Après vous avoir proposé notre vision stratégique globale dans cet article « Stratégie d’investissement 2019 : L’année de tous les possibles sur fond de remise en cause de la mondialisation financière », je vous propose de poursuivre la réflexion autour de la stratégie 2019 dédié à l’investissement immobilier.

Il s’agit bien évidemment d’une réflexion stratégique globale que nous vous détaillons dans notre livre « Investir dans l’immobilier« .

Mais avant de vous proposer mon analyse pour 2019, il m’apparaît utile de vérifier, un an après, la pertinence ou non de la stratégie d’investissement 2018 présentée dans cet article « Stratégie d’investissement immobilier 2018 : L’obsolescence immobilière et taux de crédit trop bas sont source d’opportunités ».

Dans cet article important publié en 2018, nous analysions le moment comme particulièrement opportun pour l’investisseur immobilier habile ; c’est à dire celui qui saurait comprendre l’évolution de la société ! En 2018, nous avons choisi de mettre en avant l’accélération de l’obsolescence immobilière du fait de la prise en compte de l’exigence sociétale de développement durable.

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Quelques extraits qui ont un résonance particulièrement en ce moment :

L’obsolescence immobilière devrait s’accélérer au profit des biens immobiliers aux usages et à la consommation énergétique conforme aux nouvelles exigences de la société. L’obsolescence immobilière concernera l’obsolescence énergétique des bâtiments avec l’objectif d’un logement générateur net d’énergie à l’horizon de 2020 […] C’est également l’obsolescence des usages et la mutation de la demande des propriétaires en fonction de l’évolution de la société. A mon sens, le télétravail, c’est à dire la capacité pour les salariés du tertiaire de ne plus travailler à proximité du siège social de leur entreprise ! Le télétravail, c’est le symbole de la dématérialisation des nœuds de communication. […] L’obsolescence des usages, c’est aussi la pression sur l’utilisation des véhicules automobiles. Demain, l’exigence de développement durable pourrait être à l’origine d’une remise en cause du véhicule individuel et de la consommation excessive d’énergie qui en est la conséquence directe. La société pourrait évoluer afin de réduire les déplacements obligatoires. (ps : Le véhicule électrique ne change rien à ce sujet … A quoi bon rouler électrique… si l’énergie électrique provient d’une centrale à charbon ?). Demain, vous serez peut être dans l’obligation de détenir votre propre centrale individuelle de production d’énergie. Les investisseurs qui auront anticipé pourront peut être tirer un nouveau revenu de l’exploitation de leur bien immobilier. Des choses simples comme une toiture exposée au Sud pourrait devenir un élément de valorisation essentiel.

 

Des taux de crédit immobilier toujours très bas et inférieur à leur taux naturel sont une source d’enrichissement majeur pour l’investisseur immobilier (cf « Barème personnalisé et actualisé des meilleurs taux de crédit immobilier« ).  Les taux d’intérêt négatifs qui sont l’euthanasie du rentiers, ont pour corollaire l’enrichissement de l’emprunteur dont le crédit sera remboursé par l’inflation et la croissance économique (C’est à dire l’augmentation naturelle de son revenu, soit par l’augmentation de la richesse créée collectivement ou la hausse des prix). Cette situation est exceptionnelle et elle ne doit pas durer éternellement, sauf à participer à une augmentation très élevée des prix de l’immobilier dans le futur. L’investisseur immobilier doit profiter de ces taux excessivement bas pour investir dans l’obsolescence immobilière. 

 

 

L’investissement immobilier s’inscrivant dans un temps long, ma vision stratégique 2019 confirme pleinement ces deux considérations majeures que nous développions déjà en 2018 (et même en 2017 pour partie).

S’il est évident que l’exigence prégnante de développement durable devrait continuer de bouleverser le paysage immobilier en 2019 et au delà. Les mouvements sociétaux, et notamment la remise en cause de la mondialisation, sur fond de tension sociales, mais également environnementales, devrait s’agréger et remettre en cause quelques mythes.

 

 

2019, Les doutes sur la mondialisation heureuse vont ils remettre en cause le mythe de la métropolisation de la société et donc de l’immobilier ?

Lorsque l’on parle de mythe et d’immobilier, le premier sujet est peut être le mythe, par nature incontesté, qui veut que l’avenir de l’immobilier passe par l’investissement dans les grandes métropoles. La métropolisation de la société semble découler naturellement d’une compétition mondiale induite par la mondialisation des échanges. 

 

Pourtant, ces dogmes, ces mythes autour de la métropolisation inévitable de la société sont ils établis, démontrés ? La réponse semble être NON ! Dans une étude passionnantes intitulée : »La mythologie CAME (Compétitivité, Attractivité,Métropolisation, Excellence): comment s’en désintoxiquer ?« , l’économiste Olivier Bouba-Olga s’attaque à cette idée reçue.

J’ai envie d’ajouter que le mouvement des #giletsjaunes ne doit pas être totalement déconnecté de cette réalité qui pourrait s’imposer à tous !

Voici quelques extraits de cette étude très intéressante :

« La période récente se caractérise par l’émergence d’une mythologie séduisante dans le champ du développement économique : l’approfondissement de la mondialisation plongerait l’ensemble des territoires face à un impératif de compétitivité, seules quelques métropoles pouvant rivaliser pour attirer les talents et les leaders de demain, métropoles qu’il conviendrait donc de soutenir en concentrant les efforts sur l’excellence.

Nous la résumons par l’acronyme CAME pour Compétitivité, Attractivité, Métropolisation et Excellence. Une analyse attentive des différents composants de la CAME montre cependant qu’aussi séduisante —voire addictive— qu’elle soit, elle ne résiste pas à l’épreuve des faits. Malgré cela, portée de manière plus ou moins marquée par certains chercheurs et organismes privés ou publics d’analyse et de conseil, elle sous-tend tout un ensemble de politiques publiques ; elle a même structuré une partie des débats autour des résultats des élections dans différents pays.

Non seulement la CAME ne produit pas les effets attendus, mais elle provoque des effets indésirables. Les ressources publiques étant limitées, les dédier fortement à quelques acteurs (startups, chercheurs jugés « excellents »…) ou à quelques lieux (métropoles) conduit à renforcer les inégalités socio-spatiales. Quelques éléments de réflexion sur des alternatives envisageables, qui nous semblent plus saines, seront présentés afin d’aider à s’en désintoxiquer. »

[…]

Il est devenu courant de désigner comme des mythes des croyances partagées devenues si communes qu’elles ne sont plus discutées. Une mythologie est un ensemble de mythes qui fonctionnent ensemble. Les spécialités scientifiques ont ainsi leurs mythes, des énoncés devenus stylisés et repris sans débat de publication en publication. Leur statut de mythe ne dit rien de leur pertinence, ou de leur accord avec les données, il signale seulement qu’ils sont tenus pour acquis, qu’ils forment une base des raisonnements plus que leurs objets.

Cette mythologie, que nous désignerons par l’acronyme CAME (Compétitivité, Attractivité, Métropolisation et Excellence), est présente dans de nombreux travaux d’études urbaines et régionales, et simultanément dans les discours publics et les politiques. Elle envahit les notes des agences gouvernementales et des think-tanks, les justifications des politiques engagées aux niveaux national, régional, local dès lors qu’elles se préoccupent des liens entre l’économie et l’espace géographique.

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[…]

La mythologie CAME peut se résumer en quelques propositions :

Le processus de métropolisation s’inscrirait dans un contexte l’exacerbation de la concurrence mondiale suite à l’émergence des pays à bas coût de main d’œuvre, à la réduction des barrières tarifaires et non tarifaires aux échanges, au développement des infrastructures de transport et de communication, à la financiarisation de l’économie…soit à l’approfondissement de la mondialisation.

Pour les territoires des pays développés, la seule voie à emprunter pour créer des emplois serait celle de l’innovation.

Or, l’innovation se nourrirait de personnes très qualifiées, de talents, de créatifs, de créateurs de startups…ayant une préférence affirmée pour les espaces très denses, qui leur permettraient d’être assurés de trouver les emplois auxquels ils aspirent, d’être connectés à l’échelle mondiale, d’interagir en face-à-face, d’accroître ce faisant l’ensemble des connaissances disponibles, et de disposer des meilleures aménités.

Pour rivaliser dans la compétition mondiale, l’enjeu en termes d’action publique serait donc de soutenir ces métropoles en renforçant leur visibilité et leur attractivité afin d’atteindre l’excellence.

[Je ne peux que vous inciter à lire cette étude vraiment intéressante qui permet de déconstruire quelques certitudes : La mythologie CAME (Compétitivité, Attractivité, Métropolisation, Excellence): comment s’en désintoxiquer?

 

En 2019, le début du renouveau des villes moyennes ?

L’investissement dans les villes moyennes est un sujet sur lequel nous vous sensibilisons depuis quelques mois. La succession des faits récents, des signaux faibles confirment petit à petit cette idée qui pourrait prendre de l’ampleur dans les prochains mois ou années.

Remise en cause de la métropolisation de la société ; Nécessité d’investir massivement dans les villes moyennes pour assurer un meilleur équilibre de la société – Mise en œuvre d’une politique territoriale offensive dans le prolongement des giletsjaunes – ; Réindustrialisation indispensable du pays pour retrouver le chemin d’une croissance pérenne ; Priorité au cadre de vie pour les nouvelles générations en recherche de sens et de qualité de vie ; Dématérialisation des échanges qui autorise le télé-travail ; …

… Bref, les signaux faibles sont nombreux et semblent militer pour un attrait nouveau de la vie dans les villes moyennes. L’immobilier dans les villes moyennes est probablement un sujet de réflexion majeur pour l’année 2019 et suivant. Il s’agit d’une conviction forte que nous partageons avec vous depuis plus d’un an, et notamment cet article « Immobilier : Faut il (re) investir dans les centres-villes des villes moyennes ? ».

Extrait :

« Et si investir à contre-courant était d’investir dans les centres-villes des villes moyennes aujourd’hui abandonnée et en voie de désertification ?

Bien évidemment, les décideurs et commentateurs n’ayant que de très rares connaissances au delà du périphérique Parisien, il apparaît totalement absurde d’envisager s’investir dans l’acquisition d’un bien immobilier dans une région dans laquelle il paraît que l’électricité est livrée en intermittence ;-)… Pourtant, entre LGV, décentralisation et surtout nouvelles possibilités offertes par le digital et le télétravail, il n’est pas interdit de croire que nous sommes à la veille d’une évolution majeure de la demande. Aujourd’hui, l’offre de logement est abondante, la demande faible … mais ne peut on croire à une augmentation prochaine de la demande ?

S’il est indispensable de se loger à côté d’un noyau de communication, la distance en kilomètre de la route n’est elle pas sur le point d’être dépassée par l’instantanéité et la gratuité de la communication internet ? Pourquoi continuer de payer 9000€ / m² pour habiter à Paris, alors que l’on travaille la moitié de la semaine en télétravail, depuis n’importe où avec une connexion internet ? 

De surcroît, la revitalisation des villes moyennes n’est elle pas un projet de long terme nécessaires au regard des conclusions de la récente élection présidentielle ? Ne faut il pas chercher à réduire les inégalités régionales entre des métropoles qui profitent pleinement de la mondialisation et des régions qui s’appauvrissent ?

 

De surcroît, cette analyse semble partagée par le nouveau ministre du logement, Julien de NORMANDIE qui vient de lancer son dispositif fiscal « DE NORMANDIE » pour encourager l’investissement locatif dans l’ancien avec travaux, dans les villes moyennes (cf »La réduction d’impôt « De Normandie » pour l’investissement immobilier locatif dans l’ancien est elle intéressante ? »). Certaine de ces villes moyennes sont même éligibles à la loi PINEL pour l’immobilier neuf (cf »Dans quelle ville investir en loi PINEL ? Quel type de logement ?)

Mais attention, l’investissement dans les villes moyennes nécessitera une capacité de sélection accrue ! Il est évident que toutes les villes ne sont pas appelées au même dynamisme économique. Comme nous vous le présentons de manière exhaustive dans le livre « Investir dans l’immobilier« , l’investisseur immobilier devra privilégier les zones géographiques dynamiques sans jamais oublier l’obsolescence immobilière, tant au niveau énergétique que des usages.

Voici une carte qui doit permettre de déceler les villes moyennes dans lesquelles, il doit y avoir du potentiels (carte extraite de mon livre « Investir dans l’immobilier« ), même s’il ne s’agit évidemment pas des seuls critères de sélection.

 

Qui sommes nous ?

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21 Comments

  1. Avec le jeu de mots qui va bien, le rejet de la CAME (qui ne profitera pas au cannabis) visé enfin dans cette étude très fouillée ne va pas plaire à notre Juju Goodtouch qui n’en peut mais, alangui sous les palmiers…. ( on s’amuse aussi sur ce blog, d’aucuns ne vont pas être contents, on quitte la gestpat)

    Revisiter, voire casser ce mythe qui empeste comme bien d’autres (pas assez de logements pour les Français, le diesel pollue plus,le climat se réchauffe à cause de nous, etc….) les couloirs et rapports des think tanks et administrations pondeuses de rapports fait oeuvre salutaire, quasi « yellowgilettesque »…..

    Construire une politique (de plus en plus souvent coercitive) qu’elle soit de santé,de logement de territoire ou internationale, sur des présupposés faiblement argumentés et chronologiquement vérifiés, mais fortement diffusés et ancrés mènent à des aberrations d’application qui in fine mènent à des révoltes….

    Les moyens technologiques sont tels que le mantra positif de la concentration urbaine est un peu une vision née d’un logiciel mental d’hier, même si l’attractivité des métropoles en certains points est bien réelle, ne serait-ce que par le charme apparent et caché des strates d’histoire que représente l’architecture successive des centres villes : en effet qui passe du temps sur le parvis de la Défense en amoureux ???

    Le vrai top de départ du rééquilibrage du territoire français (et ailleurs dans le monde) ne sera pas seulement la toiture au sud Guillaume, mais bien le libre accès pour pas cher au STOCKAGE de l’énergie produite (Elon magne toi !)

    Je pense que d’ailleurs ce procédé est prêt, mais qu’on ne le sort pas, car on pourra alors parler de disruption monumentale, plus forte encore qu’internet dans la rebattue des cartes sociétales et mondiale

    Toute cette agitation met en branle in concreto les fondements de demain, mais nous n’avons pas encore le recul nécessaire, seulement un certain présent …douloureux

    • « Je pense que d’ailleurs ce procédé est prêt, mais qu’on ne le sort pas, car on pourra alors parler de disruption monumentale, plus forte encore qu’internet dans la rebattue des cartes sociétales et mondiale »: ah, si vous avez sous le coude une technologie de stockage d’énergie électrique avec de bonnes densités massiques en énergie et puissance, raisonnablement mature , pas exagérément couteuse, je suis preneur… parce qu’il se trouve que c’est une partie de mon métier (que je pratique à haut niveau), que j’ai dû contacter à un moment où un autre tous les fabriquants mondiaux de cellules li-ion, supercapas, PAC… je n’ai rien trouvé de très emballant pour les 10 prochaines années. Même dans le domaine du poker tour gastronomie (H2), c’est pas non plus la joie… bref, vous excitez ma curiosité 🙂 !

      • jean claude says:

        encore une fake news de plus
        Quant à Elon Musk qui est certainement un visionnaire il n’a pas encore démontré avec sa Tesla d’innovation au niveau accumulateurs même si l’autonomie de son modèle à 100000 dollars pour les bobos californiens peut atteindre environ 900 km.

      • Oui Polaris, merci de répondre à ce sujet que je suis de loin sans en être connaisseur, no pro comme vous.
        Je trouve en effet étonnant qu’avec les avancées incroyables en de nombreux domaines dont celui-ci, on ne soit pas déjà parvenu à un résultat probant; je voulais dire qu’il se peut que les enjeux éco soient tels qu’il soit « inadmissible » de proposer en quantité industrielle, efficace et économique des solutions de stockage, en d’autres termes que l’on ne laisse pas advenir des solutions innovantes et populaires.
        Loin de moi le » on nous cache tout on nous dit rien », mais cela a été vu en de nombreux domaines dont le médical, voici le pourquoi de mon assertion….

        Je m’en veux de laisser votre curiosité en rade, hélas ;;;;

  2. « …ont pour corollaire l’enrichissement de l’emprunteur dont le crédit sera remboursé par l’inflation et la croissance économique (C’est à dire l’augmentation naturelle de son revenu, soit par l’augmentation de la richesse créée collectivement ou la hausse des prix). Cette situation est exceptionnelle et elle ne doit pas durer éternellement… »

    Je n’ai pas l’impression de vivre dans le même monde que vous:
    – remboursé par l’inflation:
    Encore faudrait-il qu’il y en ait de l’inflation INSEE (*) ! Ce n’est pas avec un taux de 1 à 1.5%, que l’investisseur va se rembourser. Et ce n’est probablement pas près de changer sinon les Etats, avec la France en 1ère ou en seconde place européenne serait en faillite,
    – augmentation des revenus: il ne vous a pas échappé, sinon les gilets jaunes sont là pour vous le rappeler, que la France se paupérise. A part quelques privilégiés, les revenus ont baissé de façon importante pour pratiquement toutes les classes de la population et ce n’est pas les 100€ donnés aux smicards qui va changé la donne,

    – l’augmentation de la richesse collective: ça s’appelle la croissance, on court après depuis de nombreuses années mais ne vient pas et, à mon sens, elle n’est pas prête à venir tant que les élites gouvernantes n’auront pas changé de paradigme ou alors il faudra passer par un « Reset » politique, économique » et social.

    – situation exceptionnelle: oui elle l’est par sa morosité et par son coté récessif

    (*) Inflation INSEE qui n’est pas l’inflation REELLE mais qui sert de référence notamment pour l’augmentation des salaires.
    Donc inflation « truquée »= stagnation des salaires et inflation réelle= appauvrissement de la population

  3. Je ne parlerai que de l’aspect « immobilier ».
    Ce n’est pas parce qu’un ministre désire que les centres ville des villes moyennes soient rénovés que tout à coup la demande de logement dans ces villes va augmenter.
    Mais entre temps, des gogos auront acheté de vieux bâtiments et auront payer des rénovations au prix fort. Ca aura toujours fait marcher les entreprises locales et améliorer l’esthétique de ces centres avec l’argent des autres.
    En tant que propriétaire bailleur je dis ASSEZ. Quand le gouvernement fera des lois pour aider les bailleurs, l’offre et la demande permettrons de réaménager les centres villes et loger tous les français sans dépenser des milliards d’impôt en aide aux HLM ou dans des pseudos niches fiscales.

    Et ce n’est pas la nouvelle loi ELAN qui va nous aider : nous y avons droit à quelques bons coups de marteau ( Heureusement avec 2 – 3 aspirines ! )

  4. julien bonnetouche says:

    Cher sven,

    détrompez vous rien ne me ferait davantage plaisir que le projet de repeuplement des villes moyennes aux centes désertés.
    D’ailleurs dans le petit dialogue pamphlétaire que j’avais écrit récemment (excessif évidemment) je mettais en avant la nécessité de la concentration urbaine en lieu et place des maisons dites de campagne.

    Malheureusement si je suis d’accord avec le principe, l’application me laisse perplexe :
    il faudrait qu’il y ait du travail.
    Il faudrait que les commerces reviennent
    et il faudrait surtout que les gens aient envie d’y vivre alors qu’ils en sont partis parce que cela ne leur convenait plus;

    ça fait beaucoup de si

    Il y a je crois un certain nombres de villes moyennes qui ont conservé leur attrait, tout simplement parce que es entreprises modernes s’y sont installées, mais il y en a bien davantage qui sont quasi mortes parce que les anciennes entreprises disparues n’ont pas été remplacées par de nouvelles.
    Et encore à l’heure actuelle, il y a des entreprises qui ferment.

    Alors, qui va décider d’inverser la machine ? Julien de Normandie ? Il vaudrait mieux qu’il se prénomme Guillaume pour cela !!!

    La concentration urbaine va continuer, et pas uniquement Paris, car il y a les autres grandes villes de France, mais j’ai un grand doute pour des villes telles que Verdun , Saint Afrique, ou Laon. ( villes prises au hasard sur la carte, je n’ai rien contre elles.)

    Pour revenir à Paris (mon cheval de bataille) cette ville sera de plus en plus réservée à ceux qui ont les capacités de se déplacer vivre et travailler dans toutes les capitales mondiales de même nature.
    ce sont des gens qui parlent les langues, n’ont pas d’attache territoriales par principe, et bien sur gagnent beaucoup d’argent à des postes importants dans des sociétés multinationales ou autres.

    Ce n’est pas que je suis pour, je dis seulement que c’est comme ça !

    Ah au fait actuellement, je suis dans ce que les locaux appellent « un campement », c’est plutôt rustique, mais on fait 10 mètres et on met les pieds dans l’eau du lagon. Et la vue bien sur.

  5. J’ai l’impression que les villages et les quartiers en périphérie des villes moyennes auront plus de succès que leur centre-ville :
    – villa avec jardin et garage
    – proximité des services (hôpital, supermarché,…)
    – proximité des entreprises
    – transports en commun
    – prix accessibles (enfin tout dépend des villes moyennes…)
    – absence de groupes de tapageurs nocturnes (un vrai problème en ville et une des causes de déménagement…)

    J’ai l’impression que quand les gens ont le choix, la plupart préfère une villa à un appartement et c’est quelque chose dont il faut tenir compte dans sa stratégie d’investissement. En prime, une villa, en raison du montant du loyer, attirera davantage de locataires solvables et sera peu en concurrence avec les HLM.

  6. julien bonnetouche says:

    Miss Tip,
    on dirait que vous faites l’article. et vous même en êtes convaincue.
    Mais finalement ce qui compte c’est le résultat, qui est uniquement ce que nous pouvons constater.

  7. Bonjour Guillaume,

    Je suis ravi de voir cet article, je n’avais pas vu les précédents sur ce sujet.
    En tant qu’investisseur immobilier à titre privé, cette stratégie est déjà celle que je mets en oeuvre et elle correspond clairement à mes convictions.
    Je ne manquerai pas d’ailleurs de lire l’étude CAME.
    Mais laissez moi parler de ma propre expérience, je n’ai pas l’habitude d’en parler sur le net mais là on parle de profonds bouleversements de notre société à venir (en tout cas je le crois !)
    J’ai commencé avec une maison de bourg dans un petit village de 3000 habitants dans l’ouest de la france… 1ère métropole à 75kms…
    Pourquoi j’ai acheté là ? Parceque je connais ce village, j’y ai grandi…
    La locataire, une femme séparée avec ses 2 enfants vit là et travaille comme comptable dans une petite ville proche.
    Nous nous entendons très bien, elle m’appelle si vraiment elle a besoin et je lui envoie une carte de voeux tous les ans…
    Je lui demande régulièrement si tout va bien dans la maison pour planifier les éventuels travaux…
    Plus tard j’ai acquis un projet plus important où j’ai fait une division immobilière dans une ville de moins de 10000 habitants, 1ère métropole à 45kms… (et merci le déficit foncier !)
    Mais je fonctionne avec mes locataires de la même façon…
    Pourquoi je vous raconte ça ?
    L’immobilier est avant tout une affaire de relations humaines et pas uniquement un placement financier comme je peux malheureusement trop souvent le voir sur internet…
    En tant qu’investisseurs bailleurs nous avons un rôle, nous participons en complément du secteur public à dynamiser ou pas certains secteurs…
    Et cela n’empêche pas d’être intelligent et de le faire de manière rentable ! (en net-net bien sûr…)
    Ce que je constate effectivement c’est que la demande locative est encore forte dans les villes et pas seulement les villes moyennes mais aussi les villages !
    Vous pouvez être dans un village pommé de 1000 habitants et être le seul à proposer un bien en location !
    Alors bien sûr il faut faire son étude de marché assez finement, d’ailleurs voici un petit indice avant d’aller investir dans un village : regardez s’il y a une boulangerie !
    Une boulangerie qui tourne est un bon indicateur du dynamisme du village, essayez vous serez surpris…
    Évitez par contre les villages ne disposant plus d’aucun commerce, ils sont devenus des villages-dortoir même si certains pourront sans doute se dynamiser à l’avenir…

    Voilà cet article m’a inspiré quelques conseils issus de mon expérience pour aider les investisseurs ou futur investisseurs à faire leur cure de « désintox » pour sortir de la CAME !

    A bon entendeur

    • Les tout petits villages constitués de maisons dispersés (et où il n’y a pas de boulangerie) souffrent dans certaines régions touristiques d’une pénurie de logements locatifs à l’année et dès qu’un logement est pressenti pour se libérer ou qu’une grange est en travaux pour devenir un logement, des locataires potentiels se présentent (alors qu’il n’y a pas eu d’annonces, juste du bouche à oreille…)… Je parle en connaissance de cause.

      Bien entendu, une connaissance fine de la région et de son marché s’impose…

    • Bonjour,
      Merci pour ce partage.
      Certains de vos propos m’interpellent: « j’ai fait une division immobilière » associé à « merci le déficit foncier ! » Il semblerait que vous commettiez une erreur… Les travaux de divisions ne sont pas déductibles des revenus fonciers.
      Je vous renvois à l’article de Guillaume à ce sujet où vous y trouverez les références réglementaires et des exemples: https://www.leblogpatrimoine.com/impot/revenu-foncier-quels-sont-les-travaux-deductibles-pour-calculer-limpot-sur-le-revenu.html
      Attention, les impôts pourraient bien remettre en question votre déficit foncier !

  8. Bonjour Guillaume,
    Dans votre carte je vois des villes Comme Béziers, Clermont-Ferrand ce qui me surprend car j’au vu récemment à la télévision un reportage sur le PINEL en province qui n’etait Pas réjouissant: même les HLM étaient obligés de passer des annonces pour recruter des locataires dans ces villes, et je ne vous parle pas des immeubles PINEL (appartements achetés par des propriétaires pour mettre en location) qui restaient désespérément vides. Je ne me souviens plus sur quelle chaîne j’ai vu ce reportage mais c’est récent (entre 1 et 3 mois)j’en suis resté scotché. Quelqu’un parmi les intervenants de ce Blog pourrait peut être nous éclairer.

    • Il faut compléter l’approche statistique par une approche de terrain (et une bonne connaissance de celui-ci), puis savoir si on vise ou non du long terme…

      Sur la carte par exemple figure une ville que je connais très bien et où le marché immobilier est très détendu. Si je devais y investir, je n’investirai pas en centre-ville, mais dans les quartiers et villages de sa périphérie, car c’est là que se trouvent les emplois, les grandes surfaces, l’hôpital, écoles d’enseignement supérieur, etc., que l’on peut y trouver des logements qui répondent aux besoins du marché, à bon prix… contrairement au centre-ville où l’environnement présentent des inconvénients rédhibitoires…

  9. En dehors de Paris et des principales grandes villes, 2018 a été une année plutôt molle sur les prix de l’immobilier. Malheureusement, je crains que cela dure encore 2019. Difficile sans une politique fiscale et des incitations plus aggressives.

  10. Badtimes says:

    Bonjour Guillaume,
    Toujours accroc à l’immobilier en ce début d’année ! Une chose me chagrine, vous préconisez le développement durable d’un côté et de l’autre vous voulez remettre les gens à la campagne: ceci signifie encore plus de déplacements polluants et de manques à gagner pour les GJ! Il faudra choisir: la concentration avec des transports en commun économiseur d’energie Ou bien l’étalement avec utilisation de la voiture. Je suis plus tendance Julien Bonnetouche bien que moi aussi j’aime bien les petits oiseaux qui chantent!

    • Merci pour cette excellente remarque. Ville moyenne ne signifie pas campagne ! Mais petite ville dans laquelle vous avez tous les services à disposition, sans les contraintes de la mégalopole.

      Pourquoi pas privilégier le centre ville des villes moyennes au périphérie des mégalopoles. Dans le centre ville d’une ville de 50000 à 80 000 habitants, vous avez tous les services à proximité sans les contraintes. N’êtes vous pas d’accord ?

  11. Badtimes says:

    Oui encore faut-il avoir les emplois, donc les employeurs en périphérie. Mais cela ne suffit pas, il faut aussi les moyens de communications développés pour acheminer(dans les deux sens) les marchandises. Dernière nécessité, attirer les qualifications requises(ingénieurs, management, etc.). Pas toujours évident pour les villes moyennes d’être attractives pour cette population qui aimera bien sûr le côté pratique et bucolique mais qui exigera un peu plus(culture, divertissements, etc.). Tous les jeunes diplômés du supérieur que je connais ne rêvent pour le moment de ce style de vie(même mariés avec enfants). Néanmoins je reconnais que si les gens habitant la grande périphérie des grandes métropoles (ayant donc tous les inconvénients sans beaucoup d’avantages) voyaient la facilité de la vie dans vos villes moyennes ils se poseraient des questions. Peut être aurez vous raison dans l’avenir: mais à quelle échéance ? L’inconnue est un peu dangereuse pour un investisseur, surtout en immobilier où L’investissement demande du rendement tout de suite car il faut rembourser les prêts, beau risque que je ne suis pas prêt à prendre!

  12. Bonjour

    suivi du débat

  13. Immobilier mondial : la revanche des villes moyennes / Un article publié ce 24 avril par Lesechos :

    Alors que la métropolisation des villes est en marche, une étude d’HSBC signale que des propriétaires immobiliers partout dans le monde quittent les grands centres urbains pour s’installer à la campagne et dans des villes moyennes en quête d’une meilleure qualité de vie.

    De plus en plus denses, les grandes villes avec leur pollution et leurs nuisances séduiraient-elles moins les propriétaires immobiliers ? La troisième édition de l’étude de la banque HSBC « Beyond the Bricks » intitulée «The Pollution Solution », publiée mercredi 24 avril, signale qu’au niveau mondial, des propriétaires immobiliers sont de plus en plus nombreux à se « relocaliser ». Ils choisissent de quitter les grands centres urbains pour s’installer dans des environnements plus sains et plus paisibles, soit dans les villes moyennes et à la campagne.

    Fuir le stress et la pollution
    Sur la bases des réponse de 12.000 personnes interrogées dans 10 pays, cette étude signale que plus d’un sondé sur dix (12 %) a déjà fait ce choix. Ce changement radical de lieu de résidence loin des grands centres urbains s’explique notamment par une volonté de « fuir le stress généré par la vie urbaine » (17 %) et « d’échapper à la pollution des villes » (14 %) et aux conséquences sanitaires associées.

    Les Français au-dessus de la moyenne mondiale
    En France, les propriétaires sont également concernés par ce phénomène. Cette étude d’HSBC liste cinq facteurs récurrents justifient ces mouvements dans l’Hexagone : adopter un rythme plus serein et apaisé (58 %) ; retrouver un cadre de vie sécurisant pour soi-même et sa famille (43 %) ; bénéficier d’une hygiène de vie plus saine (40 %), jouir d’un cadre de vie plus propice à l’éducation des enfants (36 %) et fuir la pollution et ses conséquences sanitaires (32 %). Ce dernier motif situe même les Français au-dessus de la moyenne mondiale relevée par l’étude, ces derniers se situant en deuxième position derrière le Mexique.

    Quête de bien-être et de lien social
    Les propriétaires ayant choisi de se mettre « au vert » ne fuient pas seulement le stress, la pollution et l’insécurité. Beaucoup sont en quête d’un meilleur équilibre entre leur vie personnelle et professionnelle, d’un rythme de vie plus lent et d’un bien-être psychologique. La volonté de tisser du lien social, loin de l’anonymat bien connu des centres urbains, est aussi un argument fréquemment relevé par cette étude.

    Plus de facilités pour s’installer
    Cette enquête signale par ailleurs que franchir le pas et passer de la grande ville à la campagne est désormais devenu plus simple qu’avant en raison des progrès technologiques et du développement des réseaux de transports.

    En avoir pour son argent
    Pour autant quitter la « grande ville » pour une agglomération périphérique ou le secteur rural,ne s’effectue pas à n’importe quel prix. Près de 30 % des propriétaires interrogés dans les 10 pays et ayant déménagé souhaitent « en avoir pour leur argent ». Ils sont exigeants concernant leur nouveau lieu de résidence tant en termes de taille que de prestations guidés par la volonté d’effectuer « un investissement immobilier maximisé ». Bénéficier d’un coût de la vie moindre qu’en ville est aussi un motif qui revient également. Cela représente 22 % au niveau mondial et 26 % en France

    https://patrimoine.lesechos.fr/immobilier/residence-principale-et-secondaire/0601132795676-immobilier-mondial-la-revanche-des-villes-moyennes-2262289.php#xtor=RSS-40

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