Parfois, il est important de prendre du recul sur le marché immobilier ; Sortir de l’actualité, parfois angoissante, pour retourner aux fondamentaux de long terme. C’est que je nous allons essayer de réaliser aujourd’hui, dans ce article.

Une analyse que nous vous avons approfondi à l’occasion de notre cycle de 6 conférences en ligne sur le thème « Réussir votre investissement immobilier locatif » ouverte gratuitement aux lecteurs de notre livre « Investir dans l’immobilier« .

Pour réaliser cet exercice d’analyse et de prospective, nous nous appuyons sur la publication mensuelle du ministère de la transition écologique sous le titre « Prix immobilier – Evolution à long terme« , mais également sur les résultats de l‘observatoire crédit logement sur le marché du crédit immobilier.

Dans cet article, peu d’analyse, mais beaucoup de tableaux, graphiques et de chiffres.

Indice de prix de l’immobilier et pouvoir d’achat immobilier

Dans le détail entre Paris, Ile de France, Lyon et province. Il est intéressant de constater l’évolution contrasté entre Paris, Lyon et le reste de la France depuis 2010 :

  • En 2010 et 2019, Les prix de l’immobilier ont explosés à Paris et Lyon, alors qu’ils sont restés quasi stables partout ailleurs.
  • Depuis 2018/2019, une forme d’effet de rattrapage alimente une spectaculaire hausse des prix de l’immobilier en province alors que les prix baissent à Paris et Lyon, et se stabilisent en Ile de France.

Ainsi, le pouvoir d’achat immobilier est totalement différent entre Paris, Lyon et la province. Le niveau stratosphérique atteint à Paris et Lyon détruit le pouvoir d’achat immobilier alors même qu’il reste acceptable en province, même si la hausse récente (depuis 2018/2019) des prix de l’immobilier à tendance à réduire la capacité d’investissement.

Cette évolution duale entre Paris, Lyon et le reste de la France est essentielle pour comprendre la dynamique du marché immobilier et notamment pour essayer d’anticiper les conséquences de la hausse des taux d’intérêt sur le niveau des prix.

A Paris et Lyon, la hausse des taux d’intérêt devrait avoir pour conséquence de réduire encore le pouvoir d’achat immobilier déjà très faible. Conséquence : Les prix de l’immobilier devraient baisser.

En province, le pouvoir d’achat immobilier est élevé. La hausse des taux de crédit immobilier devrait le réduire, mais l’impact sur les prix devrait être plus faible tant la tension est moindre. La hausse des taux d’intérêt devrait avoir pour conséquence de réduire la dynamique du marché, sans faire baisser les prix.

Les taux de crédit immobilier.

Les taux de crédit immobilier augmentent depuis quelques semaines, mais ils restent très très faibles (cf. « Crédit immobilier : La hausse des taux accélère ! Attention au taux d’usure. »

La question est alors de savoir si les taux de crédit immobilier peuvent beaucoup augmenter. S’il retrouvent les niveaux de 2019, le marché immobilier devra s’adapter, mais l’impact sur les prix devrait rester limité ;

En revanche, si la hausse des taux de crédit immobilier devait être plus forte, alors l’impact sur les prix devrait être plus violent.

Aujourd’hui, personne ne sait, même si on doit pouvoir espérer une hausse limitée des taux de crédit immobilier car nos systèmes ne pourraient supporter des taux trop élevés.

Parier sur l’implosion du système parait osé !

 

Taux de crédit immobilier moyens

    Sur 15 ans Sur 20 ans Sur 25 ans
01/02/2019 1,42% 1,22% 1,39% 1,63%
Décembre 2019  1,11% 0,88% 1,05 %  1,31%
01/02/2020 1,13% 0,93% 1,08% 1,33%
Décembre 2020 1,17% 0,97% 1,1% 1,35%
01/02/2021  1,11% 0,9% 1,03% 1,27%
01/12/2021 1,06% 0,86% 0,99% 1,13%
01/02/2022 1,09% 0,93% 1,03% 1,17%

source : Crédit logement

A suivre.

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