Dans le prolongement de notre article « Quel est le prix des terrains constructibles en France ? Dans quelles régions les terrains sont-ils les plus chers ? », je vous propose de poursuivre notre travail d’analyse autour de la construction du prix de l’immobilier avec l’analyse du prix de construction d’une maison neuve de type PINEL.
Vous le savez, la valeur d’une maison est très simple à calculer. Il s’agit simplement de l’addition d’un terrain constructible sur lequel je bâti un immeuble neuf affecté d’un taux de vétusté afin de tenir compte de l’obsolescence naturelle de l’immeuble dû à son usage et l’évolution des normes. 
Ainsi, après avoir fixé ensemble le prix moyen d’un terrain constructible, dont la valeur est très variable selon les zones régions et même selon les quartiers, attachons-nous à calculer ensemble le prix de construction d’une maison. Vous conviendrez que le prix de construction d’une maison est le même partout en France, seule la configuration du terrain et l’accès au chantier peuvent faire varier, à la marge, ce prix de revient de la construction. 
Le parpaing, le prix de la main d’œuvre, le placo, et autres huisseries ont le même prix de revient partout en France.
Un fois déterminé le prix de construction d’une maison neuve, il sera aisé de déterminer valeur intrinsèque d’un bien immobilier et donc le goodwill immobilier, c’est à dire la survaleur payée par les investisseurs.
 
 

Quel est le prix de construction d’une maison individuelle en France en 2020 ?

Comme nous vous l’avons détaillé dans cet article « Combien ça coute de faire construire une maison neuve en 2020 ? » : 

En moyenne, le prix au m² de construction d’une maison neuve est de 1438€ / m² en 2018, en hausse de 29% depuis 2008. Le prix médian de construction d’un m² est moindre à 1382€ / m² en 2018, ce qui laisse à penser que la moyenne es déformée par le haut par le coût de construction des maisons de hautes gammes, plus onéreuses à construction.

Dans le détail, le prix moyen de construction par m² d’une maison neuve dépend du niveau de finition de ladite maison, mais aussi, et les différences ne sont pas négligeables du maitre d’œuvre (architecte, constructeur de maison individuelle) ou encore du mode de chauffage. . Le prix moyen au m² de 1438€ pour 2018 doit être détaillé : 

    • Lorsque la maison est dite « clos et couvert », le prix moyen de construction est de 1258€ / m² ;
    • Lorsque la maison est dite « Prêt à décorer », le prix moyen de construction est de 1401€ / m² ;
    • Lorsque la maison est dite « Totalement terminée », le prix moyen de construction est de 1526€ / m² ;


 
 

Attention au goodwill immobilier, la survaleur payée par les investisseurs immobilier lorsqu’ils achètent un bien immobilier pour un montant supérieur à cette valeur intrinsèque.

Généralement, la question qui vient immédiatement après un tel calcul est « Mais comment peut-on justifier les prix astronomiques que peuvent atteindre certains biens immobiliers ? Comment justifier les 4000€/m², 5000€/m² ou même 10 000€ m² que peuvent atteindre certains biens immobiliers ancien (pourtant de qualité moindre puisqu’ancien).
(La seconde question est souvent : Mais pourquoi j’ai payé mon PINEL 4000€ / m² ?)
La réponse à la première question est simple : L’offre et la demande et surtout l’absence de terrains constructibles disponibles dans les zones tendues. 
Quant à la réponse à la seconde question, je vous laisser chercher…
 
Mais attention, la demande est une notion très volatile et plus le goodwill immobilier est élevé, moins la valeur de votre immeuble est sécurisée par le prix de construction.
En effet, il est coutume de considérer l’immobilier comme une valeur refuge, une valeur protégée de la volatilité du marché grâce au prix de construction du bâtiment. Mais attention, cette protection n’est que partielle ! Dans notre exemple, pour une maison neuve, cette valeur refuge ne représente que 1400€ m², c’est à dire le prix que devra consacrer la personne qui souhaite reconstruire à l’identique une maison.
Plus le temps passe, plus cette valeur se dégrade par l’usage et l’obsolescence des normes d’habitabilité.
Tout le reste, ce n’est que du vent, de la survaleur que le marché accepte de payer car la demande est supérieure à l’offre. Attention, il ne s’agit pas de dire que demain les prix de l’immobilier parisien retrouveront 1400€ / m², mais simplement de vous alerter sur la notion de valeur refuge et de goodwill immobilier !
La demande est volatile et rien ne permet d’affirmer que demain, cette demande continuera d’augmenter… Ce serait pourtant le seul facteur qui pourrait justifier une future hausse des prix. En revanche, une baisse de la demande (hausse des taux, développement du télétravail, …) ou l’augmentation de l’offre (Construction du grand Paris) pourront faire baisser ce goodwill immobilier.
Dans les régions de France ou le prix de l’immobilier est proche du prix de construction, il est possible d’affirmer que l’immobilier est une valeur refuge. En effet, sauf exode de la population, la valeur de votre immeuble correspond au coût de la main d’œuvre et des matériaux nécessaires à la reconstruction à l’identique. C’est là une véritable valeur refuge !
 
C’est ce raisonnement simple et basique qui me permet d’affirmer que demain, si les prix de l’immobilier devaient baisser, la baisse pourrait être très forte à Paris et dans toutes les régions ou le goodwill immobilier est élevé et très faibles dans les régions ou le prix de l’immobilier est finalement très proche de sa valeur refuge que constitue le prix de construction.
Quand je vois : Marseille (2869€), Le Havre (1758€), Angers (2373€), Dijon (2115€), Saint Etienne (1000€), Toulon,  … Je ne suis pas très inquiet. Les prix ne sont finalement pas très éloignés du prix de construction pour des appartements situés dans des grandes métropoles par la rareté de nouveaux terrains constructibles.
Quand je vois : Paris (10607€) ; Lyon (4944€) ; Nice (4073€) ; Bordeaux (4285€) … Je suis plus inquiet.
 

Le prix du m² dans les grandes villes de France

VillePrix m2 moyen
appartement
Prix m2 moyen
maison
Loyer m2 moyen
appartement
Paris10 607 €11 262 €28,5 €
Marseille2 869 €3 648 €12,2 €
Lyon4 944 €5 135 €13,1 €
Toulouse3 315 €3 564 €11,9 €
Nice4 073 €4 762 €15,5 €
Nantes3 399 €3 841 €11,6 €
Strasbourg2 973 €2 825 €11,9 €
Montpellier3 043 €3 362 €12,9 €
Bordeaux4 285 €4 713 €13,6 €
Lille3 229 €2 627 €14,0 €
Rennes3 314 €3 665 €11,5 €
Reims2 086 €2 317 €9,8 €
Le Havre1 758 €1 899 €9,5 €
Saint-Étienne1 000 €1 570 €7,5 €
Toulon2 493 €3 277 €11,0 €
Grenoble2 356 €3 167 €11,3 €
Dijon2 115 €2 437 €10,7 €
Nîmes1 840 €2 180 €9,5 €
Angers2 371 €2 306 €10,0 €
Villeurbanne3 428 €4 004 €12,2 €
Le Mans1 361 €1 696 €8,1 €
Aix-en-Provence4 527 €5 017 €14,9 €
Clermont-Ferrand1 740 €2 019 €10,0 €
Brest1 567 €1 740 €8,3 €
Tours2 485 €2 805 €10,5 €
Limoges1 319 €1 531 €8,3 €
Amiens2 194 €1 999 €11,0 €
Perpignan1 451 €1 681 €8,4 €
Metz1 835 €1 947 €9,6 €
Boulogne-Billancourt8 718 €9 796 €25,3 €
Besançon1 932 €2 014 €9,5 €
Orléans2 039 €2 181 €10,0 €
Mulhouse1 088 €1 611 €8,5 €
Saint-Denis3 758 €3 077 €16,8 €
Rouen2 145 €2 417 €11,0 €
Argenteuil3 321 €2 985 €14,4 €
Caen2 123 €2 403 €10,7 €
Montreuil6 446 €5 379 €19,4 €
Nancy1 890 €2 361 €10,2 €
Roubaix1 590 €1 430 €8,9 €
Tourcoing1 573 €1 586 €8,5 €
Nanterre5 209 €5 831 €18,8 €
Avignon1 830 €2 128 €9,5 €
Vitry-sur-Seine3 919 €4 180 €16,0 €
Créteil3 560 €4 388 €16,3 €
Dunkerque1 489 €1 637 €8,7 €
Poitiers1 631 €1 606 €9,5 €
Asnières-sur-Seine6 901 €7 974 €20,4 €
Versailles7 907 €7 608 €19,9 €
Courbevoie7 042 €8 390 €21,8 €

 
 
Estimations de prix Meilleurs Agents au 1 mars 2018. Prix exprimés en net vendeur.
 

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