Quelle est la conséquence de l’obsolescence immobilière sur le prix de vente de votre appartement ou maison ?

Depuis quelques années, nous martelons l’idée selon laquelle l’obsolescence immobilière est un sujet essentiel que tout investisseur immobilier doit prendre en compte.
Une récente étude des notaires permet de chiffrer les conséquences de l’obsolescence énergétique sur les prix de vente des maisons et des appartements.
L’obsolescence immobilière, c’est :

• L’obsolescence énergétique, c’est à dire la dégradation de la valeur du bien à cause d’un confort énergétique insatisfaisant au regard de normes et d’une demande qui changent rapidement. Les consommateurs exigent d’habiter dans des maisons et appartements bien isolés et peu énergivores. Le prix d’un bien immobilier étant le fruit de la confrontation de l’offre et de la demande. Une baisse de la demande pour les bien immobilier énergivores au confort thermique insatisfaisant conduit inévitablement à une baisse de leur prix de vente.

• L’obsolescence des usages, c’est à dire la dégradation de la valeur du bien à cause de qualités intrinsèques qui ne sont plus en accord avec la demande des habitants. Il peut s’agir de l’exposition de la maison, mais aussi de l’organisation des pièces de la maison, de la nécessaire existence d’une chambre au rez de chaussée pour satisfaire les besoins d’une population qui vieillit, de la présence d’une cuisine, ouverte ou séparée, l’utilité d’un bureau, le début internet, …

Quel est l’impact de l’obsolescence énergétique sur le prix de vente des maisons et des appartements en 2016.

Voici deux cartes qui illustrent les conséquences de l’obsolescence énergétique sur le prix de vente des maisons et des appartements.
Il apparaît clairement que l’obsolescence énergétique touche principalement les maisons et notamment dans les zones non tendues. Les appartements et les maisons dans les zones tendues ne seront pas concernés ou très peu, et c’est normal : La demande est tellement forte que concurrence ne s’organise pas entre les maisons ou appartements selon leur qualité intrinsèque, et les prix ne s’ajustent pas selon la qualité énergétique. Seule une offre abondante pourrait permettre aux candidats investisseurs de devenir sélectif et donc intégrer la valeur verte dans le prix de l’immobilier.
L’étude précise « L’effet lié à une mauvaise étiquette (F-G) est toujours plus important que celui d’une bonne étiquette (A-B) mais la décote (de -6% à -17% selon les régions) a légèrement diminué entre 2014 et 2016 alors que la plus-value (de +6% à +13% selon les régions) a augmenté depuis 2014″. 
L’augmentation de la plus-value attachée à la qualité énergétique des bâtiments est elle la conséquence d’une demande qui se concentre de plus en plus les biens économe en énergie ?
 

• Appartements : Les appartements, dont la concentration en centre-ville limite la construction de nouveaux immeubles et donc la concurrence selon l’étiquette énergétique, ne subissent pas une moins-value à cause de l’obsolescence énergétique. Entre un appartement dont le DPE est « D » et un appartement dont le PDE est « F » ou « G » auront une valeur très proche. Néanmoins, un appartement classé « A » ou « B » bénéficiera d’une surcôte par rapport au classement « D » qui peut atteindre -+20% dans les zones non tendues mais seulement 8% en Ile de France, 6% en pays de la loire, 11% en nouvelle aquitaine.

• Maisons : Pour le moment, la question de l’obsolescence énergétique touche principalement les maisons. Il est plus facile de rénover une maison qu’un appartement situé dans une copropriété. De surcroît, la présence de nombreuses constructions  nouvelles rend la concurrence plus forte entre les maisons selon leurs qualités énergétiques. S’il est quasi impossible de construire de nouveaux appartement au cœur de Paris, la construction de maisons nouvelles en périphérie des villes est encore facile et les terrains disponibles en quantité variable selon lez zones. Dans les zones tendues ou les terrains à bâtir sont plus rares, l’impact négatif de l’obsolescence énergétique sur le prix de vente de la maison est plus faible. 

Quid de la répartition des maisons et appartements selon leur qualité énergétique ?

source : http://fr.calameo.com/read/005125198782ad05950fb