Alors que les épargnants ayant investi en actions ont été « douchés » par les performances des marchés, que des craintes se sont propagées sur la tenue des marchés obligataires et par voie de conséquence sur les placements sécuritaires, nombreux sont celles et ceux qui privilégient un retour vers l’immobilier.
Placement fétiche des français, l’achat immobilier est censé apporter la pérennité d’un investissement « physique », susceptible de protéger efficacement le patrimoine dans ces périodes troublées.
Pour autant faut-il accorder à l’investissement immobilier des vertus immuables de protection ? L’évolution de la valeur des actifs immobiliers est-elle décorélée de la tendance générale de l’économie ?
Un petit retour en arrière et une analyse des chiffres publiés par l’INSEE doivent permettre de répondre à ces questions.
L’évolution des prix s’explique-t-elle par une pénurie de logement ?
Bien qu’ignorant la problématique liée à l’obsolescence des logements et au besoin de renouvellement, mises aux normes, etc, on constate à la lecture du graphique ci-dessous que le nombre de logements évolue strictement comme le nombre de ménages et plus rapidement que la population.
Autrement dit, la pénurie de logements qui expliquerait tout ou partie de la hausse des prix semble être un leurre. L’offre de logements a suivi et s’est adaptée à la composition des familles (divorce, famille monoparentale…) et ne saurait constituer la cause d’une hausse des prix de l’immobilier.
L’évolution des prix des actifs immobiliers est-elle cohérente avec l’évolution de l’économie ?
Les graphiques ci-dessous montrent à l’évidence que, si l’évolution générale des loyers (+ 28 % en 12 ans) suit sensiblement l’évolution du revenu disponible des ménages, le prix des biens immobiliers a évolué beaucoup plus rapidement sur la même période (+ 100% !), entrainant par la même une baisse des rendements locatifs.
Quelles en sont les causes ?
On peut penser que la baisse du rendement des autres actifs, en particulier celle des emprunts obligataires qui ont connu une très forte décrue au cours des dernières années (graphique du bas), ont rendu l’investissement immobilier comparativement très attrayant. Dans ce contexte les investisseurs privilégiant des biens au rendement plus élevé ont accepté de les payer plus chers, alimentant par la même une hausse des prix de l’immobilier.
Dans le même temps, les taux des prêts consentis aux investisseurs étant plus faibles, le niveau de revenu attendu de l’investissement immobilier devient moins élevé.
Ecrit autrement, l’investisseur ayant besoin d’un revenu moins important pour rembourser son emprunt dont le taux est en baisse, le loyer étant stable, est prêt à accepter une augmentation de prix alimentant ainsi une bulle spéculative.
Questions :
L’évolution des prix des biens immobiliers peut-elle durablement diverger des données objectives que sont les revenus des ménages susceptibles de se porter acquéreur ?
Que peut-il se passer si les causes expliquant la hausse disparaissent ???
L’évolution du marché immobilier Américain, Espagnol et Irlandais ont déjà donné la réponse…
L’augmentation de la durée des crédits : un remède à l’augmentation des prix qui avive le mal
Devant l’augmentation du prix des actifs immobiliers, tous les acteurs n’ont pas le même comportement.
Si l’épargnant recherche un rendement et effectue des comparaisons entre les actifs qui lui sont proposés (actions, obligations, immobilier…), l’acquéreur de sa résidence principale suit une toute autre logique.
Confronté à une hausse du prix des biens immobiliers supérieure à son revenu disponible (voir plus haut), et sa capacité de remboursement étant proportionnelle à son revenu, il ne peut envisager de faire face à l’évolution des prix que par un allongement de la durée de ses crédits.C’est exactement ce que lui a proposé son banquier : si tu ne peux pas rembourser plus, tu vas rembourser plus longtemps !
Cette tendance est manifeste sur le graphe ci-dessus : les durées moyennes de remboursement se situent aujourd’hui entre 15 et 30 ans, alors que celle-ci étaient essentiellement comprises entre 10 et 20 ans il y a dix ans. Et voilà comment on alimente la spéculation immobilière en voulant répondre à la demande d’un « chez soi » alors que l’immobilier augmente et que les revenus des acquéreurs stagnent.
Alors, que faire ?
Face à cette évolution prévisible des prix des actifs immobiliers dont on peut raisonnablement penser qu’ils ont atteint un point haut, faut-il pour autant fuir aussi l’immobilier ?
La baisse des transactions (graphiques ci-après) doit inciter à la prudence, à une grande sélectivité et… à la patience !
Alors que la modification de la fiscalité sur les plus-values va sans doute inciter des détenteurs à accélérer des mises en vente dans un marché où les transactions diminuent, les bonnes affaires vont sans aucun doute apparaitre et faire le bonheur des investisseurs avertis. C’est sans doute plus que jamais le moment de faire un choix avisé en matière de localisation de son investissement et de faire une proposition à son vendeur dans un marché où les acquéreurs vont reprendre le pouvoir ! A bon entendeur…
Jean-Louis Gagnadre
Directeur Ethic Finance www.ethic-finance.com
Chargé d’enseignements Université d’Auvergne
