Les prix de l’immobilier vont ils continuer de monter ou au contraire sommes nous au début d’un vaste mouvement de baisse ? Voilà une question délicate sur laquelle nous essayons de vous apporter notre analyse depuis le début du site. Au travers différents articles, nous avons donc multiplié les articles qui, chiffres et statistiques à l’appui, vous démontraient :
- Qu’il ne manquait pas nécessairement 800 000 logements en France, mais que 800 000 personnes étaient dans l’impossibilité de se loger. (cf article « NON, Il ne manque pas 800 000 logements en France) ;
- Que la hausse des prix de l’immobilier était le résultat d’une conjoncture financière favorable (baisse des taux, allongement de la durée des prêts immobilier et facilité d’octroi des crédits) et que le retournement de ces conditions était de nature à faire baisser les prix de l’immobilier. (cf article « Comprendre la bulle immobilière pour anticiper la baisse des prix de l’immobilier ?)
- Que l’obsolescence énergétique organisée par l’évolution des normes de construction était de nature à faire rapidement baisser les prix de l’ancien. (cf article « Prix de l’immobilier : entre obsolescence énergétique et baisse du prix des terrains à bâtir.)
- De vous expliquer que le vieillissement de la population aurait un impact négatif sur la demande de logement et donc sur les prix. (cf article « Prix de l’immobilier, l’incidence de la pyramide des âges sur l’offre et de la demande de logement.« )
- Et enfin, que la bulle immobilière avait créé une sorte de légende urbaine autour de l’immobilier (cf article « Prix de l’immobilier : analyse, psychologie et légendes urbaines)
… Mais malgré des chiffres et des statistiques qui allaient tous dans le sens d’une baisse programmée des prix de l’immobilier, rien à l’horizon. Les prix de l’immobilier ont certes cessé de monter, mais pas de baisse massive des prix.
Notre analyse serait elle fausse ? où est l’erreur ? Ne sommes nous finalement pas dans une phase d’éclatement de la bulle immobilière ?
Au final, je crois toujours que notre raisonnement est exact, que les prix de l’immobilier sont trop élevés et que la bulle immobilière est en train d’éclater. Nous avions cependant, négligé l’impact d’un indicateur puissant : La psychologie du marché.
Des chiffres défavorables ne sont pas suffisants pour enclencher la baisse des prix de l’immobilier.
La question de l’évolution des prix de l’immobilier va bien au-delà des chiffres, la psychologie de deux générations qui s’est enrichie grâce à la hausse continue des prix de l’immobilier est surpuissante. Nous avions très largement sous-estimé cet aspect pourtant fondamental.
La psychologie du marché repose sur deux croyances :
- L’immobilier est une valeur refuge. Les prix ne peuvent pas totalement baisse du fait de la valeur intrinsèque de la pierre et de la construction. De surcroît, l’inflation permet de revaloriser naturellement les prix de l’immobilier, c’est automatique.
- L’immobilier et l’effet de levier du crédit est la seule manière de s’enrichir.
Considérant la conjonction de ces deux croyances, il n’y avait pas de raison d’accepter les chiffres défavorables au marché. C’est écrit comme les dix commandements : L’immobilier est avant tout un centre de profits, et ne sera jamais un centre de coûts.
Cette croyance est pourtant en train de s’inverser dans l’esprit des futurs acquéreurs et des propriétaires fonciers : L’immobilier n’est plus un centre de profits, mais un centre de coûts ! Ce changement de vision sur le marché de l’immobilier est dorénavant de nature à déclencher la baisse des prix de l’immobilier.
Pourquoi et comment l’immobilier est il devenu un centre de coûts ?
Entre :
- Taxation importante des plus-values immobilières,
- Hausse programmée de la taxe foncière suite à la réévaluation des valeurs vénale des immeubles (cf « Taxe foncière, Taxe d’habitation : La révision des valeurs locatives devrait faire exploser les taxes),
- Obsolescence énergétique et obligation d’engager de lourds travaux pour maintenir le bien immobilier en conformité avec les nouvelles normes de construction
Les raisons de ce changement de croyance sont nombreuses et justifiées.
L’immobilier est maintenant perçu comme un centre de coût ! Investir dans l’immobilier n’est plus la certitude d’un enrichissement facile, mais davantage le risque d’un coût de fonctionnement qui ne vas cesser de croître.
L’exemple des résidences secondaires est frappant et illustre parfaitement le basculement du marché de l’immobilier.
Pour mieux comprendre l’importance de ce changement de dogme populaire, analysons ensemble le marché de la résidence secondaire.
Il y a 10 ans, lorsque je débutais mon métier de conseil en gestion de patrimoine, l’investissement et l’achat d’une résidence secondaire était la solution parfaite pour « gagner de l’argent tout en se faisant plaisir ». Puisque l’immobilier était un centre de profits, l’acquisition de la résidence secondaire était la solution pour :
- Faire un bon placement, c’est bien connu les prix de l’immobilier ne baisseront jamais. Sur la côté, ils ne peuvent même que monter ;
- Se faire plaisir. La résidence secondaire ne coutait rien car la hausse obligatoire des prix de l’immobilier épongeait et compensait largement les frais de fonctionnent.
Aujourd’hui, la réflexion est totalement différente. Le marché de la résidence secondaire n’est plus un marché d’investisseur qui recherche à valoriser leur patrimoine tout en se faisant plaisir. La résidence secondaire est à nouveau perçue comme un centre de coûts, une dépense familiale.
Les investisseurs prêt à « dépenser » et « s’endetter » de manière conséquente pour passer 2 semaines de vacances en Août, sans perspective d’enrichissement ou de plus-value, sont tout de suite moins nombreux !
Résultat, le marché de la résidence secondaire s’écroule … Il n’y a plus d’acheteur !
