Dans le prolongement de notre article « Les prix de l’immobilier augmentent à cause de taux de crédit immobilier excessivement bas ! », dans lequel nous vous expliquions que les prix de l’immobilier continuait d’augmenter grâce aux taux d’intérêt excessivement faibles au regard de l’amélioration tendancielle de l’économie, je vous propose de poursuivre l’analyse en prenant de la hauteur.
Regardons la situation globale du marché immobilier au regard des tendances de long terme. L’ensemble des chiffres, graphiques et tableaux ci après sont extraits de l’analyse mensuelle du marché immobilier réalisée par Jacques Friggit, économiste au sein du conseil général de environnement et du développement durable, organisme rattaché au ministère de la transition écologique.
Prix de l’immobilier en hausse, nombre de transaction élevé, loyers en légère baisse mais toujours à un niveau élevé…
Le marché de l’immobilier semble dans un parfait état de forme. Tous les indicateurs sont au vert comme le confirme le graphique ci dessous :
De surcroît, comme nous l’analysons depuis quelques temps, tant que les taux d’intérêt restent très bas (cf »meilleur taux de crédit immobilier actuels ») et surtout excessivement inférieur à leur niveau naturel (et ce pourrait encore durer longtemps), il n’y a pas de raison que le marché se dégrade rapidement dans les prochains mois. Seule une augmentation forte des taux d’intérêt serait un facteur de risque non négligeable … mais cette hypothèse semble peu crédible ou du moins, il y a de forte chance que les banques centrales réagissent rapidement afin d’éviter tout dérapage au niveau des taux d’intérêt.
Mais le niveau des prix de l’immobilier n’est pas le même partout en France … Il y a Paris, les grandes métropoles et le reste de la France.
La courbe noir du premier graphique laisse croire que les prix sont très élevés partout en France. Ce serait une erreur d’interprétation tant les écarts sont grands entre Paris, les grandes métropoles et le reste de la France.
les prix de l’immobilier à Paris, mais également dans quelques grandes métropoles (Lyon, Bordeaux, Toulouse) cache la faiblesse des prix dans le reste de la France. Cette forte déconnexion des prix à Paris n’est elle pas le signe d’une bulle spéculative ? Est ce tenable ?
La situation des prix de l’immobilier est nettement plus confortable en province. Entre faiblesse historique des taux immobilier et marché immobilier attrayant, il existe de très belles opportunités d’investissement ailleurs que dans les grandes métropoles (cf »Pourquoi c’est vraiment le bon moment d’investir dans l’immobilier pour l’investisseur habile »).
Un autre graphique permet de se représenter l’écart de prix entre les grandes métropoles et le reste de la France :
Il me semble opportun de se concentrer sur la ligne bleue, c’est à dire d’investir dans les zones dont le marché immobilier s’est assaini depuis les excès de 2008 (cf »Immobilier : Faut il (re) investir dans les centres-villes des villes moyennes ? »).
Néanmoins, l’investisseur locatif devra être prudent sur les perspectives de loyers. Ces derniers commencent à baisser sur l’impulsion des divers gouvernement. Le paiement du loyer est une charge lourde pour les locataires, et en l’absence d’augmentation de leur revenu (inflation?), les loyers devront probablement continuer de baisser (cf »Baisse des loyers pour la 4 ieme année consécutive. Une baisse structurelle ou conjoncturelle ? »).
Les prochaines réformes Macron (suppression des cotisations sociales maladie, suppression de la taxe d’habitation, …) qui devraient permettre d’augmenter les ressources des plus pauvres doit être une bonne nouvelle dans cette perspective.
Le pouvoir d’achat immobilier est toujours au plus haut depuis 2005.
En moyenne, le pouvoir d’achat immobilier est toujours au plus haut depuis 2005 (sauf à Paris ou les prix sont totalement déconnecté).
C’est là une excellente nouvelle, qui confirme la bonne santé potentiel du marché immobilier tant que les taux d’intérêt restent aussi faibles. Nous retrouvons une nouvelle fois, la question du risque majeur liée à une forte augmentation des taux d’intérêt qui serait de nature à remettre en cause ce déterminant de la bonne santé du marché.
Le graphique de la durée d’emprunt permettant d’acheter un même logement est rassurante. Cela permet de relativiser la cherté du marché immobilier.
Bref, tous les indicateurs confirment la bonne santé théorique du marché de l’immobilier.
A suivre…
