Quelle baisse des prix de l’immobilier à cause de la hausse des taux de crédit immobilier ?

La hausse des taux de crédit immobilier qui se profile va t’elle être à l’origine d’une future baisse des prix de l’immobilier ? 

En effet, et c’est une réflexion qui nous anime depuis quelques années maintenant : S’il est possible d’expliquer la très forte hausse des prix de l’immobilier depuis le début des années 2000 par l’amélioration des conditions d’octroi de crédit immobilier (allongement des durées de financement, forte baisse des taux d’intérêt principalement), il doit également être possible d’anticiper une baisse des prix de l’immobilier si les taux de crédit immobilier devaient augmenter.
 

L’évolution de l’indicateur de la capacité d’emprunt des ménages ainsi que les contributions des conditions de crédit (taux et durée d’emprunt) et du revenu disponible brut par ménage à la variation de cet indicateur

source : Banque de France – Capacité d’emprunt stable et marché immobilier dynamique en 2017 –
 
 
Néanmoins, toute la question réside sur l’importance de cette hausse des taux de crédit immobilier : Vont ils augmenter de 0.50%, 1%, 2%… 4% ? Une augmentation faible entre 0.50% et 2% devrait être facilement absorbable alors qu’une hausse plus violente, qui nous ramènerait au niveau des taux de crédit du début des années 2000, pourrait être nettement plus délicate à être absorbée par le marché immobilier.
Comme nous l’analysions dans cet article « Les taux immobiliers vont augmenter mais cette hausse sera modérée et non catastrophique », l’amélioration de la conjoncture doit entraîner la hausse des taux immobiliers. Cette hausse devrait être modérée et suivre pas à pas l’amélioration de l’économie et le retour de l’inflation. Une hausse trop forte des taux immobiliers serait catastrophique pour la croissance et l’économie.
Nous sommes allés trop loin dans les taux bas… pour laisser les taux augmenter fortement.
Bref, les taux sont extrêmement bas, nous sommes dans un nouveau cycle de hausse des taux immobiliers… mais cette hausse devrait rester faible et modérée. Nous ne retrouverons pas rapidement les taux tels qu’ils étaient en 2008 (pour mémoire ils étaient à l’époque compris entre 4,50% et 5.50% selon la qualité du dossier emprunteur).

Quel sera l’impact de la hausse des taux de crédit immobilier sur les prix de l’immobilier ?

Forte ou faible, la hausse des taux de crédit immobilier est clairement le signe d’une pression à la baisse sur les prix de l’immobilier. Nous avons réalisé quelques simulations pour essayer de calculer le montant de la baisse des prix qui pourrait être causée par la hausse des taux.
Voici la situation de base : Nous prenons l’hypothèse d’un investisseur qui pourrait consacrer 1500€ / mois dans le remboursement de son crédit immobilier (mais le résultat est le même quelque soit le montant de la mensualité). En faisant évoluer le taux d’intérêt, à mensualité de remboursement constante, on peut calculer l’évolution du capital « empruntable« .
 

Une augmentation des taux immobilier trouve son origine dans un retour de l’inflation et de la croissance. Cette hausse ne sera t’elle pas accompagnée d’une hausse des salaires et donc des capacités de remboursement mensuels ?

Dans nos trois premières hypothèses, nous avons calculé les conséquences de la hausse des taux de crédit immobilier sur le prix de l’immobilier à mensualité de remboursement constante.
N’avons nous pas été trop pessimistes en considérant une stabilité des revenus de l’investisseur ? Ne faut il pas croire dans une augmentation des capacités de remboursement des emprunteurs grâce au retour de l’inflation et de la croissance économique, facteur explicatif de la hausse des taux immobiliers ?
En effet, si l’amélioration de la croissance et le retour de l’inflation peuvent justifier une hausse des taux immobilier, ces mêmes facteurs doivent également permettre de justifier une amélioration des capacités de remboursement des emprunteurs du fait de la baisse du chômage, hausse des salaires, de l’intéressement, participation, indexation indirecte avec l’inflation, suppression de la taxe d’habitation, baisse des charges salariales pour les salariés …
De surcroît, la baisse du coût de l’assurance emprunteur grâce à la délégation d’assurance de prêt doit permettre, au sein d’une même mensualité, d’augmenter la part allouée au remboursement du capital via la baisse de la part allouée à l’assurance de prêt. (cf comparateur assurance de prêt)
Reprenons nos hypothèses en indexant les capacités de remboursement de l’emprunteur.
Imaginons une hausse de 6.50% de la capacité de remboursement (baisse du coût de l’assurance de prêt, hausse du salaire grâce à la baisse des cotisations sociales salariales en 2018, hausse du salaire grâce à la bonne conjoncture et baisse du chômage).
 

Faut il vraiment attendre la baisse des prix de l’immobilier du fait de la hausse des taux de crédit immobilier pour se lancer et investir ?

Je ne crois pas !