Investir dans l’immobilier est un pilier majeur de la bonne gestion de votre patrimoine. On ne peut pas sérieusement se construire un patrimoine sans immobilier. L’immobilier est incontournable.
Malheureusement, et cela a toujours été le cas, l’investissement immobilier est fortement taxé. Impôt sur le revenu, IFI, taxe foncière, mais aussi impôt sur la plus-value immobilière détruisent les cash-flow et les taux de rendement interne (TRI) de l’immobilier locatif.
Force est alors de constater qu’il vous faut réfléchir différemment. Les revenus immobiliers sont soit trop faibles, soit trop imposés. Il ne faut pas investir dans l’immobilier pour se générer un revenu complémentaire. Il faut investir dans l’immobilier pour se construire un revenu.
On n’investit pas dans l’immobilier pour se générer un revenu complémentaire. Le taux de rendement locatif net d’impôts, net de prélèvements sociaux, net de travaux d’entretien ou d’amélioration, net de frais liés aux changements de locataire (NET NET NET) est trop faible pour justifier l’investissement (cf. « L’immobilier locatif n’est pas efficace pour générer un revenu complémentaire à la retraite« ).
On investit dans l’immobilier locatif pour profiter de l’effet de levier et se construire un patrimoine grâce à ses revenus du travail. L’investissement immobilier, c’est formidable pour se construire un patrimoine. Un patrimoine dont la valeur est directement lié à la croissance nominale de la région dans laquelle vous investissez (cf « Pourquoi les prix de l’immobilier augmentent-ils toujours à long terme ?« ).
Dès lors, celui qui souhaite obtenir un revenu complémentaire n’aura d’autres choix que de vendre son bien immobilier locatif puis en consommer progressivement le prix de vente au gré de ses besoins.
Celui qui n’a pas besoin de revenus complémentaires utilisera ses investissements immobiliers pour stocker de la valeur, pour investir à très long terme dans un actif dont la valeur varie au gré de la croissance nominale de l’économie.
Considérant les revenus de l’immobilier trop faibles, il devra massivement investir dans l’immobilier patrimonial et notamment dans une résidence principale et secondaire.
Quitte à investir dans un bien immobilier au rendement financier faible, autant investir dans un bien immobilier qui améliorera votre qualité de vie 😉
Dans un article important, j’expliquais que le rendement non financier d’un investissement en résidence principale et secondaire était inestimable (cf. « Acheter une résidence secondaire, un investissement au rendement non financier inestimable« ).
Investir massivement dans l’immobilier locatif est consommatrice de temps de cerveau disponible et de charges mentales.
Plus le rendement est élevé, plus vous investissez dans l’immobilier de rendement, plus la mobilisation de votre charge mentale sera importante.
Gérer les travaux, gérer la pression fiscale, gérer les locataires mobilise votre énergie. Une énergie et une attention que vous ne pourrez donc plus consacrer à votre famille et votre travail. (cf. « Gérer son patrimoine, c’est choyer la source vive qui l’alimente. »);
Cas pratique
En début de semaine, à l’occasion d’un rendez-vous d’accompagnement patrimonial, j’échange avec deux clients qui m’expliquent qu’ils sont épuisés. Leur travail leur demande trop d’investissement personnel et ils cherchent une solution pour ralentir leur rythme professionnel.
Ils en sont même à considérer qu’à ce rythme de travail, c’est leur espérance de vie qui est remise en cause.
Après quelques minutes d’échange, ils me confient que pour atteindre leur objectif de « ralentissement professionnel », ils passent leurs week-ends à rénover des appartements. Non seulement ils travaillent à 250% en semaine, mais ils se rajoutent une charge de travail le week-end.
C’est une course sans fin et un épuisement assuré.
Au terme de notre échange, nous convenons ensemble qu’ils se trompent de priorité. Ils devraient mieux arrêter de consacrer de l’énergie à rénover les appartements, chercher des investissements moins énergivores. Ils feraient mieux de se reposer le week-end, éventuellement acheter une résidence secondaire pour recharger les batteries, au lieu de s’épuiser à rénover des appartements.
Leur priorité devrait être de trouver le moyen de choyer leur véritable rente que représente leur revenu du travail. Le monde du travail est hyper exigeant.
La vie professionnelle est un marathon que se terminera à 67 ans. Il faut donc gérer ce marathon pour arriver le plus en forme possible à l’arrivée. Abandonner avant la fin, c’est renoncer à votre retraite et perdre en train de vie.
Vous devez alors impérativement essayer de gérer votre charge mentale à l’instar d’un sportif de haut niveau. Vous devez consacrer vos week-ends à recharger vos batteries pour être employable le plus longtemps possible. Vous ne devez pas gaspiller ce temps de repos précieux.
Vous devez adopter une gestion de patrimoine qui vous allègera votre charge mentale.
L’achat d’une belle résidence principale ou d’une résidence secondaire vous libérera votre charge mentale. Le week-end, vous pourrez vous reposer, recharger les batteries, faire du sport pour être meilleur dès le lundi matin.
L’investissement immobilier locatif de rendement alourdit votre charge mentale et consomme votre temps de cerveau disponible. Le week-end, vous vous épuisez après une semaine déjà épuisante. Résultat : Burnout patrimonial ! (cf. « Stop ! Arrêtez d’épargner pour la retraite ! Vous allez finir en burnout patrimonial« ).
Si vous avez un travail à forte valeur ajoutée pour lequel vous obtenez un revenu confortable, vous devriez sérieusement prioriser l’achat d’une très belle résidence principale ou secondaire plutôt que de consacrer votre précieuse charge mentale à l’immobilier locatif de rendement. Votre priorité patrimoniale est de trouver le moyen de conserver votre employabilité le plus longtemps possible (et on sait à quel point, le monde du travail est exigeant).
Il ne faut pas se tromper de priorité.
Vous pourrez investir dans l’immobilier patrimonial. Un bien immobilier payé très cher du fait d’un emplacement premium et une qualité de construction supérieure. Un bien patrimonial dont le taux de rendement locatif sera très faible, mais qui sera surtout très peu consommateur de temps de cerveau disponible ou de charge mentale.
L’immobilier locatif de rendement, c’est un investissement laborieux réservé à ceux qui ont une charge mentale disponible, ceux qui, à défaut d’un travail à valeur ajoutée bien rémunérée, devront consacrer leur temps pour se construire un patrimoine.
À suivre.
