S’il existe un thème qui nous passionne sur leblogpatrimoine, c’est bien la question des prix de l’immobilier. Il est vrai que nous avons un avis relativement tranché sur la question, mais aujourd’hui, c’est votre opinion qui nous intéresse.
Alors, la question est simple : Selon vous, quelles sont les perspectives d’évolution des prix de l’immobilier ?
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Maintenant, que vous nous avez donné votre sentiment, nous allons vous donner le notre.
Oui, les prix de l’immobilier sont trop élevés.
Ce n’est un secret pour personne, les prix de l’immobilier ont augmenté de manière très très importante depuis 25 ans. Cette augmentation des prix est de surcroît nettement plus importante que la croissance des revenus des ménages sur la même période.
Selon cette source du Conseil Général de l’Environnement et du Développement Durable, entité du ministère du logement, on constate clairement qu’il devient de plus en plus cher de devenir propriétaire d’un immeuble. Cette hausse des prix à principalement été autorisée par une facilité dans l’obtention des crédits immobiliers :
Une baisse des taux d’intérêt des crédits immobiliers.
La baisse des taux des crédits immobiliers permet d’augmenter de manière considérable la capacité d’emprunt des potentiels acquéreurs :
- Les acquéreurs solvables peuvent s’endetter pour un montant plus important.
- Les acquéreurs non solvables deviennent solvable et peuvent désormais espérer devenir propriétaire, alors même que cela n’était pas envisageable auparavant.
Une augmentation des durées de financement.
Mais l’augmentation des prix de l’immobilier ne s’accompagne pas d’une augmentation des loyers
Malheureusement pour l’investisseur locatif, les loyers n’augmentent pas aussi vite que les prix de l’immobilier. La conséquence est un écroulement de la rentabilité locative de l’immobilier de rapport :
Cette baisse du rendement locatif de l’immobilier de rapport est rendu possible par la baisse généralisée des rendements de l’épargne. Dans un contexte financier de baisse des taux, il n’est pas inconcevable d’accepter une baisse relative du rendement proposé sur l’actif immobilier.
En cas de hausse des rendements demandés par le marché, la mécanique serait contraire : une augmentation des taux de rendement demandé par le marché pourrait avoir pour conséquence une baisse des prix de l’immobilier, et principalement de l’immobilier de rapport (pour approfondir cette notion, vous pouvez relire cet article : Estimer la valeur d’un bien immobilier de rapport ? (Location meublée, LMNP, lmmeuble commercial, location nue)
Oui mais, les prix ont augmenté parce qu’il manque 800 000 logements en France.
Nous l’avons démontré dans un article précédent, cet adage couramment utilisé dans les médias est faux et relève de la légende urbaine.
Nous écrivions dans notre analyse détaillée « NON, Il ne manque pas 800 000 logements en France »
C’est la fondation Abbé Pierre qui a évoqué ce chiffre de 800 000 logement. Mais la fondation Abbé Pierre ne constate pas un manque de 800 000 logements mais simplement qu’il y a en France 800 000 personnes en manque de logement. Et cela fait toute la différence, car ce n’est pas en construisant à tour de bras, en subventionnant la construction de SCELLIER que ces personnes vont trouver un logement.
La difficulté pointée du doigt par la fondation Abbé Pierre n’est pas qu’il faut construire plus de logement mais qu’il faut donner les moyens à ces personnes en difficulté de se loger …
Bien évidemment, aujourd’hui, tous ceux qui ont un intérêt financier dans la construction de logements détournent cette caution morale au service de leurs affaires… Mais il semble bien qu’il s’agisse d’une légende urbaine habilement construite par le service marketing de certains promoteurs…
Car les chiffres sont bien différents :
- En moyenne 7% des logements en France, sont des logements vacants, soit plus de 2 000 000
- Le taux de vacance locative dans les logements en France n’a jamais été aussi forte qu’en 2010 avec 63 000 logements vide depuis plus de 3 mois.
- Il ne manque pas 800 000 logements en France mais 800 000 personnes sont en manque de logement.
- Par contre, la pression est plus forte dans certaines régions. Régions dans lesquels le taux de logement vacants est le plus fort.
- Le taux de logements vacants est quasi identique depuis 2000 : La hausse des prix ne peut pas s’expliquer par une pression sur le nombre de logement disponible car ce nombre est stable malgré une hausse considérable des prix. Au contraire le nombre de logements vacants à augmenté de 400 000 entre 2000 et 2011 : Constat étonnant dans le contexte d’un marché de l’immobilier guidé par la pénurie de logement.
Oui, mais si les prix augmentent c’est à cause de l’augmentation du nombre de ménages.
Et bien NON, encore un argument erroné. Comme vous pourrez le lire dans le graphique suivant, le nombre de logements suit parfaitement le nombre de ménages.
Alors, quelle évolution pour les prix de l’immobilier ?
Selon notre analyse, le marché de l’immobilier est principalement guidé :
- Par la capacité des emprunteurs à obtenir leur financement. Le marché de l’immobilier est principalement un marché d’endettement.
- Par le maintien de taux de rendement faible sur le marché de l’immobilier de rapport.
Ainsi, deux scenarii pourraient se dégager :
- Soit les taux d’intérêt augmentent pour cause d’inflation, ou de hausse du risque lié à la dégradation de la note de la France par exemple, le taux des crédits et le taux de rendement attendu sur le marché de l’immobilier de rapport devraient augmenter dans les même proportions et les prix de l’immobilier pourrait corriger de manière assez brutale. Mais garder bien en tête que l’investissement immobilier ne protège que très partiellement contre l’inflation (cf les articles : Quels placements / investissements en cas d’inflation ? et Protéger son patrimoine contre l’inflation : L’immobilier – Partie 1 –)
- Soit les taux d’intérêt restent à leur niveau actuel (historiquement bas). Dans ce contexte, les prix de l’immobilier pourrait rester relativement stable mais ils pourraient ne pas augmenter pour une longue durée. L’inflation grignotera progressivement la valeur relative de l’immobilier. Dans ce contexte, la correction des prix de l’immobilier sera longue et douce.
Merci pour cette excellente synthèse. Difficile de voter sur un pourcentage de baisse précis étant donné qu’il n’y a pas de précision sur la durée.
Les prix de l’immobilier ne varie pas aussi vite qu’un cours de bourse. La baisse s’étalera sur plusieurs années. Aujourd’hui il est difficile d’en prévoir l’amplitude.
Dans votre analyse, je rajouterai l’effet démographie. Dans les études de Jacques Friggit dont vous citez une partie des travaux, il y également la notion de personnes qui deviennent nettes vendeuses de m² à partir de l’âge de 56 ans pour le chef de famille (voir http://www.immobilier-danger.com/A-partir-de-56-ans-on-devient-plus-466.html).
La génération baby-boom franchit peu à peu cette limite. Cela va jouer sur la détente de la demande et sur l’augmentation de l’offre. Cependant, ce phénomène est très lent.
Un autre point à ne pas négliger est le côté psychologique d’une baisse des prix de l’immobilier. Quand les prix augmentent pendant des années de 10 % par an, tout le monde veut en acheter pour profiter de l’effet « hausse de patrimoine ». Seulement si la baisse s’installe durablement, les Français y réfléchiront à deux fois avant d’acheter de la pierre, contrairement à ces dernières années…
Je vote donc pour une baisse de 15 à 20 % si les taux restent stables à horizon 5 ans. Et pour une baisse de plus forte importance en cas de hausse sensible des taux.
Comme souvent, ne peux que partager l’analyse que vous faites, enrichie des commentaires de http://www.immobilier-danger.com/ . Permettez-moi de vous soumettre en complément mon point de vue intitulé :
« Bulle immobilière ou simple correction? C’est désormais l’accès au crédit qui régule le marché »
A lire sur http://prix-immobilier.info/logement-et-immobilier/
Merci de vos éclairages et conseils,
Jean-François
Il eut fallu préciser pour le sondage « perspectives d’évolution » sur quelle durée?
instantané?
6 mois?
MT?
LT?
en € constants?
Bravo pour la synthèse
Cdt
Nos réponses se sont croisées avec Immobilier-Danger
Nous avons eu la même réaction
il faut ajouter à votre analyse,le facteur politique que nous voyons à l’oeuvre… au premier trimestre
Tous les candidats parlent de réglementer les loyers (déjà encadrés) et de suppression de niches fiscales spécifiques.Sans niche fiscale ,vu le déséquilibre profond de la réglementation en faveur des locataires , il sera impossible de trouver des investisseurs piégés dans des contrats les ruinant au fil de l’inflation…
il serait surprenant que nous n’ayons pas d’inflation vu les tombereaux d’argent factice imprimés et distribués par les banques centrales
Acheter pour avoir son toit mais pour louer??
actuellement c’est wait and see et crédit ou pas crédit facile on ne fait pas boire un âne qui n’a pas soif
Paris, Lille, Bordeaux, Lyon, Metz, Strasbourg, toutes ces villes sont touchées par le même problème : le manque cruel de logements dû au développement naturelle de la démographie. Les jeunes couples veulent louer en ville par commodité, et de nos jours on le comprend bien.
Seulement, les futurs locataires rencontrent bons nombres de problèmes pour louer, et en premier lieu est le manque de logements disponibles et salubres. Dans toutes ces grandes villes, ça construit partout. Les investisseurs de ses constructions sont tout simplement des SCPI d’habitation.
Ces SCPI fonctionnent un peu de cette manière : elle mesure dans une ville le manque de logements (par ex : 25%). Elles décident ensuite de lancer des programmes de construction pour répondre à 70% de ces 25% de manque, et ce, pour maintenir un prix stable.
De plus, depuis le passage à l’euro, chaque année, depuis presque 10 ans, les analystes tablent sur une baisse des prix. Nous sommes en 2012 et on attend encore la baisse.
actualité
L’indice de référence des loyers, servant de base à la révision annuelle des loyers, a encore fortement progressé au premier trimestre.
Mauvaise nouvelle pour les locataires. L’indice de référence des loyers (IRL), qui sert de base à la révision annuelle des loyers en cours de bail, a augmenté de 2,24% sur un an au premier trimestre 2012, selon l’Insee ce vendredi matin. Il s’agit de la plus forte hausse depuis le premier trimestre 2009 (+2,38%). Cette nouvelle envolée n’est pas surprenante, car l’indice IRL est indexé sur l’inflation qui a encore accéléré au premier trimestre. En mars, les prix à la consommation ont ainsi rebondi de 0,8%, gagnant 2,3% sur un an. Suivant donc la progression de l’inflation, l’indice IRL s’est déjà fortement apprécié tout au long de l’année 2011 (dont +2,11% au quatrième trimestre).
En ce début de printemps, les propriétaires bailleurs peuvent donc augmenter de 2,24%, les loyers des logements dont les baux arrivent à échéance au premier trimestre. A condition que le contrat de location prévoie une révision annuelle des loyers.
En revanche, les loyers facturés aux nouveaux locataires (à la signature du bail) stagnent, voire reculent légèrement (-0,1% en moyenne) depuis le début de l’année, selon l’Observatoire Clameur.
comme l’inflation est supérieure nonobstant l’article du Figaro que je viens de citer ça veut dire qu’il est normal d’investir et de voir son revenu futur être absorbé par l’inflation…..
A chacun sa vision des choses c’est tellement jouissif d’être propriétaire que j’ai vendu tout mon immobilier…
Si nos futurs élus « recharcutent » les indices ou bloquent les loyers cela voudra dire que l’on reviendra tôt ou tard aux pas de porte de la main à la main des années 50 que les jeunes de maintenant ne peuvent pas connaître comme dit la chanson
etude immobilier : resoudre cette question francaise revient a peu pres a vouloir vider la mer mediterranee avec son verre a dents puis une fois termine commencer les choses serieuses avec ocean atlantique et pacifique : la rentabilite immobiliere pour notre groupe familial depasse 20% SUR LES VINGT DERNIERES ANNEES ET NOUS NE SOMMES PAS DES FOUDRES DE GUERRE : de quoi parle t on quelle fiscalite pour chaque investisseur de quel regime fiscal neuf ou ancien residence principale ou pas ect ect ect diogene
C’est vrai, et des cas comme le votre sont très nombreux. Mais la question qui nous intéresse n’est pas dans l’analyse du passé, mais dans l’avenir.
Ce qui est intéressant c’est la prospective et l’analyse de l’évolution des prix pour l’avenir.
Pensez vous que vous pourrez encore obtenir une rendement de 20% à l’avenir ?
bien entendu le passe est passe les presidentielles contiennent la reponse : on parle de tout et de rien et surtout pas de ce qui touche la realite evoquee par les professionnels. DES PISTES BIEN REELLES PAR EXEMPLE DANS LE MEUBLE PARISIEN PISTE COMBATTUE PAR LE MAIRE DE PARIS PROCHE DE LA PORTE DE VERSAILLES DES INVESTISSEURS ACHETENT IMMEUBLES POUR FAIRE CHAMBRES HOTES AUPRES PROFESSIONNELS DU SALON : les equipes sont composees du b a b a professionnel : avocats notaires geometres artisans specialistes cadastre decorateurs et j en passe quelque soit le regime qui viendra il lui faudra l essentiel : DE L ARGENT DIOGENE
Qu’entendez-vous par rendement?
Que met-on au numérateur et au dénominateur?
Difficile de lui trouver un sens quand vous investissez en empruntant 107% de la valeur du bien.
Bonjour et merci à vous pour cet éclairage argumenté !
Oui, les prix vont baisser, la première raison d’une baisse de prix est justifiée par la nature du besoin de vendre (mutation, décès ou bien vente d’un bien inutilisé). Je constate comme agent immobilier une chute trés importante du nombre de candidats acheteurs -au prix du marché- à l’heure actuelle, ce qui tend par voie de conséquence à allonger significativement le délai de réalisation des cessions.
Ce signal est un premier pas vers une baisse des prix visant à rendre chaque bien plus « compétitif » par rapport aux biens comparables sur le même marché.
Une baisse sensible de la demande sur les biens immobiliers de rapport vient complèter le niveau toujours plus faible des mises en chantier du neuf dans mon secteur le Sud-Ouest(hors secteur du logement social, prolifique!).
Cette tendance quasi généralisée est de surcroît justifiable par l’orientation politique et les effets d’annonces de nos impétrants à la présidentielle:
Fin annoncée de la déductibilité des gros travaux (hérésie!)+ augmentation de la pression fiscale dans le locatif (Prel. Soc. = 15.5% en juin!)+ suppression de la quasi-totalité des dispositifs « d’aide » à l’accession ou à l’investissement locatif + promesse de régulation des loyers + silence assourdissant sur l’explosion des taxes foncières déjà hallucinantes par endroits + Inflation dont personne ne parle…
Bref, on voudrait tuer le marché, qu’on ne s’y prendrait pas différement!
Si on ajoute à cela l’arrivée exponentielle des biens de défiscalisation arrivés en fin de convention et enfin le durcissement de l’accès au crédit, je crois en effet à une baisse évidente des prix dans le prisme estimatif des analyses des banques, soit de l’ordre d’au moins 20% et jusqu’à 30% à MT, ou plus rapidement si le marché des transactions devait se bloquer, ce qui caractériserait non pas seulement une baisse des prix, mais la crise proprement dite pour le secteur de l’immobilier… Cf années 80-90…
P.S: A me relire, je me rends compte combien il faut être schyzophrène pour convaincre néanmoins les acheteurs à qui l’on vend…
Encore merci!
inflation comprise?
Merci de cette analyse pertinente enrichie à raison par immobilier-danger.
Oui, il y a un net ralentissement du marché de l’immobilier. On ne peut que s’en réjouir car le ratio prix/revenu disponible des ménages s’est envolé !
Depuis le début de l’année, j’observe un inversement des rapports de force. D’un marché de vendeurs, nous sommes passés à un marché d’acheteurs. Les acquéreurs reprennent la main !
Ce n’est plus le manque d’offre qui dicte les prix mais plutôt la baisse ou l’absence de demande dans un marché de second voire de multi-accédants à défaut de primo. L’effondrement du crédit et le ralentissement des transactions en sont révélateurs.
Sans correction des prix, le volume des transactions restera faible. Il faudra du temps pour que les vendeurs acceptent l’idée de baisser la valeur de leur bien, valeur plus spéculative qu’affective.
L’attentisme observé au 1er trimestre peut modifier la donne. C’est désormais l’accès au crédit qui régule le marché et ce avant l’offre !
Alors -10% -15% ou plus ? Cela dépendra du marché local concerné et donc toujours… de l’emplacement !
Retrouvez cette tribune « La bulle fait peur! Omniprésente dans la presse, la bulle fait vendre. Mais en fait, quelle bulle ? »
sur http://prix-immobilier.info/logement-et-immobilier/
Jean-François
1997 ACHAT IMMEUBLE 850000 F TOUT COMPRIS SOIT 129580 EUROS LOCATION CETTE ANNEE 30600 EUROS SOIT 23,6148 % BRUT APRES FONCIERS IR CSG PAS D ISF RESTE 19320 NETS SOIT 14,9097 NETS VALEUR ACTUELLE IMMEUBLE 750 OOO EUROS DIOGENE
votre revenu est de 4,08%sur la valeur supposée du capital (on est sûr quand on a vendu) et 2,57% net
êtes vous sûr de trouver un acquéreur à 750000 euros
avez vous calculé le montant de l’impôt sur la + value avec les modifications sarkozy si vous revendiez parce que ce qui est fondamental c’est ce que l’on se met dans la poche pas dans celle du percepteur
ceci dit vous avez investi sur le bon timing soit vous aviez de la chance soit vous êtes brillant, tant mieux pour vous. Avec un autre timing sur les années70 vous n’auriez rien gagné avec une inflation à 2 chiffres .Ceci dit il a bien plus de « chances » que le scénario 97/2011 ne se reproduise pas de sitôt vu la conjoncture ,l’état des finances européenne et Française , la mondialisation que nous n’acceptons pas mais qui s’impose à nous
il est actuellement très difficile de trouver un placement de père de famille
« votre revenu est de 4,08%sur la valeur supposée du capital (on est sûr quand on a vendu) et 2,57% net »
Oui, mais cette valeur n’a aucune relation avec le gain réel, ou le « rendement » global de l’opération qui est bien plus important.
cela prouve une chose que le capital supposé de 750000 euros est théorique et que le rendement n’est pas de 20% par an…..
ceci dit comme le rappelle les performances passées ne préjugent pas des performances futures et comme le rappelle un intervenant parler d’immobilier en général n’ a pas de sens … il y a autant de situations que de situations géographiques..;
Joli travail d’analyse et de synthèse.
La difficulté de l’exercice provient de la diversité des situations. Difficile de tirer une conclusion ou d’émettre un pronostic unique, alors que le marché neuf et celui de l’ancien sont si différents et qu’un raisonnement global fera peu de cas de la géographie des besoins (rien de commun entre les grandes agglos et le monde rural, pour faire court).
La réalité est donc bien plus complexe et difficile à résumer, mais c’est la beauté de l’exercice…
Par exemple, si l’on reprend le beau parallélisme du schéma entre nombre de ménages et nombre de logements : globalement et nationalement ce serait donc une impeccable évolution. Mais si on avait choisi le même exercice sur une zone géographique comme Mende et sur une autre comme Paris, je suis persuadé qu’il y aurait eu des différences significatives. Idem si on avait introduit les typologies de logements, car la sociologie actuelle bouscule le mode d’habiter, etc…
Habituons nous à ce que rien ne soit aussi simple, la réflexion de chacun fera la différence !
Je ne suis pas d’accord avec cette analyse. Pourquoi est ce que dans le neuf, les rendements sont ils tous identiques en France ?
Quelque soit le programme le rendement est compris entre 3,5% et 4%. Si les disparités géographiques étaient importantes, ne croyez vous pas que les rendements devraient s’ajuster selon la pression locative ?
Qu’en pensez vous ?
Dans les zones détendues, tout est moins cher : le prix et le loyer. Dans la mesure où la proportion entre numérateur et dénominateur reste constante, le rendement varie peu.
Ajoutons aussi une contrainte de marché, à savoir que dans le neuf, les promoteurs savent qu’en dessous d’un certain rendement ils ne trouveront pas d’investisseur, et que des programmes de ce type sont « éliminés » avant la mise en commercialisation ou pendant la précommercialisation. Paradoxalement, les rendements les plus faibles sont dans les zones tendues, où le propriétaire accepte un petit rendement car il a une espérance de gain patrimonial en sortie. Rendement contre plus-value, ou un équilibre délicat à trouver…
Un avis: dans le neuf, ce sont les opérateurs qui ont la main et qui fixent les prix pour que le « rendement » (à définir) soit quasi le même partout, et non les investisseurs.
En résumé, ce sont eux qui prennent les bénéfices, et pas les investisseurs.
Raison pour laquelle, entre autres, je n’achète que de l’ancien, de préférence avec des travaux et toujours à 107% d’emprunts.
Je suppose que c’est un schéma identique à celui de VIVES
C’est la réponse que je voulais entendre …
non les prix du foncier à Mende ne sont pas ceux de Paris l’acquisition vaut moins, le loyer suit et le pourcentage reste plus ou moins le même….
on peut même rajouter que dans le neuf le rapport est zéro pour certains acheteurs de scellier dans des zones ou il n’ y a pas de demande….l’immobilier n’est qu’une somme de cas particuliers mais dans le neuf les promoteur sont trop souvent confisqué l’avantage fiscal à leur profit
Merci pour cet article passionnant.
Comme aux USA, en Espagne, en Italie, en Irlande,…les prix immobilier vont chuter en France.
Nous ne serrons pas épargnés. J’envisage même une baisse de l’ordre de 30% (par rapport au point haut) similaire à nos voisins Espagnols et à horizon 2015 à 2020.
En complément, je vous invite à lire notamment sur :
http://immobilier-finance-gestion.over-blog.com/
– Evolution des prix immobiliers en france d’ici à 2020 – mise à jour
– France : chute de 50% des prix immobiliers à horizon 2015
– Le scénario de chute de 50% des prix immobiliers se confirme
– Pouvoir d’achat immobilier en région – 11 ans de salaires pour acheter un appartement
– Immobilier : conséquences de la baisse du triple A en France
– Rentabilités locatives : tour du monde
– La Chute des prix immobiliers en 7 raisons
– La baisse des prix immobiliers en GB annonce la chute en France
– Pouvoir d’achat immobilier des Français au plus bas
– Immobilier : 2 scénarios de baisse !
– Krach immobilier ?
– Immobilier Espagne : point bas atteint ?
–
Bien Cordialement,
Laurent
http://immobilier-finance-gestion.over-blog.com/
Bonjour
Il est faux de dire que les prix de l ‘immo ont augmenté depuis 25 ans. Ceux ci sont ont grimpé seulement à partir de la fin des annés 90 et cela de manière totalement bullesque et ce mouvement touche désormais à sa fin.
Entre 1990 et 1998 les prix ont baissé sérieusement , schéma qui risque de se reproduire dans les toutes prochaines années mais cette fois avec encore plus de brutalité eu égard à la folle envolée depuis 2000.
Par ailleurs , le contexte économique très défavorable que nous sommes amenés à connaître à court et moyen terme avec une fiscalité alourdie ne pourra plus soutenir ce secteur d’activité moribond.
Plus dure sera la chute…et certains qui se croyaient assis sur un tas d’or n’ont pas fini de pleurer.
La localisation, rurale ou urbaine fait une grosse difference, ma connaissance de la région parisienne par exemple ne me permet pas de comprendre ce qui peut amener le marché a s’ecrouler? La demande est toujours bien plus forte que l’offre, le reste c’est des spéculations plus ou moins interessées, notament pour amener les investisseurs a mettre leur € sur autres choses que la pierre. Et bien moi j’ai perdu en bourse, ganger en Immo et je poursuivrai a investir dans la pierre, tant que la demande locative sera si forte. facons investisseurs et pas spéculateur, cdt.Jocelyn
jocelyn apparemment vous êtes jeune tant mieux pour vous mais croyez quelqu’un qui ne l’est plus et qui a vécu toute sorte de situation enFrance ou à l’étranger
il ya 2 façons de raser une ville la guerre ou le blocage des loyers ( je ne sais plus qui a dit cela)
la nouvelle équipe au pouvoir a un programme qui plait elle va volontairement faire baisser les loyers et pour cela elle va réussir à faire boire un âne qui ne veut plus boire
ceci dit l’immobilier c’est un paquebot ;une fois en marche ,l’arrêt n’est pas immédiat dans la location MAIS déjà vous voyez le ralentissement très net des permis de construire et des ventes au premier semestre ….conclusion il y aura moins d’offres ,conclusion l’Etat va bloquer encore plus face aux hausses dues au déséquilibre entre l’offre et la demande ou va recréer de nouvelles niches fiscales…
le paradoxe avec une politique de blocage ,ce sont les propriétaires les plus raisonnables qui seront punis
La encore je n’y crois pas, comment peut on imaginer brider l’immo locatif, alors que l’etat et les collectivités locales ne sont pas en mesure de creer les logements adaptés a la demande,d’autant que la rentabilité a deja bien chutté avec l’evol du prix de l’immo, il me semble impossible au dela de mesurette symbolique que le gouv impose une vrai baisse des loyers, encadrement des loyers exceccifs tout au plus. et puis la politique c’est faire et defaire, deja la 1er annonce est absurde, elle ne survivra pas a mes projets, ni l’annonce, ni Duflot au affaire…
Freddy, de toute facon effectivement, (j’ai 40 ans) j’ai grandi en entendant , « avant c’etait mieux », mais dans tous les domaines et sur tout type d’investissment et ce n’est pas pour cela que nous ne devons pas tenter notre chance nous aussi et prendre des risques.
D’ailleurs j’ai une question simple pour toute les pro qui disent « l’immobilier c’est fini, trop risqué » :
Ou peut on aujourd’ hui placer de l’argent sans risque et a combien de rentabilité ?
Si je vous dis 8 à 10 % de rentabilité sur de l’argent qui n’est pas le mien, mais celui de la banque, et que je ne rembourse pas personnelement car ce sont les locataires qui paient mon credit.
Je suis curieux d’avoir vos suggestions pour faire mieux ?
D’ailleurs, j’ai 200 000 € a placer, dont je n’ai pas besoin pour faire mes investissment immo, com evoqué ci dessus, que je mets a la disposition de celui qui me demontre que son placement est pertinent …
Merci
Tant que la BCE agira comme le soViet suprème en prêtant NOTRE BIEN COMMUN… de la monnaie non représentative d’une création de richesse (à 1% et un coup de rouge en prime…), d’une valeur… Le bal risque de continuer…
Le jour où on retire le tapis, et les banques doivent faire comme les copines et se financer sur les marchés à des taux croquignolets et compatibles avec leur santé financière… Vous iriez prêter à un organisme soit disant sain qui pue autant qu’une charogne, et à quel taux ?
(N’oubliez pas que les banques sont obligés de fournir un taux sur les prêts propsés en fonction des taux auxquels elles se refinancent)…
L’immobilier c’est de -50% à -70%, voire -80%… Comme en Irlande en fait…
La BCE est la cause de tous les problèmes présents en Europe… De 2002 en 2008 avec des taux trop bas… et à venir… de 2012 à « BooM » à cause de taux encore plus bas…
Pour savoir combien vaut réellement l’immobilier en France il faudrait connaître le taux auquels se refinanceraient les banques si maman BCE n’était pas là pour leur sauver leurs fesses … Si ce taux était de 10% (ce qu’empruntait CITI en 2008 auprès du Koweit)… Vous pouvez diviser par trois les prix de l’immobilier.
Tout le reste : la pénurie, la demande locative, les étrangers, la valeur refuge, il va te rester un toit pour te loger, « on va pas brader »…
C’est du pipeau…
@JOCELYN
non avant ce n’était pas mieux pensez à 14/18 39/45 les guerres coloniales la conscription et le service militaire de 24 mois ,le niveau de vie que nous avons aujourd’hui est sans commune mesure plus élevé que ceux qui ont participé à la reconstruction d’après guerre ,vous n’avez même pas idée :simplement depuis 20ans nous assistons à la remise en cause du rôle de l’homme occidental dans le monde
Pour revenir à ‘immobilier lire le lien
http://fr.wikipedia.org/wiki/Loi_de_1948
La France a un problème avec l’immobilier depuis trop longtemps
ce que ne dit pas Wiki c’est le rôle du pas de porte illégal mais pratiqué à grande échelle pour entrer dans un appartement (un peu comme avec un bail commercial mais lui légal)
l’immobilier est un produit complexe qui dépend de son coût de fabrication dépendant lui même d ‘une réglementation Etatique foisonnante , de son coût de localisation donc d’un foncier important ou raréfié par la réglementation ,des circonstances macro économiques expansionniste ou récessionniste , de trouver un financement dont le taux conditionne la demande ,
L’immobilier un produit miracle?? ça dépend de l’époque….
il y a un vieux film en noir et blanc de la fin des années 50 avec Gabin et Bardot dont le nom m’échappe ou l’héroïne voulant monter sa capacité à gérer une situation financière proclame Maitre vendez l’immobilier qui ne rapporte rien et achetez des actions…
l’immobilier ,pour moi, a mangé se belles années et nous entrons dans un cycle ou il n’y aura que des bosses et des plaies à prendre.car les besoins du pays en matière de finances publiques étant immenses taxer taxer et retaxer un capital captif sera une tentation permanente
Je comprends ton résonnement, les 60 glorieuses sont passées et maintenant ca va etre dur dur, et de l’avis général surtout pour l’immoblier.OK
Mais pour evaluer une situation = le potentiel a venir de l’immo, il est interresant de comparer ce potentiel au reste des investissments … je reitére donc ma question…
« Ou peut on aujourd’hui placer de l’argent sans risque et a combien de rentabilité ?
Si je vous dis 8 à 10 % de rentabilité sur de l’argent qui n’est pas le mien, mais celui de la banque, et que je ne rembourse pas personnelement car ce sont les locataires qui paient mon credit.
Je suis curieux d’avoir vos suggestions pour faire mieux ? «
« Si je vous dis 8 à 10 % de rentabilité sur de l’argent qui n’est pas le mien, mais celui de la banque, et que je ne rembourse pas personnellement car ce sont les locataires qui paient mon crédit.
Je suis curieux d’avoir vos suggestions pour faire mieux ? »
Pas mieux.
Un détail cependant: comment avec de l’argent que vous n’avez pas, et avec ce schéma classique, mais particulier, calculez-vous le « rendement »?
Son calcul nécessite de savoir ce que vous mettez au numérateur et au dénominateur de la fraction, en tenant compte du temps bien entendu.
C’est plus ou moins facile quand vous placez X€ à Y% pendant Z mois, mais dans votre cas?
Je maintiens ma position tant que quiconque ne la remettra en cause: dans l’immobilier locatif particulièrement qui est le sujet qui nous concerne, la notion de « rendement » n’a aucun sens.
Vous pourriez même calculer, faisons frémir Pascal, des rendements infinis ……..
Tout a fait d’accord les rendements sont imbatables et effectivement incalculables dans la mesure ou effectivement on obtient 1 revenu sur 1 investissment qui n’a pas neccessité d’apport, a part l’argent preter par la banque.
Donc pour calculer le rendement evoqué je mets en rapport les revenus et les sommes investis ( emanant non pas de mon epargne mais d’un credit )
Alors qui dit mieux ?
Mon epargne reste intact, elle sert juste a rassurer le banquier et d’aileurs je cherche a la placer ?
Merci de vos tuyaux ?
« Donc pour calculer le rendement évoqué je mets en rapport les revenus et les sommes investis ( émanant non pas de mon épargne mais d’un crédit ) »
Cette valeur n’a strictement aucun sens, mais vraiment aucun sens du genre faire le rapport entre 3 carottes et 2 navets ……….. on trouve des betteraves ?
Et ne sert pas non plus d’indicateur de performance.
Quand je vous disais que le rendement en immobilier n’a aucun sens ……….
Bonjour,
On ne peut pas calculer le rendement de la sorte. Il faut calculer un taux de rendement internet (TRI) comme expliqué dans cet article : Choisir entre deux investissements. Calcul du Taux de Rendement Interne (TRI) et la Valeur Actuelle Nette (VAN).
Bien cordialement.
pourriez vous chiffrer votre raisonnement j’ai du mal à suivre
maintenant il ya déjà eu un débat sur ce sujet sur ce blog ;la conclusion ‘était qu’à l’heure actuelle il n’ y avait pas de placement garanti rapportant significativement quelque chose
pour ma part je pense que dans les années qui viennent sauver son capital sera une prouesse remarquable
Les détails du calcul…
Revenu Annuel Loyer 70 K€
Achat 450 FAI + 30 FN + 80 travaux = 560 K€
70/560 = 12,5 %
Je perçois ces revenus sans avoir pour autant utiliser notre épargne.
L’investissement immobilier peut être fait à partir d’1 crédit ? Non ?
A comparer avec les autres placements, au niveau du rendement ? 12 ,5 % qui dit mieux
A noter aussi que pour acheter des actions ou placer de l’agent en assurance vie, je ne connais personnes qui fait 1 crédit, dans ce cas on utilise toujours notre épargne.
lol
J’ai mieux:
70k€, en empruntant la totalité, instantanément le rendement est de 70/0= l’infini
Bon, la mensualité de crédit vient vite réveiller, et modifier le raisonnement, donc avec un « rendement » qui varie en fonction du temps ………
n’importe quoi vous ai-je dit
La seule valeur qui compte ds un investissement immobilier (donc locatif), c’est le revenu en euros sonnants et trébuchants que vous récupérez à un instant t situé dans la période de votre investissement.
Et cette valeur a réellement un sens: avec elle je vais pouvoir acheter une ou plusieurs TV (c’est un exemple), et en fonction de ce nombre, on pourra dire que mon affaire est plus ou moins juteuse.
Bonjour JOCELYN,
Malheureusement, ce type de rendement n’est pas disponible dans toutes les régions de France.
Rendement / Risque … Le marché de l’immobilier est un marché visible avec une forte demande. Si le rendement est si fort, c’est qu’il y a un risque en contrepartie lié à une gestion locative lourde, à des travaux, à la question de la solvabilité des locataires …
Il s’agit là d’un réel investissement personnel qui n’est pas à la portée de tout le monde.
Quelle est la localisation de cet immeuble ?
Je pense que l’on peut evaluer le rendement immobilier, autre mode de calcul en tenant compte du remboursement du crédit € et de l’apport perso symbilique en € .
– Revenu Annuel Loyer 70 K€
Achat 450 FAI + 30 FN + 80 travaux = 560 K€
70/560 = 12,5 %
Sur ces 70 K€ de loyers annuels,
je dois rembourser 48 K€ de crédit/ ans pendant 15 ans.
= 22 K€ de revenus Brut aprés crédit, Avec 10 K€ max d’apport.
22 k€ de rev/10k€ investi = 220 % !!!
J’entends votre septicisme, malgré mes demontration, mais ,J’attends toujours vos recommendations, un conseil placement non pas meilleurs mais juste pere de famille pour placer mes liquidités, comme évoqué ci dessus ?
j’ai un doute extrême sur la possibilité de renouveler à grande échelle votre taux de rendement de départ .ceci dit votre rentabilité va dépendre ensuite de votre situation fiscale préexistante et des règles d’imposition changeantes dans notre pays (que va t il rester dans votre poche après impôts?);puis des règles de fixation des loyers imposées par l’Etat,je doute qu’avec votre loyer de départ que vous ayez une large marge de manoeuvre et enfin de l’inflation (si on bloque votre loyer avec une inflation à 2 chiffres…) l’immobilier est un placement long non liquide et
l’immobilier répond à des cycles comme tout placement ;je crois que nous sommes entrés dans une période hivernale
A votre question y a t il un placement de père de famille aujourd’hui ?pour moi la réponse est non tant le futur et l’effondrement de notre monde européen parait inévitable
Ceci dit je ne suis pas madame Irma ;vous aimez l’immobilier ?ok c’est votre pari
vous saurez dans 15 /20ans si c’était le bon choix
Freddy, comme toujours ce type de projet n est pas simple et pas sans risque et demande 1vrai investissement personnel.
En ce qui concerne les rendements après impôts, c est comme pour tous les placements fiscalises avec des risques, mais pas plus important en immobilier que sur le reste.
Le parie c est effectivement la politique du logement, mais comme vous le préciser c est. L investissement long terme et c est la que je suis confiant, sur le long terme je préfère placer en immobilier qu en banque…
Merci d avoir au delà de vos réservés sur l avenir de l immobilier, reconnu que l herbe n est pas plus verte ailleurs, ce qui a mes yeux relativise beaucoup les craintes que vous êtes tant à relayer.
Ma femme étant Notaire sur la région parisienne, selon elle, elle est persuadée que les prix ne vont pas baisser. Il y a beaucoup trop de demande pour le peu d’offre. Le problème est le peu d’offre à la vente de terrains constructibles pour l’habitation. C’est saturé et quand ce n’est pas saturé , ce sont les mairies qui ralentissent les dossiers d’autorisation de construction car elles n’ont plus beaucoup d’argent dans leur caisse pour investir dans les infrastructures collectives. Pour Paris et ça région, c’est bon ça ne baisse pas. Pour les autres je ne sais pas.
Scaggio, nous sommes 3 avec votre femme a garder 1 peu d’espoir sur l’immobilier Parisien.
Merci !
#Scaggio
le déséquilibre est un facteur permanent sur Paris ç a n’a pas empêché dans les années 70 puis 90 devoir les prix baisser à Paris ;et comme vous, j’ai connu en1989 des gens qui me disaient avec les mêmes certitudes ça ne peut pas baisser . 4 à 5ans plus tard ils se mordaient les doigts de n’avoir pas vendu
Partout dans le monde lorqu’il y a eu des excès ça se termine mal ;nous serions le seul pays au monde à ne pas subir ce traitement,?
il ya des facteurs aggravants économiques ,financiers ,et politiques…vous avez désormais au Pouvoir des gens dont le fonds de la pensée est marxiste qui vous parle de justice(qu’il détermine eux mêmes) et qui pensent que c’est en déshabillant Pierre qu’on habille Paul..attendez vous à être déshabillé la campagne électorale s’achève dans une semaine
Bonjour,
J’ai suivi de loin vos réflexions et je vous remercie pour la qualité des échanges.
La question de la demande > à l’offre est une question qui doit être relativisé.
En effet, la demande est grande mais elle est surtout conditionné à la capacité des investisseurs potentiel à pouvoir obtenir un financement à crédit.
L’immobilier est un actif dont le financement est principalement à crédit. Deux facteurs (entre autres) déterminent donc le niveau des prix :
– La capacité des banques à réaliser des prêts en masse. La dégradation de leur bilan actuellement n’est pas de nature à encourager cela. A ce titre l’exemple de l’Espagne est frappant … Tant qu’on prête, toujours plus longtemps, les prix montent …
– Le niveau des taux d’intérêt. Une hausse des taux, réduit immédiatement le montant « empruntable » et donc les prix de l’immobilier.
La demande est surement forte, mais croyez vous que tout le monde doit être propriétaire ????
L’immobilier est à voir sous 2 aspects:
– la réalisation d’un besoin vital de trouver un toit pour sa résidence (les grottes, huttes, etc, etc)
– un investissement vu sous la forme de résidence secondaire, ou de résidence locative.
On peut être propriétaire ou locataire de sa résidence. La proportion d’environ 65% en France, varie suivant les sentiments (je possède mon logement, je fais ce que je veux chez moi), une vue financière (c’est plus ou moins cher), l’aspect pratique (mobilité géographique).
Les prix sont d’abord liés à cette proportion.
Un autre facteur influençant le niveau de prix n’est-il pas, en plus des 2 paramètres que vous proposez et qui sont généralement lus dans la presse, la part prise par l’immobilier dans le revenu disponible des ménages?
Ce qui correspond, contrairement par exemple à l’idée d’un « tunnel » constant émis par M. Friggit, à une variation aléatoire par liée entre autres à la richesse des ménages. Donc ce qu’il reste après avoir satisfait ses besoins vitaux (le manger, le boire, le dormir, etc, etc).
Aujourd’hui s’annonce une période de « récession ». Elle devrait être liée à une tendance à la baisse de la part prise pour l’immobilier, compensée par la planche à billets largement utilisée.
Vu sous cet angle, c’est un autre sujet, il n’est quasi jamais intéressant d’un point de vue strictement financier, d’être propriétaire de sa résidence principale.
résumons
structurellement il y a quantités de facteurs légaux et de faits qui poussent à la hausse,hors des budgets des acquéreurs
et nous avons une demande faiblissant pour raison réglementaire et psychologique bénéficiant cependant de conditions inespérées de financement à taux très bas question si les taux remontent comment le marché ne pourrait il pas se bloquer?question y a til plus de chances que les taux remontent ou pas?moi pour la montée j’en vois 2
soit l’allemagne finit par accéder aux demandes d’euro bonds et les taux allemands remonteront et les nôtres avec entrainant les taux immobiliers chez nous soit notre gouvernement ne tient pas ses promesses de diminuer l’endettement du pays et là les marchés nous attaquent d’ou augmentation du refinancement de notre dette d’ou augmentation des tarifs d es prêts immobiliers
il parait que l’augmentation fiscale permettra d »équilibrer nos comptes et pas la diminution des dépenses ..c’est oublier que ce que l’on prend sous forme d’impôts dans un systéme clos n’est plus disponible pour la demande immobilière…Tout est dansTout..
ma conclusion le marché va se bloquer
J’ai acheté (en net) en 2003 un bien 150 k€ sans apport ou peu revendu en 2007 184k€ racheté un bien 174k€ revendu en 2010 195 k€ racheté 187k€ revendu en 2012 185 k€ et remboursé mon crédit….la seule plus value réelle etant sur la période 2003 2007 (sur les autres périodes des travaux ont justifié cette plus value)….dois je attendre avant d’acheter à nouveau ?..je penses que le marché est orienté à la baisse mais pas encore dans les faits même si les biens ne se vendent pas…pourquoi ?