La question des prix de l’immobilier est une question que nous traitons ici avec persévérance et humilité depuis le début du site en 2009.
Depuis 2009, nous vous annonçons l’inévitable explosion de la bulle immobilière tant la disproportion entre revenu disponible des ménages et prix de l’immobilier atteignait des niveaux élevés (cf « Le retour de l’éternelle bulle immobilière qui ne veut pas exploser ?« ).
Depuis 2009, nous sommes donc dans l’erreur apparente car l’indice des prix de l’INSEE – Notaires ne baisse pas, ou du moins que de manière très limitée depuis 2011. Mais attention, pour bien interpréter l’évolution de l’indice INSEE – Notaire, il convient de comprendre sa construction ! Nous l’analyserons plus loin dans l’article.
Comme vous le savez, il n’y a pas de vérité absolue, ce qui importe c’est l’analyse, le contexte, l’addition des expériences de chacun qui construisent des pistes de réflexion qui vous permettront de vous faire votre opinion. Les articles publiés sur leblogpatrimoine.com ne représentent que mon analyse, les commentaires permettent à tous de les valider ou au contraire de les critiquer. Au final, j’essaie de vous donner les clefs pour comprendre et vous permettre de prendre vous décisions d’investissement ou de non investissement.
Ne me demandez pas de vous prédire l’imprévisible (cf » Quelle stratégie patrimoniale alors que je sais que je ne sais rien ?« )
Essayons de réfléchir ensemble à l’évolution 2018 et suivant des prix de l’immobilier.
Vous noterez qu’il convient de faire une distinction forte entre l’évolution des prix de l’immobilier à Paris et dans le reste de la France et notamment la province. Si les prix de l’immobilier restent toujours à des sommets à Paris et plus globalement en région parisienne, la situation semble nettement plus « saine » en province ou les prix retrouvent leurs niveaux (déjà élevés) de 2005 (même si, comme nous le verrons plus loin dans l’article, la structure des prix de l’immobilier à fondamentalement changé entre 2005 et 2018) – (cf »Une bulle immobilière à Paris et grandes agglomérations et un marché sain ailleurs ? »).
source : INSEE.
Attention, l’indice des prix de l’immobilier publié par l’INSEE – Notaires ne reflète pas réellement l’évolution des prix de votre bien immobilier.
Les prix de l’immobilier sont proches de leurs niveaux de 2005 en province, et cela malgré une modification profonde de la structure des prix de l’immobilier avec notamment l’importance nouvelle de la performance énergétique des bâtiments.
En effet, comme nous vous l’expliquions dans cet article « Pourquoi la baisse des prix de l’immobilier a été plus violente que ne le laisse croire l’ indice INSEE – NOTAIRE ?« , l’indice des prix de l’immobilier régulièrement publié par l’INSEE ne reflète que partiellement l’évolution réelle des prix de l’immobilier. Cette différence est en réalité assez simple à comprendre : L’indice des prix de l’immobilier calculé par l’INSEE reflète l’évolution du prix d’un bien immobilier répondant aux critères de qualité au moment du calcul de l’indice.
En d’autres mots, l’indice du prix de l’immobilier en 2005 reflète la qualité normale d’un bien immobilier en 2005 (isolation, chauffage, nombres de pièces, …) et alors que l’indice des prix de l’immobilier en 2016 reflète la qualité normale d’un bien immobilier en 2016 (norme de construction sismique, consommation énergétique, mode de chauffage, …). Pour comparer les prix de l’immobilier entre 2005 et 2018, il convient de comparer un logement de qualité comparable selon les normes en vigueur au moment du calcul de l’indice.
C’est alors que nous comparons deux biens immobiliers dont les fondamentaux, notamment énergétiques sont totalement différents. En 2005, la qualité énergétique n’était pas un sujet… en 2018, c’est un facteur fondamental notamment en province (cf « Les prix de l’immobilier impactés par la performance énergétique du bâtiment. La valeur verte dans les prix de l’immobilier« ).
Le prix d’un même immeuble entre 2005 et 2018 sera identique, mais le propriétaire aura dû engager de très lourds travaux pour maintenir un bien immobilier aux qualités normatives du moment. Ces dépenses rendues indispensables pour maintenir le prix de l’immobilier (et ne pas subir une moins value), le propriétaire devra engager de lourds travaux et dépenser des sommes parfois très importantes (ces sommes dépensées ne peuvent être considérée comme une moins-value, mais c’est tout de même un appauvrissement certain du propriétaire).
Le propriétaire qui n’aurait pas engager ces dépenses de mise aux normes entre 2005 et 2016 aurait alors subi une très forte moins value sur les 10 dernières années. Ces dépenses quasi-obligatoires ne se retrouvent pas dans l’indice INSEE – Notaires des prix de l’immobilier.
Demain, avec la nouvelle accélération normative et l’instauration de la norme RT 2020 et du bâtiment à énergie positive (BEPOS)… l’obsolescence énergétique des bâtiments devrait encore s’accélérer. C’est alors que d’ici 2020, le propriétaire immobilier devra engager de très lourds travaux de mise aux normes énergétiques pour maintenir son bien immobilier aux qualités exigées en 2020. A défaut d’engager ces dépenses importantes, le propriétaire immobilier fera le constat d’une baisse de la valeur de son immeuble même si l’indice des prix de l’immobilier est stable sur cette même durée.
Ce raisonnement est de notre raisonnement lorsque nous vous conseillons de vendre vos biens immobiliers anciens (et amortis) pour investir à crédit dans des biens immobiliers neufs (cf »Stratégie d’investissement immobilier 2018 : L’obsolescence immobilière et taux de crédit trop bas sont source d’opportunités »)
Au delà de l’impact de l’obsolescence énergétique sur les prix de l’immobilier, les prix de l’immobilier sont sous perfusion des taux d’intérêt des crédits immobiliers extrêmement faibles.
C’est le cœur de notre analyse depuis 2009 : Dès lors que la hausse des prix de l’immobilier s’explique principalement par la baisse des taux d’intérêt des crédits immobiliers (et l’allongement des durées des crédits puis baisse du taux d’apport personnel exigé par les banques), la prochaine hausse de ces mêmes taux immobiliers devraient inévitablement conduire à la baisse des prix de l’immobilier.
Malheureusement, derrière cette idée relativement intuitive, la réalité est plus complexe et si la hausse des taux d’intérêt devrait être le point de départ de la prochaine baisse des prix de l’immobilier, le timing de cette hausse est très aléatoire !
Oui, les prix de l’immobilier baisseront lorsque les taux d’intérêt augmenteront fortement. Mais quand augmenteront ils ? Dans 3 semaines, dans 2 ans, dans 15 ans, dans 25 ans … Faut il attendre une vie avant d’investir ?
Et de quelle hausse des taux d’intérêt parlons nous ? Car une hausse des taux d’intérêt accompagnée d’une résurgence de l’inflation ne serait probablement par catastrophique pour les prix de l’immobilier comme nous vous l’expliquons dans cet article « Quelles conséquences d’un retour de l’inflation sur les prix de l’immobilier ?« .
C’est alors que dans un contexte de croissance économique faible et d’un retour modérée de l’inflation, garants de taux d’intérêt relativement faibles pour longtemps, les prix de l’immobilier devraient rester à ces niveaux toujours très élevés et déconnectés du revenu des ménages.
Bref, les prix de l’immobilier sont très élevés… et pourraient bien le rester (cf « Faut il abandonner l’idée de la grande baisse des prix de l’immobilier ?« ).
Pour autant, c’est le recours au crédit immobilier long terme qui permet de sécuriser l’investisseur immobilier : Demain, si les taux d’intérêt devaient augmenter, les prix immobilier baisseraient, mais l’investisseur à crédit bénéficierait d’un taux de crédit immobilier très faible auquel les nouveaux investisseurs ne pourrait prétendre.
Comment investir dans l’immobilier en 2018 ?
Au final, il convient comme nous vous l’avons détaillé dans notre article « Stratégie d’investissement immobilier 2018 : L’obsolescence immobilière et taux de crédit trop bas sont source d’opportunités » :
- De vendre les biens immobiliers anciens et amortis, c’est à dire les biens immobiliers détenus sans crédit immobilier. Demain, entre obsolescence immobilière et risque de hausse des taux d’intérêt, la valeur de ces biens immobilier pourrait bien baisser ;
- De privilégier l’investissement à crédit afin de profiter du niveau extrêmement faible des taux d’intérêt qui protégera l’investisseur en cas de hausse de ces mêmes taux à l’avenir. La baisse des prix de l’immobilier pourrait être compensée par le bénéfice de taux d’intérêt incroyablement faibles ;
- De privilégier l’investissement dans l’immobilier neuf ou dans l’ancien rénové (qui lui attribueront les qualités normatives de l’immobilier neuf) afin d’anticiper l’obsolescence énergétique des bâtiments ;
