Vers la ruine de l’investisseur immobilier si les prix de l’immobilier baissaient de 30% ?

Essayer de déterminer le prix futur d’un investissement immobilier est un exercice passionnant et particulièrement anxiogène pour celui qui voudrait s’investir mais qui a peur d’y perdre son capital.
Ainsi, dans le prolongement de cet article « La baisse des prix de l’immobilier, une bonne nouvelle pour l’économie et l’intérêt général ? » dans lequel je vous confirme que la baisse des prix de l’immobilier est un objectif sociétal (notamment dans les villes ou les prix sont spectaculairement déconnectés de la capacité financière de ses habitants), je vous propose une simulation catastrophe :
 

Quelle serait la rentabilité financière d’un investissement immobilier dont le bien immobilier subirait une baisse de 30% de sa valeur au cours des 20 prochaines années ? 

 
Scénario possible ou totalement illusoire peu importe, il s’agit simplement d’essayer de répondre à la question suivante : L’investisseur risque t’il la ruine dans un tel scénario ? 
Prenons une hypothèse réelle. Nous considérons ici un investissement en déficit foncier. 

• Valeur du bien immobilier : 140 000€
• Frais d’acquisition (frais acte + négociation immobilière ) = 15 000€
• Travaux : 60 000€.
• Loyer mensuel après travaux : 720€, non revalorisé pendant toute la simulation.
• Financement à crédit amortissable : 200 000€ / 20 ans / 1.45% + 0.30% d’assurance de prêt. La mensualité du crédit immobilier est de 988€ / mois / 20 ans.
• Charges d’entretien, réparation, taxe foncière : 20% des loyers
• Situation fiscale de l’investisseur : Tranche marginale d’imposition (TMI) = 30% + 17.20% de prélèvements sociaux (revenu de 100 000€ pour 2 parts de quotient familial).
• Valeur du bien immobilier dans 20 ans (au terme de la simulation ) = 136 000€, soit une baisse de 2% par année pendant 20 ans pour un prix de revient de 200 000€ + 16000€ de frais =216000€. Au totale, la perte est de 37% pour l’investisseur. 

 
Bref, vous l’aurez compris, nous sommes clairement dans un scénario catastrophe ! Pour autant, est ce une catastrophe pour l’investisseur immobilier ?
 
Synthèse des hypothèses de la simulation. 

 
Au terme de la simulation, les résultats sont mauvais, mais non catastrophique ! Il serait trompeur d’affirmer que l’investisseur immobilier à fait un bon investissement ! Mais, nous sommes loin de la ruine redoutée.
En effet, au terme de la simulation, l’investisseur aura réalisé un effort d’épargne de 535€ / mois pendant 20 ans (cela signifie qu’il aura déboursé 535€ / mois pendant 20 ans,soit 128400€) pour se constituer un patrimoine valorisé 136 000€. 
En d’autres mots, épargner 535€ / mois / 20 ans pour se constituer un patrimoine de 136000€, c’est une opération neutre, dont le taux de rendement actuariel est de 0.57% ! C’est une mauvaise opération financière, mais en aucun cas une ruine parce que l’investisseur récupère au moins l’épargne qu’il a consacré à son investissement !
De surcroît, le pire n’étant jamais certain, il est intéressant de calculer le rendement de ce même investisseur dans des conditions de marché moins défavorable.
Voici les résultats de cette même simulation avec des hypothèses plus variées :

 
Ps : Vous pouvez réaliser votre propre simulation d’investissement immobilier en déficit foncier via notre simulateur : Déficit foncier : imputer un déficit foncier et réduire l’impôt sur le revenu ? et Investissement immobilier et déficit foncier : Un stratégie pleine de bon sens.