S’il existe un thème qui nous passionne sur leblogpatrimoine, c’est bien la question des prix de l’immobilier. Il est vrai que nous avons un avis relativement tranché sur la question, mais aujourd’hui, c’est votre opinion qui nous intéresse.

Alors, la question est simple : Selon vous, quelles sont les perspectives d’évolution des prix de l’immobilier ?

 

 

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Maintenant, que vous nous avez donné votre sentiment, nous allons vous donner le notre.

 

Oui, les prix de l’immobilier sont trop élevés.

Ce n’est un secret pour personne, les prix de l’immobilier ont augmenté de manière très très importante depuis 25 ans. Cette augmentation des prix est de surcroît nettement plus importante que la croissance des revenus des ménages sur la même période.

 

 

Selon cette source du Conseil Général de l’Environnement et du Développement Durable, entité du ministère du logement, on constate clairement qu’il devient de plus en plus cher de devenir propriétaire d’un immeuble.  Cette hausse des prix à principalement été autorisée par une facilité dans l’obtention des crédits immobiliers :

 

Une baisse des taux d’intérêt des crédits immobiliers.

La baisse des taux des crédits immobiliers permet d’augmenter de manière considérable la capacité d’emprunt des potentiels acquéreurs :

  • Les acquéreurs solvables peuvent s’endetter pour un montant plus important.
  • Les acquéreurs non solvables deviennent solvable et peuvent désormais espérer devenir propriétaire, alors même que cela n’était pas envisageable auparavant.

 

Une augmentation des durées de financement.

 

 

Mais l’augmentation des prix de l’immobilier ne s’accompagne pas d’une augmentation des loyers

Malheureusement pour l’investisseur locatif, les loyers n’augmentent pas aussi vite que les prix de l’immobilier. La conséquence est un écroulement de la rentabilité locative de l’immobilier de rapport :

 

Cette baisse du rendement locatif de l’immobilier de rapport est rendu possible par la baisse généralisée des rendements de l’épargne. Dans un contexte financier de baisse des taux, il n’est pas inconcevable d’accepter une baisse relative du rendement proposé sur l’actif immobilier.

En cas de hausse des rendements demandés par le marché, la mécanique serait contraire : une augmentation des taux de rendement demandé par le marché pourrait avoir pour conséquence une baisse des prix de l’immobilier, et principalement de l’immobilier de rapport (pour approfondir cette notion, vous pouvez relire cet article : Estimer la valeur d’un bien immobilier de rapport ? (Location meublée, LMNP, lmmeuble commercial, location nue)

 

 

Oui mais, les prix ont augmenté parce qu’il manque 800 000 logements en France.

Nous l’avons démontré dans un article précédent, cet adage couramment utilisé dans les médias est faux et relève de la légende urbaine.

Nous écrivions dans notre analyse détaillée « NON, Il ne manque pas 800 000 logements en France »

C’est la fondation Abbé Pierre qui a évoqué ce chiffre de 800 000 logement. Mais la fondation Abbé Pierre ne constate pas un manque de 800 000 logements mais simplement qu’il y a en France 800 000 personnes en manque de logement. Et cela fait toute la différence, car ce n’est pas en construisant à tour de bras, en subventionnant la construction de SCELLIER que ces personnes vont trouver un logement.

La difficulté pointée du doigt par la fondation Abbé Pierre n’est pas qu’il faut construire plus de logement mais qu’il faut donner les moyens à ces personnes en difficulté de se loger …

Bien évidemment, aujourd’hui, tous ceux qui ont un intérêt financier dans la construction de logements détournent cette caution morale au service de leurs affaires… Mais il semble bien qu’il s’agisse d’une légende urbaine habilement construite par le service marketing de certains promoteurs…

Car les chiffres sont bien différents :

  • En moyenne 7% des logements en France, sont des logements vacants, soit plus de 2 000 000
  • Le taux de vacance locative dans les logements en France n’a jamais été aussi forte qu’en 2010 avec 63 000 logements vide depuis plus de 3 mois.
  • Il ne manque pas 800 000 logements en France mais 800 000 personnes sont en manque de logement.
  • Par contre, la pression est plus forte dans certaines régions. Régions dans lesquels le taux de logement vacants est le plus fort.
  • Le taux de logements vacants est quasi identique depuis 2000 : La hausse des prix ne peut pas s’expliquer par une pression sur le nombre de logement disponible car ce nombre est stable malgré une hausse considérable des prix. Au contraire le nombre de logements vacants à augmenté de 400 000 entre 2000 et 2011 : Constat étonnant dans le contexte d’un marché de l’immobilier guidé par la pénurie de logement.

 

 

Oui, mais si les prix augmentent c’est à cause de l’augmentation du nombre de ménages.

Et bien NON, encore un argument erroné. Comme vous pourrez le lire dans le graphique suivant, le nombre de logements suit parfaitement le nombre de ménages.

 

 

 

Alors, quelle évolution pour les prix de l’immobilier ?

Selon notre analyse, le marché de l’immobilier est principalement guidé :

  • Par la capacité des emprunteurs à obtenir leur financement. Le marché de l’immobilier est principalement un marché d’endettement.
  • Par le maintien de taux de rendement faible sur le marché de l’immobilier de rapport.

 

Ainsi, deux scenarii pourraient se dégager :

 

  • Soit les taux d’intérêt restent à leur niveau actuel (historiquement bas). Dans ce contexte, les prix de l’immobilier pourrait rester relativement stable mais ils pourraient ne pas augmenter pour une longue durée. L’inflation grignotera progressivement la valeur relative de l’immobilier. Dans ce contexte, la correction des prix de l’immobilier sera longue et douce.

 

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