value (hélas).

        L’accélération de l’obsolescence immobilière, c’est quoi au juste ? Dire que plus un bien est ancien, moins il vaut ? Alors une maison de 1930 (rénovée en partie) ne vaut plus que par son terrain ? Pour moi c’est absurde.
        Je suis d’accord avec Sven sur le fait que la qualité des équipements neufs est loin d’être prouvée et durable.
        Je suis aussi d’accord avec vous quand on parle d’isolation. Pour le reste c’est une question d’appréciation personnelle.

        • 1600€ / m², ce sont effectivement les prix du neuf en France pour un immeuble de qualité supérieure… le premier prix de revient moyen est de 1300€/m² … Il ne vous reste plus qu’à trouver un terrain.

          • Dominique Burdin says:

            1600 € c’est cadeau, en 74 c’est plutôt 2600!

            • quelles sont vos sources ?

              • Dominique Burdin says:

                Je ne faisais pas allusion aux anciens bâtis qu’il faut rénover mais aux bâtiments de 10-15 an d’ancienneté qui ne nécessitent que des travaux de remise aux normes. Quant à mes sources c’est le résultat de mes visites immo dans la région 74. J’ai finalement renoncé, un T2 de 40 m2, prix entre 135000 et 160000 euro.

                • 1600€ m² … c’est le coût de construction, sans intermédiaire, c’est à dire le coût du macon, du charpentier, du carreleur, …

                  • quand vous dites xxx€le M2 de quel M2 parlez vous – surface habitable des années 1980 surface de plancher pour un PdeC de 2012 ? SHOB / SHON des années 2000 ? je viens de faire construire une maison à ossature bois de 168 M2 de plancher = 155 M2 habitables environ avec des prestations égales voir supérieur à la RT2012 Je me suis énormément investi et fait beaucoup de choses moi même et ce depuis quatre ans(je suis retraité) .Quand j’aurais fini je vais avoisiner les 250000€ sans le prix du terrain alors quid du prix au M2 ? ?

                  • quand vous dites xxx€le M2 de quel M2 parlez vous – surface habitable des années 1980 ? surface de plancher pour un PdeC de 2012 ? SHOB / SHON des années 2000 ? je viens de faire construire une maison à ossature bois de 168 M2 de plancher = 155 M2 habitables environ avec des prestations égales voir supérieur à la RT2012 Je me suis énormément investi (maître d’oeuvre) et fait beaucoup de choses moi même et ce depuis quatre ans(je suis retraité) .Quand j’aurais fini je vais avoisiner les 250000€ sans le prix du terrain ni les finitions extérieures alors quid du prix au M2 ? ?

    • « Les valeurs du tableau 3 n’ont aucun sens, »
      Pas plus que celles du tableau 4 🙂

      Si je devais mettre un coefficient d’importance entre la localisation et l’obsolescence, allez, pour arrondir et à gros coups de louche, je dirais 10

    • Dominique Burdin says:

      Analyse très correcte qui est valable pour toutes les régions très demandées, comme Provence-Côte d’Azur, Haute-Savoie, et bien évidemment Paris! Perso j’ai renoncé à acheter et ne reviendrai en France que si je trouve un appart à loyer modéré à louer. En plus, à partir d’un certain âge c’est un cadeau empoisonné à faire à ses enfants qui doivent payer les droits de succession!

  3. Tout dépend de la qualité du bâti, du montant des rénovations nécessaires (et des aides dont on peut bénéficier), du coût du déménagement/relogement des habitants durant les travaux de démolition/reconstruction, du montant des loyers que l’on peut espérer après reconstruction… Bref chaque situation est unique et est à étudier…

  4. Guillaume, please soyez plus sélectif dans vos propos !

    Quoi de commun entre un bien fait en « béton malade » (les connaisseurs savent quelles années), le bois première génération, la pierre et torchis, la pierre de taille, le moellon, la brique creuse, etc….

    Le choix du matériau a souvent commandé ou précédé le choix de l’emplacement (oui vous savez, l’adage), lequel emplacement valant de l’or contraindra la rénovation par les choix esthétiques ou de matériaux, etc… ou l’absence de rénovation complète, au moins par l’extérieur…..

    Vous avez en fait une vision assez US de la chose, il faut donc raser les châteaux……

    Mais ok, un cube sans style accueillera avec bonheur le bulldozer

    Et encore une fois, soyez vigilant quant aux solutions vendues : sont elles pérennes (voyez les leds qui effacent l’encre au bout de 1 an, on imagine la rétine, voyez leur durée de vie réelle – lol-, voyez les interrupteurs d’un « grand » faiseur français qui claquent au bout de deux ans alors que ceux des seventies marchent toujours bien…..)

    Dans cette course à cette modernisation thermique et phonique tout à fait légitime, vous oubliez donc le tragique grain de sable de….l’obsolescence programmée, car sur ces bâtiments nouveaux, nous avons peu de recul.
    Regardez l »Opéra Bastille et sa pierre agrafée, 20 ans de procès, voici que s’ouvre celui du Conservatoire de Musique de Villette pour… les mêmes raisons

    Habiter dans l’ancien rénové – de qualité- permet aussi un choix de vie écologique par le choix de certains matériaux, et le charme de l »ancien

    Time wil tell

    forever and ever

    • Ne surinterprétez pas ce que je ne dis pas. Dans le prix de construction totale, la part revenant au gros oeuvre (mur, dalle, charpente) n’est pas si importante que cela (+-30% du coût de construction total). Tout le reste doit être régulièrement rénové (ce qui explique les -+ 1000€ / m²).

      Coût de construction : de 30% pour le gros-œuvre (fondation, dalle, mur, charpente, toiture), 30% pour le second-œuvre (isolation, cloison, carrelage, sol …) et 30% pour les lots techniques (plomberie, chauffage, courants forts et faibles…) et 10% pour les abords (voiries, réseaux, espaces verts…).

  5. Christophe says:

    Les performances (notamment énergétiques) du neuf sont indéniables… Sur le papier! Voici un rapide bilan de mon appartement BBC construit en 2012: consommations énergétiques réelles = 4.5 fois celle du DPE, le chauffage solaire arrété après 2 ans de service, une étanchéité à l’air qui se dégrade inexorablement, de lourds travaux à prévoir en chaufferie, des malfaçons à foison etc…
    Si c’était un cas isolé, je n’aurais juste pas eu de chance. Mais en discutant avec plusieurs pro de l’immobilier, il ressort que ce bâtiment, loin d’être une exception, est plutôt dans la norme des constructions actuelles.
    Vu le prix payé, j’aurai largement mieux fait de faire une belle réno dans de l’ancien. Je ne parle même pas de la pérennité du bien!

    Par ailleurs, j’ai pu constater dans un appartement mis en location que l’argument de l’efficience énergétique pesait bien moins lourd que l’aspect purement cosmétique: la grande majorité des gens est bien plus impressionnée par 100E dépensés dans de la peinture que dans 30000E d’amélioration thermique…

    Au delà de mon expérience personnelle, je pense que c’est la situation du bien qui fait la plus grosse partie du prix. La performance énergétique vient très très loin derrière!

    • Tout à fait d’accord, avec en plus un petit calcul :

      Consommation annuelle de chauffage = 3000 € avant isolation (je compte large pour 140 m2)
      travaux d’isolation = 30.000 €
      Réduction de la consommation de 50%
      Consommation annuelle après isolation = 1500 €
      Retour sur investissement 30.000/1500 = 20 ans…

      Ok, c’est pas écologique de rester en l’état, mais… pour le moment j’ai compris.

    • « Au delà de mon expérience personnelle, je pense que c’est la situation du bien qui fait la plus grosse partie du prix. La performance énergétique vient très très loin derrière! »

      Je ne suis donc pas le seul à avoir cette position.
      Plus haut j’ai parlé d’un rapport 10

    • Fredy Gosse says:

      Nous n’avons pas fini de voir des gens se faire escroquer avec les énergies vertes..j’ai entendu des politiques dirent sans rire que l’avenir était à la production individuelle de son électricité ,finis les besoins de réseaux…
      qui a dit aux « chercheurs de subventions » que l’obsolescence des produits les obligera en 20 ans à replonger financièrement sans aucune garantie ,que la seconde fois ils ne seront pas obligés de payer plein pot……..voila une obsolescence dont j’aimerai entendre parler .Qui leur a dit que stocker l’énergie produite n’était pas gratuit et souvent source de problèmes et que plein de recherches doivent aboutir avant de savoir stocker beaucoup d’énergie:conclusion s’il n’ y plus de réseaux pour les fournir comment vont ils faire?
      ça me fait penser à ces magnifiques reportages sur la très grande centrale de panneaux solaire installés au coeur du Maroc …sale temps ,les concepteurs n’avaient pas prévu le sable du désert d’ou des déperditions considérables:résultat ?des camions plein d’eau pour nettoyer le panneaux ,en plein désert..
      ça me fait aussi penser , à toutes ces installations qui trouvent dans la chaleur du sol l’énergie suffisante pour chauffer leur maison:moi j’en connais beaucoup qui installe ensuite des chauffages complémentaires pour ne pas grelotter par grand froid.
      bref les énergies verte sont susceptibles de faire gagner beaucoup d’argent à leurs promoteurs mais en faire perdre beaucoup aux utilisateurs et aux contribuables car supprimez les subventions et c’est mort

      vous avez compris je suis un diable anti réchauffiste ( je me dépêche de vous ‘écrire avant que d’ici quelques années on me reformate )

      vous connaissez tous l’inexorable montée des eaux en cours,moi ,je connais bien la Nouvelle calédonie
      En 1942 ,ça fait donc un petit bout de temps, l’armée américaine débarqua pour y faire sa base de reconquête du pacifique.Sa première activité fut de construire au ras de de la mer ,dans les faubourgs de Nouméa au lieu dit magenta une piste d’aviation pour leurs chasseurs.. A ce jour la piste est toujours au même endroit n’a jamais été envahie par la mer même au plus forte des cyclones…..Mieux aux maldives pays qui réclament sans arrêt des sous pour se protéger il y’a désormais 6 piste d’aviation dont 2 internationales si c e que j’ai lu il y a un bon moment est exact. Question pourquoi construire sur la mer ? eta demander en même temps des subventions

  6. Jovs Jerome says:

    Je pense qu’il faudrait effectivement tenir compte des travaux de remise aux normes (environnementales, de décence, de confort), relativement fréquents, en plus des frais d’entretien souvent déjà assez dispendieux (dans de nombreuses grosse copropriétés, notamment).

    Or, ces deux éléments importants sont presque toujours absents -ou ramenés à zéro, dans les simulateurs des agents et promoteurs, tout comme sont minimisés les vacances (le chiffre 0 existant, mais n’étant pas le cas général, ce qu’explique la moyenne française à 8%), les taxes et les désagréments de plus en plus récurrents, compte-tenu de l’acculturation rampante de nos sociétés (beaucoup sont passés en 20 ans du programme « faut-il se lever tôt le matin ? » à celui « faut-il payer son loyer ? ») (…)

    Je mets couramment 500€ par m² de travaux tous les 20 ans dans une simulation, en plus de frais d’entretien de l’ordre de 0,5 % de la valeur de la construction par an.

    Pour autant, je ne suis pas certain que l’obsolescence programmée soit réellement au programme, et pour tous les promoteurs et de façon consciente…certes les DTU fixent la durée de vie d’un immeuble d’aujourd’hui à 50 ans, en France, mais les durées de vie estimées des immeubles en Suisse sont quand même de minimum 100 ans. M’enfin, c’est la Suisse…

    Comme dit par les autres commentateurs, je suis d’accord pour dire qu’il y aura toujours des immeubles moches mais solides et bien situés qui verront de nombreuses transformations et d’autres jolis et bien situés aussi qu’il faudra raser après 50, 60 ou 70 ans.

    Cela n’est d’ailleurs pas sans poser d’importants problèmes moraux (pour ceux qui savent encore ce qu’est une éthique), car celui qui vendrait bien au bout de 20-25 ans pourrait tout simplement avoir « à bananer » son successeur qui se retrouverait à la retraite avec quelque chose qui ne vaudrait rien.

    Cependant, là encore, l’emplacement pourra souvent suffire pour faire la différence. Ainsi, les copropriétaires d’un immeuble, se voient offrir actuellement des prix de sortie très favorables, alors que le promoteur qui l’achète devra commencer par tout raser.

    On rejoint là ce qui existe en Asie, où le prix de l’immobilier y est -sauf en de très rares cas, uniquement celui du terrain, déterminé par l’emplacement, et à la limite, il est moins cher avec une jolie villa dessus qu’à l’état de friche. Récemment, on a vu un petit mall haut de gamme rasé au bout de 7 ans à peine, pour y construire un autre bâtiment qui accueille une concession Rolls & Royce.

    D’où l’importance de bien choisir en amont, et, parfois de se décider à préférer un petit chez les autres (par exemple, 35 ou 40 m² dans un bel immeuble derrière le Jardin du Luxembourg à Paris) qu’un grand chez soi (500 m² à Saint-Étienne).

    • « Je mets couramment 500€ par m² de travaux tous les 20 ans dans une simulation, en plus de frais d’entretien de l’ordre de 0,5 % de la valeur de la construction par an. ». C’est un excellent réflexe. Je vais l’ajouter dans mon simulateur d’investissement PINEL et immobilier

  7. Merci pour la haute tenue des commentaires ci-dessus, avec exemples précis sur lesquels je suis à 150 % d’accord, par expérience, et rien d’autre, ce qui est déjà beaucoup en matière de bâtiment, même si les innovations sont passionnantes et que les émirats viennent de construire un bâtiment de 7 étages avec une imprimante 3 D (once again, time will tell)

    Merci aussi pour l’exemple de la Thaïlande qui rase aussi facilement qu’elle n’entretient jamais ses bâtiments.

    L’argument moral vaut aussi beaucoup, dans le « passe à ton voisin la banane pourrie » :=))

    Enfin, l’obso. programmée…. croyez-vous que les isbas russes en bois furent édifiées pour brûler ou pourrir au bout de 30 ans? plus de 500 ans après, elles sont superbes.

    La nouveauté, c’est bien, mais elle doit devenir vieille pour passer l’examen probatoire….

  8. Fredy Gosse says:

    Mais qui vous dit que le  » réchauffement climatique « qui sert de base à toutes ces normes et toutes ces obligations seront toujours d’actualité dans quelques dizaines d’années.
    que faite vous du système D français? et des inventions futures? et des moyens financier de nos compatriotes?
    les normes sont une chose ,les dogmes peuvent changer, mais le Pouvoir d’achat sera le moteur du tout car penser que l’on pourra continuer à trafiquer les prix à coup d subventions à une grande échelle c’est comme penser qu’on aura une majorité de voitures électriques avec des énergies vertes ( on déjà eu un sacré coup de bol pendant la vague de froid d’avoir du vent..au plu fort moment de la demande)

  9. Guillaume, une question: pour être aussi péremptoire sur une question aussi importante, quelle expérience avez-vous dans l’immobilier? dans les techniques d’isolation (calculs)?

    • péremptoire ? pourquoi ? n’êtes vous pas d’accord avec les chiffres ?

      • Non, pas du tout.

        Ces moyennes n’ont strictement aucun sens, je le dis et redis, et dans l’Immobilier, chaque cas est un cas particulier

        Je l’ai mentionné plus haut. 1000€/m2 pour rénover, par exemple! Dites moi qui est d’accord, je vais mettre mes artisans sur le coup! 🙂

        OK pour l’importance donnée au foncier
        Mais dans votre raisonnement vous avez oublié la localisation: à prestations égales, c’est un facteur multiplicateur essentiel

  10. Guillaume a écrit: »
    Coût de construction : de 30% pour le gros-œuvre (fondation, dalle, mur, charpente, toiture), 30% pour le second-œuvre (isolation, cloison, carrelage, sol …) et 30% pour les lots techniques (plomberie, chauffage, courants forts et faibles…) et 10% pour les abords (voiries, réseaux, espaces verts…).

    Cette répartition est la plus couramment admise…

    Dans le prix de construction totale, la part revenant au gros oeuvre (mur, dalle, charpente) n’est pas si importante que cela (+-30% du coût de construction total).
    Tout le reste doit être régulièrement rénové (ce qui explique les -+ 1000€ / m²). »

    ET bien je dis: « Pas d’ accord !! Tout le reste PEUT être rénové ! » Ou pas. C’est peut être rénové, mais pas doit être…

    Les lots de second oeuvre n’ont pas à être rénovés si les travaux ont été bien faits, et avec des matériaux de qualité. Et si on abat des cloisons, qu’ on refait les carrelages, c’est pour une question de mode et de goût, pas car ils ne sont plus fonctionnels.

    Les lots techniques (plomberie, chauffage, courants forts et faibles…) n’ont pas non plus à être rénovés si, je me répète, les travaux ont été bien faits, et avec des matériaux de qualité, ce qui était la norme autrefois !!!

    Sauf malfaçon, bricolage entraînant la surchauffe des conducteurs, le cable électrique vieillit très bien.
    Les tubes de cuivre idem ( durée de vie envirion 50 ans, voire plus selon la qualité de l’ eau.

    La chaudière d’une grande marque connue n’ a eu que deux entretiens (je suis un peu laxiste pour le coup) en trente ans, et surconsomme peut être un peu ( veilleuse sale) , mais rien d’ alarmant…Vu la construction pierre peu isolée, une chaudière type condensation ne fonctionnera pas à son optimum et ne sera jamais amortie ( sans compter le nombre d’échangeurs en défaut après quelques années). L’insert bois fait bien le boulot en complément du gaz…

    J’ occupe la même maison depuis trente ans, et je n’ ai engagé aucun frais sérieux dans aucun de ces domaines, sinon un agrandissement dans les années 1997 effectué par moi même, et dont aucun matériel n’est à remplacer, sauf à la rigueur les spots halogènes par des spots à led !!!
    Il y a des peintures extérieures en cours, mais elles ont bien tenu 20 ans.

    Alors certes, on peut souhaiter faire de la réno électrique pour des raisons de sécurité (différentiels divers, mises à la terre parfois manquantes), mais est ce que le nombre d’ accidents domestiques a t il baissé pour autant ?
    Les accidents de barbecue ont ils remplacé les électrocutions accidentelles…

    On peut souhaiter mettre du double vitrage ( en se privant des apports solaires gratuits),mais l’isolation des ouvrants n’ entre que pour moins de 10 % dans l’ ensemble des déperditions…

    Si le bâti est hors d’ eau ( toitures, fondations et murs sains), aucune dégradation majeure ne survient. Mes tuiles losangées de l’ ancienne partie ont vraissemblament dépassé la cinquantaine et ne donnent pas signe d’usure ou de porosité.

    Donc le présupposé qu’ il faut budgéter x euros par an est le produit de dogmes = emploi BTP, réchauffement climatique et aussi les conséquences d’une certaine obsolescence ( programmée) des bâtis qui ont moins de trente ans, malfaçons, promoteurs ou constructeurs véreux, etc…

    Cela ne signifie pas que de très riches propriétaires n’ achètent pas des châteaux pour les refaire entièrement sur des bases telles que si l’ achat de la propriété représente A euros, leur rénovation représente 2 ou 3 A ( cas vécu) . On est alors certes dans des biens hors normes, en marge du marché.

    Une belle réno ( avec agrandisssement de même style) a effectivement plus de cachet et permet surtout de viser de beaux emplacements bien placés. A quoi bon pour un citadin habiter loin dans sa maison « super écolo » s’il se déplace en auto pour gagner le centre ??
    Cela n’ enlève rien au fait que dans le neuf on a la maîtrise des techniques et matériaux ( pas si facile de trouver du bon aujourd’hui…), et dans ce cas le prix moyen hors terrain voisine plus les 2000- 2500 voire plus le m² (haut de gamme domotique et tout et tout).

    1300 neuf + terrain versus 900 (prix arbitrairement bas qui peut correspondre au prix avec terrain dans pas mal de régions, mais avec réno à effectuer ou pas…) le m² ancien hors terrain ou bien :

    2300 neuf de qualité + terrain versus 900 ancien à rénover: cela me laisse 1400 de réno au m².
    Le 1300 m² neuf ne me donne que des solutions standards et bas de gamme; c’est sans doute la maison de la petite classe moyenne, en lotissement. Ce n’est en aucun cas une maison de belle qualité (sans parler des extérieurs qui ne sont pas compris dans le tarifs: clotures, plantations, allées…)
    On voit aussi des promoteurs proposer du 1000 au m²…chauffage électrique, aucun extérieur finalisé, peintures, papiers moquettes à faire…ce qui revient à du 1300 comme ci-dessus.

    Pour conclure, dans quelques rares cas, je pense que la thérorie de Guillaume est juste: il peut être moins cher de démolir pour rebâtir, à condition d’ ajouter le prix du loyer ailleurs, d’ ajouter le délai de démolition (formalités..), d’avoir un bâti sans caractère architectural et de ne pas être dans un secteur protégé ( délais allongés)…

  11. Fredy Gosse says:

    Bref comme dab ce sera l’emplacement l’emplacement à condition qu’entre temps ce qui était un bon emplacement ne soit pas devenu un mauvais emplacement..

    • Ce que je dis et redis ici et ailleurs, pour ceux qui veulent bien m’entendre

      • Fredy Gosse says:

        Et dans un vieux pays comme le notre , je veux voir que des immeubles à colombage en Alsace,à troyes ou ailleurs des Hausmanniens ou des sites classés (attention aux bâtiments de France) n’aient plus de valeurs

        Donc comme d’habitude l’immobilier ça n’existe pas ;;il y’a autant cas de figures que d’immeubles..

      • Tu es trop fort

  12. Jerome Jovs a écrit : Je mets couramment 500€ par m² de travaux tous les 20 ans dans une simulation, en plus de frais d’entretien de l’ordre de 0,5 % de la valeur de la construction par an.

    Soit, soit 1000 tous les 40 ans. Cela fait quand même pas mal.
    Exemple avec 100 m² * 500 = 50 000 tous les 20 ans soit 2500 /an, soit 25 €/m²/an. Vu comme ça, ça paraît peu.

    Rapporté au mois, c’est plus significatif: 2500 € pour 100 m² par année, soit 200 € par mois.
    On s’ approche d’un tarif des TF ou TH dans une ville pas mal taxée.
    J’ai beau chercher, je ne trouve pas.
    Peut être dans des résidences haut de gamme avec parties communes de qualité, piscine en sous sol et…?!
    En électricité à part quelques ampoules et des fusibles ( 100 €) en 20 ans je n’ ai rien d’ autre…

    • C’est parce que vous êtes propriétaire habitant, non propriétaire bailleur. Les locataires peuvent être très négligents, oubliant de vous prévenir en cas de problème qui apparaît, voire de vrais vandales. Je connais quelqu’un qui a dû refaire près de 10.000 euros de travaux dans un bien de 50 m² qui a 20 ans avant de pouvoir le relouer…

  13. Dominique Burdin says:

    Je ne veux plus recevoir de message. Merci

  14. @ Dominique Burdin: en bas des alertes reçues, vous avez un lien qui vous permet de ne plus recevoir de mails…

    @ Miss P: Oui certes, vous avez pleinement raison, les locataires ne sont pas tous soigneux. Votre exemple montre que le coût bailleur est de 200 €/m²…Ce qui est beaucoup. mais si son locataire est resté 20 ans, il a bien de la chance, et une grande part de ces travaux porrait être liée à l’ usure des revêtements de sol et de mur, aux huisseries peut être malmenées, et sans doute à des sanitaires crasseux, entartrés, des siphons à l’ agonie, des écailles dans les faiences, ou des rayures dans le plastique.

    @ Freddy « Et dans un vieux pays comme le notre , je veux voir que des immeubles à colombage en Alsace,à troyes ou ailleurs des Hausmanniens ou des sites classés (attention aux bâtiments de France) n’aient plus de valeurs ». Oui moi aussi. Si cela arrive, en ce cas, plus grand chose n’ aura de la valeur ici bas, au moins en ville!!

    Mais la question posée est celle de l’ obsolescence immobilière.

    • Dans le cas en question, le propriétaire a notamment dû refaire une façade : le locataire n’ayant pas daigné l’informé qu’en cas de forte pluie, l’eau provenant de la toiture d’un bâtiment voisin ruisselait contre le mur… Je ne pense pas qu’un propriétaire habitant aurait attendu la dégradation de sa façade pour demander au voisin de mettre une cheneau à son toit…

    • Fredy Gosse says:

      la question posée est la valeur relative de la pierre par rapport à l’obsolescence écologique essentiellement.et moi je crois que même nos politiques ne croient pas non plus à ce qu’ils clament puisque le décret sur la rénovation met hors de cause les immeubles à façade classées ,Hausmannien ou autres et même sur les autres immeubles communs si les travaux coûtent trop cher par rapport aux gains d’économie espérés .(sans d’ailleurs définir cette notion..15 ans. 20ans ? +?)
      il y aura par contre beaucoup d’argent public en jeu avec les HLM …et ça fait saliver

  15. Je constate qu’une grande partie des commentaires porte sur la valeur de l’emplacement. Quelquechose m’a echappé ou celle-ci fait-elle bien partie du foncier ? Et dans ce cas sans objet avec la comparaison (valeur du bien hors foncier) / (valeur du bien neuf aux dernières en vigueur). Bien sur, cela ne compte pas pour les immeubles à colombages. Existe-t-il une notion de cachet alors ?

    • La valeur de l’emplacement relève du foncier, mais la valeur d’un immeuble (ce que les locataires ou les propriétaires sont prêts à payer pour en jouir) dépend de ses qualités (qualité du bâti, des matériaux, de l’architecture, etc. valeur patrimoniale, historique…) et ce peu importe son âge. Néanmoins, c’est à l’épreuve du temps que l’on voit réellement la qualité d’un immeuble. Un immeuble pluri-centenaire a fait preuve de sa qualité, un immeuble tout juste sorti de terre doit faire preuve des siennes et certains au bout de quelques décennies ne sont plus bons qu’à être détruits, même situés sur des emplacements de qualité.

      • La valeur de l’emplacement relève du foncier, mais la valeur d’un immeuble (ce que les locataires ou les propriétaires sont prêts à payer pour en jouir) dépend de ses qualités (qualité du bâti, des matériaux, de l’architecture, etc. valeur patrimoniale, historique…) et ce peu importe son âge ==> Merci pour cette précision très juste.

        « c’est à l’épreuve du temps que l’on voit réellement la qualité d’un immeuble » ==> Oui pour le gros oeuvre … mais cela n’empêche pas des travaux inévitable pour le second oeuvre et autres éléments confort (peinture, électricité, plomberie, chauffage, cloisement, ….). Comme je vous le précisais, le coût de construction du gros oeuvre ne représente que -+ 30% du coût total d’une construction…

  16. D accord avec Christophe ; j’ai voulu acheté un appart de moins de 4ans pensant que c’était du BBC on m’a communiqué un dpe D+ ;alors qu’a la construction il était BBC!!!
    En fait les diagnostiqueurs se basent sur les factures des matériaux…….
    De plus en hivers dans le nord c’est bien mais en été s’ il faut rajouter une clim bonjour les économies……
    Ankou à raison aussi ; les emplacements comptent surtout.
    Enfin quel intérêt d’acheter un bien s’ il devient du consommable…vu les normes actuelles (dalles béton en papier d’allumette….)

  17. Les diagnostiqueurs, pfff

    La dernière fois j’ai partiellement dicté le rapport, encore une pompe à fric bien inutile

    Il faut viser dès maintenant une vraie RT 2020 en neuf en trouvant des artisans chevronnés, et tant pis si on n’a pas le label, et en réno viser le maximum, au moins pour sa RP si on est proprio, sinon pour le locatif, ne pas se fatiguer à réparer l’incurie et le manque de soins de bon nombre de locataires……., et donclaisser un logement en bonne isolation sans viser l’excellence.

  18. @ swen: hé oui, de la fausse activité, encore !
    En fait, faire gober qu’ on va raser des immeubles, puis en construire, cela donne du boulot à tous, sauf aux diagnostiqueurs, à moins qu’ on n’ ai décidé de démolir car les diags sont mauvais, lol et relol !!
    @Miss P: Il doit être utile de pouvoir faire le tour de son bâti de temps à autre.
    Dans le cas cité, si c’est l’eau du voisin qui est cause des dégradations, c’est l’ assurance de celui-ci qui prend en charge.
    La valeur d’ un immeuble, c’est la qualité du bâti, oui bien sûr, mais on a du mal à se passer du réflexe d’y ajouter la valorisation due sa localisation, même si celle-ci relève de la valeur du foncier, on est bien d’ accord.

    Est ce que la valeur du foncier dépasse celle du bâti ? Oui dans le cas d’ une maisonnette sur son lopin comme vue à Paris il y a quelques décennies ( de mémoire 6 millions de FF pour 50 m² et 200 m² de terrain)…Si l’ on a ce genre de bien, je pense que l’ on se moque éperdument de la valeur du bâti, non ? Cas limite, encore une fois, mais n’avons nous pas à faire qu’ à des cas particuliers en immo ?

    • Jovs Jerome says:

      Wanapatri, ce genre de cas n’est pas limite, sauf par le contraste saisissant que vous citez entre l’avant et ce qui a probablement suivi après. Depuis très longtemps, la meilleure offre d’un lot assez bien situé est souvent celle des promoteurs. Des villas pas vilaines et en bon état, de vieux immeubles aussi, partent à des prix « stratosphériques ». Quand le prix du m² une fois reconstruit « à la mode d’aujourd’hui » atteint les 5-6000€ (en Province, dans les « beaux quartiers »), quand le PC obtenu autorise un bon nombre de ces m², quand vous avez fait l’équation des coûts de la construction (de 1200 à 3000€ TTC le m² fini pour du très haut de gamme comme je n’en n’ai jamais vu -donc sans doute avec beaucoup de marges avant-arrière et sur les côtés), vous pouvez cas par cas savoir à peu près combien le promoteur peut payer tout en se ménageant une marge, sachant qu’en plus du prix de la construction, il doit quand même supporter beaucoup d’à côtés réels ou induits par les besoins des services publics (il faut servir les serviteurs publics, comme chacun sait, avant qu’ils nous resservent l’addition et le tampon de conformité). Pour conclure, oui, on voit des quasi ruines partir au million d’euros et plus.

  19. Très intelligent comme approche.

  20. Les gens prennent leurs cas et ne réfléchissent absolument pas à ce que signifie des moyennes ou tout autres chiffres.
    Merci de laisser votre quartier ou zone géographique qui ne représente rien sur l’ensemble d’un pays.

    Merci à Guillaume pour des informations qui peuvent être interressantes.

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