Le marché immobilier se porte particulièrement bien depuis quelques années, et la dynamique du marché se confirme mois après mois et cela sans interruption depuis début 2016. L’accélération de cette tendance haussière semble même se confirmer depuis le début de l’année 2019 grâce à la baisse spectaculaire des taux des crédits immobiliers (cf »Quel est le meilleur taux pour votre crédit immobilier en Septembre 2019 ?), dans un contexte de prix de l’immobilier relativement stable depuis 10 ans en France.
Depuis le début de l’année 2016, la tendance est clairement favorable pour le marché immobilier comme l’indique le trait rouge sur le graphique ci-dessous. L’activité du marché immobilier s’est progressivement accélérée pour atteindre le record du million de vente par année depuis le début de l’année 2018.
Pourtant, si l’activité est particulièrement dynamique, les prix ne se sont pas encore envolés même si, depuis le début de l’année 2016, les prix semblent s’être engagés dans un nouveau cycle de hausse qui se confirme et se renforce mois après mois au gré de la publication des chiffres de l’INSEE (cf »Hausse des prix de l’immobilier contrastée entre l’Ile de France et la Province pour début 2019. »).
Pour le moment, seuls Paris, Lyon, (Bordeaux qui n’est pas sur le graphique), ont vu les prix de l’immobilier augmenter avec le retour du dynamisme du marché constaté depuis le début de l’année 2016. Ailleurs, c’est à dire en province, y compris dans un certain nombre de grandes métropoles, le dynamisme du marché ne s’est pas accompagné d’une hausse des prix de l’immobilier.
La question est alors de savoir si cette situation peut raisonnablement perdurer ? Si le dynamisme du marché immobilier devait se confirmer dans les prochains mois, et même année, ne faut il pas s’attendre à un « effet rattrapage » et à une hausse des prix de l’immobilier là ou ils n’ont pas encore augmentés (c’est l’une des réflexions que nous développons dans la toute nouvelle édition de notre livre « Investir dans l’immobilier« , avec le détail des régions, et villes qui pourraient le plus en profiter).
En moyenne, les prix de l’immobilier sont inférieurs à leur niveau de 2008, et cela malgré l’amélioration spectaculaire des capacités d’emprunt et la baisse des taux de crédit immobilier. Les derniers chiffres de notre comparateur de crédit immobilier font état d’un meilleur taux de crédit immobilier de 0.75% sur 20 ans alors qu’il était de 4.50% en 2008.
La conséquence directe de cette combinaison entre baisse importante des taux de crédit immobilier et stabilisation des prix de l’immobilier est une augmentation spectaculaire du pouvoir d’achat immobilier : Les candidats à l’investissement immobilier peuvent acheter plus grand, plus luxueux pour moins cher qu’en 2008.
Cette augmentation du pouvoir d’achat immobilier est également renforcé par l’augmentation considérable de la part des crédits immobiliers souscrits sur 25 ans et plus. Au premier semestre 2019, plus de 41% des crédits immobiliers étaient souscrits pour une durée supérieure à 25 ans alors que cette proportion n’était que de 15% en 2014 (cf »Crédit immobilier : Est il raisonnable d’emprunter sur 25 ans ou plus ?).
En septembre 2019, l’indice de pouvoir d’achat immobilier retrouve son niveau de 2002, c’est à dire juste avant la forte hausse des prix de l’immobilier des années 2000. Vous constaterez que depuis le début de l’année 2018, l’amélioration principale du pouvoir d’achat s’explique par l’amélioration des revenus des emprunteurs et de manière secondaire par la baisse des taux de crédit immobilier.
source : INSEE, FNAIM
Bref, les candidats à l’investissement immobilier bénéficient actuellement de conditions particulièrement favorables qui devraient permettre de confirmer le dynamisme du marché et le potentiel de hausse des prix dans les prochains mois, et même les prochaines années.
Les « vieux » intervenants du marché immobilier parlent d’un cycle immobilier de 8 ans : 8 années de hausse des prix et de dynamisme du marché (2000 à 2008) ; Puis 8 années de marché immobilier déprimé (2008 – 2016) ; puis à nouveau 8 années de marché immobilier dynamique (2016 – 2024) …
A suivre …
